需要了解的非常重要的事情

在对别墅出价之前，了解有关该房产的以下信息非常重要：

诊断报告和调查

有 多项调查 卖方有法律义务向您提供（如果他们不这样做，您可以稍后起诉他们）。它们绝不是详尽无遗的，而且一些测量员腐败，会为了代理人或公证人的利益而撒谎，因此自己进行检查也很重要（前 你签署合同。）

卖家给您的诊断必须是最新的（这是详细信息）。这是一个 诊断报告指南 和 另一个指南. The seller isn’t obliged to fix defects; as the purchaser, you will be expected to pay to fix them. The obligation on the seller is simply to provide the full reports. If he/she does not do so, they remain fully responsible for defects relating to these specific matters (that is, if your notaire doesn’t screw you by adding an “as is” clause — more about that in the section about contracts）。

Requirements for the reports change over time, so it’s important that you’re up-to-date on the latest rules. For example, from July 2021 the energy consumption levels in the property can no longer be used to determine the rating (since people selling second homes were faking good ratings) and a broader analysis of the energy efficiency performance of the property now needs to be undertaken. (Still, there’s rampant fraud as sellers bribe to get good ratings.) Sellers must also get an audit that will provide a precise outline of the work needed to renovate the house so that it can achieve a rating of at least B on the DPE.

你100%应该 聘请经过 CERTIBAT 认证的“Expert de Batiment” to inspect the villa and point out any areas for concern (like non-obvious structural problems, etc.) Make sure to hire someone that’s not too local, so there’s less chance that they’re pals with your real estate agent or notaire (which may lead them to omit some flaws in their report.) Meet them near the villa, so they don’t know the address in advance and can’t work out an under-the-table deal with the real estate agent.

当你这样做的时候，让工程师检查一下'的状况卫生维德'（别墅下方的水泥爬行空间可防止潮湿问题，这在法国里维埃拉非常重要）、屋顶以及别墅在结构上如何经受住时间的考验。

如果有人告诉您不需要进行调查，或者您应该在与卖方签订合同后再进行调查，请不要灰心。 确保进行调查 前 你签署了“妥协协议”。 尽管作为买家，您有十天的冷静期，但并不总是可以在这段时间安排调查。换句话说，如果您希望在调查结果出来后稍后退出，您将面临没收押金的风险。尽管如此，您绝对应该在合同中添加“暂停条款”，以便在完成任何其他调查后改变主意继续出售时给予您补偿。

如果检查发现电力、管道或煤气设施存在异常，则必须纠正这些问题。您还应该检查这些异常是否会对您的财产保险产生影响。

提示：诊断报告上的日期将告诉您该房产已上市 至少 自该日期以来。

阳光和微气候

灯罩： On the French Riviera, especially from Villefranche to Menton, there are many pockets where the mountains hide the sun early and/or late in the day. For example, in Eze-sur-Mer there’s a section that locals dubbed “Dark Eze” because after 2pm it goes dark — the sun shines on the rest of Eze, but this area gets no light, as it’s in the shadow of the mountain. Villas in this area rent for less money and are much harder to sell. You can get a sense of this via Google Earth, but make sure to also visit the villa both in the morning and the late afternoon.

云： 当该地区的其他地方都阳光明媚时，任何位于海拔 1,000 英尺/300 米以上（莫耶讷滨海路上方）的别墅，四分之一的时间都会被山云笼罩，遮挡阳光和视野。这就是你在阿尔卑斯山必须面对的事情。众所周知，拉图尔比山在很多天都被极厚的雾云笼罩，几米以外的距离都难以看清。这是一种奇怪的超微气候。

当地知识： 例如，您需要了解当地情况，这样您就不会意外地在“Dark Eze”或“The Fog”中购买。但当然要问当地人，而不是代理商。下一个最好的办法就是全天随时去那里看看情况如何。

视图的潜在问题

Find out if the neighbor cuts his trees short to give his neighbor a sea view (because, if he doesn’t like you or if he sells his property to someone less accommodating, your sea view can be taken away, destroying the property value).

Find out if the property between you and your view is developable (and assume that if it is, it will be) or if a tall building could one day replace the villa that stands between you and your view (in Eze, new buildings are only allowed to be 2-stories tall, but in Roquebrune-Cap-Martin, newly-built 8-story apartment blocks have ruined many villas views.) In other words, look into whether your view can be blocked, as a big part of the value of a property is the view.

您可以在以下位置搜索现有和过去的建筑许可证 这个政府网站 (which also lets you look up property owners names, so you can find out who your neighbors are).

住房税

Housing Taxes (taxe foncière): 您可以看到 住房税的趋势 over time, and by area. Your agent should be able to tell you the tax rate that the current owner is paying (and verify with the Mairie), but know that this rate can increase by up to 10% year-to-year. 检查历史债务 您正在考虑的区域。这将使您了解管理该地区的人员是否超支，您最终将不得不通过增加财产税来买单。

Second Home Tax (taxe d’habitation): There’s an extra tax on second homes (any property that’s not your ‘primary residence’) that’s based on the ‘cadastral rental value’ of the property (and the tax rate is generally 60% higher on the French Riviera than in other places in France). Think of the ‘cadastral rental value’ as the tax office’s notional guess at what your home would earn in rent for a full year if you let it unfurnished. For example, a 200 m² villa in Beaulieu typically shows a cadastral value around €45,000 which is multiplied by 35% to give you a 居住税 bill of €15,700 every year (plus you’ll also get a separate bill for the 丰西埃税 of €6,750).

Wealth Tax: There’s also 额外的财富税 价值超过 130 万欧元的别墅（但通过抵押贷款购买，然后再融资以保持资产低于 130 万欧元，您可以避免支付这笔费用）。

Surprise Tax Bill: If you buy a villa with hidden additions and you can inherit a surprise, multi-year tax bill you’re legally obliged to pay. If, after you purchase the property, the tax office discovers an undeclared pool, extension, or other improvement (and they’re checking via drone!), they will reassess the property and bill you, the 当前的 owner (not the one who did the work), for 4 years of back taxes plus a 10% late-payment surcharge.

Community Tax: If the house is in a gated community (“domaine”), you’ll need to hire an accountant to analyze the finances of that domaine. We’ve heard horror stories of neighbors not paying their dues and saddling new buyers with much higher fees than expected (more about this below).

它的年龄

如果别墅不到 5 年，则需缴纳 20% 的销售税！公证费会低一些，但只低几个百分点。

如果别墅很旧，屋顶、管道和电气可能需要重新装修（过去十年标准发生了很大变化），这可能会很昂贵。确保进行独立检查并将其纳入您的成本分析中。

健康风险

氡

氡气是一种无色、无味的有毒放射性气体 肺癌的主要原因 旁边抽烟。它从地下冒出来，然后在家里堆积起来——而且 它可以让你 极其 sick. According to a recent study by the French nuclear safety agency IRSN, the gas multiplies lung cancer risk “by a factor of 20”, and over 3000 new cases of lung cancer per year in France are directly attributable to radon. In areas that have high radon, there’s no way to completely avoid exposure.

这是 可搜索的氡气区域地图，这样您就知道应该避免在哪里。

污染和电磁场

以下是如何 查明附近是否存在需要担心的有毒污染物区域或致癌电磁辐射。这是一个 PFAS 含量特别高的地区地图 （永远是您的身体无法排毒的化学物质，这些化学物质会在体内积聚并导致癌症和其他疾病）。

石棉

许多2000年之前建造的别墅都存在石棉问题。这是一个昂贵的问题并且 严重危害健康，这就是为什么必须在诊断中向您（作为买家）报告的原因。只需少量石棉即可给您带来 间皮瘤，而且您可能要过几十年才能知道自己受到了影响。这是无法治愈的，而且是一种特别令人讨厌的方式，这就是监管如此严格的原因。

如果您需要翻新或维修，则必须考虑石棉问题，这会大大增加成本。含有石棉的别墅也更难转售，因为许多买家不想购买含有石棉的别墅。

作为业主，您需要每隔几年对石棉的状态进行一次审核。最终它会开始崩溃，你将被迫更换它。安全处置的成本为 非常 昂贵的。需要两名经过培训的人员在现场搭建安全更衣区时穿着正确的服装；使用专业设备切割和清除石棉后，他们必须以正确的方式脱掉安全服。清除地点的空气必须经过数天的过滤和测量，直到被认为是安全的。专家必须分析石棉的确切类型，并将其装袋并安全处置。这个过程可能需要数周时间，而且并不便宜。

请记住：石棉不仅存在于屋顶上，还可能存在于室内、隐藏在地板下的供暖管道上、用于隔离墙壁等。这是一种肮脏、阴险的物质，除非您吸入它，否则您不会知道它是否存在。太晚了。

Nearby Farmland and Golf Courses

Living near a golf course or farm can have serious health consequences due to the pesticides they use. Pesticides are known to cause cancer, and a 2025 study found that living within 1 mile (1.6 km) of a golf course doubles the risk of getting Parkinson’s disease, with risk fading beyond 3–6 miles. House-dust studies found herbicide levels are four times higher when crop fields lay within 750 meters of the front door, and spray studies show pesticide droplets travel about 300 meters (≈1000 ft) on a light breeze, so homes inside that radius get a very high amount of fallout. If you want to minimize the health risks, aim to buy at least a kilometer (1000 meters) away from golf courses or non-organic farmland.

How to measure the distance in Google Maps: right-click on the villa→ measure distance → click the edge of the golf fairway or field; read meters.

危险（风险）区域

找出分区非常重要。作为买家，您应该（在发送报价之前）通过业主在销售过程中需要提供的诊断报告和调查来了解别墅是否处于红色区域。有时，业主或代理商会试图通过提供虚假或过时的报告来欺骗买家，因此最好自己检查一下。

购买别墅之前，请务必访问最近的市政厅 询问当地的风险计划以及您的义务。当您在那里时，请务必询问别墅附近的房产是否有任何建筑/规划要求（您可以 在这里查看批准的项目）。

您还可以咨询 交互式地图 显示每种风险类型的图层叠加。这里还有一些 有关法国风险区的信息，以及这个网站 解释每项潜在风险。

风险区保险警告

在红色区域，保险公司可以拒绝为您承保。如果他们确实保护你，那就是 非常 昂贵（要为价值 100 万欧元的红区小别墅投保，每年至少要额外花费 3500 欧元）。

无论分区如何，如果您的房屋因自然现象而受损，并且您很幸运有一家愿意为您提供保险的保险公司，您应该知道，只有在政府正式宣布自然灾害状态后，保险公司才会处理索赔。部长法令（称为“arrêté interministériel”，明确规定了受影响的区域和损害的性质），然后您只有 10 个日历日的时间提出索赔。缺点是可能需要几个月的时间才能获得资格，或者覆盖的区域可能不包括您的别墅。 如果自然灾害发生在一个小区域（例如只有几所房屋），您的公社可能不会宣布发生自然灾害，然后您的保险可能会拒绝承保您。

红色区域

处于红色高风险区域会使房产估值至少降低 20% 与蓝色别墅（可管理风险；建造任何东西都需要特别许可）或白色区域（无风险、无麻烦）相比。

如果您感兴趣的别墅恰好位于高风险（红色）区域，那么：

• 您的财产最终被自然因素损坏或摧毁的风险很高，例如天坑（地下的空洞，有时会吞没房屋）、雪崩、火灾、洪水等。
• 如果您的别墅、游泳池、附属建筑或任何结构的一部分被毁坏，您将无法重建。曾经。你的财产将变得一文不值。
• 它限制了愿意向您提供抵押贷款的银行数量，因为它们还将承担房产变得一文不值的风险。
• 您的保险将非常昂贵（每年增加大量沉没成本），保险公司可能拒绝承保您。
• 你不能在这片土地上建造任何新的东西。您无法建造游泳池、附加设施或新露台。如果前任所有者非法建造任何东西，您可能会被迫付费将其拆除。
• 政府限制别墅的卧室和居住人数（可能会少于您的预期，因此您需要检查）。
• 这使得转售变得更加困难。
• 在某些情况下，它还要求您支付费用 风险防范措施 每年几次。

如果您的房地产经纪人淡化红区警告的严重性，或者告诉您这是“巴黎做出的决定，他们不会检查每处房产”，或者说几乎整个法国里维埃拉都是红区（法国只有 5% 是红区）——他们就不诚实。

Below is an example of a “PPR map” which shows where the red zones are, which you can get at the local Mairie (you can also check the risk areas by address online）。它非常具体，并且考虑了多种类型的风险。受过高等教育的专家会检查每处房产，以便将其分配到红色区域。

蓝色区域

蓝色区域是中等风险区域。这意味着获得扩建或建造的许可要困难得多（但并非不可能！）。您将不得不在建造内容和方式上做出让步（例如，您的客厅可能不允许位于主楼层，或者您可能必须添加地下室等）这使得建造和翻新更加昂贵，并增加您的保险费用。

绿区

这是一个自然保护区。您不能在该区域的树木上建造房屋（包括水池和露台）或清除树木（除非接到指示以防止火灾）。绿区必须保持 100% 自然。

白色区域

这是理想的区域。没有重大风险（除了地震），您可以建造（假设房屋还不是该土地面积上允许的最大房屋，并且您不靠近任何历史遗迹）。

装修限制和分区

除了分区规则（如上所述，如果您位于红色区域，您将无法扩大或重建结构），您还需要检查房产是否是受保护的建筑（历史纪念碑），距离保护建筑 500m 以内，位于保护区（遗产建筑城市和景观保护区），或在受保护的绿地（您可以 在此处搜索以查看分区和绿地面积限制）。

如果是，请向当地市政厅询问有哪些限制，尤其是有关装修的限制。例如，您可能被禁止对外观进行重大改动，并且您在材料、饰面甚至颜色的选择上可能会受到严重限制，这不仅会影响您的概念，还会影响您的预算。

规划许可也很关键；您还应该确保在销售合同（“compromis de vente”）中插入一个条件（“暂停条款”），说明购买取决于规划许可的批准。

至少获得一些“设计”引号（不是“估计”，它们不具有约束力，因此 通常是实际成本的一小部分）在您签署房产之前，并制定如何进行的计划：您会聘请建筑师（170 平方米及以上的项目法律要求）、项目经理、法国或英国建筑商和工匠，还是自己做这项工作你自己？

考虑跳过规划权限步骤？这很诱人，但不要这样做。令人震惊的是，这是一个 刑事 offense to undertake works without planning permission, and the penalty is a fine of up to €300,000 and 2 years in prison(!!) Local mayors can also impose fines of up to €500 a day for unauthorized construction work. Although you may think you can get away with it, it is normally neighbors who alert the authorities, and bring a civil action for ‘damages’.

附近的问题

这里有一些简单的 查看过去卫星图像的方法 以便您可以了解该区域如何随时间变化（以及相邻房产上的垃圾是否实际上只是“临时”，或者附近是否有露营地等）。最简单的方法是 下载 Google 地球专业版 查看历史图像。

请务必检查（在镇市政厅/市政厅）别墅旁边的土地是否可以建造，以及过去十年附近是否有任何土地出售。另请检查 规划许可网站。

您不想购买别墅，然后发现开发商购买并分割了隔壁的土地，而您将在接下来的十年里听到建筑噪音。或者更糟糕的是，他们正在隔壁规划一座公寓楼、酒店或露营地。

你实际拥有什么

地籍图是政府的官方文件，显示财产边界的轮廓及其上建筑物的形状。你可以搜索他们 在 GeoPortail 网站上 或者 在官方地籍网站上。

您还应该检查市政厅以查看计划，以确保它们与您所看到的相匹配，以确保没有任何最近的更改尚未添加到地图中。您不想稍后发现您的邻居最近购买了您认为您要购买的花园的一半。为此原因， 为完成调查而付费是值得的。

非法添加和结构

这个很重要… 如果您正在考虑的别墅的一部分，或者游泳池或任何附属建筑，没有显示在地籍地图上，这意味着它是在没有适当许可/许可的情况下建造的，当地政府可能会向您收取高额罚款，并且强迫你把别墅的那部分拆掉。 事实上，这可能是卖家试图出售该房产的（秘密）原因。如果卖家没有获得适当的许可，请确保他们在出售前纠正这种情况，并直接与当地市政厅和/或省政府核实，否则就不要购买！

您可以搜索历史建筑许可证 在这个网站上，通过搜索城镇，然后单击绿色的“查看建筑许可证”按钮来查看建筑许可证历史记录。请记住，该网站通常已经过时几年，因此它不会向您显示最新的许可证。

例如，如果代理人告诉您加建是在 2018 年完成的，而您无法 找到建筑许可证 匹配，那么它是非法完成的，你可能会被迫付费来撕掉附加部分。游泳池或车库也是如此。

10 年后，市政府不再要求遵守规定，但第三方对不符合规定、发现和造成损害提出上诉的期限为 30 年。因此，如果建筑物、露台、游泳池或车库的任何部分是在过去 30 年内建造或添加的（并且您需要验证这一点），那么您需要确保其构造和规格 100% 合法，否则心怀恶意的邻居可能会强迫你把它拆掉。

确保获得最近的 无争议证明 / 合格证书 （确认该房产和之前的装修符合当地法律的证书）——它很重要，原因有很多，包括保险以及未来维修和装修的能力。再次，请到市政厅验证其真实性！在正式报价上签字之前，请完成所有这些工作。

您的别墅和邻居之间的空间

如果您想在您和邻居之间种植一排高大的树木或灌木，您应该知道《民法典》规定，房产边界与一棵超过 2 米的树木之间必须有至少 2 米的距离。 2米高。所有其他植物的最小距离为 50 厘米。仅当没有其他规则或用途适用于该地区或地区时，此规则才适用。您的市政厅将能够提供当地法律的详细信息。另请注意，即使在法定距离处种植，树木的所有者也要对树木和树根延伸到邻近财产造成的损害承担责任。

互联网和移动接入

该地区或别墅是否有光纤（高速）网络？这是一个 可用的互联网速度地图 （您也可以按地址搜索），以及 有纤维区域的地图，您可以深入了解确切的属性。如果您知道您感兴趣的别墅的确切地址，您可以访问 Orange 网站，了解可用的互联网类型。如果光纤尚不可用，您可以查看 预测何时可以获得光纤互联网。政府有计划确保更多地区获得光纤接入，但是 他们不断推迟最后期限 越来越远，一些别墅很少的街道，或者别墅不在主干道上，可能 绝不 获取纤维，所以我们不建议您依赖它。

请记住 即使您的街道获得了光纤，由于地形类型和倾斜问题，并非所有别墅都能获得光纤。最好购买已经有光纤的别墅，因为如果别墅还没有光纤，则不能保证您将来能够获得光纤。 当您想出售时，未来对于买家来说，没有光纤将成为更大的障碍（因为人们越来越依赖视频会议和流媒体服务）。

除光纤外，所有形式的互联网（包括卫星、4G、VDSL、ADSL 等）都会出现中断和速度不稳定的情况，导致视频通话变得困难。他们也有下载上限，这意味着即使他们说“无限制”，当你下载一定数量的内容后，速度也会被限制到一点点。因此，如果您计划流式传输大量视频（即您喜欢“Netflix 放松一下”）或进行任何视频通话，您可能需要光纤。

了解您正在考虑的区域的移动/手机信号塔情况也很有好处。这是一个 移动覆盖地图 横跨法国。

他们为什么要卖？

尽可能多地了解供应商的情况。询问：

“它上市多久了？” （注意：很多代理会告诉你需要多长时间 他们 已经将其列出，但在此之前可能已经由其他几家代理商列出......您可以通过查看他们为此次销售委托的调查日期来仔细检查。）

“他们为什么要卖？” （同样，答案可能不真实……卖家不太可能承认有许可证可以在别墅周围露营，或者很快就会建造一座高层建筑并遮挡视线，或者存在重大结构问题别墅。）由您来检查谁拥有附近的地块以及它们的用途。

你也可以 检查这个网站 （通过地图）过去 1 到 5 年内是否售出，以及售价多少 您还可以查看邻近建筑物最近的营业额。

Gated Domains

Is the house in a private gated domain (“lotissement” / gated community / private estate)? While the agent will pitch this as a positive thing, it’s usually not. Being in a domain could end up being a huge headache and a lot of extra cost.

Break-ins are just as frequent inside as outside of domains, but it makes having guests and getting packages into an ongoing hassle. It also means increased regulation for what you can and can’t do with your villa, adhering to extra rules regarding noise and yard-work, receiving deliveries, working from home, etc., and paying hefty yearly fees (that can increase at any time!) The rules can change at any time to prohibit you from renting your house or running a home business. For these reasons, they’re also harder to resell.

Gated domains can turn into owning property into a money pit. Today’s service charges look fine—until a few neighbors stop paying, or the private road, gate, trees, fences, pipes, or drains need replacing (resurfacing a 200-meter internal road can mean €25-30,000 per owner) and—instead of the town paying for it—你 and your neighbors must cover the bill, plus 他们的 portion. Services start to fray (gate repairs postponed, road lights out) and property values slip.

And if 你 can’t pay all your fees? Interest accrues quickly and the association can register an automatic lien (hypothèque légale) on your villa; the notaire will block any future sale until every cent is cleared. Bailiffs can freeze your bank accounts or seize the property outright. Recent laws even allow a “flash” seizure without a full trial.

Make sure to check the finances of the domain to see if it’s in debt, in legal trouble, or if neighbors have stopped paying their fees—and assume tomorrow’s rules (and costs) may not match today’s brochure.

Don’t Just Trust—Verify!

考虑到公证人和代理人的报酬是销售价格的一定比例，他们可能不会考虑您的最大利益，并且 只有当您完成别墅的购买后，他们才会收到报酬。 Expect this, and keep in the back of your mind that—just like agents—many will hide issues from potential buyers, and there’s no way to know if yours is other than hiring your own inspectors and doing your own research at the Mairie.

Never forget: It’s up to you to hire independent experts (who get paid whether you buy the villa or not) to double-check everything.

买别墅？ 请先阅读本文！

当您准备好寻找房产时，请务必阅读我们的 在法国购买房地产的完整指南。 这些指南解释了如何估计房产的 真实 价值、如何获得最优价格和避免定价过高、需要注意什么、如何避免被骗等等。

首先，要了解法国的房地产市场，你必须了解如何 平方米定价是一个巨大的骗局。 然后，您可以继续阅读其他指南：

我们 市场走向的指南 包括：法国里维埃拉房地产市场预测、市场当前和历史定价趋势以及价格将继续下跌的原因。 加，补充 俄罗斯人指南及其影响 法国里维埃拉房地产市场。

我们 房地产清单指南 包括：如何找到待售别墅、要注意什么、错误信息和警告、拍卖和取消抵押品赎回权、直接从卖家那里购买、为什么时机至关重要，以及为什么只有大约一半的别墅销售是公开上市的。

我们 骗局和秘密指南 包括：警告中介、公证人、卖家、开发商和建筑商使用不道德的手段从您身上榨取更多金钱。这是一本必读之书，也是业内人士不想让您看到的告密者指南。

我们 房地产经纪人指南 包括：经纪人会告诉你的不诚实的事情、房地产中介如何运作、买方经纪人和房产中介、为什么你应该避免非法和非本地经纪人，以及应该信任谁（重要警告）。

我们 定价和确定别墅市场价值的指南 包括：为什么价格如此极端过高，如何估算别墅的市场价值（它的价值），以及查找报价的分步指南。

我们 考虑事项指南 包括：你的 实际 成本、购买“新装修”别墅的问题、了解当地犯罪和占屋者以及要问自己的问题。

我们 购买流程指南 包括：谈判价格和初始报价、选择诚实的公证人、黑钱购买、官方报价和定金、使用 SCI、合同陷阱、冷静期、交钱之前要做什么以及最后签字。

我们 购买后指南 包括：保险陷阱、第二套住房的技巧、出租别墅、装修以及雇用人员的知识。

卖家指南： 如何为您的别墅定价以便出售。