Francia m² La fijación de precios inmobiliarios es una estafa

En Francia, cada vez que se vende una villa, la venta se publica en un sitio web oficial del gobierno (que a menudo se conoce como DVF)Los notarios están obligados a publicar (con actualizaciones cada 6 meses) el precio neto de venta de la propiedad, la ubicación exacta en un mapa, el tamaño del terreno en m² y la superficie aproximada en m² de la casa.

Se parece a esto:

Consejo de experto: El sitio web Precios de la vivienda en Francia tiene datos de ventas que se remontan a mucho antes que DVF (10 años frente a los 5 años de DVF, lo que es útil porque los datos de los años de la burbuja inmobiliaria de Covid no son representativos de los precios actuales del mercado) y muestra los datos en un mapa superior con vista satelital, que se ve aquí:

Dicho claramente, el m² listados para villas vendidas Es una broma, no tiene base en la realidad.

Como los notarios cobran un % de comisión por cada venta, tienen una táctica deshonesta para hacer que los precios de los m² parezcan mucho más altos de lo que realmente son y engañan a los compradores. Luego, los agentes utilizan estos datos falsos como justificación para precios de venta superiores a los del mercado, en un intento de hacer subir los precios de la vivienda. Esta información luego se difunde en muchos otros sitios web de bienes raíces.

Cómo manipulan los notarios los datos de m2

Como no existe ninguna ley que lo prohíba, los notarios informan que los m² son muchísimo más pequeños de lo que realmente es la villa. Por lo tanto, una villa que tiene 145 m² podría haberse anunciado como 450 m² (ver ejemplos a continuación). Este es el por qué:

Es sólo 'la huella' en la tierra

Otra excusa para el error de m² es que los m² que se muestran para las villas vendidas son solo supuesto para ser la huella m². Aun así, casi siempre es mucho menor. Aquí hay un ejemplo:

Oculto en sus preguntas frecuentes, el sitio web de DVF admite que los m² sólo son no vinculantes legalmente estimados de la 'huella m²' de la casa (la cantidad de terreno que ocupa la casa) y Dicen específicamente que es no los m² habitables y no no tener algún valor legal:

No existe obligación legal de medir los m² ni de ser exactos en DVF.

El principal problema es que la ley no exige un estudio de m² adecuado y los notarios no están obligados a informar los m² reales en DVF y, en consecuencia, los tamaños de m² 'estimados' autoinformados publicados en DVF son dramáticamente subreportados

Inflan los precios de venta

DVF también muestra el precio de venta como “vendedor neto” precios (que incluir Impuestos y, en la Riviera Francesa, dado que los vendedores pagan los honorarios de la agencia con sus ganancias (esto incluye los honorarios de la agencia) para inflar los precios de venta. Luego, utilizan este precio inflado para calcular los promedios por m², lo cual también es obviamente falso.

Incluyen la comisión del agente en el Precio de Venta

En las comunas donde los agentes anuncian rutinariamente que la comisión la paga el vendedor (como lo hace toda la Riviera Francesa), la cifra del DVF incluye la comisión y será un porcentaje un poco más alta que el neto real del vendedor, inflando aún más el supuesto precio por m².

No incluyen villas que requieran renovación

Como dice Cédric Duplantier (que trabaja en el Ministerio de Finanzas de Francia, DGFIP, y que es moderador del sitio web de notarios del DVF) dicho, “Los contratos de venta de edificios para renovar no forman parte de los datos presentes en el DVF”. Lo que esto significa es que las villas que se venden como “que requieren renovación” no están incluidas en el DVF. Esto elimina muchas de las ventas a precios más bajos de las estadísticas de m² promedio y del mapa DVF, elevando aún más falsamente las estadísticas publicadas de 'm² promedio'.

Los promedios de precios de m² se basan en estos datos erróneos

A pesar de que los m² publicados en DVF no se basan en los m² reales de la villa, los que obtienen comisiones de las ventas (notarios, agentes, sitios web inmobiliarios) utilizan estos datos falsos para hacer creer que las villas se venden a precios por m² mucho, mucho más altos de lo que son en realidad.

En promedio, el m² reclamado en el sitio web del notario es de 1/3 a 1/4 del tamaño real., lo que infla falsamente los precios medios del m², lo que beneficia a notarios y agentes, que cobran a comisión.

Los precios promedio por m² que se muestran en los sitios web son falsos: son mucho, mucho más altos que los precios reales de venta de las propiedades.

Ejemplos, ¡con prueba!

Los ejemplos de ello son innumerables, ya que más del 97% de las ventas de villas se listan con m² incorrectos. A continuación, se muestran algunos ejemplos para que tenga una idea de qué buscar. Tenga en cuenta lo siguiente:

• Los permisos de planificación muestran solo los m² "habitables", lo que deja fuera mucho espacio en algunas casas (cualquier lugar con techos bajos, casas de invitados, trasteros, escaleras, etc.), por lo que la mayoría probablemente se anunciaron como incluso más grandes.
• El precio que aparece en DVF es más alto que el precio de oferta real porque incluye impuestos.

Por eso decimos el m² “máximo” por el que se vendió, porque Si incluyeras el espacio no "habitable" y eliminaras los impuestos, ¡el precio del m² sería aún menor!

Tampoco aumentan los m² después de una reconstrucción completa., a pesar de que los m² reales son registros públicos…

Como nota al margen, el número de habitaciones informado tampoco es (obviamente) exacto.

Cómo comprobar el M2 de las villas

Puedes hacer tu propia comprobación mirando las villas que has visitado. Guarde la dirección y el listado de ventas y compárelos con DVF y permisos de planificación.

Otra forma de ver esto es revisar las casas de los vecinos y comparar el tamaño con un listado donde aparece el tamaño.

Aquí un ejemplo... Esta es una villa que actualmente está a la venta en Eze:

Al comprobarlo el sitio web del gobierno de DVF y Google Earth, podemos ver que la villa del vecino probablemente fue construida por el mismo desarrollador y tiene el mismo estilo y aproximadamente el mismo tamaño (según su superficie y pisos, como se ve a través de Google Earth); ¡recientemente se vendió por € 930.500!

¿Por qué esto es un problema?

A pesar de que los m² se indican claramente de forma incorrecta y no reflejan el tamaño real de las villas que se han vendido, Estos datos falsos se utilizan para estadísticas de precios nacionales y sitios web que afirman conocer el precio medio por m².

Pero es literalmente imposible para saber si los precios están subiendo o bajando, o el m² promedio, ya que los notarios pueden (¡y lo hacen!) manipular esos datos basándose en hacer que los m² de las casas sean artificialmente más pequeños (para simular que los precios están subiendo).

Entender esta estafa es uno de los pasos más importantes para entender el mercado inmobiliario francés.

Conocer esta realidad del mercado es fundamental si quieres comprar tu villa por un precio cercano a lo que puedes vender para eso.

Agentes: manipulación del mercado

Las agencias inmobiliarias también manipulan el mercado comprando propiedades a precios cinco veces o más altos que el valor de mercado para venderlas a un precio superior al de cualquier otra villa en la zona. Esta es la misma táctica de manipulación del mercado que se utiliza en otras industrias centradas en el lujo, como la... mercado del arte.

Lo hacen para justificar con esa venta sus precios de venta, muy superiores a los del mercado, y para manipular los precios promedio por m² publicados. Aunque son propietarios, lo alquilan.

He aquí un ejemplo: la venta de villa más cara de Eze se encuentra, con diferencia, en el número 772 de la avenida de la Marne. Investigando un poco, verás que... Prestigimo (Una agencia inmobiliaria) lo compró. Hacen todo lo posible por disimularlo y venden propiedades entre agencias, comprándoles a promotores amigos para recuperar el dinero, etc. Investiga un poco y encontrarás un ejemplo como este en casi todas las ciudades.

Más mentiras descaradas…

Además de todo esto, y aumentando la confusión en torno al precio de los m², los agentes mienten habitualmente sobre el tamaño de los m² de las villas, y consiguen que los inspectores también mientan. No es raro que en los anuncios se diga que una villa es entre 100 y 200 m² más grande de lo que realmente es. La única forma de saber los m² reales es que un inspector independiente los mida. Mejor aún, haga que dos inspectores lo midan y vean si obtienen números diferentes.

Aquí está como saber el real valor de una villa en Francia.

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