Мошенничество и секреты в сфере недвижимости

Французская Ривьера – очень своеобразный рынок недвижимости. Многих людей обманывают, потому что они не знают секретов этого бизнеса. Что ж, мы здесь разоблачители, чтобы показать вам, на что следует обратить внимание.

Так же, как любой В отрасли, где денежные стимулы не согласованы со стимулом быть честным с покупателем, этот тип системы вынуждает агентов/нотариусов/застройщиков либо заботиться о своих собственных финансовых интересах, либо быть честными с покупателями. Поэтому неудивительно, что они ставят во главу угла зарабатывание большего количества денег, а не прозрачность перед покупателями. Дело не в том, что они плохие люди (у них тоже есть семьи, которые нужно кормить); проблема заключается в том, что система устроена таким образом, что поощряет плохое поведение. Чем больше вы переплачиваете, тем больше прибыли они получают.

Секреты продавца

Многие виллы выставлены на продажу владельцами, которых на самом деле не волнует, будет ли продана их вилла. Некоторый не хочу свою виллу продать! Вот почему:

Секрет продавца №1: законное уклонение от налогов

Из-за абсолютной глупости налоговая лазейкаМногие владельцы недвижимости выставляют свои объекты на продажу, даже если не хотят их продавать (поэтому завышают цену во много раз по сравнению с их реальной стоимостью). Они делают это с целью уклонения от уплаты налогов — пока вилла выставлена на продажу, владелец освобождается от уплаты нескольких дорогостоящих налогов на недвижимость!

Это касается неосновной резиденции, которой на Французской Ривьере в избытке (почти 40% вилл здесь попадают в эту категорию). Агентства принимают это явление, потому что они могут указывать на эти листинги как на (ложный) индикатор того, в каком состоянии находится рынок.

Секрет продавца №2: отправляемся на рыбалку для лохов!

Французская Ривьера примерно на 60% состоит из домов для постоянного проживания. Остальные 40% занимают спекулянты, владеющие несколькими виллами для сдачи в аренду на время отпуска. Эти продавцы выставляют недвижимость по высоким ценам и «ловят» неосведомленного покупателя, который переплатит. Затем они используют эти деньги, чтобы купить 2 или 3 аналогичные виллы по рыночной цене.

Эти виллы с завышенной ценой обычно выставляются на продажу и не продаются, потому что они продаются по жестким, смехотворным ценам. владельцы, которые несерьезно относятся к продажеК сожалению, многие агенты и продавцы указывают на эти «цены, указанные в объявлении» (а не на цены проданных объектов, на которые им следовало бы обращать внимание), чтобы оправдать завышенную цену своей виллы.

Секреты нотариуса

Во Франции нотариусы — это юристы, которые рассматривают все сделки с недвижимостью.

Секрет нотариуса №1: неправильные данные о м²

Об этом можно так много сказать, что мы сделали отдельный узнать все о средней цене за м² и то, что м², указанные в ДВФ, на самом деле полный развод, призванный ввести покупателей в заблуждение. Это стоит прочитать — поверьте нам.

Секрет нотариуса № 2: Секрет контракта

«Вице-каше» — это скрытый или скрытый дефект объекта недвижимости. Защита покупателей закреплена в статье 1641 Гражданского кодекса. Продавец обязан раскрыть всю важную информацию о недвижимости, которая может повлиять на решение покупателя или цену, которую он заплатил за недвижимость. Если они этого не сделают, то суд может предложить средство правовой защиты, например, снижение цены или аннулирование продажи (именно поэтому нотариусы не хотят, чтобы вы знали об этом, поскольку они теряют свои права). комиссию в случае аннулирования).

Неудивительно, что нотариусы иногда стремятся ограничить использование вами защиты «vice caché», добавляя в договор купли-продажи положение об исключении, которое ограничивает права покупателей, если они обнаруживают серьезную скрытую проблему с виллой. Наш совет всем покупателям – настаивайте на исключении этого пункта из договора купли-продажи. Продавец вполне может возражать против этого, но если он это сделает, его мотивы необходимо подвергнуть сомнению. Вы должны быть очень колеблетесь относительно покупки «en l'état» (как видно), если вы полностью не понимаете, что покупаете.

Секреты агента по недвижимости

Агенты по недвижимости на Французской Ривьере — чрезвычайно конкурентоспособная компания. Тысячи агентов борются за сравнительно небольшое количество объявлений, пытаясь заплатить арендную плату за очень немногие продажи. Короче говоря, это рецепт все виды плохого поведения.

Секрет агента №1: недвижимость, котирующаяся на публичном рынке, — это худшее

Возможно, это вас шокирует, но только около половины всех сделок по продаже вилл совершаются через риелторов. Поскольку риелторы взимают комиссию от 4% до 10% (обычно оплачиваемую продавцом), большинство продавцов сначала пытаются продать недвижимость через социальные сети, местные газеты, друзей и т. д., и таким образом продается около половины всех объектов. Если продавцу не удается найти покупателя, он заключает договор с агентством недвижимости.

Как только агентство недвижимости получает объект в своё распоряжение, оно сначала пытается предложить его застройщикам вне рынка. Затем оно незаметно предлагает его своим клиентам и другим агентам, с которыми сотрудничает. Наконец, если никто из них не может найти заинтересованного покупателя, тогда они начинают платить за рекламу (именно тогда другие агентства начинают конкурировать с ними). Поэтому обычно, если вилла не продана к моменту публичной рекламы, это происходит потому, что она переоценена или имеет проблемы — или и то, и другое.

Секрет агента №2: «Новичок на рынке»? Да правильно!

В электронных письмах со списками недвижимости часто говорится «новое объявление» или «новинка на рынке», когда вилла уже выставлена на продажу в течение многих месяцев или лет. Не обращайте внимания, когда агент говорит, что это «новое» объявление. Вместо этого взгляните на дату диагностики.

Секрет агента №3: изобилие иностранных и нелицензированных агентов

Некоторые иностранные или нелицензированные агенты заявляют, что являются «листинговым агентом» или «эксклюзивным агентом», но на самом деле таковыми не являются, и в конечном итоге могут удивить вас требованием дополнительных комиссий (которые вы не обязаны платить!) или скрыть сборы в указанной цене. По этой причине, избегайте глобальных/британских/неместных агентов и услугИ не подписывайте ничего через агента — все контракты должны заключаться через нотариуса.

Существует также множество нелегальных «агентов по недвижимости», пытающихся заработать на недвижимости на Французской Ривьере, поэтому важно убедиться в их легальности, запросив три документа: лицензию на осуществление профессиональной деятельности (carte professionelle), страховой полис от ответственности и гарантийное поручительство (piece de garantie).

Секрет агента №4: Сделал это? Действительно Продавать? Возможно нет

Ещё один важный момент: некоторые агенты отказываются работать с другими агентами (по разным причинам), в результате чего агент, с которым вы работаете, сообщает вам о продаже недвижимости, хотя это не так. Поэтому обязательно уточните информацию у другого агента.

Кроме того, если вы образованный покупатель и знаете, что цена на виллу завышена, агент может сказать вам, что на виллу поступило предложение, чтобы заставить вас предложить цену выше рыночной, а если вы этого не сделаете, он может сказать, что она продана. Но зачастую это происходит просто потому, что они знают, что продавец просто спекулирует и не заинтересован в продаже по справедливой цене, либо владелец снял его с рынка. Сказать, что она продана, значит заставить вас думать, что вы ошибаетесь насчет рынка (что виллы продаются дороже и чаще, чем они есть на самом деле).

Секрет агента №5: их цены не основаны на рынке

Агенты скажут вам, что они провели «оценку», чтобы определить цену, но когда вы спросите об оценке и исследованиях, стоящих за ней, они вам ее не предоставят. Это потому, что не было никакой «оценки», и цена не основана на рыночной стоимости. Альтернативно, они могут рассказать вам о какой-нибудь вилле, которая была продана по высокой цене за м². Но, как вы узнали выше, цена за м² является фейковой.

Узнайте, как проверить реальную рыночную стоимость виллы в нашем руководство по ценообразованию на недвижимость.

Секрет агента №6: Необязательные «оценки»

Думаете о ремонте? Неважно, что говорит вам агент или продавец, до вы покупаете, обязательно получите сертификат соответствия и сертификат градостроительства от мэрии; без них ремонт может оказаться невозможным.

Многие агенты порекомендуют вам получить расценки на работу от «отличного строителя, которого они знают и которому доверяют». Этот строитель предоставит вам необязывающую или устную «оценку» стоимости выполнения работы. Эти оценки обычно намного ниже, чем вы фактически потратите.

Если вы хотите узнать реальную стоимость ремонта, обязательно получите очень, очень подробный «проект» со всеми деталями и четко указанными ценами от нескольких застройщиков. Ценовое предложение на французском языке называется Девис и как только он будет подписан клиентом и подрядчиком, он становится юридически обязывающим контрактом. Остерегайтесь также того, что, если вам назначена цена,оценка'не'ДевисЗастройщик не связан ценой, и вы можете ожидать, что окончательная цена будет в 5 раз выше указанной. Узнать о способы избежать мошенничества.

Секрет агента №7: говорить, что вы можете расширить/отремонтировать, когда не можете

Уловка, которую используют агенты, заключается в следующем: они получают их Мы связываемся с архитекторами, чтобы «подтвердить», что вы можете отремонтировать и/или расширить площадь объекта, но после покупки они перестают с вами общаться, и вы на собственном опыте убеждаетесь, что расширить площадь невозможно (даже если «фундамент останется прежним») или провести желаемый ремонт. Такое случалось с несколькими нашими знакомыми, и, похоже, это распространенная практика.

Единственный способ узнать, можете ли вы расширить его, — это получить соответствующее разрешение на строительство от мэрии и лично проверить его в мэрии. Если вы не хотите этого ждать, вы можете получить сертификат городского планирования в течение одного месяца макс.

Секрет агента №8: Манипулирование рынком

Агентства недвижимости также манипулируют рынком, покупая недвижимость по ценам, которые в 5 или более раз превышают рыночную стоимость, чтобы продать ее по цене, которая выше, чем любая другая вилла, проданная в этом районе. Это та же самая тактика манипулирования рынком, которая используется в других отраслях, ориентированных на предметы роскоши, таких как арт-рынок.

Они делают это для того, чтобы указать на эту продажу в попытке оправдать свои запрашиваемые цены, значительно превышающие рыночные, а также для того, чтобы они могли манипулировать опубликованными средними ценами за м². Пока они владеют им, они сдают его в аренду.

Вот пример: на сегодняшний день самая дорогая продажа виллы в Эзе находится на авеню де ла Марн, 772. Немного покопавшись и вы это увидите Престигимо (агентство недвижимости) купило его у застройщика. Они делают все возможное, чтобы скрыть этот факт, и продают недвижимость между агентствами, покупают у приятелей-застройщиков, чтобы вернуть деньги и т. д. Покопайтесь, и вы найдете подобный пример почти в каждом городе.

Секрет агента №9: Ложь насчет м²

Вдобавок ко всему этому, что еще больше усугубляет путаницу в ценах на м², агенты регулярно лгут о площади вилл в м², а также заставляют лгать и инспекторов. Нередко в объявлениях утверждается, что вилла на 100–200 м² больше, чем есть на самом деле.

Секрет агента № 10: нечестные вещи, которые они вам говорят

У агентов есть определенные вещи, которые они рассказывают потенциальным покупателям, чтобы манипулировать ими и вводить их в заблуждение. Вы будете слышать их снова и снова, поэтому важно узнавать их такими, какие они есть. Вот список лжи, которую вам скажут агенты. Учитесь и защищайте себя, чтобы не поддаться им.

Секреты застройщика/девелопера/торговца недвижимостью

Подумайте о покупке у 'Маршан де Бьен(застройщик/девелопер/дилер недвижимости) избавит вас от головной боли? Подумайте еще раз.

На Французской Ривьере очень, очень (я сказала ОЧЕНЬ много?!) застройщиков. У них особые отношения с агентами, благодаря которым они получают право выкупать виллы (обычно их интересуют только те, которые нуждаются в ремонте или расширении) по рыночной цене, еще до того, как их смогут увидеть обычные покупатели. Они проводят дешевый ремонт и выставляют виллу на рынок, используя того же агента, по сильно завышенной цене, намного превышающей рыночную.

Возможно, ты сможешь поймать это проверив карта с указанием продаж вилл (с точным местоположением и ценами, но неверными м²) за последние несколько лет. Имейте в виду, что эта карта обновляется нечасто, поэтому самые последние продажи не отображаются.

Секрет застройщика №1: дешевый ремонт

Естественно, эти застройщики хотят максимизировать прибыль и минимизировать расходы. В конце концов, это бизнес. Они делают это с помощью срезать всевозможные углы в вещах, которые вы не видите. Они нанимают самых дешевых (и часто неквалифицированных) строителей, электриков, сантехников и т. д. и приказывают этим людям выполнить работу как можно дешевле и быстрее. Они экономят много денег, делая это таким образом.

То, что он выглядит красиво снаружи, не означает, что он сделан хорошо. Не верьте, когда агент говорит этот Застройщик имеет отличную репутацию и предлагает высококачественные услуги. Лучше поискать виллу, которая была отремонтирована владельцами несколько лет назад — отремонтирована для них, а не для перепродажи.

Большинство новостроек на Французской Ривьере больше похожи на Primark, чем на Hermès. говорит Питер Илловски, президент Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Несмотря на это, новостройки продаются с наценкой в 10–20 %, даже если они продаются на стадии строительства. говорит Алекс Балкин, директор Savills Riviera и Savills Nice.

Секрет разработчика №2: перенесение ответственности на «гарантию»

Они успокаивают покупателей, предоставляя им гарантию (согласно французскому гражданскому законодательству на все строительные работы предоставляется гарантия сроком до 10 лет), но расходы на ремонт покрывает страховка, а не они сами. ты все равно придется разбираться со всеми возникающими проблемами. И ты можешь ожидайте повторного ремонта одной и той же проблемы, потому что дешевые материалы продолжают использоваться — ведь ремонтная компания каждый раз получает деньги.

Кроме того, гарантийное страхование не покроет серьезные проблемы, такие как необходимость полной переделки водопроводной системы из-за того, что использованные трубы были дешевыми и слишком узкими, или из-за того, что водонагреватели были самыми дешевыми на рынке и оказались ненадежными.

Это означает у разработчика нет стимулов делать что-либо, кроме самой дешевой работы потому что, как только вы это купите, это ваша проблема, а не их. (И нет(Им наплевать на свою «репутацию», поскольку агенты не раскрывают личность продавца.)

Все это означает для вас БОЛЬШИЕ головные боли, когда вы въезжаете и понимаете, что ваш кондиционер не работает должным образом, необходимо переделать электропроводку и сантехнику, не был добавлен пол или изоляция и т. д.

Покупаете виллу? Прочтите это первым!

Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочтите нашу Полное руководство по покупке недвижимости во Франции. Эти руководства объясняют, как оценить недвижимость. настоящий ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.

Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понять, как Ценообразование за м² — это гигантский обман. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

Наш руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. путеводитель по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

Наш руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы на продажу, на что следует обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и потерю права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются.

Наш руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные слова, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателя и риэлторы, почему следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому можно доверять (важное предупреждение).

Наш руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения.

Наш руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, доступ к Интернету и мобильному телефону, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы конфиденциальности и пространства, близлежащие проблемы, что вы на самом деле у меня есть незаконные пристройки и постройки, почему они продаются, как проверить и многое другое.

Наш руководство по вещам, которые следует учитывать включает в себя: ваш действительный расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые следует задать себе.

Наш руководство по процессу покупки включает в себя: переговоры о цене и первоначальном предложении, выбор честного нотариуса, покупку в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, депозит, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

Наш руководство после покупки включает в себя: подводные камни при страховании, советы по выбору второго дома, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.