Der Kaufprozess und Verträge

Sie haben also eine Villa gefunden, die Ihnen gefällt, und möchten ein Angebot abgeben. Erste, Lesen Sie diesen Leitfaden zur Bestimmung des Marktwerts einer Villa, damit Sie wissen, welchen Preis Sie anbieten müssen. Ihr Angebotspreis sollte auf dem aktuellen Marktwert der Villa basieren – nicht auf dem Angebotspreis des Verkäufers.

Stellen Sie zweitens sicher, dass Sie alle unsere Leitfäden gelesen, die Diagnoseberichte gesammelt, die Zoneneinteilung überprüft und fertig sind alle anderen Dinge, die wir empfohlen haben.

Wenn Sie sicher sind, dass Sie gründlich vorgegangen sind und bereit sind, ein Angebot abzugeben, gehen Sie wie folgt vor:

Berechnen Sie den Preis für Ihr Angebot

Hier ist eine Schritt-für-Schritt-Anleitung: So bestimmen Sie, wie Ihr erstes Angebot aussehen sollte.

Denken Sie daran: Alle Die Preise, die Sie sehen, haben eines gemeinsam: Bisher hat sich niemand bereit erklärt, diesen Preis zu zahlen. Glauben Sie den Agenten nicht, wenn sie sagen, dass andere Leute sich für hohe Preise interessiert haben.

Agents are usually mandated by their corporate agency not to let buyers submit ‘market value’ offers (in an effort to manipulate market prices and because they could be making steady income off it by facilitating vacation rentals). Expect that agents will lie to discourage you from submitting an offer much lower than asking. Your offer should ideally go directly to the owner (via a sealed letter in their mailbox), or otherwise go through a notaire — one you chose, not one the agent recommended — but know that once the agent gets the offer from the notaire, they may simply not give it to the owner.

Notiz: If the seller won’t accept the m² price you think it’s actually worth (and you heard this directly from the seller), then you can wait and keep looking. If it’s overpriced, chances are good that it won’t sell — and eventually they will take a market-value offer privately.

Holen Sie sich die Umfrageberichte

There are a number of surveys that the seller is legally obligated to give you (if they don’t, you can sue them later). They’re by no means exhaustive, and some surveyors are corrupt and will lie for the benefit of the agent or notaire, so it’s important to get your own inspection done as well (before you sign the contract.)

The diagnostics given to you by the seller need to be recent (here are the details). Here’s a guide to diagnostics reports Und another guide. Der Verkäufer ist nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet; Als Käufer wird von Ihnen erwartet, dass Sie für die Reparatur aufkommen. Die Verpflichtung des Verkäufers besteht lediglich darin, die vollständigen Berichte bereitzustellen. Tut er dies nicht, bleibt er für Mängel im Zusammenhang mit diesen spezifischen Angelegenheiten voll verantwortlich. Sie tatsächlich zur Zahlung zu bewegen, ist eine andere Sache ...

Stellen Sie sicher, dass Sie auch das erhalten Stadtplanungszertifikat, damit Sie eine ungefähre Vorstellung davon haben, was mit der Immobilie gemacht werden kann.

Read our Leitfaden zu wichtigen Informationen Weitere Informationen zu den Berichten finden Sie hier.

Bevor Sie es schriftlich festhalten

Es gibt ein paar Dinge, die Sie tun sollten, bevor Sie Ihr Angebot abgeben. Besuchen Sie zunächst das örtliche Rathaus („Mairie“) und erkundigen Sie sich nach dem Grundstück, den Nachbarn usw. Informieren Sie sich, ob für benachbarte Grundstücke eine Baugenehmigung vorliegt und welche Naturrisiken bestehen die Baugenehmigungshistorie der Immobilie um zu sehen, ob etwas ohne Genehmigung usw. getan wurde. Stellen Sie sicher, dass Sie eine erhalten Stadtplanungszertifikat von der Mairie.

Dann, hire a CERTIBAT-certified ‘Expert de Batiment’ um die Villa zu inspizieren und auf mögliche Problembereiche hinzuweisen (z. B. nicht offensichtliche strukturelle Probleme usw.). Ihr Verkäufer müsste keine strukturellen Mängel offenlegen, die sich auf die Immobilie auswirken, die Sie in dem Zustand übernehmen, in dem sie sich befindet – obwohl er dies tut nicht berechtigt, sie tatsächlich zu verbergen. Das heißt, wenn Sie nach Vertragsabschluss bauliche oder sonstige Mängel an der Immobilie oder deren Leistungen feststellen, sind Sie dennoch verpflichtet, den Kauf zum vereinbarten Preis abzuschließen und können von Ihrem Verkäufer keinen Schadensersatz verlangen. Daher ist es wichtig die Inspektion in Auftrag geben before Sie unterzeichnen den Vertrag.

Als nächstes senden Sie eine E-Mail an den Agenten, um diese an den Verkäufer weiterzuleiten. fragen der Verkäufer wenn sie dekarieren wollen alle nicht offengelegten Probleme mit der Immobilie, die während der Besichtigung nicht sichtbar waren, wie z. B. wiederkehrende Kellerüberschwemmungen, Streitigkeiten mit Nachbarn oder andere Probleme Dritter. Stellen Sie sicher, dass Sie eine schriftliche Antwort per E-Mail erhalten. Für den Fall, dass es zu Rechtsstreitigkeiten wegen nicht angemeldeter Probleme kommt, ist es sinnvoll, dies schriftlich zu haben.

Dann überprüfen Sie es noch einmal alle anderen hier beschriebenen potenziellen Probleme (Internetverbindung, Radon, Zoneneinteilung usw.), und wenn Sie zufrieden sind, geben Sie über einen Notar ein offizielles Angebot ab. Um die Notargebühren zu senken, können Sie einen Teil des Verkaufspreises als Zahlung für Möbel festlegen.

Spartipp: Sie können Ihre Notargebühren senken (die nur auf dem Preis der leerstehenden Villa basieren), indem Sie die Maklergebühren vom Verkaufspreis trennen und diese selbst bezahlen (der Notar behält das Geld und überweist es an die Agentur, sobald der Verkauf abgeschlossen ist). Sie können auch etwa 3 % des Gesamtbetrags für Küche, Bad, Beleuchtung, Möbel usw. abtrennen (gehen Sie nicht über 2-3 % hinaus, sonst riskieren Sie eine Prüfung) und diese separat bezahlen.

Negotiating

The hard truth is that some sellers simply aren’t serious. They listed their villa only to see if some sucker will pay multiples more than it’s worth. That said, it’s hard to know which ones are serious and which are not until you put in an offer.

To lower the price of a property, some strategic buyers get friends to visit the property and make below-market offers to buy it. Then, if those low offers are rejected, they make an offer that is close to market value, which the seller often then accepts.

So wählen Sie einen Notar aus

Ein Notar ist im Grunde ein Immobilienanwalt/Steuereintreiber, der seine Kunden berät, den Papierkram für das Geschäft erledigt und die staatlichen Steuern einzieht. Stellen Sie sicher, dass Holen Sie sich Ihren eigenen Notar – Nutzen Sie nicht die des Verkäufers oder Ihres Maklers und wählen Sie mit Bedacht aus. Rechnen Sie mit etwa 7 % zusätzlichen Steuern und Gebühren zum Endpreis.

Beginnen Sie mit der Suche nach einem Notar, lange bevor Sie Ihre ideale Immobilie gefunden haben, denn die Suche nach einer guten Immobilie kann einige Zeit dauern. Sie müssen sich an mehrere Notare wenden, da einige versuchen werden, Sie zu betrügen, zu belügen oder Ihnen zu hohe Preise zu berechnen. In diesem Bereich gibt es kaum Verantwortung. Verwenden Sie nicht das vom Makler oder Verkäufer empfohlene Produkt.

Ungeachtet dessen, was einige unehrliche Notare Ihnen vielleicht sagen, wissen die Notare (und jetzt auch Sie) das Die Gesetze haben sich ab 2021 geändert und nun betragen die neuen Höchstgebühren 0,799 % und es ist ein Rabatt von 20 % möglich auf ihre Gebühren (einschließlich des Hypothekenzuschlags) für Immobilien mit einem Verkaufspreis von über 100.000 €.

Stellen Sie sicher, dass Sie vorab eine genaue Aufschlüsselung aller Steuern und Gebühren erhalten. Aufgrund mangelnder Rechenschaftspflicht werden viele Notare (illegal!) versuchen, Ihnen zu viel zu berechnen. Stellen Sie also sicher, dass die Gebühr (ohne Steuern) nicht mehr als 0,6392 % des Verkaufspreises beträgt, wenn sie Ihnen den Rabatt von 20 % gewährt für den Anteil über 60.000 € (welches ist 0,799 % abzüglich des zulässigen Rabatts von 20 %) und dass keine ungerechtfertigten Zusatzgebühren (wie etwa Übersetzungsgebühren) eingeschmuggelt werden – der Rest Ihrer Zahlung sollte in staatliche Steuern fließen.

Hier finden Sie weitere Informationen zu Frankreichs Notaren und hier ist Wie viel sollten Sie einplanen, um dem Notar etwas zu geben? (Geben Sie 06 in das Feld „Abteilung“ ein. Beachten Sie, dass diese Berechnung den Gebührenrabatt von 20 % nicht berücksichtigt.) Um zu berechnen, was der Notar Ihnen für sein Honorar in Rechnung stellen wird/sollte, rufen Sie Ihren Taschenrechner auf und geben Sie den Verkaufspreis abzüglich 60.000 € ein Gebühren für den Betrag unter 60.000 € sind blöd kompliziert), dann mal (x) das mit 0,006392 (zum Beispiel müssen Sie für die Notargebühren für eine Immobilie im Wert von 2 Millionen Euro 12.400 Euro + die Gebühren für den Betrag unter 60.000 Euro an den Notar zahlen, was sich auf 878 €, also insgesamt 13.278 €).

Erinnern: Du bist niemals Sie sind verpflichtet, eine Transaktion mit einem bestimmten Notar abzuschließen, und es ist ihnen gesetzlich nicht gestattet, Ihnen eine Teilarbeit in Rechnung zu stellen, ganz gleich, was sie damit zu tun gedroht haben, um Sie davon abzuhalten, sie als Ihren Notar zu behalten (sie werden erst bezahlt, wenn Sie den Verkauf vollständig mit ihnen abgeschlossen haben). . Wenn sie unehrlich sind oder versuchen, zu viel zu verlangen, geben Sie ihnen eine schlechte Online-Bewertung, um andere zu warnen und sie zu melden chambre.alpesmaritimes@notaires.fr, und gehen Sie zu einem anderen Notar.

Limited Recourse: It’s important to get a second opinion and not to trust your notiare. Here’s why: Notaires are a self-regulated industry. Disputes between notaires and buyers go to a ‘mediation’ process, directed by the notaires (if you even get to that point, which less than half of complaints do). As you can imagine, the mediator is chosen by –and loyal to– the notaires. What’s worse is that there’s no obligation for the notaire to participate in mediation so many don’t. This complete lack of accountability encourages notaires to lie and omit information in order to close the sale and make the commission.

Because of this, we recommend that you hire a real estate lawyer to check any contracts and help oversee the transaction. In France, a real estate attorney is typically referred to as an “avocat en droit immobilier“. This type of attorney specializes in laws concerning property transactions, land use, and other related matters. They can provide legal advice, review contracts, and represent you in disputes.

Betrugswarnung: Hacker haben E-Mails verschickt von Notar-E-Mail-Konten, mit dem korrekten geschuldeten €-Betrag, aber den Bankkontodaten des Hackers, für die Einzahlungen. Überprüfen Sie die Bankdaten immer telefonisch, wenn Sie per Überweisung bezahlen möchten.

Kaufen mit schwarzen Zahlen

Dies gilt nur, wenn Sie direkt beim Verkäufer kaufen, da die Agenten Ihnen nicht erlauben, direkt mit den Verkäufern in Kontakt zu treten.

Hüten Sie sich davor, „schwarze Zahlen“ zu zahlen. In diesem Fall möchte ein Verkäufer möglicherweise, dass Sie ihm einen Teil des Preises direkt in bar zahlen, um einen Teil des Preises vor dem Notar zu verbergen. Das kommt fast nie vor (schließlich handelt es sich um Steuerhinterziehung), ist aber dennoch erwähnenswert. Dies kann dem Verkäufer helfen, die Kapitalertragssteuer zu reduzieren und gleichzeitig die Notargebühren des Käufers zu senken. Allerdings ist es auch illegal und kann zu ernsthaften Problemen für Sie führen:

• Es gibt praktische Schwierigkeiten bei der Auszahlung des Geldes und es gibt nur wenige Sicherheitsvorkehrungen – Ihr Geld könnte leicht gestohlen werden.
• Die Steuerbehörden können den Preis anfechten, wenn sie ihn für zu niedrig halten, und Steuern im Verhältnis zu einem höheren Preis verlangen.
• Wenn es sich bei der Immobilie um ein Ferienhaus handelt, unterliegen Sie beim Weiterverkauf der Kapitalertragssteuer (die weitaus höher ist als die Steuer, die Sie beim Kauf zahlen). Der Kaufpreis, auf dem der Gewinn berechnet wird, wäre niedriger: Der Gewinn ist also höher, was bedeutet, dass Sie auf lange Sicht deutlich mehr bezahlen müssen.
• Wenn die Behörden glauben, dass ein Versuch zur Zollumgehung vorliegt, werden sie Strafen verhängen, die vom Käufer zu zahlen sind.
• Es handelt sich um Steuerhinterziehung und ist mit den damit verbundenen Strafen verbunden.

Das offizielle Angebot

Nachdem Sie die Mairie besucht und sich über die Immobilie und die Umgebung informiert haben und so viel wie möglich über die Gegend und die Immobilie wissen, können Sie ein offizielles Angebot (ein sogenanntes „compromis de vente“) abgeben. Ein Notar wird Ihnen dabei helfen – aber denken Sie daran: Die Interessen des Notars stehen nicht im Einklang mit Ihren (da er auf Provisionsbasis und nur bei erfolgreichem Verkauf bezahlt wird).

Stellen Sie sicher, dass Sie nicht den Notar des Eigentümers in Anspruch nehmen, da dieser dem Eigentümer möglicherweise rät, auf ein höheres Angebot zu warten (da er dadurch mehr Geld verdienen würde) oder es versäumt, dem Eigentümer Ihr Angebot zu zeigen. Wenn Sie einen eigenen Notar haben, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass er/sie sich um die Angelegenheit kümmert, da er/sie nur so sein Geld erhält.

Wir raten Ihnen dazu Auch personally give a copy of your offer directly to the owner (you can leave it in their mailbox in a sealed envelope with the owner’s surname on it, ask neighbors if they know how to reach the owner, or request the owners contact info from the Mairie) as the notaire will give your offer to the agent, who may just vorgeben that they showed the seller (yes, it’s illegal, but they still often do it) if their agency has told them not to accept market-value offers.

Fügen Sie eine Erläuterung des Angebotspreises bei (beginnen Sie mit a Liste ähnlicher Villen, die verkauft wurden in der Nähe mit Google Earth-Screenshots, dann die Faktoren, die Sie zu diesem m²-Preis geführt haben, und – optional – die Marktverlauf).

Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusicherungen oder ungenaue rechtliche Formulierungen.

Es ist normal, im Vertrag zahlreiche Bedingungen („Suspensivbedingungen“) festzulegen, damit Sie bei Bedarf aus dem Verkauf aussteigen können. Stellen Sie sicher, dass Ihr Vertrag alle diese Klauseln enthält, die einen Rücktritt ermöglichen:

• wenn die Bewertung niedriger ausfällt als Ihr Angebot,
• wenn Sie keine Hypothek bekommen,
• wenn die Vermessung ergibt, dass die Größe der Villa oder des Grundstücks kleiner als _____ (wohnbare m² der Villa) und ______ (Grundstücksgröße) ist,
• wenn nachteilige Planungsbeschränkungen oder Rechte Dritter vorliegen, die Ihre Freude an der Immobilie erheblich beeinträchtigen könnten,
• wenn nachteilige Dienstbarkeiten bestehen ('Knechtschafts') auf dem Grundstück (laut Verkäufer sollte im Vertrag stehen, dass es keine Dienstbarkeiten gibt),
• wenn bestehende Hypotheken auf die Immobilie bestehen,
• wenn die Ergebnisse einer Strukturuntersuchung durch einen qualifizierten Gutachter („Expert de Batiment“) irgendwelche Probleme ergeben,
• wenn Sie nicht die Baugenehmigung erhalten können, die Sie benötigen (für den Bau eines Pools, für eine Erweiterung usw.),
• wenn Ansprüche der Kommune oder des französischen Staates auf die Immobilie bestehen.

In vielen Angeboten sind die Gebäude- und Grundstücksgrößen ungenau angegeben. Daher ist es wichtig, beides vor dem Kauf anhand einer unabhängigen Umfrage zu überprüfen. Machen Sie Ihr Angebot von den Ergebnissen der Umfragen abhängig, die Sie durchführen werden, und verhandeln Sie den Preis nach unten, wenn im Angebot angegeben wurde, dass er größer ist, als er tatsächlich ist.

Bedingungsklauseln zum „Verkauf vorbehaltlich der Baugenehmigung“ müssen sorgfältig formuliert werden, nicht nur im Hinblick auf die möglicherweise auferlegten Bauauflagen, sondern auch im Hinblick auf eine mögliche spätere rechtliche Anfechtung einer Baugenehmigung.

Sollen auch Inhalte mit in den Verkauf einbezogen werden (hierzu zählen Küche und Bad), ist ein Inventar („inventaire“) beizufügen und ein gesonderter Preis zu ermitteln.

Es ist auch möglich, dass in den Vertrag zugunsten des Käufers eine Vertragsstrafeklausel aufgenommen wird, so dass der Verkäufer im Falle eines Rücktritts vom Verkauf dem Käufer schadensersatzpflichtig ist. Stellen Sie sicher, dass Sie auch eine Klausel einfügen, die besagt, dass alle Gelder erst dann an den Verkäufer freigegeben werden, wenn Sie den leerstehenden Besitz erhalten haben.

Here are more details about worauf Sie im offiziellen Angebotsvertrag achten sollten.

Vertragswarnungen

Always remember that the notaires work for themselves, not for you. Your notarie wants the sale to go through (so they get paid), and will tailor the contract for that, limiting your rights. It’s advisable to get an independent third-party to look over the contract before you sign.

SCI-Warnung: Da die Widerrufsfrist nur für Angebote gilt, die von einer Person und nicht von einem Unternehmen abgegeben werden, müssen Sie, wenn Sie das Haus über ein Unternehmen oder eine SCI erwerben möchten, sicherstellen, dass in Ihrem Angebotsvertrag angegeben ist, dass dies möglich ist zu einem späteren Zeitpunkt den Verkauf in eine SCI/Firmenbezeichnung übertragen.

Die Hypothekenklausel: Stellen Sie sicher, dass Ihr Angebotsvertrag eine Klausel enthält, die Ihnen einen Rücktritt ermöglicht, wenn Sie keine Hypothek zum vollen Angebotspreis der Immobilie erhalten können. Ihr Angebot könnte beispielsweise 1 Million Euro betragen, aber die Bank schätzt die Villa möglicherweise auf 700.000 Euro und bietet Ihnen nur dafür eine Hypothek an. In Ihrem Vertrag muss ausdrücklich festgelegt sein, dass Sie aussteigen können, wenn Sie keine Hypothek über 1 Million Euro aufnehmen können.

Ihr Immobilienmakler oder Notar wird Ihnen möglicherweise mitteilen, dass Sie mit dieser Klausel problemlos aus dem Geschäft aussteigen können, damit Sie sich bei der Abgabe eines offiziellen Angebots sicherer fühlen. In Wirklichkeit können Sie nicht einfach Ihre Bank anrufen und erwarten, dass Ihnen diese Klausel verweigert wird. Sie müssten nachweisen, dass Sie vernünftigerweise versucht haben, eine Hypothek aufzunehmen, und dass Ihnen die Banken innerhalb der im Vertrag vorgesehenen Frist mehrere komplette Ablehnungen verweigert haben.

Auch wenn diese Klausel aus Versehen nicht enthalten ist, sofern im Vertrag nicht ausdrücklich festgelegt ist, dass die Immobilie gekauft wirdohneBei einer Hypothek lässt das Gesetz die Vermutung zu, dass eine Hypothek aufgenommen wird. Es ist jedoch viel sicherer, sicherzustellen, dass diese Klausel enthalten und klar formuliert ist.

Make sure the clause includes the length of time during which the clause should remain valid and the main details of the mortgage – amount, duration, maximum rate of interest. It is not unusual for the purchaser to be granted 45 days to obtain a mortgage offer, after which the contract can lapse. If you are resident, and with a stable income, this is normally ample time, but it may be all too short for an overseas buyer seeking a French mortgage so if this applies to you try and negotiate a longer period in the contract.

Vize-Caché: Ein „Vice Caché“ ist ein versteckter oder latenter Mangel an einer Immobilie. Der Käuferschutz ist in Artikel 1641 des Bürgerlichen Gesetzbuches verankert. Der Verkäufer ist verpflichtet, alle wichtigen Informationen über die Immobilie offenzulegen, die die Entscheidung des Käufers oder den für die Immobilie gezahlten Preis beeinflussen könnten. Wenn sie dies nicht tun, kann ein Gericht Abhilfe schaffen, etwa eine Preisminderung oder die Annullierung des Verkaufs (weshalb Notare nicht möchten, dass Sie davon erfahren, da sie ihre Rechte verlieren). Provision im Falle einer Annullierung).

Es überrascht nicht, dass Notare manchmal versuchen, Ihre Nutzung des „vice caché“-Schutzes einzuschränken, indem sie in den Kaufvertrag eine Ausschlussklausel einfügen, die die Rechte des Käufers einschränkt, sobald er ein schwerwiegendes verstecktes Problem mit der Villa feststellt. Wir raten allen Käufern: Wenn Ihr Notar dies tut, halten Sie ihn für nicht vertrauenswürdig und wechseln Sie den Notar. Wenn Sie das nicht möchten, sollten Sie zu 100 % auf die Streichung dieser Klausel im Kaufvertrag bestehen. Der Verkäufer kann durchaus Einwände dagegen haben, aber wenn er dies tut, müssen seine Beweggründe in Frage gestellt werden. Du solltest sein sehr zögerlich, den Kauf „en l'état“ (wie gesehen) zu akzeptieren, es sei denn, Sie verstehen vollständig, was Sie kaufen.

Aufhebung der Garantien: Some notaires will add clauses that limit your rights and remove guarantees. This benefits the notaire (since they only get paid when the sale is completed) by limiting your rights and ability to cancel the transaction. Again, our advice to all buyers is that if your notaire does this, you consider them untrustworthy, leave an appropriate online review, and switch notaires. Always have an independent third-party look over the contract before you sign.

Habitable Surface Verification Clause: Many agents lie about the size of villas to justify inflated prices. We recommend that you add this clause and then get the habitable space measured.

The parties agree that the actual habitable surface of the property — as defined in Article R.111-2 of the French Construction and Housing Code — is a material condition of the buyer’s consent. In the event that a significant discrepancy is found between the actual habitable surface (as measured by an independent professional according to the above definition) and the surface stated in this contract, the purchase price shall be automatically adjusted based on the agreed per-square-meter price. This clause applies in particular if the actual surface is more than 5% smaller than stated. The adjustment may be applied up to six months after the sale.

Verification of Diagnostics: Many owners or agents bribe auditors to lie in the diagnostics, energy reports and appraisals. This practice is rampant on the French Riviera. To protect yourself, you’ll need to add this clause and then get someone independent to perform diagnostics and inspections. Make sure not to tell the owner or agent who is doing it and tell the inspector not to tell the agent what company they’re with or share their contact, otherwise you won’t pay them. Here’s the clause to add to your offer:

This offer is made subject to verification of the accuracy of the diagnostics and the Energy Performance Certificate (DPE). If an independent expert report conducted prior to signing the final deed reveals that the actual energy class is lower than indicated in the provided DPE, or if structural elements of the property (insulation, windows, roof, ventilation, etc.) are materially inconsistent with the diagnostic or the description in the listing, the buyer reserves the right to withdraw from the purchase without penalty or to renegotiate the purchase price based on the corrected energy assessment and the cost of necessary work.

Die Anzahlung

Der Immobilienmakler kann die Zahlung einer Anzahlung von 5–10 % (wir empfehlen Ihnen, nur 5 % zuzustimmen) an ihn verlangen. Sie sollten die Anzahlung jedoch immer an den Notar zahlen, da dies die übliche Vorgehensweise ist und die Wahrscheinlichkeit geringer ist, dass Sie Ihre Anzahlung nicht zurückerhalten, wenn der Verkauf scheitert.

Beachten Sie, dass eine Anzahlung außerhalb der Bedenkzeit normalerweise nur dann zurückerstattet werden kann, wenn der Verkauf aus Gründen scheitert, die mit den Vertragsklauseln oder dem Verkäufer zusammenhängen. Andernfalls verfällt die Anzahlung. Ihre Anzahlung wird vom Notar als Teil des Kauferlöses auf einem Treuhandkonto hinterlegt.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass es bei der Rückzahlung einer Anzahlung zu Konflikten kommt, sei es, weil der Notar die Rückzahlung verspätet oder weil Unklarheiten darüber bestehen, ob die Vertragsbedingung erfüllt wurde oder nicht. Wenn Sie einen bedingten Vertrag abschließen, sollten Sie daher nur die minimal mögliche Anzahlung leisten und auf eine genaue rechtliche Ausgestaltung der Bedingungen achten.

Die Bedenkzeit

Nach der Unterzeichnung des Erstangebots und der Anzahlung haben Sie 10 Tage (einschließlich Feiertage und Wochenenden) Zeit, um ohne Vertragsstrafe und ohne Angabe von Gründen zu stornieren. Nach Ablauf der 10 Tage verlieren Sie Ihre Anzahlung, wenn Sie zurücktreten. Nutzen Sie diese 10 Tage also mit Bedacht.

Wurde der Vertrag von einem Notar aufgesetzt und von beiden Parteien in dessen Büro unterzeichnet, kann der Notar dem Käufer unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung die Widerrufsbelehrung zustellen. Viele Notare stellen die Widerrufsbelehrung dem Käufer jedoch per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung zu. Der Käufer hat ab dem Tag nach Erhalt der Widerrufsbelehrung zehn Tage Zeit, ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurückzutreten.

Wenn Sie sich zurückziehen möchten, sind bestimmte Formalitäten erforderlich. Sie muss schriftlich erfolgen und per Einschreiben oder per E-Mail mit Lesebestätigung entweder an den Immobilienmakler oder den Notar gesendet werden, je nachdem, was im Vertrag vereinbart wurde. Hat der Käufer eine Anzahlung geleistet, muss der Notar diese in der Regel innerhalb von 21 Tagen nach Erhalt der Widerrufserklärung zurückerstatten. Die 10-Tage-Frist ist strikt durchsetzbar. Wenn der Käufer also 12 Tage nach Erhalt der Mitteilung versucht, vom Vertrag zurückzutreten, kann der Widerruf als unwirksam angesehen werden und der Käufer muss mit dem Kauf fortfahren oder seine Anzahlung verlieren.

Vorteile einer Hypothek

You should always apply for a mortgage, because:

• If the villa is worth more than €1.3 million, it’s the only way to avoid the wealth tax.
• The interest rate on mortgages in France is lower than you can make by investing the money. This means that the smart financial move is to take out a mortgage and keep your money invested.
• It comes with an official valuation / appraisal, die Sie für Ihre Verhandlungsmacht nutzen können.
• Wenn Ihr Geld in einer anderen Währung als Euro gehalten wird, können Sie dadurch möglicherweise auch Geld sparen. Wenn Sie den maximalen LTV (Loan-to-Value) wählen, können Sie sich besser gegen etwaige Wechselkursschwankungen absichern, da für französische Hypotheken keine (oder nur sehr niedrige) Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung anfallen. Anstatt den gesamten Kaufpreis (zu einem möglicherweise schlechten Wechselkurs) in Euro umzurechnen, müssen Sie nur die Anzahlung und die Notargebühren überweisen. Das heißt, Sie können warten, bis der Wechselkurs besser ist, und dann Ihre Hypothek zurückzahlen, was den Kaufpreis um ein Vielfaches senken kann.

Verwendung eines SCI

Eine SCI ist eine steuerlich transparente Art französischer Gesellschaft, die ausschließlich dem Besitz und der Verwaltung von Immobilien dient. Viele Notare werden dies empfehlen, oft weil Sie werden dafür bezahlt, sie zu erstellenFinden Sie also selbst heraus, ob Sie eines verwenden möchten. Hier ist eine Erklärung. Wenn Sie sich für die Verwendung eines solchen entscheiden, können Sie dies auch tun Erstellen Sie es online für 99 €. Sie können auch einen Blick darauf werfen die Vorteile, wenn ein Unternehmen Eigentümer des SCI ist.

Trotz dieser potenziellen Vorteile sind aufgrund der Gesetzes- und Steueränderungen in den letzten Jahren die Argumente für den Besitz einer Familienimmobilie über eine SCI schwächer geworden, sodass Sie sorgfältig abwägen müssen, ob die Nutzung einer SCI für Sie wirklich notwendig ist. Es gibt viele professionelle Berater, die Ihnen zweifellos sagen werden, dass es sich lohnt, eine SCI zu gründen. Wenn es sich jedoch um dieselben Berater handelt, die die Gebühren für die Gründung des Unternehmens verdienen (einschließlich Notare), müssen Sie das abwägen sorgfältig beraten.

Bedenken Sie, dass Sie bei der SCI-Variante jährliche Steuererklärungen für die SCI einreichen müssen, sodass die laufenden Kosten anfallen. Die Nichteinreichung der Steuererklärung kann zu einer jährlichen Steuer von 3 % des Immobilienwertes sowie zu Verzugszinsen und Bußgeldern führen.

Wir empfehlen Ihnen, sicherzustellen, dass alle Gespräche mit Ihren Beratern aufgezeichnet werden, da es leicht zu schlampigen Ratschlägen kommt, wenn die Fachleute das Gefühl haben, dass sie dafür nicht zur Verantwortung gezogen werden können!

Die letzte Unterzeichnung

Ungefähr drei Monate nach der Unterzeichnung des „compromis de vente“ organisiert der Notar die Unterzeichnung des „acte de vente définitif“, die Zahlung der Schlussabrechnung und der Steuern sowie den Schlüsselaustausch. Üblicherweise werden die Kosten der jährlichen „Taxe Foncière“ zum Zeitpunkt des Verkaufs anteilig aufgeteilt. Stellen Sie sicher, dass der Notar vor dem Abschlussgespräch einen Entwurf der Urkunde vorlegt, damit dieser einem professionellen Berater zur Stellungnahme vorgelegt werden kann.

Stellen Sie sicher, dass Sie die Villa am Vorabend der Unterzeichnung des endgültigen „Acte de Vente“ besichtigen, damit Sie genau sehen können, wofür Sie bezahlen. Dadurch könnten Überraschungen wie das Entfernen von Heizkörpern, Fensterläden, Geräten oder Türgriffen vermieden werden. Vergewissern Sie sich, dass keine Schäden entstanden sind und dass sich darin keine Besitztümer des Verkäufers befinden, mit Ausnahme derjenigen, die Sie haben wollten. Wenn etwas nicht stimmt, bitten Sie den Notar, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten, bis die Immobilie in dem Zustand ist, in dem sie war, als der „compromis de vente“ unterzeichnet wurde.

Note: Wenn Ihr Notar Ihnen zu viel berechnet hat, inkompetent war oder nicht in Ihrem besten Interesse gehandelt hat (wie es häufig vorkommt), können Sie das tun Hier können Sie ein Gerichtsverfahren einleiten.

Sie möchten eine Villa kaufen? Lesen Sie zuerst dies!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere Kompletter Leitfaden zum Immobilienkauf in Frankreich. Diese Anleitungen erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt real Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Anschließend können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unser guide to where the market is headed umfasst: Prognosen zum Immobilienmarkt an der französischen Riviera, aktuelle und historische Preistrends auf dem Markt und die Gründe, warum die Preise weiter fallen werden. Plus, ergänzend guide to Russians & their impact auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unser Leitfaden für Immobilienanzeigen umfasst: So finden Sie Villen zum Verkauf, worauf Sie achten müssen, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, Direktkauf von Verkäufern, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich notiert werden.

Unser Leitfaden zu Betrügereien und Geheimnissen Enthält: Warnungen vor unethischen Tricks von Maklern, Notaren, Verkäufern, Bauträgern und Bauunternehmern, um Ihnen mehr Geld aus der Tasche zu ziehen. Dieses Buch ist Pflichtlektüre und der Whistleblower-Leitfaden, den Ihnen die Branchenkenner vorenthalten möchten.

Unser Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käufermakler und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht ortsansässige Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

Unser guide to pricing & determining a villa’s market value Enthält: Warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa einschätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Ermittlung Ihres Angebotspreises.

Unser Leitfaden zu wichtigen Informationen umfasst: Diagnoseberichte und Untersuchungen, Sonne und Mikroklima, mögliche Probleme mit der Aussicht, Grundsteuern, Alter, Internet- und Mobilfunkzugang, Gefahrenzonen (rote Zonen), Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Umgebung, was Sie tatsächlich besitzen werden, illegale Anbauten und Bauten, Gründe für den Verkauf, Überprüfung und mehr.

Unser Leitfaden zu den zu berücksichtigenden Dingen beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer sowie Fragen, die Sie sich stellen sollten.

Unser Leitfaden für nach dem Kauf Dazu gehören: Versicherungsfallen, Tipps für Zweitwohnungen, die Vermietung Ihrer Villa, Renovierungen und alles, was Sie über die Einstellung von Mitarbeitern wissen müssen.

Leitfaden für Verkäufer: So legen Sie den Preis für Ihre Villa fest, damit sie sich verkauft.