Dinge, die Sie vor dem Kauf einer Villa beachten sollten

Es ist überraschend einfach, sich von der Aufregung über den Kauf einer Villa mitreißen zu lassen. Aber bevor Sie sich zu sehr auf die Idee einlassen, stellen Sie sicher, dass Sie realistisch sind, was Sie wollen und welche weniger angenehmen Realitäten mit dem Besitz einer Immobilie einhergehen.

Fragen, die Sie sich stellen sollten

Hier sind einige Fragen, die Sie berücksichtigen sollten, um herauszufinden, ob die von Ihnen in Betracht gezogene Immobilie die beste Option ist:

Erzwingen Sie, dass die Zahlen funktionieren?
Die Fähigkeit, sich „ein Haus leisten“ zu können, geht weit über die Frage hinaus, ob Sie sich hypothetisch die Mittel für eine Anzahlung und eine Hypothek sichern können. Dazu gehören auch Hypothekengebühren, Notargebühren und alle Reparaturen, Steuern, Wartungsgebühren, Nebenkosten und wer weiß, was im Laufe der Zeit sonst noch anfällt. Stellen Sie sicher, dass Sie all das berücksichtigen und realistisch einschätzen, was Sie sich leisten können, ohne Ihr Leben finanziell zu belasten.

Begeistert Sie das Zuhause?
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

Erfüllt das Haus alle Bedürfnisse?
Wenn Sie alleine wohnen, ist das kein Problem, aber wenn Sie mit einem Partner und/oder einer Familie zusammenleben oder planen, Gäste zu beherbergen, stellen Sie sicher, dass das Haus für alle gut geeignet ist – nicht nur für Sie. Gibt es genügend Parkplätze für Gäste? Sind die Schulen Ihrer Kinder zu Fuß erreichbar?

Ignorieren Sie die Erkenntnisse der Inspektionsberichte?
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

Sind Sie der Aufgabe gewachsen, alle erforderlichen Reparaturen am Haus durchzuführen?
Bitte beachten Sie, dass Heimwerkermessen nur einen kleinen Teil des gesamten Renovierungsprozesses zeigen. Es ist so viel Arbeit. Und auch teuer. Wenn Sie nicht über die Fähigkeiten verfügen, die Reparaturen selbst durchzuführen, oder nicht über das Geld, um Leute für die Reparaturen einzustellen, ist es an der Zeit, zu verzichten.

Sind Sie emotional verbunden?

Hängen Sie sich nicht zu sehr an eine Immobilie. Sobald wir anfangen, uns in einem Heim vorzustellen oder uns vorzustellen, wie wir in einem Heim Kinder großziehen, ist es wirklich schwierig, nicht zu viel zu bezahlen und wegzugehen.

Dein Tatsächlich Kosten

Bevor Sie eine Villa kaufen, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass der Verkaufspreis nicht das einzige Geld ist, das Sie aufbringen müssen. Es gibt viele versunkene Kosten. Neben der Wartung, der Reparatur von Dingen, von denen Sie nicht erwartet haben, dass sie repariert werden müssen usw. müssen Sie auch diese versunkenen Kosten berücksichtigen:

Kosten des Studiums

Bevor Sie eine Villa kaufen, sollten Sie Ihre eigenen Studien durchführen. Das kostet ca 1.000 € für ein durchschnittlich großes Haus, bis zu 2.500 € für größere Objekte.

Es gibt keine Garantie dafür, dass die von den Auftragnehmern des Verkäufers erstellten Studien korrekt sind. Tatsächlich, Viele Inspektoren sind inkompetent, und bei einer staatlichen Prüfung stellten sie große Unstimmigkeiten fest. Beispielsweise bewertete ein Inspektor eine Immobilie auf der Skala mit B, was bedeutet, dass sie energieeffizient ist, während ein anderer sie mit E bewertete, was schlecht ist.

Notarkosten und Steuern

Um den Deal abzuschließen, der Notar kassiert 7 % bis 8 % (für ihre Gebühr zuzüglich staatlicher Steuern).

Hypothekenkosten

Es fallen auch einmalige Kosten für die Einrichtung einer Hypothek an, die normalerweise 1,5 % (1 % Hypothekenregistrierung, plus 0,5 % Zeichnungsgebühr) des Verkaufspreises der Villa betragen, plus etwa 2.000 bis 3.000 € für die Durchführung einer „Bewertung“. . Und wenn Sie einen Hypothekenmakler beauftragt haben, berechnet dieser zusätzlich eine einmalige Gebühr in %. Hinzu kommen die jährlichen Kosten für die obligatorische Hypothekenversicherung (die etwa 0,5 % des Wertes der Villa kostet). jedes Jahr) und die Hypothekenzinsen. Hier ist ein Hypothekenrechner So können Sie Ihre Zinsen und monatlichen Zahlungen berechnen.

Jährliche versunkene Kosten

Vergessen Sie nicht, Ihre neuen Versicherungskosten einzukalkulieren (Haushaltsversicherung und ggf. Red-Zone-Versicherung für Naturkatastrophen). Darüber hinaus erheben einige Villen eine obligatorische Gebühr für Gemeinschaftsleistungen wie Wache, Gärtner usw. Sie müssen auch ein Budget für Dinge wie Reparaturen und Wartung einplanen.

Steuern, Steuern und noch mehr Steuern!

Jeder Villenbesitzer unterliegt außerdem mehreren zusätzlichen Steuern, die jedes Jahr gezahlt werden. Für eine 1-Millionen-Euro-Villa müssen Sie mit etwa 4.000 Euro pro Jahr rechnen (dies variiert jedoch). Der einfachste Weg, herauszufinden, wie hoch Ihre Steuer sein wird, abgesehen von der Vermögenssteuer, besteht darin, die Steuerbescheinigungen des derzeitigen Villabesitzers anzufordern. Hier sind die Steuern, die Sie in Ihrem Budget berücksichtigen sollten:

IFI / Vermögenssteuer

Die IFI / Vermögenssteuer beträgt zwischen 0,5 % und 1,5 % pro Jahr und ist sowohl von in Frankreich ansässigen als auch von nicht in Frankreich ansässigen Personen mit einem Immobilienvermögen im Wert von über 1,3 Mio. € (zum .) zu zahlen aktuell valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

Möchten Sie mehr erfahren? Hier ist eine praktische FAQ zur Vermögenssteuer, A ausführliche Anleitung zu dieser Steuer und einigen nützliche, von der Regierung bereitgestellte Informationen.

Vermögenssteuer

Die Grundsteuer (taxe foncière) Der Steuersatz für ein Hauptwohnheim liegt bei etwa 1 %, für Zweitwohnungen bei 3 %. und zunehmend. Die Rechnung für dietaxe foncièrekommt im letzten Quartal des Jahres an und der Betrag basiert auf dem geschätzten jährlichen Mietwert der Immobilie, multipliziert mit einem von der Gemeinde festgelegten Prozentsatz (weitere Informationen erhalten Sie bei Ihrer örtlichen Mairie).

Aufenthaltssteuer

Die Menge der Aufenthaltssteuer (taxe d'habitation) hängt von den jeweiligen Entscheidungen ab Kommune und die Größe und der Zustand jeder Immobilie. Bei Ferienhäusern in Gegenden mit Wohnungsmangel (z. B. an der französischen Riviera) wird ein Zuschlag erhoben taxe d'habitation. Es liegt im Ermessen der Kommunalverwaltungen, einen Zuschlag zwischen 5 % und 60 % zu erheben. Die meisten Kommunen wenden einen Satz von 20 % an, aber einige haben den Höchstsatz von 60 % eingeführt, also ist es gut, das zu tun Finden Sie das heraus bevor Sie kaufen.

Noch mehr Steuern!

Es gibt noch eine Reihe weiterer Steuern, die Sie ebenfalls zahlen müssen, etwa eine Müllentsorgungssteuer, eine Fernsehsteuer usw.

Wenn Sie Ihren Wohnsitz außerhalb Frankreichs (und außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums) haben und Immobilien in Frankreich besitzen, können die Steuerbehörden Sie auch auffordern, einen Vertreter in Frankreich zu ernennen, der Korrespondenz über die Vermögenssteuerveranlagung, den Einzug und umstrittene Ansprüche entgegennimmt.

Und übrigens – wenn Sie verkaufen möchten, fallen noch mehr versunkene Kosten an. Der Französische Kapitalertragssteuer ist in den letzten Jahren stark gestiegen. In Kombination mit den erforderlichen „Sozialabgaben“ kann sie je nach Wohnsitz des Verkäufers bis zu 34,5 % für EU-Bürger oder 48,83 % für Nicht-EU-Bürger betragen, ohne Berücksichtigung der erforderlichen Einkommensteuer. Huch!

Kaufen als Investition?

Die bedauerliche Wahrheit ist, dass die französische Riviera kein guter Ort ist, um Immobilien für eine Investition zu kaufen. Die Preise sind seit mehr als einem Jahrzehnt stagniert Alle Anzeichen deuten darauf hin, dass die Preise in Zukunft sinken werden.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Sogar das CGEDD hatte folgendes zu sagen (am 10. Januar 2022): „Aus Anlegersicht ist die Nettomietrendite (Miete abzüglich Nebenkosten geteilt durch Verkaufspreis [ohne sonstige Kosten]) sehr niedrig. Investitionen in den Wohnungsbau sind daher konkurrenzfähig zu Investitionen in langfristige Staatsschulden, wobei die erwartete Rendite in beiden Fällen zugegebenermaßen sehr niedrig ist … deren Wiederverkaufswert zu keinem Zeitpunkt sicher ist.“

Und wenn Sie verkaufen, müssen Sie eine Gebühr zahlen überwältigende Menge an Steuern was bis zu 49 % betragen kann. All das kommt zusätzlich zu den Immobilienvermittlungsgebühren und den Gebühren für den Fiskalvertreter hinzu, so dass Sie am Ende weniger als die Hälfte des Gesamtgewinns haben – if Du machst überhaupt einen Gewinn.

Kauf einer „frisch renovierten“ (oder neuen) Villa

An der französischen Riviera gibt es viele, viele (habe ich VIELE gesagt?!) Entwickler. Sie haben besondere Beziehungen zu Maklern, bei denen sie Villen zu einem niedrigen Preis kaufen (Vorsicht, wenn Sie Verkäufer sind, da Sie möglicherweise den Kürzeren ziehen) und dann billige Renovierungen durchführen und versuchen, sie mithilfe desselben Maklers umzudrehen ein lächerlich überhöhter Preis. Möglicherweise können Sie dies erkennen, indem Sie Folgendes überprüfen Karte mit den Villenverkäufen (mit genauem Standort, Größe, Preis) aus den letzten 5 Jahren.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

Sie beruhigen Käufer, indem sie ihnen eine Garantie geben (nach französischem Zivilrecht haben alle Bauarbeiten eine Garantie von bis zu 10 Jahren), aber die Versicherung übernimmt die Reparaturkosten – nicht sie – und Du Ich muss mich immer noch mit all den Problemen auseinandersetzen, die auftauchen. Außerdem deckt die Versicherung keine größeren Probleme ab, wie zum Beispiel die Notwendigkeit, die gesamten Rohrleitungen zu erneuern, weil die verwendeten Rohre alt und falsch verlegt waren. Und Sie können mit wiederholten Reparaturen desselben Problems rechnen, da weiterhin billige Materialien verwendet werden – schließlich wird die Reparaturfirma jedes Mal bezahlt.

Das bedeutet, dass der Entwickler keinen Anreiz hat, etwas anderes als den günstigsten Job zu machen, denn sobald Sie ihn kaufen, ist es Ihr Problem, nicht seines. Es bedeutet auch große Kopfschmerzen für Sie, wenn Sie später einziehen und feststellen, dass Ihre Klimaanlage nicht richtig funktioniert, die Elektro- und Sanitärinstallationen erneuert werden müssen, kein Fußbodenbelag oder keine Isolierung angebracht wurde usw.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Crime

Imagine the horror: returning to your villa in France after going out for dinner, only to find unwelcome occupants watching TV and making themselves dinner in your kitchen. Or while you’re relaxing in your apartment or villa, a window is pried open, allowing a man to enter and squat in one of your bedrooms. Or you simply open your front door and a family with many young kids enters without your permission then refuses to leave. You’d think you can just call the police and they will handle it for you, right? Nope. Not in France.

Burglaries

The laws in France protect the poor and the criminal, and the police rarely make arrests for break-ins. So it’s not surprising that burglaries are a groß (and growing) problem on the French Riviera. There’s a break-in every two minutes in France, and the French Riviera has the most break-ins of any region, with roughly 8,000 break-ins every year. Villa owners (and renters) in this area routinely get gassed and robbed while sleeping, or held up at gunpoint while entering their villa. It’s, sadly, an inevitable part of owning a villa on the French Riviera.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

There’s a lot to know, so we wrote a guide to break-ins and gassings on the French Riviera.

Hier ist Eine Website, die Ihnen einen Einblick in das Verbrechen gibt in dem Bereich, den Sie in Betracht ziehen und Unser Überblick über die Kriminalität an der französischen Riviera (and why you don’t hear more about it).

Squatters & Home Invasions

Squatter’s rights are a big problem for homeowners on the French Riviera (which is one of only four areas in France that account for 79% of all squats).

From gypsy families who live the “squatter’s lifestyle” (with the help of many websites, online instructions, and other squatters), to foreigners seeking asylum, to criminal networks (mostly from Russia, Romania and Bulgaria), there are many people out there who know the laws and abuse the French system, which seems designed to protect criminals.

There’s so much to tell you about this problem that we wrote a separate, must-read guide to squatters and home invasions, since it’s so important to understand the limitations of the police (most of the time they won’t help you) and the fact that Du can get charged as a criminal for threatening the home invaders.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

Sie möchten eine Villa kaufen? Lesen Sie zuerst dies!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere Kompletter Leitfaden zum Immobilienkauf in Frankreich. Diese Anleitungen erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt real Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Anschließend können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unser guide to where the market is headed includes: French Riviera real estate market predictions, current & historic pricing trends in the market, and the reasons why prices will continue to fall. Plus, supplementary guide to Russians & their impact auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unser Leitfaden für Immobilienanzeigen umfasst: So finden Sie Villen zum Verkauf, worauf Sie achten müssen, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, Direktkauf von Verkäufern, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich notiert werden.

Unser Leitfaden zu Betrügereien und Geheimnissen Enthält: Warnungen vor unethischen Tricks von Maklern, Notaren, Verkäufern, Bauträgern und Bauunternehmern, um Ihnen mehr Geld aus der Tasche zu ziehen. Dieses Buch ist Pflichtlektüre und der Whistleblower-Leitfaden, den Ihnen die Branchenkenner vorenthalten möchten.

Unser Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käufermakler und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht ortsansässige Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

Unser guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Unser Leitfaden zu wichtigen Informationen umfasst: Diagnoseberichte und Untersuchungen, Sonne und Mikroklima, mögliche Probleme mit der Aussicht, Grundsteuern, Alter, Internet- und Mobilfunkzugang, Gefahrenzonen (rote Zonen), Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Umgebung, was Sie tatsächlich besitzen werden, illegale Anbauten und Bauten, Gründe für den Verkauf, Überprüfung und mehr.

Unser Leitfaden zum Kaufprozess umfasst: Aushandeln des Preises und des ersten Angebots, Auswahl eines ehrlichen Notars, Kauf mit schwarzen Zahlen, das offizielle Angebot und die Anzahlung, Verwendung einer SCI, Vertragsfallen, die Bedenkzeit, was vor der Übergabe des Geldes zu tun ist und die endgültige Unterzeichnung.

Unser Leitfaden für nach dem Kauf Dazu gehören: Versicherungsfallen, Tipps für Zweitwohnungen, die Vermietung Ihrer Villa, Renovierungen und alles, was Sie über die Einstellung von Mitarbeitern wissen müssen.

Leitfaden für Verkäufer: So legen Sie den Preis für Ihre Villa fest, damit sie sich verkauft.