Points à considérer avant d’acheter une villa

Il est étonnamment facile de se laisser emporter par l’excitation liée à l’achat d’une villa. Mais avant d’investir votre cœur dans cette idée, assurez-vous d’être réaliste quant à ce que vous voulez et aux réalités moins agréables qui accompagnent la possession d’une propriété.

Questions à vous poser

Voici quelques questions à considérer pour vous aider à déterminer si la propriété que vous envisagez est votre meilleure option :

Forcez-vous les chiffres à fonctionner ?
Être capable de « se permettre une maison » va bien au-delà de la simple possibilité d’obtenir hypothétiquement les fonds nécessaires à un acompte et à obtenir un prêt hypothécaire. Cela comprend également les frais hypothécaires, les frais de notaire et toutes les réparations, taxes, frais d'entretien, les services publics et qui sait quoi d'autre qui apparaît au fil du temps. Assurez-vous de prendre tout cela en considération et d’être réaliste quant à ce que vous pouvez vous permettre sans ajouter de stress financier à votre vie.

La maison vous passionne ?
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

La maison répond-elle aux besoins de chacun ?
Si vous vivez seul, ce n'est pas un problème, mais si vous vivez avec un partenaire et/ou une famille, ou si vous envisagez de recevoir des invités, assurez-vous que la maison convient à tout le monde, pas seulement à vous. Y a-t-il suffisamment de places de stationnement pour les clients ? Est-ce à distance de marche des écoles de vos enfants ?

Ignorez-vous les conclusions des rapports d’inspection ?
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

Êtes-vous à la hauteur pour effectuer toutes les réparations nécessaires à la maison ?
Veuillez noter que les salons de rénovation domiciliaire ne montrent qu’une infime partie de l’ensemble du processus de rénovation. C'est tellement de travail. Et aussi cher. Si vous n'avez pas les compétences nécessaires pour le faire vous-même ou l'argent nécessaire pour embaucher du personnel pour effectuer les réparations, il est temps de passer votre chemin.

Êtes-vous émotionnellement attaché?

Ne vous attachez pas trop à une propriété. Une fois que nous commençons à nous imaginer dans une maison ou à nous visualiser élevant des enfants dans une maison, il est vraiment difficile d'éviter de payer trop cher et de s'en aller.

Ton Réel Frais

Avant d’acheter une villa, vous devez comprendre que le prix de vente n’est pas le seul montant dont vous devrez payer. Il y a beaucoup de coûts irrécupérables. En plus de la maintenance, de la réparation de choses que vous ne pensiez pas devoir réparer, etc., vous devrez également prendre en compte ces coûts irrécupérables :

Coûts des études

Avant d’acheter une villa, vous devez faire vos propres études. Cela coûte environ 1 000 € pour une maison de taille moyenne, pouvant atteindre 2 500 € pour une propriété plus grande.

Rien ne garantit que les études réalisées par les entrepreneurs du vendeur soient exactes. En fait, de nombreux inspecteurs sont incompétents, et lors d’un audit gouvernemental, ils ont découvert d’énormes incohérences. Par exemple, un inspecteur a évalué une propriété comme étant B sur l’échelle, ce qui signifie qu’elle était économe en énergie, tandis qu’un autre lui a attribué la note E, ce qui est médiocre.

Frais de notaire et taxes

Pour conclure l'affaire, le notaire perçoit 7% à 8% (pour leurs frais plus les taxes gouvernementales).

Coûts hypothécaires

Il existe également un coût irrécupérable unique pour établir un prêt hypothécaire, qui représente généralement 1,5 % (1 % d'enregistrement hypothécaire, plus 0,5 % de frais de souscription) du prix de vente de la villa, plus environ 2 000 à 3 000 € pour effectuer une « évaluation ». . Et si vous avez engagé un courtier hypothécaire, il facture également des frais uniques en %. Ajoutez à cela les coûts annuels de l'assurance hypothécaire obligatoire (qui coûte environ 0,5% de la valeur de la villa). chaque année), ainsi que les intérêts de l'hypothèque. Voici un calculateur d'hypothèque afin que vous puissiez calculer vos intérêts et vos mensualités.

Coûts irrécupérables annuels

N'oubliez pas de prendre en compte vos nouveaux frais d'assurance (assurance inventaire et, si besoin, assurance zone rouge catastrophe naturelle). De plus, certaines villas imposent des frais obligatoires pour les tâches communautaires comme un gardien, des jardiniers, etc. Vous devrez également prévoir un budget pour des choses comme les réparations et l'entretien.

les impôts, Des taxes, et encore des taxes !

Chaque propriétaire de villa est également soumis à plusieurs taxes supplémentaires, payées chaque année. Pour une villa à 1 million d'euros, comptez environ 4 000 € par an (mais cela varie). Le plus simple pour savoir quel sera le vôtre, en dehors de l'impôt sur la fortune, est de demander les relevés fiscaux au propriétaire actuel de la villa. Voici les taxes que vous devez prendre en compte dans votre budget :

IFI / Impôt sur la Fortune

Le IFI / impôt sur la fortune est compris entre 0,5 % et 1,5 % par an et est payable aussi bien par les résidents que par les non-résidents en France disposant d'un patrimoine immobilier d'une valeur supérieure à 1,3 million d'euros (au actuel valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

Vous voulez en savoir plus ? Voici une FAQ pratique sur l'impôt sur la fortune, un guide détaillé à cette taxe, et certains informations utiles fournies par le gouvernement.

Taxe de propriété

La taxe foncière (taxe foncière) le taux pour une résidence principale est de l'ordre de 1%, et de 3% pour une résidence secondaire, et en augmentant. La facture dutaxe foncièrearrive au dernier trimestre de l'année et le montant est basé sur la valeur locative annuelle estimée du bien multipliée par un pourcentage fixé par la commune (se renseigner auprès de votre mairie).

Taxe de séjour

Le montant du taxe de séjour (taxe d'habitation) variera en fonction des décisions de chacun commune ainsi que la taille et l'état de chaque propriété. Les maisons de vacances situées dans des zones en pénurie de logements (comme la Côte d'Azur) sont passibles d'un supplément sur leur séjour. taxe d'habitation. Les conseils locaux ont le pouvoir discrétionnaire d'appliquer une surtaxe comprise entre 5 et 60 %. La plupart des communes appliquent un taux de 20 %, mais certaines ont adopté le taux maximum de 60 %, il est donc bon de découvre ça avant d'acheter.

Encore plus d'impôts !

Il existe de nombreuses autres taxes que vous devrez également payer, comme une taxe sur l'enlèvement des déchets, une taxe sur la télévision, etc.

Si vous résidez hors de France (et hors Espace économique européen) et êtes propriétaire d'un bien immobilier en France, l'administration fiscale peut également vous demander de désigner un représentant en France pour recevoir les correspondances concernant l'évaluation, la perception et les litiges de l'impôt sur la fortune.

Et BTW – lorsque vous souhaitez vendre, il y a encore plus de coûts irrécupérables. Le Impôt sur les plus-values françaises a fortement augmenté ces dernières années. Combiné aux « charges sociales » requises, selon la résidence du vendeur, il peut s'élever jusqu'à 34,5 % pour les résidents de l'UE ou 48,83 % pour les non-résidents de l'UE, sans compter l'impôt sur le revenu requis. Ouais !

Acheter comme investissement ?

La malheureuse vérité est que la Côte d’Azur n’est pas un bon endroit pour acheter un bien immobilier pour un investissement. Les prix stagnent depuis plus d’une décennie et tous les signes indiquent une baisse des prix à l’avenir.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Même le CGEDD avait ceci à dire (le 10 janvier 2022) : « Du point de vue d'un investisseur, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par le prix de vente [hors autres charges]) est très faible. L’investissement dans le logement est donc compétitif avec l’investissement dans la dette publique à long terme, à un niveau de rendement attendu certes très faible dans les deux cas… dont la valeur de revente n’est à aucun moment certaine.

Et lorsque vous vendez, vous devez payer un montant écrasant d'impôts ce qui peut totaliser 49 %. Tout cela s’ajoute aux frais d’agence immobilière et aux frais de représentant fiscal, ce qui vous laisse au final moins de la moitié de tout gain total — si vous faites un gain du tout.

Acheter une villa « récemment rénovée » (ou neuve)

Sur la Côte d'Azur, il y a beaucoup, beaucoup (j'ai dit BEAUCOUP ?!) de promoteurs. Ils ont des relations privilégiées avec des agents où ils achètent des villas à bas prix (attention si vous êtes vendeur, car vous risquez d'être perdant), puis effectuent des rénovations bon marché et essaient de les retourner, en utilisant le même agent, à un prix ridiculement gonflé. Vous pourrez peut-être le détecter en vérifiant le carte montrant les ventes de villas (avec emplacement exact, taille, prix) des 5 dernières années.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

Ils rassurent les acheteurs en leur accordant une garantie (en vertu du droit civil français, tous les travaux de construction sont garantis jusqu'à 10 ans), mais l'assurance prend en charge les frais de réparation, pas eux, et toi je dois encore faire face à tous les problèmes qui surgissent. De plus, l'assurance ne couvre pas les problèmes majeurs, comme la nécessité de refaire toute la plomberie parce que les tuyaux utilisés étaient vieux et mal assemblés. Et vous pouvez vous attendre à des réparations répétées pour le même problème, car des matériaux bon marché continuent d’être utilisés – après tout, l’entreprise de réparation est payée à chaque fois.

Cela signifie que le développeur n'est nullement incité à faire autre chose que le travail le moins cher possible car, une fois que vous l'achetez, c'est votre problème, pas le leur. Cela signifie également de GROS maux de tête pour vous, en fin de compte, lorsque vous emménagez et réalisez que votre climatisation ne fonctionne pas correctement, que l'électricité et la plomberie doivent être refaites, que le sous-plancher ou l'isolation n'a pas été ajouté, etc.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Crime

Imaginez l'horreur : en rentrant dans votre villa en France après être sorti dîner, vous vous retrouvez avec des occupants indésirables en train de regarder la télévision et de préparer eux-mêmes leur dîner dans votre cuisine. Ou pendant que vous vous détendez dans votre appartement ou votre villa, une fenêtre s'ouvre de force, permettant à un homme d'entrer et de s'accroupir dans l'une de vos chambres. Ou vous ouvrez simplement votre porte d'entrée et une famille avec de nombreux jeunes enfants entre sans votre permission puis refuse de partir. On pourrait penser que vous pouvez simplement appeler la police et qu'elle s'en chargera pour vous, n'est-ce pas ? Non. Pas en France.

Cambriolages

Les lois en France protègent les pauvres et les criminels, et la police procède rarement à des arrestations en cas d'effraction. Il n'est donc pas surprenant que les cambriolages soient un grand problème (et croissant) sur la Côte d’Azur. Il y a un cambriolage toutes les deux minutes en France, et la Côte d'Azur compte le plus grand nombre d'effractions de toutes les régions, avec environ 8 000 effractions chaque année. Les propriétaires de villas (et les locataires) de cette zone sont régulièrement gazés et volés pendant leur sommeil, ou braqués sous la menace d'une arme lorsqu'ils entrent dans leur villa. C'est malheureusement une partie inévitable de la possession d'une villa sur la Côte d'Azur.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

Il y a beaucoup de choses à savoir, c'est pourquoi nous avons écrit un guide des effractions et gazages sur la Côte d'Azur.

Voici un site internet qui vous donnera une idée du crime dans le domaine que vous envisagez et notre tour d'horizon de la délinquance sur la Côte d'Azur (and why you don’t hear more about it).

Squatters et invasions de domicile

Les droits des squatteurs constituent un gros problème pour les propriétaires de la Côte d'Azur (qui est l'une des quatre régions de France qui représentent 79 % de tous les squats).

Des familles gitanes qui vivent le « mode de vie des squatteurs » (avec l'aide de nombreux sites Internet, instructions en ligne et autres squatteurs), aux étrangers demandeurs d'asile, en passant par réseaux criminels (principalement de Russie, Roumanie et Bulgarie), nombreux sont ceux qui connaissent les lois et abusent du système français, qui semble conçu pour protéger les criminels.

Il y a tellement de choses à vous dire sur ce problème que nous avons rédigé un article séparé à lire absolument guide des squatters et des invasions de domicile, car il est très important de comprendre les limites de la police (la plupart du temps, elle ne vous aidera pas) et le fait que toi peut être accusé de criminel pour avoir menacé les envahisseurs.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

Lorsque vous êtes prêt à rechercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Premièrement, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment Le prix au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

Notre guide sur la direction que prend le marché comprend : les prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, les tendances actuelles et historiques des prix sur le marché et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, supplémentaire guide des Russes et de leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut surveiller, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées publiquement.

Notre guide des escroqueries et des secrets comprend : des avertissements sur les astuces contraires à l'éthique que les agents, les notaires, les vendeurs, les promoteurs et les constructeurs utilisent pour obtenir plus d'argent de vous. Il s'agit d'une lecture incontournable et d'un guide de dénonciation que les acteurs du secteur ne veulent pas que vous voyiez.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents acheteurs et les chercheurs de propriété, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide de tarification et détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a tant de surévaluations extrêmes, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut) et un guide étape par étape pour trouver le prix de votre offre.

Notre guide des choses importantes à découvrir comprend : rapports de diagnostic et enquêtes, soleil et microclimats, problèmes potentiels de vue, taxes d'habitation, âge, accès Internet et mobile, zones de danger (rouges), risques pour la santé, problèmes d'intimité et d'espace, problèmes à proximité, ce que vous' Je posséderai réellement des ajouts et des structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix et de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle et le dépôt, le recours à une SCI, les pièges du contrat, le délai de réflexion, que faire avant de remettre l'argent et le signature définitive.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.