Comenzi rapide
Ghid pentru vânzători: Cum să stabiliți prețul vilei dvs
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
Cum să-ți dai seama ce valorează cu adevărat vila ta
Lucrul numărul 1 de știut este: valoarea de piata. Valoarea de piață a vilei dvs. se bazează pe vânzările anterioare din zona din apropiere - nu pe medii de prețuri false m². Pentru asta se va vinde vila ta. Nu puteți avea încredere în ceea ce vă spune un agent că este valoarea de piață (vedeți mai jos de ce) – așa că va trebui să faceți propria cercetare.
- În primul rând, aflați despre m² statistici și de ce sunt incorecte (acesta este cel mai important lucru de aflat despre piața imobiliară franceză).
- Modul de a afla valoarea de piață a vilei dvs. este descris aici (este același proces atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători).
- Modul de a prezice dacă valoarea va crește sau va scădea în următorii câțiva ani este prin analizarea factorilor care afectează piața imobiliară. Aici este a noastră ghid spre unde se află piața în acest moment și spre care se îndreaptă.
Cumpărătorii vor afla valoarea de piață: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
Dacă prețul vilei tale este peste valoarea de piață: Nu se va vinde. Este atat de simplu. Va sta pe piață ani de zile până când decideți să-l scoateți. Puteți vedea singuri activând notificările prin e-mail site-urile web ale agregatorilor.
Unii vânzători nu le deranjează că vila lor sta pe piață și nu vând pentru că le place fantezia că vila lor valorează mult mai mult decât este în realitate sau sunt blocați în vechea gândire că rușii vor cheltui prea mult pe vila lor. Agenților nu le place asta, dar sunt în competiție pentru a-și asigura listarea, așa că nu au de ales, deoarece majoritatea vânzătorilor vor alege orbește agentul care le spune că își pot vinde vila pentru cei mai mulți bani.
Motivațiile agentului
Agenții sunt foarte competitivi și sunt recompensați de agențiile lor atunci când semnează noi vânzători. După cum vei vedea când vorbești cu ei, o vor face iti promit luna to get the listing.
Agenții concurează în funcție de prețul pentru care vă spun că vă pot vinde vila. Dar când cereți justificarea prețului, ei fie dau „vânzări anterioare” false (cereți adresele și verifica in acest fel), sau ei citează prețuri false pentru m2, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
A quick way to verify the past sales they tell you about is to look on House Prices France (unde puteți vedea o hartă cu o suprapunere de toate the villas that have sold in the last decade), to get a sense of how the size and location of them compares to your villa. The prices listed are correct (but include taxes), but the m² and number of rooms listed is nu exacte - Iata de ce.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
Ei știu că vila nu se va vinde până nu scazi prețul. În acel moment, ei pot spune „piața este mai proastă acum” sau pot pune o scuză, dar în cele din urmă vor primi comision, deoarece ei sunt cei care au asigurat listarea.
Dacă sunteți serios în privința vânzării, trebuie să cunoașteți valoarea reală de piață și să stabiliți un preț adecvat pentru vila. Nu ascultați de agenții care încearcă să depășească unii pe alții, deoarece acest lucru va duce doar la o bătaie de cap și la nicio vânzare. După cum ne-a spus un agent local: „Când îi spunem proprietarului valoarea reală de piață a vilei lor, cu analiza DVF, ei au un atac de panică. Apoi, alte agenții le dau prețuri mai mari, care sunt o fantezie, doar pentru a obține mandatul... Deci, până la urmă, trebuie să jucăm acest joc și să le spunem că casa lor valorează mai mult decât ceea ce spun alte agenții, deși noi o știm. nu se vinde, altfel nu vom primi mandatul și va fi listat oricum la acel preț de o altă agenție.”
Iată un exemplu...
Aceasta este o vilă obișnuită, nimic specială în prezent de vânzare în Eze. În ciuda faptului că are mult zgomot din drum și este orientat spre est, este listat la aproape 6 milioane de euro (redus de la 7 milioane de euro!). nebun pretul cerut. Nicio vila nu are vreodată vândut la orice preț aproape de acel preț în m² în Eze, în istoria înregistrată. Dar asta nu i-a împiedicat pe agenții de listare să încerce să depășească alți agenți pentru a asigura listarea pentru agenția lor. Va sta pe piață până când proprietarii vor fi disperați, moment în care se va vinde probabil cu aproximativ 1 milion de euro.
La verificare House Prices France, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it sold for €930,500!
După cum puteți vedea, acesta este un alt exemplu de cum m² este în mod dramatic subraportat de notari pentru a umfla în mod fals prețul mediu în m². Site-ul web al notariilor afișează vila vândută (a vecinului) ca fiind de 125 m², totuși lista de vânzare a agenției pentru vilă precizează dimensiunea acesteia ca fiind de 379 m² (agentul ne-a spus că toate acestea sunt supraterane și au fost verificate.)
Și încă un exemplu…
Această vilă din înălțimile orașului Villefranche-sur-Mer cere 4,6 milioane de euro. Are 260 m² și necesită renovare (în interior este foarte ieftin făcut în stilul anilor 1980).
Iată-l (în stânga), lângă vila vecinilor, care este de peste două ori mai mare:
Și în DVF, puteți vedea că vila vecinului (care are 565 m²) s-a vândut cu 1,1 milioane de euro în apogeul boom-ului Covid (preț mai mare decât în mod normal). Aproape toate celelalte vile din zona din apropiere s-au vândut la prețuri similare.
…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €900,000 that it’s actually worth. Hence, 6 years later it still hasn’t sold.
Exclusive Mandates
Opting for an exclusive mandate may feel like a vote of confidence in one agent, but it often handcuffs the seller: you hand a single intermediary a monopoly on marketing and negotiation, yet the contract still makes you liable for the full commission—even if you ultimately find the buyer yourself or the agent adds little value.
Worse, the standard mandate is riddled with pro-agent clauses: an irrevocable period (typically three months) during which you cannot cancel, automatic renewals that roll on month by month, and a clause pénale that lets the agent demand their fee—or a hefty penalty—if you bypass them or sign with a buyer they once “introduced,” sometimes for up to two years after the mandate ends.
Because rival agencies cannot advertise and private listings risk breach, your home’s visibility shrinks just when broad exposure matters most; if pricing proves wrong or the relationship sours, you must serve registered notice and watch the clock instead of reacting to the market. In short, the exclusive mandate shifts leverage—and risk—from you to the agent, reducing competition, flexibility and ultimately your chances of securing the best price on your own timetable.
Another hidden drawback is how exclusive mandates discourage “inter‐cabinet” collaboration—the French practice of two agencies pairing up and splitting commission when one supplies the buyer. Because the sole agent’s fee is contractually protected, they have little financial incentive to invite competitors onto the deal and share 50 % of their earnings. Many simply refuse co-mandats or demand such a lopsided split that other brokers walk away. The result is a thinner pool of qualified purchasers, especially international ones whose preferred agent may not be on the mandate. What should be a cooperative market becomes a walled garden, where your property circulates only to that agent’s own contacts and portals, shrinking visibility and prolonging time on the market.
Agenții imobiliare online
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
Iată principalele de verificat:
Sfat atunci când aveți de-a face cu agenți: Agențiile încearcă uneori să includă clauze penale ilegale în mandate care obligă vânzătorul să plătească total sau parțial taxele de agenție chiar dacă casa este vândută de un alt agent, sau să plătească 50% dacă vânzătorii găsesc ei înșiși un cumpărător. Acest lucru este ilegal, dar agențiile oricum încearcă să vă înșele cu această clauză. Singurul intermediar care poate fi plătit este cel care s-a ocupat de vânzare.
