Поиск вилл на продажу

Объявления о недвижимости во Франции не такие, как в США (где вы можете найти каждый недвижимость, выставленная на продажу, и все цены прошлых продаж в одной системе MLS, которая каждый использует агент) или в Канаде и Великобритании (где продавцы оценивают свою недвижимость по рыночной стоимости). На Французской Ривьере цены зачастую нереалистичны, и трудно найти хорошие предложения или виллы по разумной цене на продажу. Это связано с рядом причин….

Объявления о недвижимости во Франции

Возможно, вас это шокирует, но только 58% всех продаж вилл осуществляется через агентов по недвижимости, и многие из них продаются «вне рынка» своим клиентам (или Разработчики, которые затем приносят агенту еще одну комиссию при перепродаже) без необходимости публиковать объявление в Интернете.

Остальные осуществляются через аукционы, напрямую через нотариусов (4% продаж) или через частные продажи через местные газеты, социальные сети, сайты объявлений или специализированную прессу по недвижимости (перечисленную владельцем). Это связано с тем, что агенты по недвижимости взимают комиссию от 4% до 10%, и многие владельцы предпочли бы попробовать продать другим способом, обращаясь к агентам только в том случае, если они не могут найти покупателя самостоятельно.

Как только агент получит его, он сначала попытается «вне рынка» предложить его своим клиентам и другим агентам, с которыми у него есть партнерские отношения. Если ни один из них не может найти заинтересованного покупателя, тогда они начинают платить за его рекламу. Они откладывают обнародование объявления как можно дольше, потому что публичная реклама его порождает конкуренцию со стороны других агентств (другие агенты находят его в Google Earth и обращаются к продавцу, поэтому они будут получить комиссию, если они его продадут). Поэтому обычно, если вилла не продана к моменту публичной рекламы, это потому, что на нее завышена цена или есть проблемы. Узнайте, почему цены на многие виллы завышены.

Таким образом, виллы на Французской Ривьере проходят через три рынка - частные, внерыночные и публично котирующиеся:

Рынок 1: Частный рынок. Во-первых, продавцы стараются продавать без использования агента. О половина всех вилл продается в частном порядке, без указания агента.

Рынок 2: Внерыночный. Если они не смогли продать в частном порядке, то они выставляются на продажу через агента. Большой процент вилл продается агентом «вне рынка» своим существующим контактам, без публичного размещения или в Интернете.

Рынок 3: акции публично котируются. Если никто не хочет покупать виллу, агенты выставляют ее на публичное размещение в Интернете. Эти виллы обычно выставлены на продажу в течение многих лет и не продаются, если владелец резко не снизит цену.

Почти все виллы, выставленные на продажу, имеют проблемы и имеют завышенную цену.

Обязательно прочитайте об агентах по недвижимости во Франции прежде чем работать с ними.

Поиск вилл на продажу

Хотя не существует ни одного веб-сайта, на котором все публично рекламируемые списки, есть несколько веб-сайтов, которые объединяются, лучший из них Ле Сайт Иммо (где показано, когда объявление было опубликовано, цена м² и снижение цен). Другие: Ле Фигаро, Зеленые акры, Джеймс Издание, и Супер Иммо. Все они позволяют вам подписаться на оповещения о новых объявлениях по электронной почте. Как вы увидите, если понаблюдаете за оповещениями какое-то время (даже годы), одни и те же дома продолжают переноситься в список снова и снова.

При поиске на этих сайтах обязательно сортируйте результаты по цене, так как это поможет обнаружить дублирующиеся объявления и ложно завышенную информацию о площади.

Еще одна вещь, о которой следует знать, это то, что некоторые агенты отказываются работать с другими агентами (по разным причинам), в результате чего агент, с которым вы работаете, сообщает вам, что недвижимость продана, хотя на самом деле это не так, поэтому обязательно перепроверьте это у другого агента (или позже в ДВФ). Кроме того, многие сделки проваливаются: недвижимость, по которой выставлено предложение, еще далеко не завершена и вполне может снова оказаться на рынке.

Вы можете найти списки вилл, которые владельцы пытаются продать напрямую («частные продажи»), выполнив поиск в группах Facebook и на таких сайтах, как Ле Бон Коин, ПАП и ИммоГо.

На Французской Ривьере продавец оплачивает агентские сборы, но эти сборы заложены в цену, поэтому, если вы покупаете напрямую, вы можете договориться о более низкой цене.

Есть интересный сайт под названием Кастор, который пытается отслеживать, какие объявления о недвижимости изменили цену и как долго они находятся в сети. Это даст вам ощущение минимум продолжительность времени, в течение которого объявление было размещено в Интернете, и изменилась ли цена на сайтах, которые они отслеживают.

Чтение объявлений о недвижимости

В объявлениях обычно указывается количество м² и частей (комнат), которые имеет вилла, но эти цифры иногда завышены/неточны. Часто мы видим, как м² виллы раздувается на 50-100%., а иногда и целых 200%! В теории это недопустимо, но в действительности агенты не несут наказания за ложную рекламу во Франции.

Каждая главная комната, за исключением ванных комнат, кладовой и кухни, считается «частью». Таким образом, 3-комнатная квартира обычно представляет собой 2-комнатную. Будьте осторожны, потому что некоторые агенты немного смущаются, называя квартиру с 2 спальнями и очень большой гостиной четырехкомнатной, поэтому важно перепроверить. Salle de sejour или «салон» — это то, что американцы называют «гостиной». Некоторые агенты по недвижимости называют комнаты спальнями, даже если это не так. что вы считаете спальней (нет окон или очень низкий потолок, слишком маленькая и т. д.), поэтому обязательно подсчитайте лично на месте.

Время важно

Поскольку только 62% вилл на Французской Ривьере являются основным местом жительства, весна и лето менее идеальны для поиска виллы для покупки, поскольку многие владельцы сдают свои виллы в аренду на лето. Осенью, после летнего сезона аренды, выбор становится больше. К зиме владельцы, чьи виллы все еще выставлены на продажу, могут быть более гибкими в ценообразовании.

Аукционы и потеря права выкупа

Аукционы и лишение права выкупа могут (а могут и не дать) возможность заключить сделку во Франции. Обычно аукцион выбирается для того, чтобы добиться быстрой продажи – возможно, из-за развода, наследства или для погашения долга. Вы можете узнать, есть ли какие-либо объекты недвижимости, выставленные на продажу на аукционе или выкупа в нужном вам районе, проверив Сайт нотариуса и Кадран.

Недвижимость на аукционе, как правило, имеет гораздо меньший резерв, чем рыночная цена, и всем желающим участвовать в торгах необходимо будет заранее внести залог – который может составлять от 5% до 20% – если вы не выиграете торги, ваши деньги будут потеряны. вернулся. Дополнительные сборы составляют примерно дополнительные 10% и могут включать судебные расходы, гонорары адвокатов, гонорары за публикации и многое другое — важно заранее проверить, каковы ваши обязательства. Вот еще немного информация об аукционах недвижимости во Франции.

Покупаете виллу? Прочтите это первым!

Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочтите нашу Полное руководство по покупке недвижимости во Франции. Эти руководства объясняют, как оценить недвижимость. настоящий ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.

Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понять, как Ценообразование за м² — это гигантский обман. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

Наш руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. путеводитель по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

Наш руководство по мошенничеству и секретам включает: предупреждения о неэтичных трюках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы вытянуть из вас больше денег. Это обязательно к прочтению, и это руководство для осведомителей, которое те, кто в бизнесе, не хотят, чтобы вы видели.

Наш руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные вещи, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты по покупке и поиску недвижимости, почему вам следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому доверять (важное предупреждение).

Наш руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения.

Наш руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, доступ к Интернету и мобильному телефону, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы конфиденциальности и пространства, близлежащие проблемы, что вы на самом деле у меня есть незаконные пристройки и постройки, почему они продаются, как проверить и многое другое.

Наш руководство по вещам, которые следует учитывать включает в себя: ваш действительный расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые следует задать себе.

Наш руководство по процессу покупки включает в себя: переговоры о цене и первоначальном предложении, выбор честного нотариуса, покупку в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, подводные камни контракта, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

Наш руководство после покупки включает в себя: подводные камни при страховании, советы по выбору второго дома, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.