Atajos
Guía para vendedores: cómo fijar el precio de su villa
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
Cómo averiguar cuánto vale realmente su villa
Lo primero que debe saber es: el valor de mercado. El valor de mercado de su villa se basa en las ventas pasadas en el área cercana, no en el promedios de precios falsos por m². Este es el precio por el que se venderá su villa. No puede confiar en lo que un agente le dice que es el valor de mercado (consulte el motivo a continuación), por lo que deberá hacer su propia investigación.
- Primero, aprende sobre Estadísticas de m² y por qué son incorrectas (Esto es lo más importante que hay que aprender sobre el mercado inmobiliario francés).
- La forma de calcular el valor de mercado de su villa se describe aquí. (es el mismo proceso tanto para compradores como para vendedores).
- La forma de predecir si su valor aumentará o disminuirá en los próximos años es analizando los factores que afectan el mercado inmobiliario. Aquí está nuestro Guía sobre dónde está el mercado en este momento y hacia dónde se dirige..
Los compradores descubrirán el valor de mercado: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
Si valora su villa por encima del valor de mercado: No se venderá. Es así de simple. Permanecerá en el mercado durante años hasta que decidas retirarlo. Puede comprobarlo usted mismo configurando notificaciones por correo electrónico en los sitios web agregadores.
A algunos vendedores no les importa que su villa esté en el mercado y no se venda porque les gusta la fantasía de que su villa vale mucho más de lo que realmente vale, o están atrapados en la vieja idea de que los rusos van a gastar de más en su villa. A los agentes no les gusta esto, pero compiten para asegurar el listado, por lo que no tienen otra opción, ya que la mayoría de los vendedores elegirán ciegamente al agente que les diga que pueden vender su villa por la mayor cantidad de dinero.
Motivaciones del agente
Los agentes son muy competitivos y sus agencias los recompensan cuando contratan nuevos vendedores. Como verás cuando hables con ellos, lo harán. te prometo la luna to get the listing.
Los agentes compiten en función del precio por el que le dicen que pueden vender su villa. Pero cuando pides una justificación del precio, te dan "ventas pasadas" falsas (pregunta por las direcciones y verificar de esta manera), o citan precios m2 falsos, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
Una forma rápida de verificar las ventas pasadas de las que te hablan es mira en el DVF (donde puedes ver un mapa con una superposición de todo las villas que se han vendido en los últimos 5 a 6 años), luego echa un vistazo a las villas en Google Earth para tener una idea de cómo se compara el tamaño y la ubicación de ellos con los de su villa. Los precios indicados en DVF son correctos (pero incluyen impuestos), pero los m² y el número de habitaciones indicados son no preciso - este es el por qué.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
Saben que la villa no se venderá hasta que bajes el precio. En ese momento pueden decir 'ahora el mercado está peor' o poner una excusa, pero al final se llevarán la comisión, ya que fueron ellos quienes consiguieron la salida a bolsa.
Si realmente quiere vender, necesita conocer el valor real de mercado y fijar el precio adecuado de la villa. No escuche a los agentes que intentan superar sus ofertas entre sí, ya que esto sólo resultará en problemas y no logrará ninguna venta. Como nos dijo un agente local: “Cuando le decimos al propietario el valor real de mercado de su villa, con análisis DVF, le entra un ataque de pánico. Luego otras agencias les dan precios más altos que son una fantasía, sólo para conseguir el mandato… Entonces, al final, tenemos que jugar a este juego y decirles que su casa vale más de lo que dicen otras agencias, aunque lo sepamos. "No se venderá, de lo contrario no obtendremos el mandato y, de todos modos, otra agencia diferente lo cotizará a ese precio".
He aquí un ejemplo...
Esta es una villa normal y nada especial. actualmente a la venta en Eze. A pesar de tener mucho ruido en la carretera y estar orientado al este, cuesta casi 6 millones de euros (¡en vez de 7 millones de euros!). loco precio inicial. Ninguna villa tiene alguna vez vendido por algo cercano a ese precio de m² en Eze, en la historia registrada. Pero eso no impidió que los agentes que cotizaban en bolsa intentaran superar la oferta de otros agentes para asegurar la cotización de su agencia. Permanecerá en el mercado hasta que los propietarios estén desesperados, momento en el que probablemente se venderá por alrededor de 1 millón de euros.
Al comprobar el sitio web del gobierno DVF y Google Earth, podemos ver que la villa del vecino probablemente fue hecha por el mismo desarrollador y tiene el mismo estilo y aproximadamente el mismo tamaño (según su huella y pisos, como se ve a través de Google Earth); ¡Se vendió recientemente por 930.500 €!
Como puedes ver, este es otro ejemplo de cómo Los notarios subestiman drásticamente los m², lo que infla falsamente el precio medio de los m².. El sitio web del notario enumera la villa vendida (del vecino) como 125 m², sin embargo, el listado de venta de la agencia para la villa indica que su tamaño es 379 m² (el agente nos dijo que son todos m² sobre el suelo y está verificado).
Y otro ejemplo…
Esta villa en las alturas de Villefranche-sur-Mer pide 4,6 millones de euros. Tiene 260 m² y necesita renovación (el interior es muy económico, al estilo de los años 80).
Aquí está (a la izquierda), al lado de la villa de los vecinos, que es más del doble de grande:
Y en DVF se puede ver que la villa del vecino (de 565 m²) se vendió por 1,1 millones de euros en pleno boom del Covid (precio más alto de lo normal). Casi todas las demás villas de la zona cercana se vendieron a precios similares.
…y, sin embargo, un agente deshonesto que intenta conseguir la cotización ha convencido al propietario de que su villa vale 4,6 millones de euros, en lugar de los aproximadamente 800.000 euros que realmente vale.
Agencias inmobiliarias online
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
Estos son los principales que debe consultar:
Consejo al tratar con agentes: A veces, las agencias intentan incluir cláusulas penales ilegales en los mandatos que comprometen al vendedor a pagar todo o parte de los honorarios de la agencia incluso si la casa es vendida por otro agente, o a pagar el 50% si los vendedores encuentran un comprador por sí mismos. Esto es ilegal, pero las agencias intentan estafarte con esta cláusula de todos modos. El único intermediario al que se le puede pagar es el que realizó la venta.
