Comenzi rapide
Franța m² Prețul imobiliar este o înșelătorie
In Franta, ori de cate ori se vinde o vila, vanzarea este publicata pe un site-ul web oficial al guvernului (care este adesea denumit DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.
Arata cam asa:
Bacsis: Pe DVF, faceți clic pe pătratul de vizualizare prin satelit din stânga jos pentru a comuta între vizualizarea cadastrală și o fotografie vizuală, pentru a obține o mai bună înțelegere a dimensiunii vilelor.
A spus clar, m² listat pentru vile vândute este o glumă — nu există nicio bază pe realitate.
Deoarece notarii fac un comision % la fiecare vânzare, au o tactică necinstită de a face ca prețurile în m² să pară mult mai mari decât sunt cu adevărat și să inducă în eroare cumpărătorii. Agenții folosesc apoi aceste date false ca justificare pentru prețurile cerute peste piață, în încercarea de a crește prețurile locuințelor. Aceste informații sunt apoi difuzate pe multe alte site-uri web imobiliare.
How the Notaires Manipulate m2 Data
Deoarece nu există nicio lege împotriva acesteia, notarii raportează dimensiuni de m² care sunt de multe ori mai mici decât este vila în realitate. Prin urmare, o vilă care afișează 145 m² ar fi putut fi anunțată ca 450 m² (vezi exemplele de mai jos). Iata de ce:
It’s only ‘the footprint’ on the land
O scuză suplimentară pentru m² incorecți este fața pe care este m² afișat pentru vilele vândute numai ar trebui să fie „amprenta m²”. Ascuns în Întrebările frecvente ale acestora, site-ul DVF admite asta m² nu sunt obligatorii din punct de vedere juridic estimări de „amprenta la sol” a casei (cantitatea de teren pe care o ocupă casa) și ei spun în mod special că este nu m² locuibil și nu nu au vreo valoare juridică:
There’s no legal obligation to measure the m² or to be accurate in DVF
Principala problemă este că un sondaj adecvat în m² nu este impus de lege, iar notarii nu sunt obligați să raporteze m² real pe DVF și, în consecință, dimensiunile în m² auto-raportate, „estimate” publicate pe DVF sunt dramatic under-reported.
They Inflate the Sold Prices
DVF afișează și prețul vândut ca „vânzător net” prețurile (care include taxă și, pe Riviera Franceză, deoarece vânzătorul plătește comisioanele de agenție din profiturile lor, include comisioanele de agenție) pentru a umfla prețurile vândute. Apoi folosesc acest preț de vânzare umflat pentru a face mediile m², ceea ce este, de asemenea, evident fals.
They Don’t Include Villas That Require Renovation
As Cédric Duplantier (who works at France’s Ministry of Finance, DGFIP, and who is a moderator on the DVF notaires website) a spus, “Contracts to sell buildings to be renovated are not part of the data present in DVF.” What this means is that villas that are sold as “requiring renovation” are not included in DVF. This eliminates many of the lower-priced sales from the average m² statistics and from the DVF map, further falsely raising the published ‘average m²’ statistics.
M² price averages are based on this flawed data
Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.
În medie, m² revendicat pe site-ul notarului este de 1/3 până la 1/4 din dimensiunea reală, care umfla in mod fals preturile medii in m², de care avantajeaza notarii si agentii, care sunt platiti cu comision.
Prețurile medii în m² afișate pe site-uri web sunt false – sunt mult, mult mai mari decât se vând proprietățile.
Exemple, cu Proof!
Există nenumărate exemple în acest sens, deoarece mai mult de 97% din vânzările de vile sunt listate cu m² incorecți. Mai jos sunt doar câteva exemple pentru a vă oferi o idee despre ce să căutați. Ține minte că:
- Autorizațiile de planificare arată doar m² „locuibili”, ceea ce lasă mult spațiu în unele case (oriunde cu tavane joase, case de oaspeți, dulapuri de depozitare, scări etc.), așa că majoritatea au fost probabil promovate ca fiind și mai mari!
- Pretul afisat pe DVF este mai mare decat pretul real de oferta, deoarece include taxe!
De aceea spunem „maximul” m² pentru care s-a vândut, deoarece daca ai inclus spatiul nelocuibil si ai scos taxele, pretul m² ar fi si mai mic!
Această vilă uber luxoasă s-a vândut la 5.597 EUR pe m², nu la 21.568 EUR pe m²!
Această vilă în Roquebrune a fost vandut in stare perfecta si are finisaje de top, etc. cu o priveliste incredibila asupra Monaco. Notarii l-au enumerat ca fiind 204 mp (21.568 €/m²) când a vândut unui oligarh pentru 4,4 milioane EUR în 2018 (inclusiv taxe și taxe). Dar privind lista de închiriere (și planul de etaj atașat), puteți vedea că de fapt este 786 mp (5.597 €/m², inclusiv taxe).
Această proprietate cu 2 vile s-a vândut la 1.450 EUR pe m², nu la 28.500 EUR pe m²!
Această proprietate imensă în Beaulieu-sur-Mer a fost listat la prețul cerut de 18 milioane de euro și, după mulți ani pe piață, s-a vândut în cele din urmă cu 3,6 milioane de euro.
Notarii susțin că această proprietate cu 2 vile este doar 126 mp (28.500 €/m²), dar după cum puteți vedea din Google Earth, acest lucru este foarte clar fals. Lista inițială a susținut că vilele au o dimensiune combinată de 2470 mp (1.450 €/m², inclusiv taxe).
Această proprietate cu 2 vile s-a vândut la 1.964 EUR pe m², nu la 16.041 EUR pe m²!
Această proprietate cu Două vile din Tourrettes-sur-Loup au fost listate ca fiind 120 m² (16.041 €/m²) și vândut cu 1,9 milioane de euro în 2018. Dar uitându-ne la cel permise de planificare, puteți observa că una dintre case are 680m2 și, uitându-ne la lista de închiriere, am constatat că cealaltă are 300m2 (fără a include suprafețele proprietarilor), aducând m2 total pentru ambele la un minim de 980 mp (1.964 €/m², inclusiv taxe).
Această vilă s-a vândut la 4.644 EUR pe m², nu la 13.771 EUR pe m²!
Această vilă în Villefranche-sur-Mer creanțe 228 mp (13.771 €/mp), dar este de fapt un minim de 676 mp (4.644 €/m², inclusiv taxe), după cum puteți vedea prin autorizatiile de planificare.
De asemenea, nu crește m² după reconstrucție completă, în ciuda faptului că mp real este un record public...
Această vilă s-a vândut la 1.751 EUR pe m², nu la 12.790 EUR pe m²!
Această vilă în Eze a fost raportat în mod fals de notari ca fiind 258 mp (12.790 €/m²). Dar, după cum puteți vedea uitându-vă la permise de planificare, vila a fost mărită în 2018 de la 334 m² la dimensiunea „locuabilă” la momentul vânzării: 1884 mp (maxim 1.751 €/m², including tax).
Această vilă s-a vândut la 2.100 EUR pe m², nu la 18.000 EUR pe m²!
Această vilă în Eze este listat ca fiind 165 mp (18.000 €/m²), dar privind autorizatiile de planificare, puteți vedea că era de fapt 400 m², dar că au adăugat o extindere de 1029 m² la începutul lui 2020, făcându-i 1429 m² când s-a vândut în 2021, fără a include casa de oaspeți de aproximativ 200 m², făcând totalul cel puțin 1629 mp (minim 2.100 €/m², inclusiv taxe).
Această vilă nouă, pe malul apei, s-a vândut la 3.530 EUR pe m², nu la 10.042 EUR pe m²!
Această vilă nou-nouță în vârful Cap Martin este listat ca fiind 239 mp (10.042 €/m²) și vândut cu 2,4 milioane EUR în 2020. Dar uitându-ne la cel permise de planificare, puteți vedea că de fapt este 680 mp „habitabil” (3.530 €/m², inclusiv taxe) și a fost complet reconstruită ca nouă în 2019.
Ca o notă secundară, numărul raportat de camere nu este, de asemenea, (evident) exact.
Cum să verificați M2 de vile
Vă puteți verifica singur, uitându-vă înapoi la vilele pe care le-ați vizitat. Salvați adresa și lista de vânzări și comparați cu DVF și permise de planificare.
O altă modalitate de a vedea acest lucru este să verificați casele vecinului și să comparați dimensiunea cu o listă în care este listată dimensiunea.
Iată un exemplu... Aceasta este o vilă care este în prezent de vânzare în Eze:
La verificare site-ul guvernului DVF și Google Earth, putem vedea că vila vecinului a fost probabil făcută de același dezvoltator și are același stil și aproximativ aceeași dimensiune (pe baza amprentei și a podelelor sale, așa cum se vede prin Google Earth); s-a vândut recent cu 930.500 €!
După cum puteți vedea, acesta este un alt exemplu al modului în care m² este subcontorizat dramatic de notari pentru a umfla în mod fals prețul mediu în m². Site-ul web notaris afișează vila vândută (a vecinului) ca fiind de 125 m², totuși lista agenției pentru vilă precizează dimensiunea acesteia ca fiind de 379 m² (agentul ne-a spus că toate acestea sunt supraterane și au fost verificate).
De ce aceasta este o astfel de problemă
În ciuda faptului că m² este raportat în mod clar incorect și nu reflectă dimensiunea reală a vilelor care s-au vândut, aceste date false sunt folosite pentru statisticile naționale privind prețurile și pentru site-uri web care susțin că cunosc prețul mediu pe m².
Dar este la propriu imposibil pentru a ști dacă prețurile cresc sau scad sau media m², deoarece notarii pot (și fac!) să manipuleze aceste date pe baza dimensiunilor casei în m² mai mici artificial (pentru a pretinde că prețurile cresc).
Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.
Cunoașterea acestei realități a pieței este esențială dacă doriți Cumpără vila ta la un preț care este aproape de ceea ce poți vinde pentru.Agenți: Manipularea pieței
Agențiile imobiliare manipulează, de asemenea, piața, cumpărând proprietăți la prețuri care sunt de 5 ori sau mai mult peste valoarea de piață, pentru a realiza o vânzare la un preț care este mai mare decât orice altă vilă a vândut în acea zonă. Aceasta este aceeași tactică de manipulare a pieței care este folosită în alte industrii axate pe lux, cum ar fi piata de arta.
Ei fac acest lucru pentru a putea indica vânzarea respectivă în încercarea de a-și justifica prețurile cerute cu mult peste piață și pentru a putea manipula prețurile medii în m² publicate. În timp ce o dețin, o închiriază.
Iată un exemplu: de departe, cea mai scumpă vânzare a unei vile din Eze este la 772 avenue de la Marne. Sapat putin si o sa vezi asta Prestigimul (o agenție imobiliară) l-a cumpărat. Ei fac tot posibilul pentru a deghiza acest fapt și vând proprietăți între agenții, cumpărând de la prieteni dezvoltatori pentru a primi bani înapoi, etc. Săpați și veți găsi un exemplu ca acesta în aproape fiecare oraș.
Mai multe minciuni false...
Pe lângă toate acestea, adăugând la confuzia în jurul prețurilor în m², agenții mint în mod obișnuit cu privire la dimensiunea în m² a vilelor și îi determină și pe inspectori să mintă. Nu este neobișnuit ca listele să susțină că o vilă este cu 100 până la 200 m² mai mare decât este în realitate. Singura modalitate de a cunoaște m² real este să aveți propriul inspector independent să-l măsoare. Mai bine, puneți doi inspectori să o măsoare și să vadă dacă vin cu numere diferite.
Iată cum să aflați real valoarea unei vile în Franța.
Cumpărați o vilă? Citiți asta mai întâi!
Când sunteți gata să căutați o proprietate, asigurați-vă că citiți ghid complet pentru cumpararea imobiliare in Franta. Aceste ghiduri explică modul de estimare a proprietății real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.
Al nostru ghid spre direcția în care se îndreaptă piața include: previziunile pieței imobiliare de pe Riviera Franceză, tendințele actuale și istorice ale prețurilor pe piață și motivele pentru care prețurile vor continua să scadă. În plus, suplimentar ghid pentru ruși și impactul lor pe piața imobiliară de pe Riviera Franceză.
Al nostru ghid pentru listele imobiliare include: cum să găsești vile de vânzare, la ce să fii atent, dezinformare și avertismente, licitații și executări silite, cumpărături directe de la vânzători, de ce calendarul este totul și motivul pentru care doar aproximativ jumătate din vânzările de vile sunt listate public.
Al nostru ghid pentru escrocherii și secrete includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.
Al nostru ghid pentru agenții imobiliari includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).
Al nostru ghid pentru stabilirea prețurilor și determinarea valorii de piață a unei vile include: de ce există atât de mult supraprețuri extreme, cum să estimați valoarea de piață a unei vile (ce valorează) și un ghid pas cu pas pentru a găsi prețul ofertei dvs.
Al nostru ghid pentru lucruri importante de aflat include: rapoarte de diagnosticare și sondaje, soare și microclime, probleme potențiale cu vederea, taxe pentru locuințe, vârsta, acces la internet și mobil, zone periculoase (roșii), riscuri pentru sănătate, probleme de confidențialitate și spațiu, probleme în apropiere, ceea ce aveți" De fapt, voi deține completări și structuri ilegale, de ce se vând, cum se verifică și multe altele.
Al nostru ghid de lucruri de luat în considerare include: dvs real costuri, probleme legate de cumpărarea unei vile „proaspăt renovate”, aflarea informațiilor despre criminalitatea locală și ocupanții ilegali și întrebări de adresat.
Al nostru ghid pentru procesul de cumpărare include: negocierea prețului și a ofertei inițiale, alegerea unui notar cinstit, cumpărarea în negru, oferta și depozitul oficial, utilizarea unui SCI, depozitul, perioada de reflecție, ce trebuie făcut înainte de a preda banii și semnarea finală.
Al nostru ghid pentru dupa ce cumperi include: capcane de asigurare, sfaturi pentru case secundare, închirierea vilei, renovare și ce trebuie să știți despre angajarea de oameni.
Ghid pentru vânzători: Cum să stabiliți prețul vilei dvs. astfel încât să se vândă.
