Francia m² La fijación de precios inmobiliarios es una estafa

En Francia, cada vez que se vende una villa, la venta se publica en un sitio web oficial del gobierno (que a menudo se conoce como DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

Se parece a esto:

Insider tip: The website House Prices France has sales data going back much farther than DVF (10 years versus DVF’s 5 years — which is useful because the data from the Covid housing bubble years is not representative of the current market prices), and shows the data on a superior Satellite-view map, seen here:

Dicho claramente, el m² listados para villas vendidas Es una broma, no tiene base en la realidad.

Como los notarios cobran un % de comisión por cada venta, tienen una táctica deshonesta para hacer que los precios de los m² parezcan much más altos de lo que realmente son y engañan a los compradores. Luego, los agentes utilizan estos datos falsos como justificación para precios de venta superiores a los del mercado, en un intento de hacer subir los precios de la vivienda. Esta información luego se difunde en muchos otros sitios web de bienes raíces.

Cómo manipulan los notarios los datos de m2

Como no existe ninguna ley que lo prohíba, los notarios informan que los m² son muchísimo más pequeños de lo que realmente es la villa. Por lo tanto, una villa que tiene 145 m² podría haberse anunciado como 450 m² (ver ejemplos a continuación). Este es el por qué:

Es sólo 'la huella' en la tierra

Further excusing the incorrect m² is the face that the m² displayed for sold villas is only supposed to be the ‘m² footprint’. Even then, it’s nearly always much smaller than that. Here’s an example:

Hidden in sus preguntas frecuentes, el sitio web de DVF admite que los m² sólo son no vinculantes legalmente estimados de la 'huella m²' de la casa (la cantidad de terreno que ocupa la casa) y Dicen específicamente que es no los m² habitables y no no tener algún valor legal:

No existe obligación legal de medir los m² ni de ser exactos en DVF.

El principal problema es que la ley no exige un estudio de m² adecuado y los notarios no están obligados a informar los m² reales en DVF y, en consecuencia, los tamaños de m² 'estimados' autoinformados publicados en DVF son dramáticamente under-reported.

Inflan los precios de venta

DVF also displays the sold price as the “net seller” prices (which incluir tax and, on the French Riviera, since seller’s pay the agency fees from their profits, it includes agency fees) to inflate the sold prices. They then use this inflated sold price to make the m² averages, which is also obviously false.

They include agent commission in the Sale Price

In communes where agents routinely advertise that commission is paid by the seller (which is how the entire French Riviera does it), the DVF figure includes the commission and will read a few percent higher than the seller’s true net, further inflating the supposed m² pricing.

No incluyen villas que requieran renovación

Como dice Cédric Duplantier (que trabaja en el Ministerio de Finanzas de Francia, DGFIP, y que es moderador del sitio web de notarios del DVF) dicho, “Los contratos de venta de edificios para renovar no forman parte de los datos presentes en el DVF”. Lo que esto significa es que las villas que se venden como “que requieren renovación” no están incluidas en el DVF. Esto elimina muchas de las ventas a precios más bajos de las estadísticas de m² promedio y del mapa DVF, elevando aún más falsamente las estadísticas publicadas de 'm² promedio'.

Los promedios de precios de m² se basan en estos datos erróneos

Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.

On average, the m² claimed on the notaire website is 1/3 to 1/4 the actual size, which falsely inflates the m² average prices, which benefits notaires and agents, who are paid on commission.

The m² price averages displayed on websites are fake — they’re much, much higher than properties are really selling for.

Ejemplos, ¡con prueba!

There are endless examples of this, as more than 97% of villa sales are listed with incorrect m². Below are just a few examples to give you a sense of what to look for. Keep in mind that:

• The planning permissions show only the ‘habitable’ m², which leaves out a lot of space in some houses (anywhere with low ceilings, guest houses, storage closets, stairs, etc.), so most were likely advertised as being even larger!
• El precio que aparece en DVF es más alto que el precio de oferta real porque incluye impuestos.

Por eso decimos el m² “máximo” por el que se vendió, porque Si incluyeras el espacio no "habitable" y eliminaras los impuestos, ¡el precio del m² sería aún menor!

Tampoco aumentan los m² después de una reconstrucción completa., a pesar de que los m² reales son registros públicos…

Como nota al margen, el número de habitaciones informado tampoco es (obviamente) exacto.

Cómo comprobar el M2 de las villas

Puedes hacer tu propia comprobación mirando las villas que has visitado. Guarde la dirección y el listado de ventas y compárelos con DVF y permisos de planificación.

Otra forma de ver esto es revisar las casas de los vecinos y comparar el tamaño con un listado donde aparece el tamaño.

Aquí un ejemplo... Esta es una villa que actualmente está a la venta en Eze:

Upon checking the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!

¿Por qué esto es un problema?

A pesar de que los m² se indican claramente de forma incorrecta y no reflejan el tamaño real de las villas que se han vendido, Estos datos falsos se utilizan para estadísticas de precios nacionales y sitios web que afirman conocer el precio medio por m².

Pero es literalmente impossible to know if prices are going up or down, or the average m², since notaires can (and do!) manipulate that data based on making m² house sizes artificially smaller (to pretend prices are going up).

Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.

Knowing this reality of the market is essential if you want to buy your villa for a price that is close to what you can sell it for.

Agentes: manipulación del mercado

Real estate agencies also manipulate the market by buying properties at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. This is the same market-manipulation tactic that is used in other luxury-focused industries such as the art market.

They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.

Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (a real estate agency) bought it. They do their best to disguise this fact, and sell properties between agencies, buying from developer buddies to get money back, etc. Dig around and you’ll find an example like this in nearly every town.

More Flat-Out Lies…

Además de todo esto, y aumentando la confusión en torno al precio de los m², los agentes mienten habitualmente sobre el tamaño de los m² de las villas, y consiguen que los inspectores también mientan. No es raro que en los anuncios se diga que una villa es entre 100 y 200 m² más grande de lo que realmente es. La única forma de saber los m² reales es que un inspector independiente los mida. Mejor aún, haga que dos inspectores lo midan y vean si obtienen números diferentes.

Aquí está como saber el real valor de una villa en Francia.

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