2025 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: November 8, 2024

Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

Riviera Franceză nu este o piață bună de investiții. Prețurile în Franța nu se mișcă rapid în afara Parisului, iar piața de vile este în scădere din cauza factorilor combinați.

Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which has since deflated.

Acesta este un ghid lung și detaliat, așa că am oferit un rezumat rapid în partea de sus și, dacă doriți să aflați mai multe, puteți continua să citiți mai jos.

Professionals predict a 37% drop in prices by 2025. 92% of agencies saw an increase in negotiating margins in 2023, as prices dropped by 20% on the French Riviera.

rezumat

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. The market started crashing in 2022 and hasn’t let up. Prices on the French Riviera dropped by 20% in 2023 alone, and even more in 2024. Here are the main reasons real estate prices will start to get mult cheaper throughout 2025, and stay low for the foreseeable future:

• Intrăm într-o scăderea pieței imobiliare globale, inclusiv toate piețele de lux și anterior solide. Prețurile de pe principalele piețe imobiliare sunt deja în scădere, destul de dramatic. Puteți citește despre asta în The Economist și Bloomberg (și aproape orice altă publicație majoră).
• French Riviera real estate inflated into an unaffordable bubble in the mid-2000s, becoming much higher than household incomes. Prices then flat-lined for 15 years until the Covid bump. This bubble is predicted to pop making prețurile scad cu 37% până în 2025.
• Franceza Guvernul încearcă în mod activ să facă imobiliare mai accesibile by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
• Guvernul a introdus noi legi fiscale care a intrat în vigoare anul acesta care majorarea impozitului pe venitul din chirie de la vechea rată de 17% la noua rată de 40% pentru persoanele care au venituri anuale din chiriile mobilate care depășesc 23.000 EUR (care este scăzut pentru Riviera Franceză) sau ale căror venituri din chirie sunt mai mari decât suma celorlalte venituri din activitate. . Acest lucru face ca închirierea de vacanță să fie mult mai putin profitabil.
• Băncile și-au înăsprit creditarea condiții și deveniți și mai precauți. Începând din 2022, a fost redus numărul creditelor ipotecare acordate, and this will escalate throughout 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• Din cauza Brexit, britanicii (estimați la între 25% și 40% dintre cumpărători/proprietari de pe Riviera Franceză) vor avea timpul pe care îl pot petrece în UE (inclusiv Franța) redus la doar 90 de zile și vor trebui să plătească un lot mai mult impozit pe veniturile din chirie, precum și alte taxe noi. Creditele ipotecare sunt acum mai scumpe și mai greu de obținut pentru rezidenții din Regatul Unit, iar conversia valutară este nefavorabilă, ambele facând mai scumpă ca niciodată cumpărarea în afara Regatului Unit. În plus, britanicii au avut o scădere a puterii de cheltuieli din cauza pierderii de valoare a monedei. Acești factori îi împiedică pe britanici să cumpere noi proprietăți pe Riviera Franceză și, în același timp determinând pe mulți să ia în considerare vânzarea casele lor de vacanță pe Riviera Franceză.
• Noi sancțiuni împotriva rușilor au determinat rușii bogați să-și vândă vilele înainte de a putea fi confiscate. Oricum, vile deținute de ruși și confiscarea bunurilor (din cauza razboiului) ar putea inunda in curand piata cu vile de lux, reducând în continuare prețurile.
• Baby Boomers, care sunt majoritatea proprietarilor de vile de pe Riviera Franceză, ajung acolo în vârstă și îmbătrânesc sau se îmbolnăvesc prea mult pentru a întreține vilele (sau, din păcate, mor de COVID-19), prin urmare își vând vilele și se mută în locuințe asistate. sau apartamente. Nu există destui Millennials bogați pentru a-și face slăbirea (pe baza lipsei de populație și a bogăției în această categorie demografică), iar Millennialii tind să prefere locuința în orașe și economia partajată (AirBnb versus deținere).
• We are in the early stages of a global recession, due to many factors including the ciclul datoriei economice pe termen lung fiind datorat declinului. Acesta este probabil să devină major recesiune globală, care a început deja să scadă prețurile imobiliare la nivel global și ar putea menține prețurile scăzute (deoarece creditul va fi mult mai greu de obținut, printre alți factori) pentru aproximativ un deceniu.
• Cumpărătorii străini sunt acum cumpărând case mai aproape de casă (within maximum two hours driving distance) and selling their villas in the South of France. This is due to several factors, including: working from home several days of the week, Brexit, etc. Once a major buyer, cumpărători parizieni are also now opting to buy villas within driving distance from Paris so they can work from home in comfort, but easily drive to their office, rather than live in an apartment full-time.
• Prelungirea lui telemunca a încurajat anumiți investitori să-și vândă imobilele de birouri pentru transformare în locuințe, crescând cantitatea de locuințe de vânzare.
• Schimbarea climei provoacă secetă fără precedent de-a lungul Rivierei Franceze. Există reguli noi care interzic udarea ierbii și a plantelor sau umplerea piscinelor. În unele zone, există o lipsă totală de apă potabilă, iar apa este transportată cu camion. Incendiile forestiere sunt acum obișnuite, iar multe părți ale Rivierei Franceze sunt „zonă roșie”, ceea ce înseamnă că nu poți reconstrui dacă casa ta arde. . Acest lucru va scădea valoarea caselor de-a lungul Rivierei Franceze și va determina mai mulți oameni să închirieze sau să cumpere în zone care sunt mai puțin afectate.

Charts & Supporting Data

Here is the newly released data from the notaires of mortgage approvals by month, and a chart (also by the notaires) showing the current number of sales in France. As you can see, sales (and rental prices) are plummeting.

N.B.: The spike in price from 2000 to 2007 was a global phenomenon and was the biggest real estate bubble the world has ever seen.

Numărul de vânzări în Franța:

Home sales (green line), number of sales (brown), and home pricing (black):

Sentimentul din SUA, pentru context:

Imobiliare ca investiție?

The unfortunate truth is that the French Riviera is not a good place to buy real estate for an investment. Aside from during the global Covid-bubble, house prices have steadily decreased (when adjusted for inflation) in the south of France for nearly 15 years and all signs point to prices continuing to decrease in the future.

“Prime price growth was largely static on the Côte d’Azur as a whole.” – Knight Frank (report)

Când vă uitați la statisticile de preț, luați în considerare că inflația nu este stabilită în preț, iar când luați în considerare inflația, prețurile au scăzut.

În plus, guvernul francez încearcă în mod activ să facă imobiliare mai puțin costisitoare. Au adăugat recent taxe greoaie pentru casele secundare, profiturile din închirierea de vacanță și când vinzi (până la 49%). Ei sunt obligând băncile să reducă numărul de credite ipotecare acordate. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Nice’s average rental yield is doar 3,11%, cel mai scăzut dintre marile orașe din Franța și aproximativ jumătate din inflație.

In conformitate până în Century 21, mulți proprietari privați nu vor întreprinde lucrările de renovare energetică care, începând cu 2023, sunt acum necesare pentru a închiria o proprietate. În schimb, vor vinde proprietatea pentru că nu vor să facă munca sau pentru că nu pot financiar.

Because of the largest global real estate boom in history, combined with newly-wealthy Russian buyers, the prices of luxury coastal real estate on the French Riviera shot straight upwards from the mid-90s until 2007. In 2007, the global real estate bubble burst, and in 2008 Russian sanctions halted their buying craze, and since then the prices have been either down or flat. If you were lucky enough to sell property during that sliver of upwards pricing, you did well, but if you bought post-2008, you will likely have lost money, as real estate prices haven’t kept up with inflation.

The few who sold their villas for a nice profit either to a wealthy Russian or during the Covid desperation –they got lucky– but that luck is now peste.

Dacă doriți să investiți în imobiliare, ar fi mai bine să cumperi din Monaco, unde prețul mediu a crescut cu 82% în ultimul deceniu.

BACSIS: Dacă te uiți la grafice sau la creșterea procentuală a prețurilor de-a lungul anilor, este important să realizezi că aproape niciuna dintre aceste grafice sau statistici nu este ajustată în funcție de inflație. Când vă ajustați pentru inflație, nu există nicio creștere a prețului în ultimul deceniu. Further, many of these graphs are made by real estate agencies then proliferated via paid-for articles in media outlets, and the stats are not only subjective (since they only include the few sales from their agency that they chose to include), but not verifiable and not trustworthy.

Fapt interesant: Aproape 30% dintre vilele de pe Riviera Franceză sunt clasificate drept „a doua case” (dintre care multe sunt închiriate ca case de vacanță pentru sezonul de vară), iar aproape 8% sunt „neocupate” (majoritatea dintre acestea sunt folosite exclusiv pentru închirieri de vacanță) . Doar 62% sunt reședințe primare!

Acestea fiind spuse, această zonă este diferită de oricare alta de pe Pământ, iar dacă îți place stilul de viață francez și vrei să cumperi o vilă știind aceste fapte, atunci există multe de învățat înainte de a semna actul. Mai întâi, vom explica tendințele prețurilor pentru vilele de pe Riviera Franceză, apoi puteți continua cu celelalte ghiduri de cumpărare imobiliare din Franța, enumerate în partea de jos.

Trei piețe într-una

Este important să înțelegem că Riviera Franceză este trei piețe într-una: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

Piața 1: Piața privată. În primul rând, vânzătorii încearcă să vândă fără a utiliza un agent. Despre jumătate din toate vilele sunt vândute privat, without being listed with an agent.

Piața 2: în afara pieței. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Piața 3: Listată publică. Dacă nimeni nu vrea să cumpere vila, atunci agenții o listează public pe internet. Aceste vile stau de obicei pe piață de mulți ani și nu se vând decât dacă proprietarul scade dramatic prețul.

Starea actuală a pieței imobiliare din Riviera Franceză

Prețuri nerealiste

Potrivit rapoartelor, analizei de piață și a economiștilor, agenților, cumpărătorilor și notarilor pe care i-am consultat, majoritatea vilelor de pe Riviera Franceză care solicită mai mult de 1 milion de euro sunt listate la prețuri nerealiste și se află pe piața cotată public, adesea pentru ani, pana cand vanzatorul scade pretul sa fie mult mai mic decat altii de pe piata, cu prețul mediu de vânzare fiind cu aproximativ 60% mai mic decât prețul solicitat inițial, dar unele vile se vând (eventual) cu până la 90% sub cerere.

O altă problemă este că Riviera Franceză primește o mulțime de speculatori care dețin mai multe vile de „închiriere de vacanță”. Acești vânzători se listează la prețuri mari și merg la „pescuiți” pentru un cumpărător ignorant care va plăti în exces (deși este foarte rar să găsească unul). Aceste vile stau pe piata si nu se vand pentru ca sunt listate la preturi rigide, ridicole cu proprietarii care nu sunt serioși să vândă.

Recesiune și creșterea ratelor dobânzilor

După cum majoritatea oamenilor sunt foarte conștienți, ne aflăm în primele etape ale unei recesiuni globale care a început la sfârșitul anului 2022, din cauza multor factori, inclusiv ratele dobânzilor și ciclul datoriei economice pe termen lung fiind datorat declinului. Este probabil ca aceasta să devină o recesiune globală majoră, care a început deja să scadă prețurile imobiliare la nivel global și ar putea menține prețurile scăzute (deoarece creditul va fi mult mai greu de obținut, printre alți factori) pentru aproximativ un deceniu.

„Condiții de împrumut [ipotecare] mai stricte și rate ale dobânzilor în creștere... Piața imobiliară a dat semne de încetinire în ultimele luni, din cauza situației economice, a războiului din Ucraina și a scăderii puterii de cumpărare din cauza inflației în creștere.” – Raport JDN mai 2022

„Analiza lui Goldman Sachs a constatat că creșterea ratelor dobânzilor, accesibilitatea întinsă și slăbirea creșterii economice vor elimina căldura piețelor imobiliare după creșterea prețurilor pandemiei. Modelul băncii de pe Wall Street a prezis că Franța va suferi scăderi de la vârf la minim ale prețurilor de 9%. - Yahoo, iunie 2022

Un indicator util al perspectivei este this survey întreprinse de către Oficiul Național de Statistică INSEE asupra nivelului de încredere al gospodăriilor, care este cel mai scăzut de peste 20 de ani, așa cum se arată în graficul de mai jos.

Condițiile de împrumut continuă să se înăsprească

Începând din 2022, a fost redus numărul creditelor ipotecare acordate and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2025, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

A new law came into effect at the beginning of 2022 that requires people taking out mortgages to not have a monthly debt ratio of more than 35%. This means their expenditure, including the monthly mortgage repayment and any other loans or expenses the buyer might have, cannot be more than 35% of their income.

Cel mai recent raport al notarilor confirmă că acest lucru are un efect asupra ratelor de aprobare a creditelor ipotecare. În plus, un raport separat realizat de brokerul de credite ipotecare Vousfinancer a constatat că debitorilor care au un nivel de îndatorare sub 35% li se refuză încă împrumuturi din cauza distanței dintre locul de muncă și casa lor viitoare.

Aceste noi condiții, combinate cu o înăsprire generală a condițiilor ipotecare impuse de bănci, au deja un efect asupra numărului de vile vândute și, în consecință, vor afecta prețul vilelor în timp.

„Lipsa structurală a locuințelor și ratele scăzute ale creditelor sunt ceea ce a făcut ca prețurile să se fi înmulțit cu 2,5 în 20 de ani și, prin urmare, simțim că această fază s-a încheiat”, a comentat Corinne Jolly, președintele Particulier à Particulier. Construcțiile noi sunt în scădere, cu o scădere în primul trimestru a rezervelor la dezvoltatori (-41% peste un an) și a autorizațiilor de construire (-11,5%) din mai 2023.

Cumpărătorii străini sunt în scădere

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2025, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

Foreigners are also getting sick of being ripped off, and with the introduction of DVF, they can now see how badly agents are lying to them about local pricing. In Greater Paris, the Alps and Provence-Côte d’Azur-Corse, properties purchased by non-resident foreigners are more expensive. This trend is very marked in Provence-Côte d’Azur-Corse, where older houses bought by non-resident foreigners are 180% times more expensive for the same number of rooms and location.

Războiul și confiscarea vilelor rusești

Rușii bogați dețin peste 2000 de vile on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

Acest lucru ar putea avea în curând un efect profund asupra pieței imobiliare, întrucât potențial sute de vile de lux, deținute anterior de ruși, vor fi în curând confiscate sau puse voluntar pe piață spre vânzare.

Riviera Franceză „nu este o piață în plină expansiune așa cum o aveam înainte de 2008, [când aveam] cumpărători ruși care cumpărau aproape orice la prețuri nebunești”, spune Sotheby's (Hollywood Reporter, articol iulie 2021)

Citește-ne ghid pentru confiscări de vile din Rusia și cum va afecta acest lucru piața imobiliară pe Riviera Franceză, pentru mai multe detalii.

Tendințe pe piața imobiliară

Ultimii 15 ani

Pe lângă cele mai mari orașe, imobiliarele din Franța se luptă în ultimii 15 ani. Prețurile imobiliare din Riviera Franceză au avut rezultate mult mai proaste decât majoritatea celorlalte zone ale Franței, zonele rurale fiind cele mai proaste.

Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

Efectul Covid

În perioada cea mai gravă a izolării Covid, din T3-2020 până în T1-2022, vânzările pe piața de vile de lux au fost de obicei la prețuri mult peste valoarea de piață, achiziționate de persoane insensibile la preț (și mulți rezidenți din Monaco) care doreau să se miște rapid sau oamenii se simt înroșiți din cauza ratelor dobânzilor record de scăzute și a ratelor de schimb extrem de favorabile. Aceste vânzări nu sunt reprezentative pentru locul în care se află piața în general.

High-priced sales that happened from 2020 to mid-2022 were an anomaly due to a very unique set of circumstances, all of which have since ended.

În ciuda acestor vânzări cu efect Covid, marea majoritate a vilelor listate public care au fost listate înainte și în timpul Covid nu au vândut și rămân pe piață, at far higher than market value.

„Optimismul văzut la sfârșitul anului 2021 s-a dovedit a fi de scurtă durată, oprit de izbucnirea războiului din Ucraina. Acest șoc a fost observat imediat la toți indicatorii economici în luna martie, reflectând preocupările care cântăresc puterea de cheltuieli atât a liderilor de afaceri (-6,1 puncte în indicele climatului de afaceri în martie), cât și a gospodăriilor (-6 puncte în indicele de încredere a gospodăriilor) .” – Cushman & Wakefield (raport 2022)

Rețeaua imobiliară Orpi a raportat că vânzările au scăzut cu 17% în primele 3 luni din 2022 comparativ cu aceeași perioadă din 2021. Guillaume Martinaud, președintele rețelei Orpi,spuseBFM la sfârşitul lunii februarie 2023: „S-a terminat petrecerea. Asistăm la o reechilibrare. O simțim foarte clar în agențiile noastre – nu mai sunt cozi. Cred că ceea ce se întâmplă acum este sănătos”, a spus el despre scăderea prețurilor după doi ani în care a fost „mult prea mare”.

„Oamenii realizează că deținerea unei case nu este ceea ce își doresc cu adevărat”, comentarii Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. “They are moving away a little from the postcard image that there was at the end of the Covid-19 confinement.”

2022 to 2025 and Beyond

The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

For the first time since Covid-19, the Bien’ici property site remarcat a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

Notaire data on house sales released throughout 2023 and 2024 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

According to the results of a study carried out in late 2023, 92% of agencies saw an increase in negotiating margins in 2023.

Conform a July 2024 report by French bank Crédit Commercial de France (CCF), sales to foreign non-residents fell by 14% in 2023. Not unexpectedly, highest average sale prices were in the Ile-de-France (€803,000), where the sale price remained steady. It was followed by Provence-Cote-d’Azur (€582,000) and Auvergne-Rhône-Alpes (€418,000), which both saw the average sale prices drop by around 20%.

Ce spun reprezentanții din industrie

“We are witnessing a profound change in the market as we have experienced it over the past ten or fifteen years. It is therefore understandable that sellers take time to accept this new framework and have not yet adjusted their prices accordingly. 2024 should probably see the establishment a new balance between buyers and sellers”, concluded Stéphane Fritz, president of real estate agency Guy Hoquet.

Charles Marinakis din secolul 21 a spus, “According to our observations, the slowdown in activity continues. This is confirmation of what we saw during the second half of 2022. Our figures for January 2023 confirmed this trend. Even if the home sector resists, the volume of transactions is decreasing. Overall, the drop is -6% across France. We had anticipated this slowdown. According to the expression, «when it is too expensive, it is too expensive». [We are seeing] a return to progressive reason. Very often, sellers take time to agree to lower their prices.”

CEO-ul RH, Gary Friedman a spus în decembrie 2022, despre starea pieței imobiliare de lux: „Cred că piața imobiliară s-a prăbușit și a scăzut destul de vicios pe măsură ce ratele dobânzilor au crescut. Este doar multă incertitudine acum. Dar un lucru de care sunt sigur că piața imobiliară se prăbușește la un nivel pe care nu l-am mai văzut din 2008. Nu am văzut o astfel de scădere din 2008.”

77% dintre notari said that 2023 este un moment bun pentru a vinde (cu alte cuvinte, vinde cât mai curând posibil, deoarece prețurile sunt în scădere) și un moment prost pentru a cumpăra proprietăți în Franța (mai bine să așteptați, că prețurile vor scădea mai mult). Notarii au văzut a scăderea numărului de achiziții de proprietăți in 2022, and expect the market to continue its downward trajectory.

Șeful rețelei de agenții imobiliare L'Adresse predicted a 10% price drop, and Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, a spus he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023. What actually happened? They dropped 20% in 2023.

Henry Buzy-Cazaux, președintele fondator al Institut du Management des Services Immobiliers, în un interviu recent cu revista Le Revenu, a spus, despre prețurile vândute, că „o scădere a prețurilor de 10% [pe piețele de vacanță, cum ar fi Riviera Franceză] pare inevitabilă”, și, vorbind despre efectele economiei în Franța, el a prezis, de asemenea, un scăderea pieței imobiliare cu 30%.

Tendințe recente de vânzare în funcție de categoria de preț

Cumpărătorii care doresc să achiziționeze o vilă în Franța preferă din ce în ce mai mult proprietățile la prețuri mai mici, în special cele sub 800.000 EUR și sunt semnificativ mai puțini cumpărători de vile la prețuri mari. Această tendință a fost, parțial, cauzată de pandemia de coronavirus, care a însemnat mai puțini cumpărători străini bogați (care au cumpărat în schimb case de weekend în țara lor de reședință) și mai mulți cumpărători francezi locali.

Modificarea proporției din totalul vânzărilor de vile/case rurale a variat în funcție de categoria de preț:

• Proporția de vile care s-au vândut cu sub 800.000 de euro a crescut de la 30% în 2019 la 38% în 2021.
• Vânzări de vile între 800.000 € și 1 milion € a crescut de la 15% la 22% în același interval de timp.
• Proprietăți care s-au vândut între 1 și 2 milioane de euro scăzut de la 35% în 2019 la 29% în 2021.
• Proprietăți care s-au vândut cu peste 2 milioane de euro scăzut de la 20% în 2019 la doar 11% din vânzările totale în 2021.

Amintiți-vă că nu puteți compara Riviera Franceză cu Franța în general. Există diferențe regionale în ceea ce privește modificările prețurilor proprietăților, iar Riviera Franceză are o creștere mult mai mică decât multe alte zone din Franța. De exemplu, în 2021 prețul anual de vânzare în m² a crescut 12.4% in Rennes and only 0.6% in Nice. Numai Parisul trage în sus tendințele de preț imobiliare „în general Franța”.

Expert Market Predictions for 2025

In 2025, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being inundate cu vile vândute de ruși sau confiscate de la ruși.

Am consultat o serie de economiști de top, consilieri de investiții și agenți imobiliari și notari (cinstiți), precum și cumpărători recenti, despre piața de vile din Riviera Franceză cotată la bursă, and these were our findings (this applies to villas on the French Riviera only).

Rețineți că m² enumerați mai jos este reclamă m², nu m² fals scăzut enumerate de notari. Prețurile de mai jos reflectă vândut preturi, nu întrebând preturi.

Prețuri de vânzare de 3 milioane EUR+

• Piață foarte high-end
• Prețuri de vânzare de peste 3 milioane de euro
• În mod normal, se aplică vile excepționale, ultra-luxe, de peste 1000 m², adesea cu mai multe vile pe proprietate

This market segment is very hard to gauge because there are so few sales in this category. These are the most ultra-luxury highly-desirable and unique seaside properties on the French Riviera. Most were owned by Russians and are staying on the market for many years and not selling.

Mai puțin de 5% dintre vilele care sunt listate la peste 3 milioane de euro ajung să se vândă de fapt cu mai mult de 3 milioane de euro. În acest segment, o parte din supraprețul se datorează Rusul are nevoie să vândă vile pentru care au plătit peste piață.

The vast majority of villas that sold for this price were sold at between a 65% to an astonishing 85% discount off the original asking price, with the average discount being around 70%. We’ve seen many highly desirable villas that have sold over the last couple of years for a 70%+ discount off the original asking price. A couple of typical examples: in Beaulieu-sur-Mer, două vile uriașe și recent renovate, cu vedere la mare, pe aceeași proprietate, care au fost inițial listate la 18 milioane EUR, tocmai s-au vândut cu 3,6 milioane EUR și o vilă extrem de dorită cu vedere la mare 100% neobstrucționată în vârful Cap Martin was listed at €4.9 million and recently sold for €1.8 million.

La fel ca în toate categoriile de piață, vilele cu prețuri excesive nu se vând, chiar dacă sunt vile celebre, extrem de dorite. a lui Sean Connery vila uluitoare la malul marii este un exemplu minunat în acest sens - prețul său a fost tăiat în jumătate dupa un an pe piata si totusi ea încă nu a vândut, după o mulțime de reclame și știri și mai bine de trei ani pe piață. O vilă de dorit din Cap d'Ail, deținută de un oligarh rus, a fost listată în mod privat, pentru o sumă nedezvăluită, din 2015 și public (de multe agenții) din 2017, mai întâi pentru 30 de milioane de euro și acum pentru 23 de milioane de euro — și încă nu s-a vândut. Sunt mulți alte exemple similare, mai ales pe piața high-end cu proprietari ruși.

Asta pentru ca consilierii financiari cunoscuți ai cumpărătorilor bogați prevăd că piața se află pe o tendință de scădere a prețurilor pe termen lung, deoarece băncile nu vor autoriza credite ipotecare supraevaluate și pentru că Rușii nu mai vin cu valize cu bani gheață. These factors are pushing the prices much, much lower.

Prețuri de vânzare între 1 și 3 milioane de euro

• Piața de vile de lux de gamă medie
• Prețuri de vânzare între 1 și 3 milioane EUR
• În mod normal, se aplică vilelor de lux de la 250 m² până la 1000 m²

This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2025. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

Vilele din această categorie se vând cu o reducere între 40% și 80% din prețul cerut, deoarece supraprețul extrem abundă în această gamă de preț. Există mult mai mulți vânzători în acest segment decât serios cumpărători. Vilele ultra-moderne sunt la cerere (dar nu dacă sunt prea scumpe), în timp ce stilurile din piatră, aparent vechi și clasice nu se vând.

Acești proprietari sunt cel mai adesea fie în vârstă, fie ruși. Așteptați-vă să vedeți o creștere a vânzărilor în dificultate în acest segment în anii următori din cauza îmbătrânirii Baby Boomers, a economiei, a străinilor care vând din cauza impozitelor crescute, a confiscări de vile rusești, și efectele continue ale Brexit-ului.

Prețuri de vânzare între 600.000 EUR și 1 milion EUR

• Piața de vile de gamă medie joasă
• Prețuri de vânzare cuprinse între 600.000 EUR și 1 milion EUR
• În mod normal, se aplică vilelor mai mici de 400 m²

In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2025 due to affordability issues.

The primary buyers in this bracket are French families. The sellers in this segment are usually French citizens or British citizens. In both cases, they have motivation to sell (economic issues, divorce, etc.) and Brexit will continue affect this segment.

Piața poate fi lent să se ajusteze

Adesea, atunci când activitatea de cumpărare încetinește, proprietarilor de case și agenților imobiliari le este nevoie de ceva timp pentru a-și ajusta așteptările și prețurile mai mici. Între timp, proprietățile la prețuri realiste se pot vinde, dar proprietățile care nu își ajustează prețurile vor rămâne pe piață, adesea ani de zile, până când își ajustează așteptările și scad prețul pentru a fi în conformitate cu piața (aflați cum să determinați prețul corect).

Ține minte că statisticile care includ întreaga Franță sunt înșelătoare, deoarece includ orașe mari precum Paris și Marsilia, unde cererea rămâne puternică și prețurile sunt în creștere. Zonele rurale și de case de vacanță, cum ar fi Riviera Franceză, sunt, dimpotrivă, pe o traiectorie descendentă.

Agenti imobiliari si notari fiți plătiți când finalizați achiziția și, cu cât cheltuiți mai mult, cu atât câștigă mai mult. Deci, firește, ei tind să fie foarte optimiști în ceea ce privește piața. Aceștia sunt încurajați să vă spună că este o piață foarte fierbinte și că prețurile cresc, deoarece acest lucru îi presează pe cumpărători să simtă că ar trebui să cumpere mai devreme și pentru mai mulți bani, și îi stimulează pe vânzători să-și listeze casele. Chiar și pe piețele în mod evident slabe sau în declin, agenții și notarii vă vor spune adesea că este o piață fierbinte.

Cumpărați o vilă? Citiți asta mai întâi!

Când sunteți gata să căutați o proprietate, asigurați-vă că citiți ghid complet pentru cumpararea imobiliare in Franta. Aceste ghiduri explică modul de estimare a proprietății real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

În primul rând, pentru a înțelege piața imobiliară din Franța, trebuie să înțelegeți cum Prețul m² este o înșelătorie uriașă. Apoi, puteți trece la celelalte ghiduri:

Al nostru ghid pentru listele imobiliare include: cum să găsești vile de vânzare, la ce să fii atent, dezinformare și avertismente, licitații și executări silite, cumpărături directe de la vânzători, de ce calendarul este totul și motivul pentru care doar aproximativ jumătate din vânzările de vile sunt listate public.

Al nostru ghid pentru escrocherii și secrete include: avertismente despre trucurile lipsite de etică pe care agenții, notarii, vânzătorii, dezvoltatorii și constructorii le folosesc pentru a obține mai mulți bani din tine. Acesta este o citire obligatorie și ghidul avertizorilor pe care cei din afacere nu vor să-l vedeți.

Al nostru ghid pentru agenții imobiliari includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Al nostru ghid pentru stabilirea prețurilor și determinarea valorii de piață a unei vile include: de ce există atât de mult supraprețuri extreme, cum să estimați valoarea de piață a unei vile (ce valorează) și un ghid pas cu pas pentru a găsi prețul ofertei dvs. În plus, suplimentar ghid pentru ruși și impactul lor pe piața imobiliară de pe Riviera Franceză.

Al nostru ghid pentru lucruri importante de aflat include: rapoarte de diagnosticare și sondaje, soare și microclime, probleme potențiale cu vederea, taxe pentru locuințe, vârsta, acces la internet și mobil, zone periculoase (roșii), riscuri pentru sănătate, probleme de confidențialitate și spațiu, probleme în apropiere, ceea ce aveți" De fapt, voi deține completări și structuri ilegale, de ce se vând, cum se verifică și multe altele.

Al nostru ghid de lucruri de luat în considerare include: dvs real costuri, probleme legate de cumpărarea unei vile „proaspăt renovate”, aflarea informațiilor despre criminalitatea locală și ocupanții ilegali și întrebări de adresat.

Al nostru ghid pentru procesul de cumpărare include: negocierea prețului și a ofertei inițiale, alegerea unui notar cinstit, cumpărarea în negru, oferta și depozitul oficial, utilizarea unui SCI, capcanele contractului, perioada de reflecție, ce trebuie făcut înainte de a preda banii și semnarea finală.

Al nostru ghid pentru dupa ce cumperi include: capcane de asigurare, sfaturi pentru case secundare, închirierea vilei, renovare și ce trebuie să știți despre angajarea de oameni.

Ghid pentru vânzători: Cum să stabiliți prețul vilei dvs. astfel încât să se vândă.