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法国 m² 房地产定价是一个骗局
在法国，每当出售别墅时，销售都会在网站上公布 政府官方网站（通常称为 DVF）公证人必须公布（每 6 个月更新一次）房产的净价、地图上的准确位置、土地面积（平方米）以及房屋的“大约占地面积（平方米）”。
它看起来像这样：
Insider tip: The website House Prices France has sales data going back much farther than DVF (10 years versus DVF’s 5 years — which is useful because the data from the Covid housing bubble years is not representative of the current market prices), and shows the data on a superior Satellite-view map, seen here:
说白了就是 已售别墅面积（平方米） 这是一个笑话——没有现实依据。
由于公证人对每笔销售收取 % 的佣金，因此他们采用不诚实的策略来使平方米价格看起来像是 很多 高于实际价格，误导买家。然后，经纪人利用这些虚假数据作为高于市场要价的理由，试图推高房价。然后，该信息会传播到许多其他房地产网站上。
公证人如何操纵 m2 数据
由于没有法律禁止这样做，公证人报告的平方米面积比别墅的实际面积小很多很多倍。因此，一栋显示为 145 平方米的别墅可能在广告中显示为 450 平方米（参见下面的示例）。原因如下：
这只是陆地上的“足迹”
Further excusing the incorrect m² is the face that the m² displayed for sold villas is only supposed to be the ‘m² footprint’. Even then, it’s nearly always much smaller than that. Here’s an example:
Hidden in 他们的常见问题解答，DVF网站承认 m² 仅不具有法律约束力 估计 房屋的“占地面积” （房屋占用的土地数量）和 他们特别说这是 不是 宜居平方米 不是 具有任何法律价值：
没有法律义务测量平方米或在 DVF 中保持准确
主要问题是，法律并不要求进行适当的平方米调查，公证人也不需要在 DVF 上报告实际平方米，因此，在 DVF 上发布的自我报告的“估计”平方米大小是 戏剧性地 报道不足。
他们抬高售价
DVF 还将售价显示为 “净卖家” 价格（其中 包括 税，并且在法国里维埃拉，由于卖方从其利润中支付代理费，因此它包括代理费）以抬高售价。然后，他们使用这个夸大的售价来得出平方米平均值，这显然也是错误的。
They include agent commission in the Sale Price
In communes where agents routinely advertise that commission is paid by the seller (which is how the entire French Riviera does it), the DVF figure includes the commission and will read a few percent higher than the seller’s true net, further inflating the supposed m² pricing.
他们不包括需要装修的别墅
Cédric Duplantier（在法国财政部 DGFIP 工作，并且是 DVF 公证人网站的版主） 说，“出售待翻新建筑物的合同不属于 DVF 中数据的一部分。”这意味着以“需要装修”的方式出售的别墅不包含在 DVF 中。这从平均平方米统计数据和 DVF 地图中消除了许多低价销售，进一步错误地提高了已发布的“平均平方米”统计数据。
M² 平均价格基于此有缺陷的数据
尽管 DVF 上公布的别墅面积（平方米）并非基于别墅的实际面积，但那些从销售中赚取佣金的人（公证人、代理商、移民网站）都会使用这些虚假数据来假装别墅的售价比实际价格高出很多很多。
平均而言，公证人网站上声称的平方米是实际面积的 1/3 至 1/4，这虚假地抬高了平方米的平均价格，这对收取佣金的公证人和代理人有利。
网站上显示的平方米平均价格是假的——它们比房产的实际售价高得多。
例子，有证明！
这样的例子不胜枚举，超过 97% 的别墅销售数据都列出了错误的平方米。 以下只是一些示例，可让您了解要寻找的内容。请记住：
- 规划许可仅显示“可居住”平方米，这在一些房屋（天花板较低的地方、宾馆、储藏室、楼梯等）中留下了大量空间，因此大多数房屋可能被宣传为更大！
- DVF上列出的价格比实际报价要高，因为它包含税！
这就是为什么我们说它售价的“最大”平方米，因为 如果您包括非“居住”空间并取消税费，平方米价格会更低！
这座巨大的超豪华别墅售价为每平方米 5,597 欧元，而不是每平方米 21,568 欧元！
这栋别墅位于 罗克布吕讷 出售时状况完美，采用顶级饰面等，可欣赏摩纳哥令人难以置信的景色。公证人将其列为 204平方米 （21,568 欧元/平方米），2018 年以 440 万欧元（含税费）的价格出售给寡头。但通过观察 出租清单 （以及附上的平面图），你可以看到它实际上是 786 平方米 （5,597 欧元/平方米，含税）。
Update 2025: The owner of this villa has listed it for sale for €16 million! Of course, it won’t sell. It’s likely a tactic to get a higher villa vacation rental price by claiming the villa is worth €16 million.
这栋拥有 2 栋别墅的房产售价为每平方米 1,450 欧元，而不是每平方米 28,500 欧元！
这座巨大的房产位于 滨海博利厄 挂牌价为 1800 万欧元，经过多年的市场销售，最终以 360 万欧元成交。
公证人声称这栋两栋别墅的房产仅 126平方米 （28,500 欧元/平方米），但正如您从 Google Earth 中看到的那样，这显然是错误的。最初的清单声称别墅的总面积为 2470 平方米 （1,450 欧元/平方米，含税）。
完全重建后也不会增加平方米，尽管真实的平方米是公开记录......
作为旁注， 报告的房间数（显然）也不准确。
如何查看别墅的M2
您可以通过回顾您访问过的别墅来进行自己的检查。保存地址和销售列表并进行比较 DVF 和 规划许可。
另一种查看此情况的方法是查看邻居的房屋，并将其尺寸与列出尺寸的列表进行比较。
这是一个例子......这是目前在埃兹出售的别墅：
经检查 DVF 政府网站 通过 Google 地球，我们可以看到邻居的别墅很可能是由同一开发商建造的，并且风格相同，大小也大致相同（根据其占地面积和楼层，如通过 Google 地球看到的那样）；它最近以 930,500 欧元的价格售出！
如你看到的， 这是公证人如何严重低估平方米的另一个例子 错误地抬高平方米平均价格。公证人网站上列出的已售（邻居）别墅面积为 125 平方米，但该别墅的代理清单显示其面积为 379 平方米（代理告诉我们，这都是地上平方米并经过验证。）
为什么这是一个问题
尽管 m² 的报告显然有误，并没有反映已售别墅的实际面积， 这些虚假数据被用于国家定价统计数据和声称知道每平方米平均价格的网站。
但它确实是字面意义上的 不可能的 了解价格是否上涨或下跌，或平均平方米，因为公证人可以（并且确实！）通过人为缩小平方米房屋面积（假装价格上涨）来操纵该数据。
了解这种骗局是了解法国房地产市场的最重要的步骤之一。
如果您想，了解市场的现实至关重要 买 您的别墅价格接近您的承受范围 卖 为了。代理人：市场操纵
房地产机构还通过以高于市场价值 5 倍或以上的价格购买房产来操纵市场，并以高于该地区任何其他别墅的售价出售。这与其他以奢侈品为重点的行业（例如奢侈品行业）所使用的市场操纵策略相同。 艺术市场。
他们这样做是为了能够以该销售为目标，试图证明其远高于市场的要价是合理的，并且可以操纵公开的平均平方米价格。虽然他们拥有它，但他们将其出租。
举个例子：迄今为止，埃兹售价最高的别墅位于马恩大道 772 号。稍微挖掘一下，你就会发现 普雷斯蒂莫 （一家房地产中介）买了它。他们尽最大努力掩盖这一事实，并在机构之间出售房产，从开发商伙伴那里购买以收回资金，等等。仔细观察，你会发现几乎每个城镇都有这样的例子。
更多彻头彻尾的谎言……
最重要的是，代理商经常在别墅的平方米面积上撒谎，而且他们也让检查员撒谎，这加剧了平方米定价的混乱。房源声称别墅比实际面积大 100 至 200 平方米的情况并不罕见。了解真实平方米的唯一方法是让您自己的独立检查员进行测量。更好的是，让两名检查员进行测量，看看他们是否得出不同的数字。
这是 如何找出 真实 别墅的价值 在法国。
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