Συντομεύσεις
Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
Πώς να καταλάβετε τι αξίζει πραγματικά η βίλα σας
Το #1 πράγμα που πρέπει να γνωρίζετε είναι: την αγοραία αξία. Η αγοραία αξία της βίλας σας βασίζεται στις προηγούμενες πωλήσεις στην κοντινή περιοχή — όχι στις ψεύτικοι μέσοι όροι τιμολόγησης m². Για αυτό θα πουλήσει η βίλα σας. Δεν μπορείτε να εμπιστευτείτε αυτό που σας λέει ένας πράκτορας για την αγοραία αξία (δείτε παρακάτω γιατί) — επομένως θα χρειαστεί να κάνετε τη δική σας έρευνα.
- Πρώτα, μάθετε για στατιστικά m² και γιατί είναι λανθασμένα (αυτό είναι το πιο σημαντικό πράγμα που πρέπει να μάθετε για τη γαλλική αγορά ακινήτων).
- Ο τρόπος για να υπολογίσετε την αγοραία αξία της βίλας σας περιγράφεται εδώ (είναι η ίδια διαδικασία και για αγοραστές και για πωλητές).
- Ο τρόπος για να προβλέψετε εάν πρόκειται να ανέβει ή να μειωθεί σε αξία τα επόμενα αρκετά χρόνια είναι η ανάλυση των παραγόντων που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων. Εδώ είναι το δικό μας οδηγός για το πού βρίσκεται η αγορά αυτή τη στιγμή και πού κατευθύνεται.
Οι αγοραστές θα μάθουν την αγοραία αξία: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
Εάν τιμολογήσετε τη βίλα σας πάνω από την αγοραία αξία: Δεν θα πουλήσει. Είναι τόσο απλό. Θα μείνει στην αγορά για χρόνια μέχρι να αποφασίσετε να το βγάλετε. Μπορείτε να δείτε μόνοι σας, ενεργοποιώντας τις ειδοποιήσεις μέσω email τους ιστότοπους συγκέντρωσης.
Μερικοί πωλητές δεν ενοχλούν τη βίλα τους να κάθονται στην αγορά και να μην πουλάνε επειδή τους αρέσει η φαντασίωση ότι η βίλα τους αξίζει πολύ περισσότερο από ό,τι πραγματικά είναι ή έχουν κολλήσει η παλιά σκέψη ότι οι Ρώσοι θα κάνουν υπερβολικές δαπάνες στη βίλα τους. Στους πράκτορες δεν αρέσει αυτό, αλλά ανταγωνίζονται για να εξασφαλίσουν την καταχώριση, επομένως δεν έχουν επιλογή, καθώς οι περισσότεροι πωλητές θα επιλέξουν τυφλά τον πράκτορα που τους λέει ότι μπορούν να πουλήσουν τη βίλα τους με τα περισσότερα χρήματα.
Τα κίνητρα του πράκτορα
Οι πράκτορες είναι πολύ ανταγωνιστικοί και ανταμείβονται από τα πρακτορεία τους όταν υπογράφουν νέους πωλητές. Όπως θα δείτε όταν τους μιλήσετε, θα το κάνουν σου υπόσχομαι το φεγγάρι to get the listing.
Οι πράκτορες ανταγωνίζονται με βάση την τιμή που σας λένε ότι μπορούν να πουλήσουν τη βίλα σας. Αλλά όταν ζητάτε αιτιολόγηση της τιμής, είτε δίνουν ψεύτικες «προηγούμενες πωλήσεις» (ζητήστε τις διευθύνσεις και επαληθεύστε με αυτόν τον τρόπο), ή παραθέτουν πλαστές τιμές m2, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
A quick way to verify the past sales they tell you about is to look on House Prices France (όπου μπορείτε να δείτε έναν χάρτη με επικάλυψη του όλοι the villas that have sold in the last decade), to get a sense of how the size and location of them compares to your villa. The prices listed are correct (but include taxes), but the m² and number of rooms listed is not ακριβής - να γιατί.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
Ξέρουν ότι η βίλα δεν θα πουλήσει μέχρι να χαμηλώσεις την τιμή. Σε εκείνο το σημείο μπορούν να πουν «η αγορά είναι χειρότερη τώρα» ή να δικαιολογήσουν, αλλά στο τέλος θα πάρουν την προμήθεια, αφού είναι αυτοί που εξασφάλισαν την εισαγωγή.
Εάν σκέφτεστε σοβαρά να πουλήσετε, πρέπει να γνωρίζετε την πραγματική αγοραία αξία και να τιμάτε σωστά τη βίλα. Μην ακούτε τους πράκτορες που προσπαθούν να πλειοδοτήσουν ο ένας τον άλλον, καθώς αυτό απλώς θα έχει ως αποτέλεσμα μια ταλαιπωρία και καμία πώληση. Όπως μας είπε ένας τοπικός πράκτορας: «Όταν λέμε στον ιδιοκτήτη την πραγματική αγοραία αξία της βίλας τους, με ανάλυση DVF, παθαίνει κρίση πανικού. Στη συνέχεια, άλλα πρακτορεία τους δίνουν υψηλότερες τιμές που είναι φαντασίωση, μόνο και μόνο για να πάρουν την εντολή… Έτσι, στο τέλος, πρέπει να παίξουμε αυτό το παιχνίδι και να τους πούμε ότι το σπίτι τους αξίζει περισσότερο από αυτό που λένε άλλα πρακτορεία, παρόλο που το ξέρουμε δεν θα πουλήσει, διαφορετικά δεν θα λάβουμε την εντολή και απλώς θα εισαχθεί σε αυτήν την τιμή ούτως ή άλλως από διαφορετικό πρακτορείο.”
Here’s an example…
Αυτή είναι μια κανονική, τίποτα το ιδιαίτερο βίλα επί του παρόντος προς πώληση στο Eze. Παρά το γεγονός ότι έχει πολύ θόρυβο από το δρόμο και βλέπει προς την Ανατολή, αναγράφεται στα σχεδόν 6 εκατομμύρια ευρώ (μειωμένο από 7 εκατομμύρια ευρώ!) insane asking price. No villa has ever sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency. It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 million.
Κατά τον έλεγχο House Prices France, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it sold for €930,500!
Όπως μπορείτε να δείτε, αυτό είναι ένα άλλο παράδειγμα του πώς το m² υποδηλώνεται δραματικά από τους συμβολαιογράφους για ψευδή διόγκωση της μέσης τιμής m². Ο ιστότοπος συμβολαιογράφων αναφέρει την πωληθείσα βίλα (του γείτονα) ως 125 m², ωστόσο η λίστα πώλησης του πρακτορείου για τη βίλα αναφέρει το μέγεθός της ως 379 m² (ο πράκτορας μας είπε ότι όλα αυτά είναι υπέργεια m² και επαληθεύτηκε.)
Και άλλο ένα παράδειγμα…
Αυτή η βίλα στα ύψη της Villefranche-sur-Mer ζητά 4,6 εκατομμύρια ευρώ. Είναι 260 τ.μ. και χρειάζεται ανακαίνιση (είναι πολύ φτηνά σε στυλ της δεκαετίας του 1980 στο εσωτερικό).
Here’s it is (on the left), next to the neighbors villa, which is more than twice as big:
Και στο DVF, μπορείτε να δείτε ότι η βίλα του γείτονα (η οποία είναι 565 τ.μ.) πουλήθηκε για 1,1 εκατ. ευρώ στο απόγειο της έκρηξης του Covid (υψηλότερη τιμή από το κανονικό). Σχεδόν όλες οι άλλες βίλες στην κοντινή περιοχή πωλούνται σε παρόμοιες τιμές.
…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €900,000 that it’s actually worth. Hence, 6 years later it still hasn’t sold.
Exclusive Mandates
Opting for an exclusive mandate may feel like a vote of confidence in one agent, but it often handcuffs the seller: you hand a single intermediary a monopoly on marketing and negotiation, yet the contract still makes you liable for the full commission—even if you ultimately find the buyer yourself or the agent adds little value.
Worse, the standard mandate is riddled with pro-agent clauses: an irrevocable period (typically three months) during which you cannot cancel, automatic renewals that roll on month by month, and a clause pénale that lets the agent demand their fee—or a hefty penalty—if you bypass them or sign with a buyer they once “introduced,” sometimes for up to two years after the mandate ends.
Because rival agencies cannot advertise and private listings risk breach, your home’s visibility shrinks just when broad exposure matters most; if pricing proves wrong or the relationship sours, you must serve registered notice and watch the clock instead of reacting to the market. In short, the exclusive mandate shifts leverage—and risk—from you to the agent, reducing competition, flexibility and ultimately your chances of securing the best price on your own timetable.
Another hidden drawback is how exclusive mandates discourage “inter‐cabinet” collaboration—the French practice of two agencies pairing up and splitting commission when one supplies the buyer. Because the sole agent’s fee is contractually protected, they have little financial incentive to invite competitors onto the deal and share 50 % of their earnings. Many simply refuse co-mandats or demand such a lopsided split that other brokers walk away. The result is a thinner pool of qualified purchasers, especially international ones whose preferred agent may not be on the mandate. What should be a cooperative market becomes a walled garden, where your property circulates only to that agent’s own contacts and portals, shrinking visibility and prolonging time on the market.
Διαδικτυακά Μεσιτικά Γραφεία
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
Εδώ είναι τα κύρια που πρέπει να ελέγξετε:
Συμβουλή όταν συναλλάσσεστε με πράκτορες: Μερικές φορές τα πρακτορεία προσπαθούν να συμπεριλάβουν παράνομες ποινικές ρήτρες στις εντολές που δεσμεύουν τον πωλητή να πληρώσει το σύνολο ή μέρος των τελών αντιπροσώπευσης ακόμα και αν το σπίτι πωληθεί από άλλο αντιπρόσωπο ή να πληρώσει το 50% εάν οι πωλητές βρουν οι ίδιοι αγοραστή. Αυτό είναι παράνομο, αλλά οι εταιρείες προσπαθούν να σας εξαπατήσουν με αυτήν τη ρήτρα ούτως ή άλλως. Ο μόνος μεσάζων που μπορεί να πληρωθεί είναι αυτός που χειρίστηκε την πώληση.
