快捷键
房地产经纪人的把戏
您只需驾车游览法国里维埃拉的任何地方，就会发现这里有太多的房地产代理机构。每个商业街区至少有一个，甚至多个。到目前为止，找到房地产中介比购买咖啡的地方更容易。
Not surprisingly, real estate agents on the French Riviera are an extremely competitive bunch. There are thousands of agents all fighting over a comparatively small number of listings, scraping by trying to pay their rent on very few sales. In short, it’s a recipe for all sorts of bad behavior.
国家检查的房地产中介机构中，约有62%被发现存在违法行为。
很像 任何 在货币激励与对买家诚实的激励不一致的行业中，这种类型的系统迫使代理商要么关注自己的经济利益，要么对买家诚实。因此，他们优先考虑赚更多钱而不是对买家保持透明也就不足为奇了。这并不是说特工是坏人（他们也有家人要养活）；而是说特工是坏人。问题在于 该系统的建立方式会激励不良行为。你多付的钱越多，他们赚取的利润就越多。
It’s so bad that the majority of real estate agencies (62% in 2020 and 63% in 2023) inspected by the state have been found to have broken the law via deceptive listings. 1,740 real estate professionals were audited by DGCCRF in 2020 and 2023. Common infringements relate to incomplete or incorrect information provided to clients, deceitful sales tactics, displaying listings for properties that are not really for sale (then telling potential buyers that they ‘just got an offer’), or homes incorrectly listed as ‘new’ or ‘exclusive’.
Many agencies also don’t really want to sell a villa because they are making consistent income renting it as a vacation rental, and taking 20% plus fees on every rental.
提示： 与代理商合作时， 对每个代理使用临时电子邮件地址和不同的假姓氏。没有必要（特别是因为您永远不应该与代理人签署任何内容），为什么您希望您的真实姓名出现在所有这些数据库中？此外，这样您就会减少代理拒绝相互合作的问题（如下所述）。
房地产经纪人如何运作
没有哪个代理商能够获得市场上的一切。差远了。
在法国，没有所有待售房产的中央数据库。每个机构都有自己的列表，并且只有当它们 真的 can’t find a buyer then they often open up to the idea of collaborating with other agents. They publish some of their listings online (the ones they’re having a hard time selling), and the rest they keep secret (these are called ‘off-market’) so that other agents can’t find out about them.
大多数业主（精明的业主）都会列出 2 或 3 个代理机构。代理机构通常不喜欢相互合作，因为这意味着分成佣金。这就是为什么作为买家，您需要联系（并直接合作）尽可能多的代理机构。法国里维埃拉的许多代理商不会主动跟进新房源，因此您需要定期向他们发送消息，提醒他们您的存在。
Many agencies also don’t really want to sell villas unless they can make a massive commission, because they are making profit on it by taking 20% commission plus fees every time they find someone to rent it as a
执照和保险
自从 有很多非法“房地产经纪人” 试图通过法国里维埃拉的房产赚钱，非常重要的是，您需要确保与您密切合作的任何代理商都是合法的，方法是要求提供三件事：他们的执业许可证（专业证书）、赔偿保险和忠诚保证金（担保品) details.
Don’t worry – it’s perfectly normal and acceptable to ask for proof of these. This will help to protect you in case something goes wrong. If they don’t have a bond, that’s ok, just make sure you pay any money to the notaire (which you should really do anyway). Licensed agents must display all these details in their office and give details of these three things in all correspondence and contracts.
您还可以通过两个房地产经纪人协会找到持牌经纪人： FNAIM 和 SNPI。如果出现问题，这也为您提供了额外的投诉场所。
谨防外国和非法“代理人”
仅与在您寻找别墅的地区设有办事处的代理商合作。 当地代理商最了解该地区，也许能够为您提供“场外”别墅，他们认为这些别墅可以快速出售，而无需支付宣传费用。他们也更有可能获得合法的执业许可——而且你一定要确保与你合作的代理人获得许可并投保。
一些外国或无执照的代理商会声称自己是“上市代理”或“独家代理”，但实际上并非如此，并且最终可能会要求您支付额外费用（您没有义务支付这些费用！）或在列出的价格中隐藏费用。为此原因， 避免全球/英国/非本地代理和服务，并且不要与代理人签署任何东西——所有合同都应该通过公证人完成。当然，永远不要给代理人钱（再次强调，只给公证人钱）。
买家代理/房产搜寻者
什么是买家代理？
Buyer’s agents (also called Property Finders) are a new thing in France (since roughly the year 2000). They advertise that they will do the work of contacting all the various real estate agencies and find out about the off-market villas. Some also say they’ll do their best to find out about private sales.
限制：
由于他们都与上市代理人分摊佣金， 他们都会错过上市代理人不想分享佣金的房产。 许多机构，尤其是知名机构，拒绝分割佣金（除非别墅已经上市多年）。这意味着，除非您直接与这些机构联系，否则您可能无法找到他们待售的最佳别墅。
正规代理冒充买家代理：
为列出待售别墅的机构工作的代理人可以 不是 也可以成为真正的买方代理人，尽管有些人会试图说服您他们可以。常规代理商将无法找到其他机构的“场外”别墅（因为它们保持场外/保密的全部原因是为了避免其他上市代理商发现并窃取它们），并且会尝试让您支付尽可能多的费用（因为他们提供基于佣金的补偿）。
本地与国际：
他们越本地化越好。英国人不可能了解法国里维埃拉的私人拍卖——这需要每周与当地人建立面对面的关系和会议。找到一个位于您想要购买的地方附近、并且以法语为第一语言的买家经纪人，这样即使是排外的老当地人也会很友好，让他们了解私人销售。
支付：
Some buyer’s agents charge the buyer an additional fee upon the finalizing of the sale (but they also take half the commission from the listing agent — which they may or may not admit to you), but most don’t charge the buyer anything and instead just split the commission with agents that are willing to do that (not all are!)
一些卑鄙的买家经纪人会要求预付金（预付款），主要是因为他们长期无法成功找到别墅，而他们唯一的收入就是这些首期付款。 绝不 提前支付。事实上，根本不付钱给他们。 让他们从上市代理/卖家那里获得报酬。如果您确实同意向他们额外支付几千欧元，则只有在买家经纪人为您找到别墅时，您才应该向他们付款 您购买的 — and only when the purchase is 100% complete.
你能相信他们吗？
这与上市代理相同。由于他们根据销售价格获得佣金，因此他们会受到激励，找到一种方法来操纵您支付超出您需要的费用。这就是为什么 你不能听他们的建议 仍然取决于你自己的研究 确定正确的报价。
合同：
如果他们要求签订合同，您只需 说你不想签合同 无论如何，或者至少在您找到想要购买的别墅之前。如果他们抗议，请不要屈服。他们最终会同意继续与您合作。如果您决定在某个时候签署合同（这实际上应该只有在他们找到您想购买的别墅后才会发生），那么在签署之前需要了解以下事项：
- 确保合同是“简单的”而不是“排他性的”。 100%确保合同中没有任何关于排他性的内容，否则即使他们完全没有帮助（很多人都是如此）并且你以另一种方式找到别墅，你也会欠他们钱。
- 要求提供他们获得许可和投保的证明。
- Make sure you understand everything in the contract. Most will provide English-language contracts.
- 合同应该注明您不欠他们任何钱，或者买方的代理人只有在销售完成后才能得到报酬。它应该说明他们将与上市代理人分享佣金，由卖方支付，并且买方代理人不会向买方收取任何费用。
该信任谁？一个警告
最重要的是要永远记住，当您完成购买时，房地产经纪人（和公证人）会得到报酬，并且 你花的越多，他们赚取的利润就越多。 他们获得销售价格的一定比例的报酬，并且 只有当您完成别墅的购买后，他们才会收到报酬。 因此，自然地，他们会被激励对市场和您正在考虑的任何别墅都非常乐观。
这就是为什么许多人会告诉潜在买家，存在严重霉菌和结构问题的别墅“状况良好”，或者故意夸大平方米，或者告诉您其他谎言和半真半假的事实，让您以尽可能高的价格购买。
鉴于此，您必须自己检查该房产上的所有结构是否都是合法建造的，并确保 检查本指南中列出的其他事项。不要指望代理人对房产的任何方面都诚实 - 你 是唯一会照顾的人 你的 兴趣。 您可以聘请独立专家（无论您是否购买别墅，他们都会获得报酬）来仔细检查一切。
那些从事别墅出租业务的人也会鼓励人们购买。如果您购买了别墅，然后发现自己支付了过高的费用并且无法转售，这对于以组织别墅度假租赁为生的人来说是个好消息，因为您的下一步可能是让他们帮助您出租别墅。 （请记住，这些租赁经纪人收取 20% 的佣金，而政府收取 40% 的租金税，因此您的收入不到租金的一半）。
代理人告诉你的（不诚实的）事情
鉴于激励措施错位， 总是 自己做研究，并留意一些代理人所说的这些话：
“现在市场超级火爆！”
机构 总是 希望你相信这是一个超级火爆的市场，价格正在上涨，因为这迫使买家觉得他们应该尽快购买并花更多的钱，并激励卖家列出他们的房屋。即使在明显疲软或下滑的市场中，许多代理商和公证人也会经常告诉您这是一个热门市场。 这是 实际 法国里维埃拉的房地产市场状况。
“这栋别墅是新上市的！”
当别墅已经挂牌出售数月或数年时，包含房地产列表的电子邮件通常会说“新上市”或“新上市”。当代理商说它是“新的”时，请不要注意。相反，请查看诊断上的日期。
“您不能根据公证人网站 ('DVF') 确定平方米定价，因为 _____。”
他们可能会为此撒谎，例如公证人不计算使用 SCI 购买的别墅（他们确实计算 - 他们计算 所有 住宅房地产交易，无论由谁支付），其中包括非公开提供或家庭间低价出售的财产（他们不），富人为了隐私而从中删除他们的销售（这是 不允许），或者公证人公布的销售价格在某种程度上不正确地低（他们是 确实 并不是错误地低——事实上它们是 不正确的高！——这是 受法国法律监管 以增加透明度。）事实上，公布的售价 包括 TVA（已付税款）！
“自从公证人上次公布销售价格以来，市场已经爆炸/价格上涨......”
再说一遍，这是100%肯定的 不是 确实如此，因为法国里维埃拉的房地产市场就像糖蜜一样——它是 非常 缓慢移动。除此之外，他们的说法也是完全无法证实的，代理人不可能知道这一点。这 仅有的 了解房地产市场价格趋势的方法是通过公证人公布的销售价格（有关市场趋势的更多信息请参见此处），已更新 每 6 个月一次。经纪人因谎报销售价格而闻名，即使他们 是 老实说，他们只会知道 他们的 他们是法国里维埃拉 1500 多家代理商中的其中之一！
“这栋别墅位于一条昂贵的街道上，所以价格合理。” 或者 “街边的房子卖了 欧元_____。” 或者 “我最近以超过 €_____“。
首先，您可以通过搜索过去的销售来验证是否是这样，这些销售都列在 DVF网站 - 但与 错误地低平方米）。如果这些销售额没有列出，那么就假设这可能不是真的。其次，每平方米的价格仍应在公证人公布的价格范围内（更多相关内容请点击此处）， 包括 一切 别墅 一切 该地区/城镇的街道，包括 所有 “特殊”昂贵的街道。第三，仅仅因为一位买家没有 做他们的研究 多付钱并不意味着你应该这样做。
“那栋别墅刚刚出售/刚刚收到报价！”
代理人可能会告诉您这一点的原因有多种：
- 这有可能是真的（但你需要确认一下。）
- 有些代理人拒绝与其他代理人合作（出于各种原因，通常是因为他们不想分享佣金），导致与您合作的代理人告诉您房产已售出，但实际上尚未售出，因此请确保与上市代理人仔细核对。
- 这可能是一个虚假列表，旨在让您联系该机构，以获得从未真正出售的别墅。
- 如果您是一位受过良好教育的买家，并且知道别墅价格过高，经纪人可能会告诉您别墅有报价，让您出价高于市场价格，而如果您不这样做，他们可能会说别墅已售出。但这往往只是因为他们知道卖家只是在投机，并没有兴趣以合理的价格出售，所以说它已售出是为了让你认为你对市场的看法是错误的（别墅卖得更高，而且比他们更频繁）。
- 代理人可能会这么说的另一个原因是，当业主决定将他们的别墅从市场上撤下时，因为它不出售——代理人显然不会这么说，所以他们假装自己卖掉了它。查看 公证人公布的销售额 核实。
Remember: Many deals fall through; a property with an offer on it is far from a done deal (in fact, more than 50% of offers fall through, mostly because the bank won’t underwrite the mortgage for an obviously overpriced offer) and the villa may end up back on the market within a month.
“他们已经拒绝了[在此插入高于市场的价格]的报价。”
这几乎总是不正确的。这是经纪人常用的策略，让您认为别墅很受欢迎，并让您提供高于市场价值的价格。如果数字非常高，他们也可能试图吓跑你，因为上市代理人不会分享佣金，或者因为他们知道 卖家并不是真的想卖。
“别墅已经卖掉了，但买家拿不到抵押贷款。”
这可能是真的，也可能不是。如果属实，他们无法获得抵押贷款的最可能原因是银行的估价/评估显示买方的报价远远高于市场价值。因此，如果这是真的，那几乎可以肯定意味着该别墅的价格非常高估，即使按照已接受的报价也是如此。如果不是真的，那么经纪人这么说是为了操纵你，让你认为这是一栋其他人愿意花钱购买的理想别墅。
“他们正在考虑报价，所以你需要迅速采取行动！”
大多数情况下情况并非如此（但有时确实如此，他们告诉您的报价金额几乎总是比实际报价高得多）。这是一种常见的策略，用于向您施加压力，让别墅看起来很理想，并让您快速出价高于他们（虚构的）“报价金额”。我们的建议：提供市场价值，然后观望。
“这是一项投资——当你出售时你会赚回钱……”
在任何地方都不是这样，尤其是在法国，那里的市场已经停滞了大约 15 年。买家不知道你为别墅付了多少钱，即使他们知道，也没关系，因为别墅会以当时的市场价值出售。房地产就像任何其他市场一样：它有起有落，人们总是在“投资”上赔钱。
“它是按市场价格定价的。你通过搜索该地区出售的别墅就可以看到。”
经纪人这么说是想迷惑你。要价/挂牌/出售价格不是“市场价值”；他们是价格 没有人 愿意付钱（不然那些别墅早就卖掉了！） 已售价格 （别墅实际售价的平方米价格）决定了“市场价值”（该镇的别墅值多少钱）。
“你绝对可以扩大平方米。”
一个经典的技巧是他们得到 他们的 联系建筑师来“验证”您可以扩建房产，但一旦您购买了它，他们都会给您留下阴影，您会发现很难扩大平方米（即使“它保持相同的占地面积”） 。我们的几个联系人都遇到过这种情况，而且似乎很常见。知道是否可以扩建的唯一方法是获得市政厅的适当规划许可批准，并亲自在市政厅仔细检查。
引用代理商的文章
许多记者发表的文章都是由房地产机构赞助的。这些文章（像所有付费赞助内容一样）缺乏新闻诚信。他们几乎总是给予 未备份的销售统计数据 by the notaires. Any agent or agency that is claiming that the market is changing, is only going based on their own agency’s information (one of hundreds of agencies in this area), and since there’s no way to verify what they’re saying, you can’t assume it’s correct.
任何声称市场上涨了 % 或说明市场表现如何的文章，如果没有直接链接到其来源，都是不可信的。唯一能够准确说出市场增长百分比的来源是公证人。时期。他们是唯一一个拥有 所有 the sales info.
即使如此，当公证人陈述市场价格变化的百分比时，请记住，因为 他们没有指定正确的平方米以及销售价格 （这些价格统计数据始终基于每平方米的价格），无法正确估计销售价格的增长或下降百分比。直到政府强制公证人准确报告已售房产的平方米， 根本没有准确的方法来表示市场价格上涨或下跌的百分比。
声称大量美国人（或此处插入国家/地区）在法国购买房产的文章也是赞助垃圾。公证人发布了有关外国人销售额百分比的统计数据，他们发布的最后一次统计数据是在 2016 年（如 他们的 2022 年秋季报告），其中指出只有 5.2% 的买家不是法国人。同样，除非公证人公布这些统计数据，否则任何代理人都无法知道这些统计数据。
如何回答“您的预算是多少？”
既然这么多的房产 价格大幅高估，回答这个问题的最佳方式是这样说：“我们没有预算。我们将支付市场价值。我们将得到两项评估——其中一项是由我们的银行进行的——并将以此为基础提出我们的报价。因此，请向我们展示与我们正在寻找的东西相匹配的所有东西，一旦找到我们喜欢的东西，我们就会处理报价。”然后，您将通过以下方式制定报价 遵循本指南。
您需要代理吗？
你可能会觉得这令人震惊，但是 只有 58% 的别墅销售是通过房地产经纪人进行的，其中许多是在“场外”出售给他们的客户（或 开发商（当代理商转售房屋时，代理商会获得另一笔佣金），而无需在网上发布房源信息。
The rest are sold via auctions, directly via notaires (4% of sales), or through private sales via local newspapers, social media, classified sites, or specialty property press (listed by the owner). This is because real estate agents charge between 4% and 10%, and many owners would prefer to try selling another way, only dealing with agents if they can’t find a buyer on their own.
Once an agent gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. If none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it.
他们尽可能长时间地推迟公开该列表，因为公开广告会招致其他代理机构的竞争（其他代理商在 Google 地球上找到它并与卖家接触，因此 他们会 如果他们卖了就赚取佣金）。 因此，通常情况下，如果一栋别墅在公开广告时尚未售出，那是因为它价格过高或存在问题。
出于这些原因，最好自己寻找别墅，并联系尽可能多的代理商，这样您更有可能被告知“场外”房产。
提示： 你可以做一个 请求获取任何别墅的所有权信息 并直接联系业主。
买别墅？ 请先阅读本文！
当您准备好寻找房产时，请务必阅读我们的 在法国购买房地产的完整指南。 这些指南解释了如何估计房产的 真实 价值、如何获得最优价格和避免定价过高、需要注意什么、如何避免被骗等等。
首先，要了解法国的房地产市场，你必须了解如何 平方米定价是一个巨大的骗局。 然后，您可以继续阅读其他指南：
我们 市场走向的指南 包括：法国里维埃拉房地产市场预测、市场当前和历史定价趋势以及价格将继续下跌的原因。 加，补充 俄罗斯人指南及其影响 法国里维埃拉房地产市场。
我们 房地产清单指南 包括：如何找到待售别墅、要注意什么、错误信息和警告、拍卖和取消抵押品赎回权、直接从卖家那里购买、为什么时机至关重要，以及为什么只有大约一半的别墅销售是公开上市的。
我们 骗局和秘密指南 包括：警告中介、公证人、卖家、开发商和建筑商使用不道德的手段从您身上榨取更多金钱。这是一本必读之书，也是业内人士不想让您看到的告密者指南。
我们 定价和确定别墅市场价值的指南 包括：为什么价格如此极端过高，如何估算别墅的市场价值（它的价值），以及查找报价的分步指南。
我们 重要事项指南 包括：诊断报告和调查、阳光和微气候、潜在的景观问题、住房税、年龄、互联网和移动接入、危险（红色）区域、健康风险、隐私和空间问题、附近的问题、您的问题您将实际拥有非法添加物和结构，为什么要出售它们，如何验证等等。
我们 考虑事项指南 包括：你的 实际 成本、购买“新装修”别墅的问题、了解当地犯罪和占屋者以及要问自己的问题。
我们 购买流程指南 包括：谈判价格和初始报价、选择诚实的公证人、黑钱购买、官方报价和定金、使用 SCI、合同陷阱、冷静期、交钱之前要做什么以及最后签字。
我们 购买后指南 包括：保险陷阱、第二套住房的技巧、出租别墅、装修以及雇用人员的知识。
卖家指南： 如何为您的别墅定价以便出售。
