O preço de imóveis em m² na França é uma farsa

In France, whenever a villa is sold, the sale is published on an official government website (that is often referred to as DVF). Os notários são obrigados a publicar (com atualizações a cada 6 meses) o preço líquido pelo qual o imóvel foi vendido, a localização exata em um mapa, o tamanho do terreno em m² e a "área aproximada em m²" da casa.

It looks like this:

Dica de quem entende do assunto: O site Preços de casas na França tem dados de vendas que remontam a muito mais tempo do que o DVF (10 anos contra 5 anos do DVF — o que é útil porque os dados dos anos da bolha imobiliária da Covid não são representativos dos preços de mercado atuais) e mostra os dados em um mapa de visualização de satélite superior, visto aqui:

Said plainly, the m² listed for sold villas is a joke — there’s no basis on reality.

Since the notaires make a % commission on each sale, they have a dishonest tactic to make the m² prices seem much higher than they really are, and mislead buyers. Agents then use this false data as justification for above-market asking prices, in an attempt to push housing prices up. This information then gets disseminated onto many other real estate websites.

Como os notários manipulam dados m2

Since there’s no law against it, notaires report m² sizes that are many, many times smaller than the villa actually is. Therefore, a villa that displays as 145 m² might have been advertised as 450 m² (see examples below). Here’s why:

É apenas 'a pegada' na terra

Desculpando ainda mais o m² incorreto está o fato de que o m² exibido para vilas vendidas é apenas suposto para ser a "pegada em m²". Mesmo assim, é quase sempre muito menor que isso. Aqui está um exemplo:

Escondido em their FAQ, the DVF website admits that the m² are only non-legally binding estimates of the ‘m² footprint’ of the house (the amount of land the house takes up) and they specifically say that it is não the habitable m² and does não have any legal value:

Não há obrigação legal de medir o m² ou de ser preciso em DVF

The main problem is that a proper m² survey isn’t required by law, and notaires aren’t required to report the actual m² on DVF, and consequently, the self-reported, ‘estimated’ m² sizes published on DVF are dramatically subnotificado.

Eles inflacionam os preços vendidos

DVF also displays the sold price as the “net seller” prices (which incluir tax and, on the French Riviera, since seller’s pay the agency fees from their profits, it includes agency fees) to inflate the sold prices. They then use this inflated sold price to make the m² averages, which is also obviously false.

Eles incluem a comissão do agente no preço de venda

Em comunidades onde os agentes anunciam rotineiramente que a comissão é paga pelo vendedor (que é como toda a Riviera Francesa faz), o valor do DVF inclui a comissão e será lido alguns pontos percentuais acima do valor líquido real do vendedor, inflando ainda mais o suposto preço por m².

Eles não incluem vilas que necessitam de reforma

Como Cédric Duplantier (que trabalha no Ministério das Finanças da França, DGFIP, e que é moderador do site de notários DVF) disse, “Os contratos de venda de edifícios a reformar não fazem parte dos dados presentes no DVF.” O que isto significa é que as moradias vendidas como “a necessitar de renovação” não estão incluídas no DVF. Isto elimina muitas das vendas a preços mais baixos das estatísticas de m² médio e do mapa DVF, aumentando ainda mais falsamente as estatísticas publicadas de “m² médio”.

As médias de preços em M² baseiam-se nestes dados falhos

Apesar do fato de que os tamanhos de m² publicados no DVF não são baseados no tamanho real de m² da vila, aqueles que ganham comissão sobre as vendas (notários, agentes, sites de imóveis) usam esses dados falsos para fingir que as vilas estão sendo vendidas por preços de m² muito, muito, muito mais altos do que realmente são.

On average, the m² claimed on the notaire website is 1/3 to 1/4 the actual size, which falsely inflates the m² average prices, which benefits notaires and agents, who are paid on commission.

The m² price averages displayed on websites are fake — they’re much, much higher than properties are really selling for.

Examples, with Proof!

There are endless examples of this, as more than 97% of villa sales are listed with incorrect m². Below are just a few examples to give you a sense of what to look for. Keep in mind that:

• The planning permissions show only the ‘habitable’ m², which leaves out a lot of space in some houses (anywhere with low ceilings, guest houses, storage closets, stairs, etc.), so most were likely advertised as being even larger!
• The price listed on DVF is higher than the real offer price, because it includes taxes!

That is why we say the “maximum” m² that it sold for, because if you included the non-'habitable' space and removed the taxes, the m² price would be even lower!

The also don't increase the m² after complete rebuilds, despite the real m² being public record…

As a side note, the reported # of rooms is also (obviously) not accurate.

How to Check the M2 of Villas

You can do your own checking by looking back at villas you’ve visited. Save the address and sales listing and compare to DVF e planning permissions.

Another way to see this is to check out the neighbor’s houses, and compare the size to a listing where the size is listed.

Here’s an example… This is a villa that’s currently for sale in Eze:

Ao verificar o site do governo DVF e Google Earth, podemos ver que a vila do vizinho provavelmente foi feita pelo mesmo desenvolvedor e tem o mesmo estilo e aproximadamente o mesmo tamanho (com base na área ocupada e nos pisos, conforme visto no Google Earth); foi recentemente vendido por 930.500€!

Why This is Such a Problem

Despite the fact that the m² is clearly reported incorrectly and doesn’t reflect the actual size of the villas that have sold, this false data is being used for national pricing statistics and websites that claim they know the average price per m².

But it’s literally impossible to know if prices are going up or down, or the average m², since notaires can (and do!) manipulate that data based on making m² house sizes artificially smaller (to pretend prices are going up).

Entender esse golpe é um dos passos mais importantes para entender o mercado imobiliário francês.

Knowing this reality of the market is essential if you want to buy your villa for a price that is close to what you can sell it for.

Agents: Market Manipulation

As agências imobiliárias também manipulam o mercado, comprando propriedades a preços 5x ou mais acima do valor de mercado, para fazer uma venda a um preço superior ao de qualquer outra villa vendida naquela área. Esta é a mesma tática de manipulação de mercado usada em outras indústrias focadas no luxo, como a mercado de arte.

Eles fazem isso para que possam apontar aquela venda na tentativa de justificar os preços solicitados muito acima do mercado e para que possam manipular os preços médios do m² divulgados. Embora sejam donos, eles alugam.

Aqui está um exemplo: De longe, a venda de uma villa com o preço mais alto em Eze é na Avenue de la Marne, 772. Um pouco de escavação e você verá isso Prestígio (a real estate agency) bought it. They do their best to disguise this fact, and sell properties between agencies, buying from developer buddies to get money back, etc. Dig around and you’ll find an example like this in nearly every town.

More Flat-Out Lies…

On top of all this, and adding to the confusion around m² pricing, agents routinely lie about the m² size of villas, and they get inspectors to lie too. It’s not unusual for listings to claim that a villa is 100 to 200 m² larger than it really is. The only way to know the real m² is to have your own, independent inspector measure it. Better yet, have two inspectors measure it and see if they come up with different numbers.

Aqui está how to find out the real value of a villa na França.

Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como obter o melhor preço e evitar preços excessivos, o que observar, como evitar golpes e muito mais.

Nosso guia para onde o mercado está indo inclui: previsões do mercado imobiliário da Riviera Francesa, tendências atuais e históricas de preços no mercado e as razões pelas quais os preços continuarão a cair. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

Nosso guia para golpes e segredos Inclui: avisos sobre os truques antiéticos que agentes, notários, vendedores, incorporadoras e construtoras usam para extorquir mais dinheiro de você. Esta é uma leitura obrigatória e o guia para denunciantes que os profissionais do ramo não querem que você veja.

Nosso guia para corretores de imóveis inclui: as coisas desonestas que os agentes dirão a você, como as agências imobiliárias operam, agentes de compradores e localizadores de imóveis, por que você deve evitar agentes ilegais e não locais e em quem confiar (um aviso importante).

Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta.

Nosso guia de coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

Nosso guia para coisas a considerar inclui: seu real custos, problemas com a compra de uma villa 'recém-renovada', aprendizagem sobre crimes e invasores locais e perguntas a fazer a si mesmo.

Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, o depósito, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura final.

Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.