Real Estate Agent’s Tricks

Basta fare un giro in qualsiasi parte della Costa Azzurra e diventa subito chiaro che qui ci sono troppe agenzie immobiliari. Ce n'è almeno uno in ogni blocco commerciale, se non diversi. È di gran lunga più facile trovare un'agenzia immobiliare che un posto dove comprare il caffè.

Not surprisingly, real estate agents on the French Riviera are an extremely competitive bunch. There are thousands of agents all fighting over a comparatively small number of listings, scraping by trying to pay their rent on very few sales. In short, it’s a recipe for all sorts of bad behavior.

Some 62% of estate agencies inspected by the state have been found to have broken the law.

Much like any In un settore in cui gli incentivi monetari non sono allineati con l'incentivo ad essere onesti con l'acquirente, questo tipo di sistema costringe gli agenti a badare ai propri interessi finanziari OPPURE ad essere onesti con gli acquirenti. Non sorprende quindi che diano priorità al guadagno maggiore piuttosto che alla trasparenza con gli acquirenti. Non è che gli agenti siano cattive persone (anche loro hanno famiglie da mantenere); il problema sta nel fatto che the system is set up in a way that incentivizes bad behavior. The more you overpay, the more profit they make.

It’s so bad that the majority of real estate agencies (62% in 2020 and 63% in 2023) inspected by the state have been found to have broken the law via deceptive listings. 1,740 real estate professionals were audited by DGCCRF in 2020 and 2023. Common infringements relate to incomplete or incorrect information provided to clients, deceitful sales tactics, displaying listings for properties that are not really for sale (then telling potential buyers that they ‘just got an offer’), or homes incorrectly listed as ‘new’ or ‘exclusive’.

Many agencies also don’t really want to sell a villa because they are making consistent income renting it as a vacation rental, and taking 20% plus fees on every rental.

Tip: When working with agents, use a temporary email address and a different, fake surname with each agent. There’s no need (especially since you should never sign anything with the agent), and why would you want your real name to be in all those databases? Also, that way you’ll have less issues with agents refusing to work with each other (as explained below).

Come operano gli agenti immobiliari

Nessun singolo agente ha accesso a tutto sul mercato. Neanche vicino.

In France, there’s no central database of all the properties that are for sale. Each agency has their own listings, and only if they really can’t find a buyer then they often open up to the idea of collaborating with other agents. They publish some of their listings online (the ones they’re having a hard time selling), and the rest they keep secret (these are called ‘off-market’) so that other agents can’t find out about them.

La maggior parte dei proprietari (quelli esperti) elencano con 2 o 3 agenzie. Alle agenzie spesso non piace lavorare insieme perché ciò significa dividere le commissioni. Questo è il motivo per cui, come acquirente, dovrai contattare (e lavorare direttamente con) quante più agenzie possibile. Molti agenti sulla Costa Azzurra non seguono in modo proattivo i nuovi annunci, quindi dovrai inviare loro messaggi regolarmente per ricordare loro che esisti.

Many agencies also don’t really want to sell villas unless they can make a massive commission, because they are making profit on it by taking 20% commission plus fees every time they find someone to rent it as a

Licenze e assicurazioni

Da ci sono molti "agenti immobiliari" illegali cercando di guadagnare con le proprietà della Costa Azzurra, è molto importante assicurarsi che qualsiasi agente con cui lavori a stretto contatto sia legale chiedendo tre cose: la licenza per esercitare (carta professionale), assicurazione contro gli infortuni e cauzione di fedeltà (pezzo di garanzia) details.

Don’t worry – it’s perfectly normal and acceptable to ask for proof of these. This will help to protect you in case something goes wrong. If they don’t have a bond, that’s ok, just make sure you pay any money to the notaire (which you should really do anyway). Licensed agents must display all these details in their office and give details of these three things in all correspondence and contracts.

Puoi anche trovare agenti autorizzati attraverso due associazioni di agenti immobiliari: FNAIM e SNPI. Questo ti dà anche un posto in più a cui lamentarti se qualcosa va storto.

Attenzione agli "agenti" stranieri e illegali

Collabora solo con agenti che hanno un ufficio nella zona in cui stai cercando una villa. Gli agenti locali conosceranno meglio la zona e potrebbero essere in grado di darti accesso a ville "fuori mercato" che pensano di poter vendere rapidamente senza dover pagare per la pubblicità. Avranno anche maggiori probabilità di avere la licenza legale per esercitare la professione e vorrai sicuramente assicurarti che l'agente con cui lavori sia autorizzato e assicurato.

Some foreign or unlicensed agents will claim to be the ‘listing agent’ or ‘exclusive agent’, but actually aren’t, and might surprise you with a demand for extra fees in the end (which you are not under obligation to pay!) or hide fees in the listed price. For this reason, avoid global / UK / non-local agents and servicese non firmare nulla con un agente: tutti i contratti dovrebbero essere stipulati tramite il notaio. E certamente non dare mai soldi a un agente (di nuovo, dai soldi solo al notaio).

Agenti dell'acquirente/trovatori di proprietà

Cos'è un agente acquirente?

Buyer’s agents (also called Property Finders) are a new thing in France (since roughly the year 2000). They advertise that they will do the work of contacting all the various real estate agencies and find out about the off-market villas. Some also say they’ll do their best to find out about private sales.

Limitazioni:

Dal momento che tutti dividono la commissione con l'agente di quotazione, perderanno tutti le proprietà per le quali l'agente di quotazione non vuole dividere la commissione. Many agencies, especially the well-known ones, refuse to split commissions (unless the villa has been on the market for ages). This means that unless you are directly in contact with those agencies, you might not find out about the best villas they have for sale.

Agenti abituali che si fingono agenti acquirenti:

Un agente che lavora per un'agenzia che elenca ville in vendita può farlo not sii anche un vero agente dell'acquirente, anche se alcuni cercheranno di convincerti che possono farlo. Gli agenti abituali non saranno in grado di scoprire ville "fuori mercato" di altre agenzie (poiché l'unico motivo per cui vengono tenute fuori mercato/segrete è evitare che altri agenti di quotazione le scoprano e le rubino), e proveranno per farti pagare il più possibile (visto che effettuano compensi su commissione).

Locale contro internazionale:

Più sono locali, meglio è. Non c'è modo che qualcuno nel Regno Unito possa sapere delle vendite private sulla Costa Azzurra: ciò richiede la creazione di relazioni settimanali di persona e incontri con la gente del posto. Trova un agente dell'acquirente che abbia sede vicino a dove desideri acquistare e che parli il francese come prima lingua, in modo che anche i vecchi locali xenofobi siano amichevoli e li informino delle vendite private.

Pagamento:

Some buyer’s agents charge the buyer an additional fee upon the finalizing of the sale (but they also take half the commission from the listing agent — which they may or may not admit to you), but most don’t charge the buyer anything and instead just split the commission with agents that are willing to do that (not all are!)

Alcuni squallidi agenti d'acquisto chiederanno un acconto (denaro in anticipo), soprattutto perché sono cronicamente incapaci di trovare ville e il loro unico reddito sono questi pagamenti iniziali. Never pagare in anticipo. In effetti, non pagarli mai affatto. Lascia che vengano pagati dall'agente/venditore della quotazione. Se accetti di pagare qualche migliaio di euro in più, dovresti pagare l'agente dell'acquirente solo se ti trova una villa che acquisti — and only when the purchase is 100% complete.

Puoi fidarti di loro?

È lo stesso che per gli agenti di quotazione. Dal momento che ricevono una commissione basata sul prezzo di vendita, saranno incentivati a trovare un modo per manipolarti e farti pagare più del necessario. Ecco perché non puoi ascoltare i loro consigli e spetta ancora a te fare le tue ricerche determinare il prezzo di offerta corretto.

Contratti:

Se chiedono un contratto, puoi semplicemente dì che non vuoi firmare un contratto affatto, o almeno finché non avrai trovato la villa che desideri acquistare. Se protestano, non arrenderti. Alla fine accetteranno di lavorare ancora con te. Se ad un certo punto decidi di firmare un contratto (questo dovrebbe accadere solo una volta trovata una villa che desideri acquistare), allora ci sono cose da sapere prima di firmare:

• Assicurati che il contratto sia "semplice" e non "esclusivo". Assicurati al 100% che il contratto non contenga nulla di esclusività, altrimenti dovrai loro dei soldi anche se sono completamente inutili (come molti lo sono) e trovi una villa in un altro modo.
• Chiedi la prova che sono autorizzati e assicurati.
• Make sure you understand everything in the contract. Most will provide English-language contracts.
• Il contratto dovrebbe dire che non devi loro dei soldi o che l'agente dell'acquirente viene pagato solo quando la vendita è completa. Dovrebbe indicare che condivideranno la commissione con l'agente di quotazione, pagata dal venditore, e che l'agente acquirente non addebiterà alcuna commissione all'acquirente.

Di chi fidarsi? Un avvertimento

La cosa principale da ricordare sempre è che gli agenti immobiliari (e i notai) vengono pagati quando completi l'acquisto, e più spendi, maggiore sarà il profitto. Vengono pagati una percentuale del prezzo di vendita e they only get paid if you complete the purchase for the villa. Quindi, naturalmente, sono incentivati a essere molto ottimisti sia riguardo al mercato che riguardo alla villa che stai considerando.

Ecco perché molti diranno ai potenziali acquirenti che una villa con grossi problemi di muffa e strutturali è “in perfette condizioni”, o gonfiano deliberatamente i m², o ti diranno altre bugie e mezze verità per convincerti ad acquistare al prezzo più alto possibile.

Detto questo, è importante che tu controlli per vedere se tutte le strutture sulla proprietà sono state costruite legalmente e per controlla le altre cose elencate in questa guida. Non aspettarti che gli agenti siano onesti su qualsiasi aspetto della proprietà: you sono l'unica persona a cui baderà tuo interessi. Sta a te assumere esperti indipendenti (che vengono pagati sia che tu acquisti la villa o meno) per ricontrollare tutto.

Coloro che si occupano di promuovere l'affitto di ville incoraggeranno anche le persone ad acquistare. Se acquisti una villa e poi ti rendi conto di aver pagato più del dovuto e di non poterla rivendere, questa è una buona notizia per le persone che si guadagnano da vivere organizzando l'affitto di ville per le vacanze, poiché il tuo prossimo passo sarà probabilmente quello di arruolarli per aiutarti ad affittarla. (Tieni presente che questi intermediari di noleggio addebitano una commissione del 20% e il governo addebita una tassa di noleggio del 40%, quindi guadagnerai meno della metà del prezzo di noleggio).

Cose (disoneste) che ti dicono gli agenti

Considerati gli incentivi disallineati, always fai le tue ricerche e fai attenzione a queste cose che dicono alcuni agenti:

“Il mercato è molto caldo in questo momento!”

Agenzie always voglio farti credere che si tratta di un mercato molto caldo e che i prezzi stanno salendo, poiché questo spinge gli acquirenti a sentirsi come se dovessero comprare prima e per più soldi, e incentiva i venditori a elencare le loro case. Anche in mercati ovviamente deboli o in declino, molti agenti e notai spesso ti diranno che si tratta di un mercato caldo. Ecco il actual situazione del mercato immobiliare in Costa Azzurra.

"Questa villa è nuova sul mercato!"

Le e-mail con annunci immobiliari spesso dicono "nuova inserzione" o "nuova sul mercato" quando la villa è già in vendita da molti mesi o anni. Non prestare attenzione quando l'agente dice che è "nuovo". Invece, dai un'occhiata alla data sulla diagnostica.

"Non puoi basare il prezzo al m² sul sito web del notaio ("DVF") perché _____."

Possono mentire a dismisura, ad esempio dicendo che i notai non contano le ville acquistate utilizzando una SCI (lo fanno, contano tutti transazioni immobiliari residenziali, indipendentemente da chi le paga), che comprendono vendite non pubbliche o tra famiglie di immobili a basso prezzo (non lo fanno), che le persone benestanti ne rimuovano la vendita per motivi di privacy (questo è non autorizzato), o che i prezzi di vendita pubblicati dal notaio siano in qualche modo erroneamente bassi (lo sono decisamente non erroneamente bassi, anzi lo sono erroneamente alto!- e questo è regolato dalla legge francese per aumentare la trasparenza.) In effetti, i prezzi di vendita pubblicati includere IVA (tasse pagate)!

Ecco una guida per stabilire il prezzo dell'offerta.

“Il mercato è esploso / i prezzi sono saliti dall’ultima volta che i notai hanno pubblicato i prezzi di vendita…”

Ancora una volta, questo è certamente al 100%. not vero, dato che il mercato immobiliare della Costa Azzurra è come la melassa: lo è very movimento lento. Oltre a ciò, la loro affermazione è del tutto inverificabile e non c'è modo che un agente possa saperlo. IL only Il modo migliore per conoscere l'andamento dei prezzi del mercato immobiliare è tramite i prezzi di vendita pubblicati dai notai (maggiori informazioni sulle tendenze del mercato qui), che viene aggiornato ogni 6 mesi. Gli agenti sono famosi per mentire sui prezzi di vendita, e anche se lo fanno erano ad essere onesti, lo saprebbero solo their vendite, e sono 1 su oltre 1500 agenti sulla Costa Azzurra!

"Questa villa si trova in una strada costosa, quindi il prezzo è giustificato." or «La casa in fondo alla strada è stata venduta €_____." O “Recentemente ho venduto diverse ville in questa zona per oltre €_____.”

First, you can verify if it is by searching the past sales, which are listed on the DVF website - ma con m² erroneamente bassi). Se tali vendite non sono elencate, presumi che probabilmente non sia vero. In secondo luogo, il prezzo al m² dovrebbe comunque rientrare nella fascia di prezzo pubblicata dal notaio (più su questo qui), che include every villa su every strada in quella zona/città, incluso tutti le strade "speciali" costose. In terzo luogo, solo perché un acquirente non l'ha fatto fare le loro ricerche e strapagato, non significa che dovresti.

“That villa has just been sold / just received an offer!”

There are several reasons why an agent might tell you this:

• There’s a chance it could be true (but you’ll need to make sure.)
• Some agents refuse to work with other agents (for various reasons, usually because they don’t want to share the commission), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with the listing agent.
• It could be a false listing designed to get you to contact the agency, for a villa that was never really for sale.
• If you are an educated buyer and know that a villa is overpriced, an agent might tell you a villa got an offer to get you to bid above market, and when you don’t, they might say it sold. But this is often simply because they know that the seller is just speculating and not interested in selling at a fair price, so saying it sold is intended to make you think you’re wrong about the market (that villas are selling for more, and more often, than they are).
• Un altro motivo per cui un agente potrebbe dire questo è quando un proprietario decide di togliere la propria villa dal mercato perché non è in vendita - gli agenti non lo diranno, ovviamente, quindi fingono invece di averla venduta. Controllo i notai pubblicavano le vendite verificare.

Remember: Many deals fall through; a property with an offer on it is far from a done deal (in fact, more than 50% of offers fall through, mostly because the bank won’t underwrite the mortgage for an obviously overpriced offer) and the villa may end up back on the market within a month.

"Hanno già rifiutato un'offerta per [inserire qui il prezzo superiore a quello di mercato]."

Questo quasi sempre non è vero. Questa è una tattica molto comune utilizzata dagli agenti per farti credere che la villa sia richiesta e per farti offrire più del valore di mercato. Se il numero è molto alto, potrebbero anche cercare di spaventarti perché l'agente di quotazione non condividerà la commissione o perché sa che il venditore non vuole davvero vendere.

"La villa è già stata venduta ma l'acquirente non è riuscito ad accendere un mutuo."

Questo può essere vero o meno. Se è vero, il motivo più probabile per cui non hanno potuto ottenere un mutuo è perché la valutazione/perizia della banca ha dimostrato che l'offerta dell'acquirente era molto superiore al valore di mercato. Quindi, se è vero, significa quasi certamente che il prezzo della villa è molto eccessivo, anche per il prezzo dell'offerta accettata. Se non è vero, allora l'agente lo sta dicendo per manipolarti facendoti credere che sia una villa desiderabile per la quale altre persone sono disposte a pagare.

"Stanno valutando un'offerta, quindi dovrai agire rapidamente!"

Questo non è vero nella maggior parte dei casi (ma ogni tanto lo è, però l'importo dell'offerta che ti dicono è quasi sempre molto più alto dell'offerta effettiva). Questa è una tattica comune usata per metterti pressione, per far sembrare la villa desiderabile e per farti fare un'offerta rapidamente un importo più alto del loro "importo dell'offerta" (fittizio). Il nostro consiglio: offri un valore di mercato, poi aspetta e vedi.

"È un investimento: guadagnerai indietro quando venderai..."

Questo semplicemente non è vero da nessuna parte, ma soprattutto in Francia, dove il mercato è piatto da circa 15 anni. Gli acquirenti non hanno idea di quanto hai pagato per la tua villa e, anche se lo sapessero, non avrebbe importanza, poiché le ville verranno vendute a qualunque sia il valore di mercato in quel momento. Il settore immobiliare è come qualsiasi altro mercato: ha alti e bassi e le persone perdono continuamente denaro sui loro "investimenti".

“Il suo prezzo è al valore di mercato. Puoi verificarlo cercando ville in vendita nella zona.

Gli agenti che dicono questo stanno cercando di confonderti. I prezzi di richiesta/inserzione/vendita NON sono "valore di mercato"; sono i prezzi nessuno è disposto a pagare (altrimenti quelle ville sarebbero già vendute!) invece è così i prezzi VENDUTI (i prezzi al m² a cui le ville sono state effettivamente vendute) che determinano il "valore di mercato" (quanto valgono le ville in quella città).

"Puoi sicuramente espandere i m²."

Un trucco classico è che ottengono their Contatta l'architetto per “verificare” che sia possibile espandere un immobile, ma poi una volta acquistato, ti fantasmano tutti e scopri sulla tua pelle che non è possibile espandere i m² (anche se 'mantiene la stessa impronta') . Questo è successo a diversi dei nostri contatti e sembra essere una pratica comune. L'unico modo per sapere se è possibile espanderlo è ottenere l'approvazione del permesso di costruzione dalla Mairie e ricontrollarlo di persona.

Articoli che citano agenti

Molti giornalisti pubblicano articoli sponsorizzati da agenzie immobiliari. Questi articoli (come tutti i contenuti sponsorizzati a pagamento) mancano di qualsiasi integrità giornalistica. Danno quasi sempre statistiche di vendita di cui non è stato eseguito il backup by the notaires. Any agent or agency that is claiming that the market is changing, is only going based on their own agency’s information (one of hundreds of agencies in this area), and since there’s no way to verify what they’re saying, you can’t assume it’s correct.

Qualsiasi articolo che affermi che il mercato sta salendo di una percentuale o indica come sta andando il mercato, che non si collega direttamente alla fonte, non è credibile. L'unica fonte che può dire con precisione quale percentuale di aumento sta facendo il mercato, sono i notai. Periodo. Sono l'unico gruppo con tutti the sales info.

Anche allora, quando i notai dichiarano la % di variazione dei prezzi di mercato, tienilo presente da allora non specificano i m² corretti insieme ai prezzi di vendita (e queste statistiche sui prezzi si basano sempre sul prezzo al m²), non c'è modo di stimare correttamente l'aumento o la diminuzione% dei prezzi di vendita. Fino a quando il governo non obbligherà i notai a riportare con precisione i m² degli immobili venduti, semplicemente non esiste un modo accurato per indicare la percentuale di aumento o diminuzione dei prezzi di mercato.

Anche gli articoli che affermano che enormi quantità di americani (o inserisci qui il paese) stanno acquistando proprietà in Francia sono spazzatura sponsorizzata. I notai pubblicano statistiche sulla % delle vendite effettuate da stranieri e l'ultima statistica pubblicata risale al 2016 (come indicato in il loro rapporto dell'autunno 2022), secondo cui solo il 5,2% degli acquirenti non sono francesi. Ancora una volta, nessun agente può conoscere queste statistiche a meno che i notai non le pubblichino.

How To Answer ‘What’s Your Budget?’

Poiché così tante proprietà lo sono drammaticamente troppo caro, il modo migliore per rispondere a questa domanda è dire questo: “Non abbiamo un budget. Pagheremo il valore di mercato. Riceveremo due perizie, di cui una da parte della nostra banca, e baseremo la nostra offerta su quelle. Quindi mostraci tutto ciò che corrisponde a ciò che stiamo cercando e ci occuperemo del prezzo dell'offerta una volta trovato quello che ci piace. Quindi, creerai la tua offerta seguendo questa guida.

Hai bisogno di un agente?

You may find this shocking, but only 58% of all villa sales are via real estate agents, and many of those are sold ‘off-market’ to their clients (or developers, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

The rest are sold via auctions, directly via notaires (4% of sales), or through private sales via local newspapers, social media, classified sites, or specialty property press (listed by the owner). This is because real estate agents charge between 4% and 10%, and many owners would prefer to try selling another way, only dealing with agents if they can’t find a buyer on their own.

Once an agent gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. If none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it.

Si trattengono dal rendere pubblica l'inserzione il più a lungo possibile perché la pubblicità pubblica invita la concorrenza di altre agenzie (altri agenti la trovano su Google Earth e si rivolgono al venditore, quindi they’ll make the commission if they sell it). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues.

Per questi motivi, è meglio cercare le ville per conto proprio e contattare quanti più agenti possibile, così è più probabile che ti venga detto delle proprietà “fuori mercato”.

Tip: You can make a request to obtain the ownership information of any villa and approach homeowners directly.

Acquistare una Villa? Leggi questo prima!

Quando sei pronto per cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare un immobile vero value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Innanzitutto, per comprendere il mercato immobiliare in Francia, è necessario capire come Il prezzo al m² è una truffa gigantesca. Successivamente puoi passare alle altre guide:

Il nostro guida alla direzione del mercato include: previsioni del mercato immobiliare della Costa Azzurra, tendenze attuali e storiche dei prezzi nel mercato e ragioni per cui i prezzi continueranno a scendere. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Il nostro guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.

Il nostro guida a truffe e segreti includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Il nostro guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Il nostro guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Il nostro guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.

Il nostro guide to the buying process includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, contract pitfalls, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Il nostro guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.