Cosas a considerar antes de comprar una villa

Es sorprendentemente fácil dejarse llevar por la emoción de comprar una villa. Pero antes de que su corazón se involucre demasiado en la idea, asegúrese de ser realista acerca de lo que quiere y las realidades menos agradables que conlleva ser propietario de una propiedad.

Preguntas que debe hacerse

Aquí hay algunas preguntas a considerar para ayudarlo a determinar si la propiedad que está considerando es su mejor opción:

¿Estás obligando a que los números funcionen?
Ser capaz de “pagar una casa” va mucho más allá de si hipotéticamente se pueden asegurar los fondos para el pago inicial y obtener una hipoteca. También incluye los honorarios de la hipoteca, los honorarios del notario y todas las reparaciones, impuestos, honorarios de mantenimiento, servicios públicos y quién sabe qué más surge con el tiempo. Asegúrese de tomar todo eso en consideración y sea realista acerca de lo que puede pagar sin agregar estrés financiero a su vida.

¿Te entusiasma la casa?
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

¿La casa satisface las necesidades de todos?
Si vive solo, esto no es un problema, pero si vive con una pareja y/o familia, o planea tener invitados, asegúrese de que la casa sea adecuada para todos, no solo para usted. ¿Tiene suficiente estacionamiento para huéspedes? ¿Está a poca distancia de las escuelas de sus hijos?

¿Está ignorando las conclusiones de los informes de inspección?
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

¿Estás preparado para realizar todas las reparaciones que requiere la vivienda?
Tenga en cuenta que los programas de mejoras para el hogar solo muestran una pequeña parte de todo el proceso de renovación. Es mucho trabajo. Y también caro. Si no tiene las habilidades para hacerlo usted mismo o el dinero para contratar personas para hacer las reparaciones, es hora de dejar de hacerlo.

¿Estás apegado emocionalmente?

No se apegue demasiado a una propiedad. Una vez que comenzamos a imaginarnos en un hogar o a visualizarnos criando niños en un hogar, es realmente difícil evitar pagar de más y marcharnos.

Su Actual Costos

Antes de comprar una villa, debe darse cuenta de que el precio de venta no es el único dinero por el que tendrá que pagar. Hay muchos costos hundidos. Además del mantenimiento, arreglar cosas que no esperaba necesitar arreglar, etc., también deberá tener en cuenta estos costos irrecuperables:

Costos de Estudios

Antes de comprar una villa, debes realizar tus propios estudios. Esto cuesta aproximadamente 1.000€ para una vivienda de tamaño medio, llegando a 2.500€ para propiedades más grandes.

No hay garantía de que los estudios realizados por los contratistas del vendedor sean correctos. De hecho, muchos inspectores son incompetentes, y en una auditoría gubernamental encontraron enormes inconsistencias. Por ejemplo, un inspector calificó una propiedad como B en la escala, lo que significa que era energéticamente eficiente, mientras que otro la calificó como E, que es deficiente.

Costos e impuestos de notario

Para cerrar el trato, el notario cobra del 7% al 8% (por sus honorarios más impuestos gubernamentales).

Costos hipotecarios

También hay un coste irrecuperable único para establecer una hipoteca, que suele ser el 1,5% (1% de registro de hipoteca, más 0,5% de comisión de suscripción) del precio de venta de la villa, más alrededor de 2.000 a 3.000 euros para hacer una "valoración". . Y si contrató a un agente hipotecario, también le cobrarán una tarifa única del %. Agregue a eso los costos anuales del seguro hipotecario obligatorio (que cuesta aproximadamente el 0,5% del valor de la villa). cada año), y el interés de la hipoteca. Aquí está un calculadora de hipoteca para que puedas calcular tus intereses y pagos mensuales.

Costos hundidos anuales

No olvide tener en cuenta los costos de su nuevo seguro (seguro de contenido y, si es necesario, seguro de zona roja para desastres naturales). Además, algunas villas tienen una tarifa obligatoria para servicios comunitarios como guardia, jardineros, etc. También necesitarás presupuestar cosas como reparaciones y mantenimiento.

Impuestos, ¡Impuestos y más impuestos!

Cada propietario de villa también está sujeto a varios impuestos adicionales, que se pagan cada año. Por una villa de 1 millón de euros, espere pagar alrededor de 4000 euros al año (pero esto varía). La forma más sencilla de saber cuál será el suyo, además del impuesto sobre el patrimonio, es solicitar las declaraciones de impuestos al propietario actual de la villa. Estos son los impuestos que debes contabilizar en tu presupuesto:

IFI / Impuesto sobre el Patrimonio

El IFI / impuesto a la riqueza oscila entre el 0,5% y el 1,5% anual y lo pagan tanto residentes como no residentes en Francia con activos inmobiliarios por valor de más de 1,3 millones de euros (al actual valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

¿Querer aprender más? Aquí está Preguntas frecuentes útiles sobre el impuesto sobre el patrimonio, a guía detallada a este impuesto, y algunos información útil proporcionada por el gobierno.

Impuesto sobre la propiedad

El impuesto a la propiedad (impuesto foncière) la tasa para una vivienda principal ronda el 1%, y el 3% para las viviendas secundarias, y aumentando. la factura por elimpuesto foncièrellega en el último trimestre del año y el importe se basa en el valor de alquiler anual estimado de la propiedad multiplicado por un porcentaje fijado por el municipio (solicite más información en su ayuntamiento local).

Impuesto de residencia

La cantidad del impuesto de residencia (impuesto de habitación) variará dependiendo de las decisiones de cada uno comuna y el tamaño y condición de cada propiedad. Las casas de vacaciones en zonas con escasez de viviendas (como la Riviera francesa) pueden afrontar un recargo en su precio. impuesto de habitación. Los ayuntamientos tienen discreción para aplicar un recargo de entre el 5% y el 60%. La mayoría de los ayuntamientos aplican una tasa del 20%, pero algunos han adoptado la tasa máxima del 60%, por lo que es bueno descubre esto antes de comprar.

¡Aún más impuestos!

Hay muchos otros impuestos que también deberás pagar, como el impuesto de eliminación de residuos, el impuesto de televisión, etc.

Si reside fuera de Francia (y fuera del Espacio Económico Europeo) y posee propiedades en Francia, las autoridades fiscales también pueden solicitarle que designe un representante en Francia para recibir correspondencia relacionada con la evaluación, el cobro y las reclamaciones en disputa del impuesto sobre el patrimonio.

Y, por cierto, cuando se quiere vender, hay aún más costos hundidos. El Impuesto francés sobre las plusvalías ha aumentado considerablemente en los últimos años. Combinado con las “cargas sociales” requeridas, dependiendo de la residencia del vendedor, puede sumar hasta el 34,5% para los residentes de la UE o el 48,83% para los residentes fuera de la UE, sin incluir el impuesto sobre la renta requerido. ¡Ay!

¿Comprar como inversión?

La desafortunada verdad es que la Riviera francesa no es un buen lugar para comprar bienes raíces para una inversión. Los precios se han mantenido estables durante más de una década y Todos los indicios apuntan a que los precios bajarán en el futuro..

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Incluso el CGEDD tenía esto que decir (el 10 de enero de 2022): “Desde el punto de vista de un inversor, el rendimiento neto del alquiler (alquiler neto de gastos dividido por el precio de venta [sin incluir otros costes]) es muy bajo. Por lo tanto, la inversión en vivienda es competitiva con la inversión en deuda pública a largo plazo, con un nivel de rendimiento esperado que es ciertamente muy bajo en ambos casos... cuyo valor de reventa no es seguro en ningún momento”.

Y, cuando vendes, debes pagar una cantidad abrumadora de impuestos que puede sumar hasta el 49%. Todo eso se suma a los honorarios de la agencia de bienes raíces y los honorarios del representante fiscal, lo que al final le deja con menos de la mitad de cualquier ganancia total. if obtienes una ganancia en absoluto.

Comprar una villa 'recién renovada' (o nueva)

En la Riviera francesa hay muchos, muchos (¡¿dije MUCHOS?!) desarrolladores. Tienen relaciones especiales con agentes donde compran villas a bajo precio (tenga cuidado si es vendedor, ya que puede salir perdiendo) y luego hacen renovaciones baratas e intentan cambiarlas, utilizando el mismo agente, en un precio ridículamente inflado. Es posible que puedas detectar esto comprobando el mapa que muestra las ventas de la villa (con ubicación exacta, tamaño y precio) de los últimos 5 años.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

Tranquilizan a los compradores ofreciéndoles una garantía (según el derecho civil francés, todas las obras de construcción tienen una garantía de hasta 10 años), pero el seguro paga los costes de reparación (no ellos) y you Todavía tengo que lidiar con todos los problemas que surgen. Además, el seguro no cubrirá problemas importantes, como la necesidad de rehacer toda la plomería porque las tuberías utilizadas eran viejas y estaban mal ensambladas. Y puede esperar reparaciones repetidas del mismo problema porque se siguen usando materiales baratos; después de todo, a la empresa de reparación se le paga cada vez.

Esto significa que el desarrollador no tiene incentivos para hacer otra cosa que no sea el trabajo más barato posible porque, una vez que lo compras, es tu problema, no el de ellos. También significa GRANDES dolores de cabeza para usted, en el futuro, cuando se mude y se dé cuenta de que su aire acondicionado no funciona correctamente, que es necesario rehacer la electricidad y la plomería, que no se agregó piso inferior o aislamiento, etc.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Crime

Imagínese el horror: regresar a su villa en Francia después de salir a cenar, sólo para encontrar ocupantes no deseados mirando televisión y preparándose la cena en su cocina. O mientras te relajas en tu apartamento o villa, se abre una ventana, lo que permite que un hombre entre y se agache en una de tus habitaciones. O simplemente abres la puerta de tu casa y una familia con muchos niños pequeños entra sin tu permiso y luego se niega a salir. Pensarías que puedes llamar a la policía y ellos se encargarán del asunto, ¿verdad? No. No en Francia.

Robos

Las leyes en Francia protegen a los pobres y a los criminales, y la policía rara vez realiza arrestos por robos. Por eso no sorprende que los robos sean un grande (y creciente) problema en la Riviera francesa. Hay un robo cada dos minutos en Francia, y la Riviera francesa tiene la mayor cantidad de robos que cualquier región, con aproximadamente 8.000 robos cada año. Los propietarios (e inquilinos) de villas en esta área habitualmente son gaseados y asaltados mientras duermen, o son detenidos a punta de pistola al entrar a su villa. Lamentablemente, es una parte inevitable de ser propietario de una villa en la Riviera francesa.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

Hay mucho que saber, así que escribimos un Guía de robos y gaseos en la Riviera francesa..

Aquí está un sitio web que le dará una idea del crimen en el área que estás considerando y nuestra visión general de la delincuencia en la Riviera francesa (and why you don’t hear more about it).

Okupas e invasiones de viviendas

Los derechos de los okupas son un gran problema para los propietarios de viviendas en la Riviera francesa (que es una de las cuatro zonas de Francia que representan el 79% de todas las okupas).

Desde familias gitanas que viven el “estilo de vida de los okupas” (con la ayuda de muchos sitios web, instrucciones en línea y otros okupas), hasta los extranjeros que buscan asilo, hasta redes criminales (principalmente de Rusia, Rumanía y Bulgaria), hay mucha gente que conoce las leyes y abusa del sistema francés, que parece diseñado para proteger a los delincuentes.

Hay tanto que contarte sobre este problema que escribimos un artículo separado de lectura obligada. guía contra okupas y allanamientos de viviendas, ya que es muy importante comprender las limitaciones de la policía (la mayoría de las veces no te ayudarán) y el hecho de que you Puede ser acusado de criminal por amenazar a los invasores de la casa.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestra guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad. real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, es necesario comprender cómo El precio de los m² es una estafa gigante.. Luego, puedes pasar a las otras guías:

Nuestro guía hacia dónde se dirige el mercado incluye: predicciones del mercado inmobiliario de la Riviera francesa, tendencias de precios actuales e históricas en el mercado y las razones por las que los precios seguirán cayendo. Además, suplementario guía para los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera Francesa.

Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, información errónea y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compras directas a los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo aproximadamente la mitad de las ventas de villas cotizan en bolsa.

Nuestro guía de estafas y secretos incluye: advertencias sobre los trucos poco éticos que utilizan los agentes, notarios, vendedores, desarrolladores y constructores para sacarle más dinero. Esta es una lectura obligada y la guía para denunciantes que quienes están en el negocio no quieren que usted vea.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tantos sobreprecios extremos, cómo estimar el valor de mercado de una villa (cuánto vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta.

Nuestro guía de cosas importantes para descubrir incluye: informes y encuestas de diagnóstico, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, edad, acceso a Internet y dispositivos móviles, zonas peligrosas (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que usted Realmente poseerás adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificarlas y más.

Nuestro guía para el proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar con ganancias, la oferta y el depósito oficiales, utilizar un SCI, los riesgos del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

Nuestro guía para después de comprar incluye: riesgos de seguros, consejos para segundas residencias, alquiler de su villa, renovaciones y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

Guía para vendedores: Cómo ponerle precio a tu villa para que se venda.