Es ist vielleicht der perfekteste Ort der Welt, um einen Martini zu genießen – natürlich ‘geschüttelt, nicht gerührt’.
Das langjährige Anwesen des Schauspielers Sean Connery an der französischen Riviera steht zum Verkauf. Die sechsstöckige Villa aus der Belle Époque stammt aus dem Jahr 1928 und liegt in einer exquisiten Umgebung mit Blick auf die Stadt Nizza und das Mittelmeer. Connery erwarb das als „La Roc Fleuri“ bekannte Haus nach seiner Heirat im Jahr 1970 mit die Malerin Micheline Roquebrune. Das frischvermählte Paar lebte dort “etwa ein Dutzend Jahre”, und von den Nachbarn wird das Haus nach wie vor als “Sean Connerys Haus” bezeichnet.
Der gebürtige Schotte Connery war der erste Schauspieler, der James Bond verkörperte, und spielte in den ersten fünf Bond-Filmen der 1960er Jahre die Hauptrolle. Diese Rolle ist jedoch mit einem unbestreitbaren Grund zum Stolz verbunden, da sie tatsächlich eine Rolle in dem letzten Film spielte, in dem der Schauspieler als James Bond auftrat, nämlich in dem Film aus dem Jahr 1983, Sagen Sie niemals „nie wieder“. Der Film aus dem Jahr 1983 wurde überall in Nizza sowie in den benachbarten Orten Villefranche und Monaco gedreht – sogar in der Villa selbst.
Mit Blick auf den alten Hafen von Nizza ist es nach Westen ausgerichtet und bietet einen weiten Ausblick auf die Baie des Anges . Die Villa liegt direkt am Rande von Nizza in einer beherrschenden Lage an der Küste, auf halbem Weg zwischen Cannes und Monaco. Sie gehört zu den letzten großartigen Villen am Meer von englischen Besuchern errichtet entlang der Côte d’Azur zwischen dem Ersten und dem Zweiten Weltkrieg.
Das Haupthaus erstreckt sich über sechs Stockwerke und verfügt über mehrere Terrassen, von denen aus man die malerische Umgebung genießen kann. Die Villa besticht durch eine beeindruckende, vom Stil Ludwigs XVI. inspirierte Fassade mit modernen Ergänzungen, die die steilen Hänge des Grundstücks hin zum darunter liegenden Meer optimal zur Geltung bringen.
Die ursprüngliche Villa verfügt über fünf Schlafzimmer, einen Innenpool, einen Fitnessraum und einen Wellnessbereich, eine Gourmetküche sowie eine Dachterrasse. Ein mit Mosaikfliesen ausgelegter Empfangsbereich führt zu einer großzügigen Eingangshalle; zu den weiteren Höhepunkten zählen ein repräsentatives Esszimmer und ein Wohnzimmer mit raumhohen Fenstern. Das Hauptschlafzimmer (das über zwei Badezimmer verfügt) erstreckt sich über die gesamte oberste Etage der Villa und ist über einen privaten, dem Stil der Epoche entsprechenden Käfigaufzug erreichbar, der, wie es in der Immobilienanzeige heißt, “mit schmiedeeisernen Blumen und Filigranarbeiten verziert” ist.
Zu den Annehmlichkeiten zählen ein Weinkeller, ein Fitnessraum, ein Büro und ein Hamam. Ein Aufzug und eine Steintreppe verbinden die sechs Stockwerke miteinander, und ganz oben führt eine Wendeltreppe hinauf zu einer malerischen Dachterrasse, die sich ideal für gesellige Anlässe eignet. Steinwege schlängeln sich unten durch Rasenflächen und Gärten.
Die derzeitigen Eigentümer von Roc Fleuri haben das Anwesen seit Connerys Zeit dort vergrößert, indem sie zwei angrenzende Grundstücke erwarben und das erweiterte Gelände auf knapp 1,25 Acres zusammenlegten; dabei schufen sie zwei Gästehäuser (aus den bestehenden historischen Villen) und errichteten einen runden Außenpool sowie eine Reihe von Terrassengärten, die zum Mittelmeer hin abfallen.
Interessanterweise lag der Preis für die Villa trotz einer beispiellosen, enormen Medienpräsenz bei um die Hälfte gekürzt (Der Preis wurde im Februar 2021, nach fast einem Jahr auf dem Markt, auf 15 Millionen Euro gesenkt und dann Ende 2022 aus unerklärlichen Gründen wieder auf 30 Millionen Euro angehoben), und nachdem die Immobilie zwei Jahre lang zu dem reduzierten Preis auf dem Markt war, beschloss die neue Agentur, den Preis wieder auf 30 Millionen Euro zu verdoppeln.
Da es immer noch Da es sich nicht verkaufen ließ, wurde es Jahre später erneut für 18,5 Millionen Euro angeboten. Angesichts des hartnäckig überhöhten Preises ist es sehr unwahrscheinlich, dass es verkauft wird. Es wird prognostiziert, dass die Preise für Villen auf dem Immobilienmarkt an der Côte d'Azur sinken werden in den kommenden Monaten und Jahren – es wird also spannend sein zu sehen, zu welchem Preis dieses Objekt letztendlich verkauft wird!
Was ist es wirklich wert?
Die Villa Le Roc Fleuri ist ein perfektes Beispiel dafür, wie leicht sich die Quadratmeterpreise von Luxusvillen manipulieren lassen, indem man einfach ändert, was als “Quadratmeter” gezählt wird.
Die Aktuelles Century 21-Angebot In der Anzeige werden sowohl die “Gesamtfläche” als auch die “Wohnfläche” der Villa mit 939 m² angegeben. Doch die von der Agentur selbst erstellte Aufstellung der einzelnen Räume offenbart, was sich hinter dieser Gesamtangabe verbirgt.
Von den angegebenen 939,1 m²:
- Die Fläche des Hallenbads beträgt 170,3 m²;
- 84,7 m² sind vage als “Sonstiges” ausgewiesen;
- 107,3 m² setzen sich aus dem Eingangsbereich, den Treppenabsätzen und den Verkehrsflächen zusammen;
- 190,5 m² setzen sich aus Badezimmern, Toiletten, Umkleideräumen und Waschräumen zusammen; und
- Die Wohnfläche beträgt lediglich 386,3 m² und umfasst die Schlafzimmer, das Wohnzimmer, das Esszimmer, das Arbeitszimmer und die Küchen.
Mit anderen Worten: Fast 59% der von der Behörde als “bewohnbare Fläche” bezeichneten Fläche sind keine Hauptwohn- oder Schlafzimmerflächen. Die genaueste Angabe, die uns für die fertiggestellten Haupträume der Villa vorliegt, beläuft sich daher auf etwa 386 m² und nicht auf 939 m².
Bei einem Angebotspreis von 18,5 Millionen Euro ergibt sich aus der von der Agentur angegebenen Fläche von 939 m² ein Preis von etwa 19.700 Euro pro m². Bezogen auf die 386,3 m² an identifizierbaren Haupträumen beträgt der Angebotspreis fast 47.900 Euro pro m².
Die angegebene Fläche erscheint noch unglaubwürdiger, wenn man die konkurrierenden Angaben miteinander vergleicht. Savills behauptet: “mehr als 1.100 m² Wohnfläche,”, Century 21 gibt 939 m² an, in früheren Marketingunterlagen wird der Wert auf 1.000 m² aufgerundet, und die öffentliches Transaktionsprotokoll gibt lediglich 533 m² an. Das einzige Angebot, in dem die Räume tatsächlich einzeln aufgeführt sind, weist hingegen eine Wohn-, Koch-, Arbeits- und Schlafraumfläche von 386,3 m² aus.
Damit haben wir vier völlig unterschiedliche Nennwerte – 386 m², 533 m², 939 m² und mehr als 1.100 m² – für eine Villa, die angeblich dieselbe ist. Diese Zahlen beschreiben eindeutig nicht dasselbe, dennoch behandeln Maklerbüros und Immobilienpreis-Websites sie als austauschbar, wenn sie vermeintlich verbindliche Quadratmeterpreise ermitteln.
Genau darin liegt das Problem bei den französischen DVF- und notariellen Villenpreisstatistiken. Die Datenbank tatsächliche bebaute Fläche Es handelt sich nicht um eine rechtlich verbindliche Bescheinigung über die Wohnfläche. Es ist ein verwaltungs- und steuerrechtlicher Eintrag, der unvollständig oder veraltet sein kann oder auf einer völlig anderen Definition der Immobilie beruht.
A Feldstudie Eine Untersuchung, die 250 Villen in der Region Provence-Alpes-Côte d’Azur umfasste, ergab, dass nur 13% der DVF-Flächen innerhalb von 5% der gemessenen Fläche lagen. Bei den übrigen Grundstücken war die tatsächliche Fläche in 88% Fällen größer, wobei die Abweichungen bis zu 300% betrugen.
Dennoch dividieren Makler die Transaktionspreise durch diese unzuverlässigen Nenner, geben die daraus resultierenden Zahlen als lokale “Durchschnittswerte” weiter und nutzen diese überhöhten Durchschnittswerte anschließend, um den nächsten überhöhten Angebotspreis zu rechtfertigen. Die vollständige Untersuchung sowie belegte Beispiele finden Sie in unserem Analyse der Quadratmeterpreise auf dem französischen Immobilienmarkt.
Ein weitaus aussagekräftigerer Vergleich ist ein tatsächlich abgeschlossener Verkauf an derselben Straße. Im Jahr 2023, Die Villa Beau Site am Boulevard Carnot 114 wurde für knapp 7 Millionen Euro verkauft. Wie „Le Roc Fleuri“ handelt es sich um ein spektakuläres, auf mehreren Ebenen angelegtes Anwesen am Mont Boron mit Panoramablick auf Nizza und die Baie des Anges.
Die Villa Beau Site besteht aus vier miteinander verbundenen Gebäuden: der 410 m² großen Hauptvilla, der 50 m² großen L’Isba, der 80 m² großen Les Rochers und der 180 m² großen Villa Hyacinthe – insgesamt 720 m² und mehr als 20 Zimmer. Im Gegensatz zu einem Angebotspreis spiegelt der Betrag von unter 7 Millionen Euro den Preis wider, den ein tatsächlicher Käufer zu zahlen bereit war.
Auch die von Le Roc Fleuri geltend gemachten Renovierungskosten begründen keinen höheren Marktwert. Die Behauptung, der derzeitige Eigentümer habe mehr als 10 Millionen Euro ausgegeben, scheint vom Makler zu stammen; es wurden weder Rechnungen noch eine Endabrechnung des Architekten noch ein unabhängig dokumentierter Leistungsumfang veröffentlicht. Zudem liegt die Renovierung bereits etwa ein Jahrzehnt zurück – laut Savills wurde sie 2016 abgeschlossen –, sodass selbst tatsächlich getätigte historische Ausgaben nicht dem aktuellen Wertbeitrag entsprechen würden. Ausgegebene Gelder sind nicht automatisch erstattungsfähig.
Angesichts der abgeschlossenen Transaktion von „Beau Site“, der widersprüchlichen Angaben zu den Grundstücksflächen von „Le Roc Fleuri“, des anhaltenden Misserfolgs, das Anwesen für 15 Millionen Euro zu verkaufen, sowie der umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, die ein neuer Eigentümer möglicherweise noch vornehmen muss, ist eine kaufseitige Bewertung im hohen einstelligen Millionenbereich deutlich besser zu rechtfertigen als 18,5 Millionen Euro. Ein Betrag von etwa 6 bis 8 Millionen Euro würde einen gewissen Aufschlag für das größere, ausgeschriebene Grundstück von Le Roc Fleuri ermöglichen. Ein Käufer, der beabsichtigt, das Anwesen entkernen und umfassend modernisieren zu lassen, könnte rational gesehen eher bei 5 bis 6 Millionen Euro ansetzen.
Um einen detaillierteren Einblick darin zu erhalten, wie Notare, Immobilienmakler und die Mechanismen der DVF-Meldungen zusammenwirken, um diese falschen m²-Angaben in Nizza und an der Côte d'Azur zu erzeugen, können Sie den vollständigen Untersuchungsbericht unter folgendem Link lesen: Analyse der Quadratmeterpreise auf dem französischen Immobilienmarkt.
Möchten Sie mehr erfahren? Hier ist ein Liste berühmter Villen, die Prominenten, denen sie gehörten, und die verrückten Dinge, die sich dort ereignet haben.
