I prezzi immobiliari in Francia m² sono una truffa

In Francia, ogni volta che una villa viene venduta, la vendita viene pubblicata su un sito web ufficiale del governo (spesso indicato come DVF)I notai sono tenuti a pubblicare (con aggiornamenti ogni 6 mesi) il prezzo netto a cui è stata venduta la proprietà, l'ubicazione esatta su una mappa, la superficie in m² del terreno e la superficie approssimativa in m² della casa.

Si presenta così:

Consiglio da insider: Il sito web Prezzi delle case in Francia contiene dati sulle vendite che risalgono a un periodo molto più lontano rispetto a DVF (10 anni contro i 5 anni di DVF, il che è utile perché i dati degli anni della bolla immobiliare del Covid non sono rappresentativi degli attuali prezzi di mercato) e mostra i dati su una mappa satellitare di qualità superiore, visibile qui:

Detto chiaramente, il m² elencati per ville vendute è uno scherzo, non ha alcun fondamento nella realtà.

Poiché i notai guadagnano una commissione % su ogni vendita, hanno una tattica disonesta per far sembrare i prezzi al m² tanto più alti di quanto siano realmente, ingannando gli acquirenti. Gli agenti immobiliari usano poi questi dati falsi come giustificazione per prezzi richiesti superiori al mercato, nel tentativo di far salire i prezzi delle case. Queste informazioni vengono poi diffuse su molti altri siti web immobiliari.

Come i notai manipolano i dati m2

Poiché non esiste una legge che lo vieti, i notai riportano metrature in m² molto, molto inferiori a quelle effettive della villa. Pertanto, una villa indicata come 145 m² potrebbe essere stata pubblicizzata come 450 m² (vedi esempi sotto). Ecco perché:

È solo "l'impronta" sulla terra

Un'ulteriore giustificazione per l'errato m² è il fatto che i m² visualizzati per le ville vendute sono solo presunto per essere l'impronta in m². Anche in questo caso, è quasi sempre molto più piccola. Ecco un esempio:

Nascosto in le loro FAQ, il sito web DVF ammette che i m² sono solo non giuridicamente vincolanti stime dell'impronta in m² della casa (la quantità di terreno occupata dalla casa) e dicono espressamente che è non i m² abitabili e fa non avere alcun valore legale:

Non esiste alcun obbligo legale di misurare i m² o di essere precisi nel DVF

Il problema principale è che una corretta indagine sui m² non è richiesta dalla legge e i notai non sono tenuti a segnalare i m² effettivi sul DVF e, di conseguenza, le dimensioni in m² "stimate" e auto-segnalate pubblicate sul DVF sono drammaticamente sottostimati.

Gonfiano i prezzi di vendita

DVF visualizza anche il prezzo di vendita come “venditore netto” prezzi (che includere (e, sulla Costa Azzurra, poiché i venditori pagano le commissioni di agenzia con i loro profitti, queste includono anche le commissioni di agenzia) per gonfiare i prezzi di vendita. Poi usano questo prezzo di vendita gonfiato per calcolare le medie al m², il che è ovviamente falso.

Includono la commissione dell'agente nel prezzo di vendita

Nei comuni in cui gli agenti immobiliari pubblicizzano regolarmente che la commissione è pagata dal venditore (come avviene in tutta la Costa Azzurra), la cifra DVF include la commissione e risulterà di qualche punto percentuale superiore al vero prezzo netto del venditore, gonfiando ulteriormente il presunto prezzo al m².

Non includono le ville che necessitano di ristrutturazione

Come Cédric Duplantier (che lavora presso il Ministero delle Finanze francese, DGFIP, e che è moderatore del sito web dei notai DVF) disse"I contratti di vendita di immobili da ristrutturare non rientrano nei dati presenti nel DVF". Ciò significa che le ville vendute come "da ristrutturare" non sono incluse nel DVF. Questo elimina molte delle vendite a prezzi più bassi dalle statistiche relative ai m² medi e dalla mappa del DVF, aumentando ulteriormente e falsamente le statistiche pubblicate relative ai m² medi.

I prezzi medi al m² si basano su questi dati errati

Nonostante le dimensioni in m² pubblicate nel DVF non siano basate sulle reali dimensioni in m² della villa, tutti coloro che guadagnano commissioni sulle vendite (notai, agenti, siti web immobiliari) usano questi dati falsi per fingere che le ville vengano vendute a prezzi al m² molto, molto, molto più alti di quelli reali.

In media, i m² dichiarati sul sito del notaio sono da 1/3 a 1/4 della dimensione effettiva, che gonfia falsamente i prezzi medi al m², a vantaggio dei notai e degli agenti, che vengono pagati a provvigione.

I prezzi medi al m² mostrati sui siti web sono falsi: sono molto, molto più alti di quelli a cui vengono realmente venduti gli immobili.

Esempi, con prove!

Gli esempi sono infiniti, dato che oltre il 97% delle vendite di ville sono elencate con m² errati. Di seguito sono riportati solo alcuni esempi per darti un'idea di cosa cercare. Tieni presente che:

• I permessi di costruzione indicano solo i m² "abitabili", il che lascia molto spazio in alcune case (ovunque ci siano soffitti bassi, dependance, ripostigli, scale, ecc.), quindi è probabile che la maggior parte di esse sia stata pubblicizzata come addirittura più grande!
• Il prezzo indicato su DVF è più alto del prezzo di offerta reale, perché include le tasse!

Ecco perché diciamo il m² “massimo” a cui è stato venduto, perché se si includesse lo spazio non "abitabile" e si eliminassero le tasse, il prezzo al m² sarebbe ancora più basso!

Inoltre non aumentano i m² dopo ricostruzioni complete, nonostante i m² reali siano di pubblico dominio…

Come nota a margine, anche il numero di stanze segnalato (ovviamente) non è accurato.

Come verificare la superficie delle ville

Puoi effettuare il tuo controllo guardando le ville che hai visitato. Salva l'indirizzo e l'elenco delle vendite e confrontali con DVF e permessi di pianificazione.

Un altro modo per rendersene conto è quello di controllare le case dei vicini e confrontarne le dimensioni con quelle di un annuncio in cui sono specificate.

Ecco un esempio... Questa è una villa attualmente in vendita a Eze:

Dopo aver controllato il sito web del governo DVF e Google Earth, possiamo vedere che la villa del vicino è stata probabilmente costruita dallo stesso costruttore, ha lo stesso stile e all'incirca le stesse dimensioni (in base alla sua superficie e ai piani, come visto tramite Google Earth); è stata recentemente venduta per 930.500 €!

Perché questo è un problema così grande

Nonostante il fatto che i m² siano chiaramente riportati in modo errato e non rispecchino la reale dimensione delle ville vendute, Questi dati falsi vengono utilizzati per statistiche nazionali sui prezzi e per siti web che affermano di conoscere il prezzo medio al m².

Ma è letteralmente impossibile per sapere se i prezzi stanno salendo o scendendo, o la media dei m², poiché i notai possono (e lo fanno!) manipolare quei dati riducendo artificialmente le dimensioni delle case in m² (per fingere che i prezzi stiano salendo).

Comprendere questa truffa è uno dei passi più importanti per comprendere il mercato immobiliare francese.

Conoscere questa realtà del mercato è essenziale se si vuole acquistare la tua villa ad un prezzo vicino a quello che puoi vendere per questo.

Agenti: Manipolazione del mercato

Le agenzie immobiliari manipolano il mercato anche acquistando immobili a prezzi 5 volte superiori al valore di mercato, per poi venderli a un prezzo superiore a quello di qualsiasi altra villa venduta nella stessa zona. Questa è la stessa tattica di manipolazione del mercato utilizzata in altri settori del lusso, come... mercato dell'arte.

Lo fanno per poter giustificare i prezzi di vendita, ben al di sopra del mercato, e per manipolare i prezzi medi al m² pubblicizzati. Pur essendo proprietari, l'immobile viene affittato.

Ecco un esempio: la vendita di una villa al prezzo più alto a Eze si trova al 772 di Avenue de la Marne. Basta scavare un po' e si vedrà che Prestigimo (Un'agenzia immobiliare) l'ha acquistato. Fanno del loro meglio per nascondere la verità, vendendo immobili tra agenzie, acquistando da amici costruttori per riavere indietro i soldi, ecc. Cercate in giro e troverete un esempio come questo in quasi ogni città.

Altre bugie sfacciate…

Oltre a tutto questo, e ad aumentare la confusione sui prezzi al m², gli agenti immobiliari mentono sistematicamente sulla superficie in m² delle ville, e fanno sì che anche gli ispettori facciano lo stesso. Non è insolito che gli annunci affermino che una villa è da 100 a 200 m² più grande di quanto non sia in realtà. L'unico modo per conoscere la reale superficie in m² è farla misurare da un ispettore indipendente. Meglio ancora, farla misurare a due ispettori e vedere se i risultati sono diversi.

Ecco come scoprire il vero valore di una villa in Francia.

Acquistare una Villa? Leggi questo prima!

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Il nostro guida alle cose importanti da scoprire include: rapporti diagnostici e indagini, sole e microclimi, potenziali problemi con la vista, tasse sulla casa, età, accesso a Internet e dispositivi mobili, zone pericolose (rosse), rischi per la salute, problemi di privacy e spazio, problemi nelle vicinanze, cosa effettivamente possiederai, aggiunte e strutture illegali, perché vengono vendute, come verificare e altro ancora.

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