Ville in affitto: truffe e avvisi

The French Riviera is full of both good people and scammers, but the concentration of the latter is especially high when dealing real estate and luxury villa rentals. Renting a villa in the South of France can be a delightful experience, but like in many popular tourist destinations, it comes with the risk of encountering scams and dishonest tactics.

Il nostro consiglio più importante n. 1: visita sempre la villa di persona prima di prenotarla per evitare situazioni di esca e cambio.

Ecco cosa tenere presente se stai pensando di affittare una villa sulla Costa Azzurra:

Prenotazione tramite agenzia

Booking through a large well-known agency may sembrare safe, but it’s only as safe as you are savvy. There are many ways that these agencies can –and frequently do– scam people, in both big and little ways. Knowing their tricks can help you avoid them, but be prepared to put in some work before renting anything.

In fact, the CEO of Carlton Group emailed us trying to get us to remove their name from this guide, and in his email he said “Your journalism may have been appropriate, if unfortunate, in its negative slight against Rental Agents in general, but naming our company…” admitting that what we warn about below is true.

Esca e interruttore

Sai già che tutte le agenzie cercano di rendere le proprie inserzioni quanto più attraenti possibile. Ma quello che non puoi sapere finché non arrivi, è quanto hanno alterato le foto, cosa sono non l'ho fatto mostrarti nelle foto e nel video e quali problemi ha la villa che non ti dicono.

We audited luxury rental listings from the big agencies (in the price range of €20,000 to €50,000 per week) and found that they routinely advertised villas as “luxury rentals” even when they were in very, very bad condition, or not luxury at all.

L'abbiamo trovato maggior parte of the villas were in very bad state of disrepair, with major water damage and mold issues, many maintenance issues, and things like massive overhanging power lines and overlooking neighbors that had been edited out of photos.

Abbiamo anche visitato una "villa di lusso in affitto" dove, con nostra sorpresa, si stava costruendo una nuova casa proprio accanto e c'era una strada privata condivisa. I veicoli da cantiere, che bloccavano l'ingresso, hanno impiegato 25 minuti per muoversi, nonostante sapessero che avevamo una visita precedentemente programmata, con noi e due agenti in attesa. Quando finalmente siamo arrivati a casa lo abbiamo notato, a differenza di quello che aveva fatto l'agente Appena ci ha detto, il rumore dei lavori era molto ad alta voce, e la fotografia della "vista sul mare" era stata chiaramente scattata con un teleobiettivo, ingrandendo la minuscola fetta lontana di vista sul mare - e ritagliando tutti i brutti tetti nella vista. Oltre a ciò, i due bagni che non erano nelle foto erano in pessimo stato.

L'unico modo per sapere veramente cosa otterrai è farlo visitare la villa in anticipo, Prima lo prenoti tu.

Contratti di locazione

The big agencies’ rental contracts typically have many loopholes that would allow them to kick you out at any time. Don’t assume they won’t do this.

We hear stories of big agencies evicting people at the beginning of their stay, and keeping the entire rent and deposit for a seemingly inconsequential infractions, like having a visitor, or leaving towels outside (yes, these clauses are in contracts from big agencies like Carlton, etc.) Many agencies also include clauses that let them evict you and keep the money if a ‘neighbor’ complains of noise.

Agents also often agree to terms verbally, then leave them out of the contract so they don't have to adhere to them. Or they tell you verbally that they never enforce those clauses, but then refuse to remove them (…because they intent to enforce them).

Usually, the agencies keep the villa listed online even once it’s been booked. If there’s someone else who is willing to book for the same time-frame, and they have a legal (unethical, yes, but legal) way to get you out, keep the money, and get paid twice for the same weeks, then they really have no legal reason not to. Agencies are more concerned with making maximum profit than potential bad online reviews. After all, it’s easy to have bad reviews removed, most people don’t leave or check reviews, and there’s no way to review individual villas.

Il volume è in calo e il prezzo è molto negoziabile

After Covid, when Americans were able to travel to Europe again, there was a boom in travel and bookings. Even then, the most that luxury villa rentals were booked was around 40% to 70% for the very best villas. From 2023 to 2025, villa rentals were only been booked up less than 20% of the time.

Before Covid, the typical discount you could negotiate on a luxury villa rental was about 30% to 40%. However, we had been hearing that in 2024, people were getting massive discounts on luxury villa rentals of around 50% to 75% off of the asking prices. We did some negotiating ourselves and found this to be true. We expect this to continue throughout 2025, especially with what’s been happening geopolitically.

Come proteggersi

Se stai pensando di affittare una villa di lusso sulla Costa Azzurra tramite un'agenzia, ci sono alcune cose che puoi fare per ridurre il rischio di essere truffato:

• Fai le tue ricerche sulla proprietà prima di prenotare. Richiedi un video tour e informazioni sulla villa, incluso l'indirizzo esatto e i servizi. Leggi le recensioni degli altri ospiti e controlla l'indirizzo della villa su Google Earth per assicurarti che esista effettivamente.
• Non pagare mai per una villa in anticipo. Le agenzie di noleggio rispettabili richiederanno solo un deposito e dovresti essere in grado di pagare il saldo una volta arrivato alla villa e dopo averla ispezionata.
• Make sure the contract contains a clause that gives you a full refund (within a specified time-frame, with penalties for not refunding you on time) if you arrive and the property doesn’t meet your expectations, or has damage, privacy issues, bedbugs, or nearby construction.
• Leggi molto attentamente il contratto di noleggio prima di firmarlo. Assicurati di comprendere a fondo tutti i termini e le condizioni e che il contratto include tutti i dettagli concordati con l'agenzia di noleggio o l'individuo. Non fidarti di ciò che viene detto solo verbalmente.
• Non firmare un contratto che presenta scappatoie che potrebbero consentire all'agenzia di noleggio o al proprietario di cacciarti. Se l'agenzia non rimuoverà quelle clausole, saprai che è perché intendono utilizzarle.

Il nostro sincero consiglio? Non prenotare tramite agenzie o direttamente con i proprietari, dove non hai modo di ottenere un rimborso in caso di problemi. Prenota solo tramite siti Web come AirBnb e VRBO, dove puoi ottenere un rimborso se l'annuncio è una truffa, non assomiglia alle foto o altre forme di esca e scambio.

Piattaforme di prenotazione online

Anche siti come AirBnb e VRBO hanno i loro problemi (anche se meno rispetto alle grandi agenzie), ma sono l'opzione più sicura poiché puoi presentare un reclamo alla piattaforma se c'è un problema. Il problema principale con la prenotazione su questi siti è che i proprietari a volte mentono sui "danni" e trattengono il deposito cauzionale.

Mai prenota una villa che hai trovato su un sito classificato come LeBonCoin (la versione francese di Craigslist). I truffatori utilizzano spesso queste piattaforme per creare annunci falsi per ville di lusso. Questi annunci potrebbero contenere foto e descrizioni che sembrano convincenti, ma potrebbero riguardare proprietà che in realtà non esistono o che sono copiate da un elenco legittimo.

Ecco alcuni dei problemi comuni e delle truffe di cui essere a conoscenza:

1. Elenchi falsi: i truffatori possono creare annunci falsi per attirare attenzione e denaro prima che le persone si rendano conto che il luogo non esiste. Una volta versato il deposito, il "proprietario" diventa irraggiungibile.
2. Falsa dichiarazione: La proprietà non corrisponde alla descrizione nell'annuncio o presenta grossi problemi.
3. Doppia prenotazione: La proprietà potrebbe essere già affittata e non è possibile trovare accesso all'arrivo.
4. Dirottamento della posta elettronica: l'indirizzo e-mail del proprietario o dell'agenzia potrebbe essere violato o falsificato e potresti finire per interagire con un criminale anziché con l'effettivo proprietario. Un proprietario o un'agenzia che evita gli incontri di persona potrebbe essere un campanello d'allarme in quanto potrebbe avere qualcosa da nascondere.

Essendo vigili e adottando misure precauzionali, puoi ridurre significativamente i rischi associati all'affitto di ville di lusso nel sud della Francia.

NB: crimine

Le ville in affitto sono l'obiettivo principale delle organizzazioni criminali e delle bande criminali che operano lungo la Costa Azzurra. Spesso non hanno le sbarre alle finestre e sanno che i turisti non sono cauti come i locali. C'è un grosso problema con questi criminali che irrompono, spesso usando gas sedativi e rubando oggetti di valore come l'orologio e le fedi nuziali direttamente dalle tue mani. Scopri di più a riguardo qui.

Given all the risks associated with villa rentals on the French Riviera, we recommend that you book a hotel instead (here’s our guide to help you avoid disappointment when booking a hotel). But if you’ve got your heart set on a villa, make sure to follow these tips to protect yourself from scams and enjoy a luxurious vacation on the French Riviera.