购买流程和合同

所以您找到了一栋您喜欢的别墅并想要出价。第一的， 阅读本指南，了解如何确定别墅的市场价值，这样您就知道要提供什么价格。您的报价应基于别墅的当前市场价值，而不是卖方的要价。

其次，确保您已阅读我们的所有指南并收集诊断报告、检查分区并完成 我们推荐的所有其他东西。

一旦您确定自己已经彻底了解并准备好提出报价，请按照以下步骤操作：

计算您的报价价格

这是分步指南： 如何确定您的初始报价。

记住：全部 你看到的广告价格有一个共同点：到目前为止，没有人同意支付这个价格。 当代理商说其他人对高价感兴趣时，不要相信他们。

代理商通常被其公司机构强制要求不得让买家提交“市场价值”报价（这是为了操纵市场价格，因为他们可以通过促进度假租赁来获得稳定的收入）。预计代理商会撒谎，阻止您提交比要价低得多的报价。理想情况下，您的报价应该直接发送给业主（通过他们邮箱中的密封信件），或者以其他方式通过公证人（您选择的公证人，而不是代理人推荐的人），但要知道，一旦代理人从公证人那里得到报价，他们就会可能根本就不给主人。

笔记： 如果卖家不接受您认为实际价值的平方米价格（并且您是直接从卖家那里听到的），那么您可以等待并继续寻找。如果定价过高，很可能卖不出去——最终他们会私下接受市场价值报价。

获取调查报告

有 多项调查 卖方有法律义务向您提供（如果他们不这样做，您可以稍后起诉他们）。它们绝不是详尽无遗的，而且一些测量员腐败，会为了代理人或公证人的利益而撒谎，因此自己进行检查也很重要（前 你签署合同。）

卖家给您的诊断必须是最新的（这是详细信息）。这是一个 诊断报告指南 和 另一个指南。卖方没有义务修复缺陷；作为购买者，您需要付费来修复它们。卖方的义务只是提供完整的报告。如果他/她不这样做，他们将对与这些具体事项相关的缺陷承担全部责任。实际上让他们付款是另一回事......

确保还获得 城市规划证书，这样您就会大致了解可以用该财产做什么。

阅读我们的 重要事项指南 有关报告的更多详细信息。

在你把它写下来之前

在提出报价之前，您应该做一些事情。首先，参观当地市政厅（“Mairie”），询问该房产和邻居等。了解邻近地块是否有建筑许可，以及存在哪些自然风险，检查 该房产的规划许可历史 看看是否有未经许可的行为等。确保获得许可 城市规划证书 来自市政厅。

然后， 聘请经过 CERTIBAT 认证的“Expert de Batiment” 检查别墅并指出任何需要关注的地方（例如不明显的结构问题等） 您的卖方不必披露影响您将在其现状下购买的房产的任何结构缺陷 - 尽管他无权实际隐藏它们。这意味着，如果在签订合同后，您发现房产或其服务存在结构或其他缺陷，您仍然有义务按照约定的价格完成购买，并且无法从卖方那里获得赔偿。因此，重要的是 委托检验 前 你签署合同。

接下来，发送电子邮件给代理商转发给卖家， 询问 卖家 如果他们想摆脱困境 访问期间看不到的任何未公开的财产问题，例如经常发生的地下室洪水、与邻居的纠纷或任何其他第三方问题。确保您通过电子邮件收到书面答复。如果因未申报的问题而引起任何法律纠纷，以书面形式提供此信息将很有用。

然后，仔细检查 此处列出的所有其他潜在问题 （互联网连接、氡气、分区等），然后一旦您满意，请通过公证人提交正式报价。为了降低公证费，您可以指定部分销售价格作为家具付款。

省钱秘诀： 您可以降低公证费 （仅基于空别墅的价格）将代理费与销售价格分开，并自己支付这些费用（公证人将持有这笔钱，并在销售完成后将其转移给代理机构）。您还可以从厨房、浴室、灯具、家具等总额中分离出大约 3%（不要超过大约 2-3%，否则您将面临审核的风险）并单独支付。

谈判

残酷的事实是，有些卖家根本不认真。他们挂牌出售别墅只是为了看看是否有傻瓜愿意支付比其价值高出几倍的价格。也就是说，在你提出报价之前，很难知道哪些是认真的，哪些不是。

为了降低房产价格，一些战略买家会邀请朋友参观房产，并提出低于市场的报价来购买。然后，如果这些低价报价被拒绝，他们会提出接近市场价值的报价，然后卖方通常会接受。

如何选择公证人

公证人基本上是一名财产律师/税务员，为客户提供建议，为交易办理文书工作，并收取政府税。确保 拥有自己的公证人 — 不要使用卖家或您代理的，并明智地选择。 预计最终价格将增加大约 7% 的税费。

在找到理想的房产之前就开始寻找公证人，因为找到一个好的公证人可能需要时间。您需要联系几位公证人，因为有些公证人会试图欺骗/撒谎/多收费用。这个领域的问责制很少。不要使用代理商或卖家推荐的产品。

不管一些不诚实的公证人可能会告诉你什么，公证人知道（现在你也知道）， 法律自 2021 年起发生变化，现在新的最高费用为 0.799%，并且允许给予 20% 的折扣 对于售价超过10万欧元的房产，需要缴纳的费用（包括抵押贷款附加费）。

确保提前获得所有税费的具体明细。 由于缺乏责任感，许多公证人会（非法地！）试图向您收取过高的费用。 因此，如果他们同意给您 20% 的折扣，请确保他们的费用（不包括税费）不超过销售价格的 0.6392% 超过 60,000 欧元的部分 （这是 0.799% 减去 20% 允许折扣)，并且他们没有偷偷收取任何不必要的额外费用（例如翻译费）——您支付的其余费用应该缴纳政府税。

以下是有关法国公证人的更多信息 这是 您应该预算给公证人多少钱 （将 06 放入部门字段；请注意，此计算未考虑 20% 的费用折扣）。要计算公证人将/应该向您收取的费用，请打开计算器并输入销售价格，减去 60,000 欧元（ 金额低于 60,000 欧元的费用 太复杂了），然后乘以 (x) 0.006392（例如，200 万欧元财产的公证费，您需要向公证人支付 12,400 欧元 + 60,000 欧元以下金额的费用，即878 欧元，总计 13,278 欧元）。

记住： 你是 绝不 有义务与特定公证人完成交易，并且法律不允许他们向您收取部分工作的费用，无论他们如何威胁恐吓您让他们继续担任您的公证人（只有在您与他们完全完成销售后，他们才会获得报酬） 。如果他们不诚实或试图多收费，请给他们一个差评以警告其他人，向他们举报 chambre.alpesmaritimes@notaires.fr，然后去找另一个公证人。

有限追索权： 获得第二意见并且不要相信您的公证人非常重要。原因如下：公证人是一个自我监管的行业。公证人和买家之间的纠纷 “调解”过程，由公证人指导（如果你甚至达到这一点，不到一半的投诉会这样做）。正如您可以想象的那样，调解员是由公证人选出的，并且忠于公证人。更糟糕的是 公证人没有义务参与调解 很多人不这样做。这种完全缺乏问责制的情况鼓励公证人撒谎并省略信息，以完成销售并赚取佣金。

因此，我们建议您聘请房地产律师来检查任何合同并帮助监督交易。在法国，房地产律师通常被称为“不动产律师”。此类律师专门从事有关财产交易、土地使用和其他相关事务的法律。他们可以提供法律建议、审查合同并代表您处理争议。

诈骗警告： 黑客一直在发送电子邮件 来自公证人电子邮件帐户，具有正确的欠款金额，但有黑客的银行帐户详细信息，用于存款。如果您要通过电汇付款，请务必通过电话验证银行详细信息。

买入盈利

这仅适用于您直接从卖家处购买的情况，因为代理商不会让您直接与卖家联系。

谨防参与“向黑人付钱”的行为。在这种情况下，卖家可能希望您直接以现金向他们支付部分价格，以便向公证人隐瞒部分价格。这种情况几乎从未发生过（毕竟这是逃税），但值得一提。这可以帮助卖方减少资本利得税的责任，同时也减少买方的公证费，但是，这也是非法的，可能会给您带来严重的问题：

• 付钱有实际困难，而且保障措施很少——你的钱很容易被盗。
• 如果税务机关认为价格太低，他们可能会对价格提出异议，并要求相对于较高价格征税。
• 如果该房产是度假屋，您需要缴纳转售资本利得税（远远高于您购买时缴纳的税款）。计算收益所依据的购买价格会较低：因此收益较高，这意味着从长远来看您将支付更多的费用。
• 如果当局认为有人试图逃税，他们将处以罚款，罚款由买方支付。
• 这是逃税，并会受到随之而来的处罚。

官方优惠

一旦您访问了市政厅并询问了房产和周边地区，并且尽可能多地了解了该地区和房产，您就可以提出正式报价（称为“compromis de vente”）。公证人会帮助您完成这项工作 - 但请记住：公证人的利益与您的利益并不一致（因为他们的报酬是按佣金支付的，并且只有在销售完成后才支付）。

确保不要使用业主的公证人，因为他们可能会建议业主等待更高的报价（因为他们会赚更多的钱），或者忽略向业主展示您的报价。如果您有自己的公证人，他/她更有可能跟进，因为这是他/她获得报酬的唯一方式。

我们建议您 还 亲自将您的报价副本直接交给业主（您可以将其放在密封信封中，并写上业主的姓氏，放在他们的邮箱中，询问邻居是否知道如何联系业主，或向市政厅索取业主的联系信息）因为公证人会将您的报价提供给代理人，代理人可能只是 假装 如果他们的代理机构告诉他们不要接受市场价值的报价，他们会向卖家展示（是的，这是非法的，但他们仍然经常这样做）。

包括对要约价格的解释（以 已售出的类似别墅列表 附近有 Google 地球屏幕截图，然后是导致您得出该平方米价格的因素，以及（可选） 市场轨迹）。

不要依赖口头保证或不精确的法律起草。

在合同中附加许多条件（“暂停条款”）是正常的，这样您就可以在需要时退出销售。确保您的合同包含所有允许您退出的条款：

• 如果估价低于你的报价，
• 如果您未能获得抵押贷款，
• 如果调查显示别墅或土地面积小于_____（别墅的可居住平方米）和______（土地面积），
• 如果存在不利的规划限制或第三方权利，可能会严重影响您对财产的享受，
• 如果有任何不利的地役权（'奴役s') 财产（根据卖方的说法，合同应注明没有地役权），
• 如果现有抵押贷款影响该房产，
• 如果合格测量师（“Expert de Batiment”）的结构测量结果显示任何问题，
• 如果您无法获得所需的规划权限（构建池或扩展等），
• 如果地方当局或法国政府对该财产提出索赔。

许多列表显示的建筑和土地面积不准确，因此在购买之前使用独立调查来验证两者非常重要。让你的报价以你要进行的调查结果为条件，如果列表上显示的价格比实际情况大，则可以协商降低价格。

有关“须经规划同意才能出售”的条件条款需要仔细起草，不仅与可能施加的规划条件有关，而且还与以后可能对规划许可提出的法律质疑有关。

如果销售中包含物品（厨房和浴室算在内），则应附上库存（“inventaire”）并分配单独的价格。

为了买方的利益，也可以在合同中加入惩罚条款，这样，如果卖方退出销售，他们就有责任赔偿买方。确保还包括一项条款，规定在您获得空置所有权之前，所有资金不会释放给卖方。

以下是有关的更多详细信息 正式报价合同中需要注意什么。

合同警告

Always remember that the notaires work for themselves, not for you. Your notarie wants the sale to go through (so they get paid), and will tailor the contract for that, limiting your rights. It’s advisable to get an independent third-party to look over the contract before you sign.

SCI警告： 由于冷静期仅适用于个人而非公司提出的要约，因此如果您想通过公司或 SCI 拥有房屋，那么您需要确保您的要约合同规定您可以，稍后，将销售转为 SCI/公司名称。

抵押条款： 确保您的报价合同中有一项条款，如果您无法获得房产全额报价的抵押贷款，您可以退出。例如，您的出价可能是 100 万欧元，但银行可能对别墅进行评估为 70 万欧元，并仅以此为基础向您提供抵押贷款。具体来说，您的合同需要注明，如果您无法获得 100 万欧元的抵押贷款，您可以退出。

您的房地产经纪人或公证人可能会告诉您，该条款可以让您轻松退出交易，以便让您更有信心提出正式报价。事实上，您不能简单地致电您的银行并期望银行拒绝从该条款中受益。您必须证明您在合同规定的时间内合理地尝试获得抵押贷款，但多次遭到银行的彻底拒绝。

即使由于某些疏忽，该条款未包含在内，前提是协议没有明确说明正在购买该房产没有抵押贷款，法律假定正在获得抵押贷款。但确保包含并写清楚该条款要安全得多。

Make sure the clause includes the length of time during which the clause should remain valid and the main details of the mortgage – amount, duration, maximum rate of interest. It is not unusual for the purchaser to be granted 45 days to obtain a mortgage offer, after which the contract can lapse. If you are resident, and with a stable income, this is normally ample time, but it may be all too short for an overseas buyer seeking a French mortgage so if this applies to you try and negotiate a longer period in the contract.

副队长： “缺陷”是财产中隐藏或潜在的缺陷。 《民法典》第 1641 条规定了对买家的保护。卖方有义务披露有关房产的所有可能影响买方决定或购买房产价格的重要信息。如果他们不这样做，那么法院可以提供补救措施，例如降价或废除销售（这就是为什么公证人不希望您知道这一点，因为他们失去了他们的权利）如果有撤销，则收取佣金）。

毫不奇怪，公证人有时会在销售合同中添加排除条款，一旦他们发现别墅存在严重的隐藏问题，就会限制买方的权利，从而限制您对“副缓存”保护的使用。我们对所有买家的建议是，如果您的公证人这样做，您会认为他们不值得信任并更换公证人。如果你不想这样做，你应该100%坚持在销售合同中删除这一条款。卖家很可能会反对你这样做，但如果他们这样做，他们的动机就需要受到质疑。你应该 非常 犹豫是否接受购买“en l'état”（如图所示），除非您完全了解自己要购买的东西。

取消担保： Some notaires will add clauses that limit your rights and remove guarantees. This benefits the notaire (since they only get paid when the sale is completed) by limiting your rights and ability to cancel the transaction. Again, our advice to all buyers is that if your notaire does this, you consider them untrustworthy, leave an appropriate online review, and switch notaires. Always have an independent third-party look over the contract before you sign.

Habitable Surface Verification Clause: Many agents lie about the size of villas to justify inflated prices. We recommend that you add this clause and then get the habitable space measured.

The parties agree that the actual habitable surface of the property — as defined in Article R.111-2 of the French Construction and Housing Code — is a material condition of the buyer’s consent. In the event that a significant discrepancy is found between the actual habitable surface (as measured by an independent professional according to the above definition) and the surface stated in this contract, the purchase price shall be automatically adjusted based on the agreed per-square-meter price. This clause applies in particular if the actual surface is more than 5% smaller than stated. The adjustment may be applied up to six months after the sale.

Verification of Diagnostics: Many owners or agents bribe auditors to lie in the diagnostics, energy reports and appraisals. This practice is rampant on the French Riviera. To protect yourself, you’ll need to add this clause and then get someone independent to perform diagnostics and inspections. Make sure not to tell the owner or agent who is doing it and tell the inspector not to tell the agent what company they’re with or share their contact, otherwise you won’t pay them. Here’s the clause to add to your offer:

This offer is made subject to verification of the accuracy of the diagnostics and the Energy Performance Certificate (DPE). If an independent expert report conducted prior to signing the final deed reveals that the actual energy class is lower than indicated in the provided DPE, or if structural elements of the property (insulation, windows, roof, ventilation, etc.) are materially inconsistent with the diagnostic or the description in the listing, the buyer reserves the right to withdraw from the purchase without penalty or to renegotiate the purchase price based on the corrected energy assessment and the cost of necessary work.

存款

房地产经纪人可能会要求支付 5% 至 10% 的定金（我们建议您只同意 5%），但您应该始终将定金支付给公证人，因为这是正常的做法，而且如果销售失败，收回定金的可能性较小。

请注意，如果销售因合同条款或卖方相关原因而失败，通常只能在冷静期之外收回押金。否则，押金将被没收。 您的押金将由公证人“托管”，作为购买收益的一部分。

因押金偿还问题而发生冲突的情况并不罕见，要么是因为公证人延迟偿还，要么是因为合同条件是否已得到满足存在一些模糊性。这就是为什么，如果您确实签署了有条件合同，我们强烈建议您仅支付尽可能低的定金，并确保条款的法律起草准确。

冷静期

在签署初始报价和定金后，您将有 10 天（包括节假日和周末）的时间取消预订，无需支付任何罚款，且无需任何解释。 10 天后，如果您退出，您将损失押金，因此请明智地利用这 10 天。

如果合同是由公证人准备的，并且双方在公证处签署合同，公证人可以在合同签署后立即向买方提供冷静期通知。但是，许多公证人通过挂号信或带有已读回执的电子邮件向买方提供冷静期通知。买方在收到通知后的 10 天内可以无理由撤回。

如果你想退出，需要办理一定的手续。它必须采用书面形式，并通过挂号信或带有已读收据的电子邮件发送给房地产经纪人或公证人，具体取决于合同中的约定。如果买方已支付押金，公证人必须退还押金，通常在收到撤回通知后 21 天内。 10天的期限是严格执行的，因此，如果买家在收到通知后12天试图撤回，则撤回可能被视为无效，买家需要继续购买，否则将失去押金。

获得抵押贷款的优势

您应该始终申请抵押贷款，因为：

• 如果别墅价值超过130万欧元，这是避免财产税的唯一方法。
• 法国的抵押贷款利率低于您通过投资获得的利率。这意味着明智的财务举措是申请抵押贷款并将资金用于投资。
• 它带有官方估价/评估， 您可以利用它来获得议价能力。
• 如果您的资金以欧元以外的货币持有，也可能会为您省钱。如果您选择最大 LTV（贷款价值比），这可以让您更好地对冲任何汇率波动的风险，因为法国抵押贷款没有（或非常低）提前还款费用。您无需将全部购买价格转换为欧元（汇率可能很差），而只需转出押金和公证费。这意味着您可以等到汇率好转后再偿还抵押贷款，这可能会导致购买价格上涨数千美元。

使用SCI

SCI 是一种财务透明的法国公司类型，专门用于财产的所有权和管理。许多公证人会推荐这样做，通常是因为 他们获得报酬来创造它们，所以请自行弄清楚是否要使用它。 这是一个解释。如果您决定使用一个，您也可以 在线创建，价格为 99 欧元。您还可以查看 公司拥有 SCI 的好处。

尽管有这些潜在的优势，但由于近年来立法和财政的变化，通过 SCI 拥有家庭财产的论据已经变得越来越弱，因此您需要仔细考虑是否真的有必要使用 SCI。有很多专业顾问无疑会告诉您设立 SCI 是值得的，但如果他们是通过设立公司赚取费用的顾问（包括公证人），那么您需要权衡这一点仔细建议。

请记住，如果您选择 SCI 路线，您需要提交 SCI 的年度纳税申报表，因此费用是持续的。不提交申报表可能会导致每年征收财产价值 3% 的税以及逾期利息和罚款。

我们建议您确保与顾问的所有讨论都被记录下来，因为如果专业人士认为他们不能对此负责，那么很容易给出草率的建议！

最终签约

签署“compromis de vente”后大约三个月，公证人组织“acte de vente définitif”签署、支付最终结算和税款以及交换钥匙。通常在销售时按比例分摊年度“税收”的成本。确保公证人在最终会议之前提供契约草稿，以便将其展示给专业顾问征求意见。

请务必在签署最终“协议”前夕查看别墅，这样您就可以准确地了解您所支付的费用。它可以避免诸如散热器、百叶窗、电器或门把手被拆除等意外情况。检查是否有任何损坏，并且除了您想要的物品外，卖家的所有物品都已清空。如果有什么不对劲，请公证人扣留部分价格，直到房产恢复到签署“妥协协议”时的样子。

笔记： 如果您公证人多收了您的费用、您无能或没有按照您的最佳利益行事（这很常见），您可以 在这里开始法律诉讼。

买别墅？ 请先阅读本文！

当您准备好寻找房产时，请务必阅读我们的 在法国购买房地产的完整指南。 这些指南解释了如何估计房产的 真实 价值、如何获得最优价格和避免定价过高、需要注意什么、如何避免被骗等等。

首先，要了解法国的房地产市场，你必须了解如何 平方米定价是一个巨大的骗局。 然后，您可以继续阅读其他指南：

我们 市场走向的指南 包括：法国里维埃拉房地产市场预测、市场当前和历史定价趋势以及价格将继续下跌的原因。 加，补充 俄罗斯人指南及其影响 法国里维埃拉房地产市场。

我们 房地产清单指南 包括：如何找到待售别墅、要注意什么、错误信息和警告、拍卖和取消抵押品赎回权、直接从卖家那里购买、为什么时机至关重要，以及为什么只有大约一半的别墅销售是公开上市的。

我们 骗局和秘密指南 包括：警告中介、公证人、卖家、开发商和建筑商使用不道德的手段从您身上榨取更多金钱。这是一本必读之书，也是业内人士不想让您看到的告密者指南。

我们 房地产经纪人指南 包括：经纪人会告诉你的不诚实的事情、房地产中介如何运作、买方经纪人和房产中介、为什么你应该避免非法和非本地经纪人，以及应该信任谁（重要警告）。

我们 定价和确定别墅市场价值的指南 包括：为什么价格如此极端过高，如何估算别墅的市场价值（它的价值），以及查找报价的分步指南。

我们 重要事项指南 包括：诊断报告和调查、阳光和微气候、潜在的景观问题、住房税、年龄、互联网和移动接入、危险（红色）区域、健康风险、隐私和空间问题、附近的问题、您的问题您将实际拥有非法添加物和结构，为什么要出售它们，如何验证等等。

我们 考虑事项指南 包括：你的 实际 成本、购买“新装修”别墅的问题、了解当地犯罪和占屋者以及要问自己的问题。

我们 购买后指南 包括：保险陷阱、第二套住房的技巧、出租别墅、装修以及雇用人员的知识。

卖家指南： 如何为您的别墅定价以便出售。