Después de comprar una villa

¡Felicidades! Has comprado la villa de tus sueños. Todavía hay algunas cosas más que es importante tener en cuenta...

¿Cosas que no son las prometidas?

Si se muda y descubre que algo no es como se le prometió a través de diagnósticos u otros informes, es posible que pueda demandar. Por ejemplo, el informe de energía es legalmente vinculante, por lo que, como comprador, puede demandar más tarde en caso de que descubra que el rendimiento energético de la propiedad no es el indicado.

Trampas de seguros

Para que las compañías de seguros en Francia le reembolsen, deberá asegurarse de estar preparado y ser consciente de las trampas. Aquí hay algunas cosas básicas a tener en cuenta. Esta lista está lejos de ser exhaustiva, así que asegúrese de leer los 'términos y condiciones' de su contrato de seguro con mucho cuidado.

Vacaciones: Asegúrate de que tu seguro de hogar no esté invalidado si la propiedad se deja vacía por largos períodos, ya que muchas pólizas de seguro de hogar establecen que no es necesario que pagues si no estuviste en la propiedad durante 3 meses.

Momento: Asegúrese de verificar el tiempo que tiene para hacer un reclamo. A menos que se indique lo contrario en su póliza de seguro, son 2 días por robo y 5 días por la mayoría de los demás reclamos (aquí hay más detalles). El reloj comienza el día después de que ocurrió el incidente.

Policía: En caso de robo, es importante que informe del incidente a la policía, que le proporcionará un recibo de su informe. A continuación, debe enviar el informe del incidente y la reclamación a su aseguradora por correo certificado dentro de los plazos establecidos en la póliza de seguro. Debe indicar claramente los objetos sustraídos, con evidencia de propiedad si es posible, y una estimación de su valor.

Desastres: Si estás en una zona roja (más sobre eso en esta guía), necesitará obtener un seguro costoso que cubra el valor de la propiedad en caso de que ocurra un desastre y no pueda reconstruirla. Si ha habido un desastre natural, los asegurados tienen una ventana limitada de 10 días calendario para iniciar su reclamo después del desastre. ha sido declarado oficialmente, aunque las aseguradoras recomiendan no esperar a la declaración y presentar la reclamación en cuanto se tenga conocimiento del daño. La compañía de seguros puede esperar hasta después de que se declare oficialmente un desastre, lo que podría demorar meses, para procesar su reclamo.

Prueba: No debe tirar los artículos dañados: la aseguradora puede llamar a un experto para que lo visite y valore la validez del siniestro. Si necesita realizar alguna reparación o limpieza urgente, primero debe tomar fotos. Deberá proporcionar una descripción del daño, una lista de todos los artículos perdidos o dañados y prueba de propiedad y su valor (recibos y fotografías). Es recomendable tomar fotos de los contenidos y enviarlas por correo electrónico o almacenarlas en línea. Asegúrese de que los objetos sean claramente visibles; métase en la foto para mostrar la propiedad y fije la fecha sosteniendo una copia de La conexión o un periódico local. Si le roban, las aseguradoras quieren una prueba de propiedad: si no tiene recibos, las fotos son una alternativa.

Extensiones: Si planea ampliar su propiedad, asegúrese de declarar el espacio adicional creado a su compañía de seguros, ya que la cobertura puede declararse inválida si agrega habitaciones a una casa y no informa a la compañía de seguros.

Consejos para Segundas Viviendas

Una casa desocupada es una invitación a los ladrones y ocupantes ilegales. Para evitar que las personas se den cuenta de que no está en casa, haga arreglos para que el correo se reenvíe a su residencia principal (La Poste hará esto, por una pequeña tarifa). Para evitar que el buzón se llene de folletos publicitarios no deseados, coloque una etiqueta que diga 'pas de publicité svp'. El Ministère du Développement Durable ha versiones descargables.

También hay impuestos adicionales y otras cosas que deberá saber sobre ser propietario de una segunda casa en Francia. Aquí está un guía a más cosas para saber sobre esto.

Alquilar su villa

En casi todas las ciudades de la Riviera francesa si tiene la intención de alquilar una propiedad (aparte de su residencia principal) debe solicitar permiso de la Mairie local, y habrá cargos adicionales. Además, solo se le permite alquilar su casa principal por hasta 120 noches al año, y si se pasa de eso, se enfrentará a fuertes multas. Las segundas viviendas no tienen ese límite.

una nueva regla que entró en vigor en junio de 2022 obliga a los propietarios de los populares destinos vacacionales franceses a alquilar una propiedad en el mercado local para alquiler a largo plazo por cada alquiler vacacional que posean, en un intento por abordar la escasez de viviendas en áreas clave.

Sus ingresos por el alquiler de una casa francesa deben declararse para el impuesto sobre la renta francés (¡más las cargas sociales!), incluso si vive fuera de Francia. Presupueste alrededor del 30% para impuestos y el 20% para la comisión del corredor. Más allá de los 23.000 € de renta anual por alquiler, las personas físicas deben adherirse al RSI (Régimen Social de los Independientes), y pagar las cotizaciones correspondientes.

Con los ingresos de una propiedad de alquiler, usted paga impuestos bajo el régimen Micro o el régimen Réel. Hay bastantes reglas al respecto, pero básicamente Micro es más sencillo, pero Réel, que implica declararse propietario profesional, tiene más ventajas financieras, como una tasa impositiva más baja y deducciones por los costos de la hipoteca. Sin embargo, es un proceso complicado, por lo que le sugerimos que obtenga asesoramiento profesional.

Aquí hay una gran guía para cosas que debes saber si quieres alquilar tu villa.

Ah, y asegúrese de obtener un seguro de propietario y aprender todo sobre los derechos de los ocupantes ilegales para que esté preparado en caso de que un inquilino no quiera irse (¡o pagar!)

Renovar su villa

En primer lugar, antes usted compra, asegúrese de obtener el certificado de urbanismo (toma como máximo un mes) de Mairie para que sepa si la renovación es una meta realista. Tenga en cuenta que la única forma de asegurarse de que puede expandirlo es obtener la aprobación del permiso de planificación adecuado de Mairie y verificarlo dos veces en Mairie en persona.

Also be aware that a trick that agents pull is this: they get their architect contact to “verify” that you can expand a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’). This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

En segundo lugar, verifique que las personas que contrate estén todas aseguradas y tengan números SIRET vigentes. Y recuerda guarde sus recibos de cualquier reparación o trabajo, porque puede usarlos para reducir el impuesto a las ganancias de capital que pagará cuando venda la propiedad.

En tercer lugar, asegúrese de obtener un 'dispositivo' muy, muy detallado con todos los artículos y precios claramente indicados, desde varios constructores Pide recomendaciones a tus amigos. Una cotización de precio en francés se llama devis y una vez firmado por el cliente y el contratista, se convierte en un contrato legalmente vinculante. Tenga cuidado también de que si el precio que se le da es un 'Estimacion' No un 'devisEl constructor no está obligado por el precio. Si cometió el desafortunado error de comenzar a trabajar sin un devis, debe hacer que dejen de trabajar lo antes posible y le den un dispositivo en su lugar, o puede esperar que el precio final sea hasta 5 veces más de lo que cotizaron.

Finalmente, espere que las renovaciones tomen el triple de tiempo y que los constructores intenten estafarlo para que pague más de lo que le cotizaron. Asegúrese de que su cotización sea muy detallada y que la entienda, y aprenda sobre formas de evitar ser estafado. Si le cobran de más de lo cotizado, no lo pagues. Si te acosan, llévalos a juicio. Una decisión reciente de los franceses Corte de Casación, the highest court in the country, stated that, without proof that extra works had been agreed by the client, no additional payment was due to the builder.

Aquí hay un guía para renovar la propiedad, y algunos consejos adicionales si estás pensando en renovar.

¿Está pensando en saltarse el paso de los permisos de planificación? Es tentador, pero no lo hagas. Sorprendentemente, es un delincuente delito de ejecución de obras sin licencia urbanística, y la sanción es multa de hasta 300.000 € y 2 años de prisión (!!) Desde 2020, los alcaldes locales también tienen facultades para imponer multas de hasta 500 € al día por actos no autorizados trabajo de construcción. Aunque puedas pensar que puedes salirte con la tuya, normalmente son los vecinos los que alertan a las autoridades, y entablan una acción civil por 'daños'.

Contratar personas

A los ojos de la ley, en cuanto pagas algo a alguien, desde el primer euro, estás obligado a declararlo y pagar cargas sociales, días de vacaciones, etc. Esto incluye, por ejemplo, niñera, limpiadora, cocinera , o jardinero. Trabajar como “trabajo ocasional”, un concepto común en los países anglófonos, es ilegal en Francia.

Si eres residente francés, lo declaras aURSSAF, o, si eres no un residente de Francia, entonces usted usar el sitio web de TPEE. Any incomes earned in France must be declared by both the employer and the employee, however informally or irregularly this employment may occur.

Hay muchas otras complicaciones (como licencia pagada, vacaciones pagadas, el largo proceso para despedir a alguien y darle una importante indemnización por despido, las leyes sobre tener cámaras en el lugar, etc.) que deberá conocer e investigar. Puede empieza aqui.

También debe obtener un seguro legal en caso de que tenga algún problema legal con las personas que contrate. Tenga en cuenta que es muy difícil despedir a las personas (o desalojarlas, si viven en su propiedad) una vez que las contrata en Francia, incluso si es solo un trabajo ocasional, y probablemente debería contratar a un abogado para que lo ayude a prepararse. También es importante estar al tanto de todas las formas en que los trabajadores franceses estafan a sus empleadores a través del sistema francés excesivamente protector. Muchos trabajadores conocen las formas de jugar con el sistema para que les pagues mucho, mucho más de lo que esperabas.

vecinos

¿Tienes problemas con tus vecinos? Aquí está un guía sobre cómo tratar con los vecinos.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestro guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, debe comprender cómo El precio del m² es una estafa gigante. Luego, puede pasar a las otras guías:

Nuestro guía de hacia dónde se dirige el mercado incluye: predicciones del mercado inmobiliario de la Riviera francesa, tendencias de precios actuales e históricas en el mercado y las razones por las que los precios seguirán cayendo. Además, complementario guía a los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa.

Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, información errónea y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compra directa de los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo alrededor de la mitad de las ventas de villas se cotizan públicamente.

Nuestro guía de estafas y secretos incluye: advertencias sobre los trucos poco éticos que utilizan los agentes, notarios, vendedores, desarrolladores y constructores para sacarle más dinero. Esta es una lectura obligada y la guía para denunciantes que quienes están en el negocio no quieren que usted vea.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tanto sobreprecio extremo, cómo estimar el valor de mercado de una villa (lo que vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta.

Nuestro guía de cosas importantes para averiguar incluye: informes de diagnóstico y encuestas, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, la edad, Internet y acceso móvil, zonas de peligro (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que En realidad serán propietarios, adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificar y más.

Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recientemente renovada', aprender sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

Nuestro guia del proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar en números negros, la oferta oficial y el depósito, usar un SCI, las trampas del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.