Tarification : déterminer la valeur marchande d'une villa

Selon les rapports, les analyses de marché et les économistes, agents, acheteurs et notaires que nous avons consultés, la majorité des propriétés de villas de la Côte d'Azur répertoriées à plus d'un million d'euros sont répertoriées à des prix irréalistes et restent sur le marché jusqu'à ce que le vendeur baisse le prix pour qu'il soit bien inférieur aux autres sur le marché, le prix de vente moyen étant d'environ 70 % inférieur au prix demandé initialement entre 2023 et 2025. Sound crazy? Here’s why.

La Côte d'Azur est un marché d'acheteurs, et ce depuis 2008 (à l'exception de la bulle immobilière liée à la Covid). Ce marché s'est encore accru à partir de 2023 (et le restera encore de nombreuses années) en raison de De nombreux facteurs, y compris les acheteurs étrangers qui achètent plutôt des maisons dans leur pays de résidence, et le gouvernement français décourage activement l'achat de résidences secondaires. Cela signifie que, as a buyer, you have a lot of bargaining power, if you can negotiate directly from the owner. (You can request the owner’s contact info from the government.)

Toujours se rappeler: L'agent, le notaire et tout entrepreneur qui travaille avec l'un ou l'autre n'ont qu'un seul objectif : vous vendre une villa au prix le plus élevé possible, le plus rapidement possible. C’est ainsi qu’ils sont le mieux payés, avec le moins de travail. Pour cette raison, il est très important que vous ne fassiez pas confiance à leurs conseils en matière de prix.

Comment répondre « Quel est votre budget ? »

Étant donné que de nombreuses propriétés sont considérablement trop chères, la meilleure façon de répondre à cette question est de dire ceci : « Nous n'avons pas de budget. Nous paierons la valeur marchande. Nous paierons deux expertises (dont une par l'expert recommandé par notre banque) et baserons notre offre sur celles-ci. Alors montrez-nous tout ce qui correspond à ce que nous recherchons et nous traiterons du prix de l'offre une fois que nous en aurons trouvé un qui nous plaise. Ensuite, vous rédigerez votre offre en suivant le guide ci-dessous.

Pourquoi il y a tant de surtarifications extrêmes

« C'est un bon prix et nous avons suscité beaucoup d'intérêt. A ce prix, cette villa se vendra très rapidement. Il faut décider tout de suite !, disent souvent les agents immobiliers (voici une liste de choses plus malhonnêtes que les agents immobiliers pourraient vous dire), dans l’espoir de vous inciter à acheter une villa hors de prix. Cependant, il n'est pas rare que l'acheteur se rende compte qu'il ne s'agissait que d'une tactique de vente sous haute pression et que la villa est toujours à vendre des mois (voire des années) plus tard, généralement parce qu'elle est extrêmement chère.

Il existe plusieurs phénomènes spécifiques à ce secteur qui incitent les vendeurs à inscrire leur bien à un prix 3x à 8x (ou plus) supérieur à sa valeur réelle…

Des agences qui surévaluent

Immobilier les agences disent aux vendeurs qu'ils peuvent vendre leur propriété pour beaucoup plus que ce que ça vaut réellement juste pour sécuriser la fiche de leur agence. Les propriétaires ont tendance à s'inscrire auprès de l'agent qui prétend pouvoir obtenir le plus d'argent pour eux - et cela devient une sorte de guerre d'enchères entre les agents qui souhaitent obtenir l'inscription auprès de leur agence. Avec qui signeriez-vous : l'agent qui vous promet de vous rapporter 8 millions d'euros pour votre villa, celui qui vous dit qu'il pense qu'elle vaut 3 millions d'euros, ou celui qui vous dit qu'elle ne vaut en réalité que 1,2 million d'euros ?

Le résultat est que les villas sont généralement mises en vente à un prix deux à cinq fois supérieur à leur valeur réelle (et à ce que 99 % des acheteurs seraient prêts à payer).

De nombreux propriétaires finissent par associer le prix demandé de la maison à leur estime de soi (les gens ont l'impression qu'ils s'en sortent bien dans la vie lorsqu'ils sont convaincus que leur maison vaut plusieurs millions), il leur est donc difficile de faire face à la réalité.

De nombreux agents gonflent également considérablement les m² dans l'annonce., pour justifier le prix, car aucune loi n'exige que les annonces de villas indiquent des m² précis. La villa reste alors sur le marché pendant des années, jusqu'à ce que le vendeur baisse son prix, souvent à plusieurs reprises.

Des investisseurs qui s'en moquent

Autre phénomène propre au marché immobilier de la Côte d'Azur : les investisseurs fortunés demandent à des agents de lister les villas qu'ils possèdent à des prix plusieurs fois supérieurs à leur valeur, dans l'hypothèse où un riche Monégasque (qui n'a pas fait ses recherches, ou ne se soucie pas du prix) ferait une erreur et l'achèterait - puis ils utiliseraient le prix de la vente pour acheter 2 ou 3 villas similaires et empocheraient l'argent restant.

Ces propriétaires possèdent souvent plusieurs villas qu'ils utilisent pour générer des revenus (ils les louent pour la saison estivale). Selon certaines estimations, cela représenterait près de 40% des villas de la Côte d'Azur ! Ces propriétaires ne se soucient pas vraiment de savoir si leur villa se vend, et ils ne sont certainement pas intéressés à la vendre à la valeur marchande.

La bonne nouvelle est que le gouvernement français s’efforce activement de décourager ce type d’achat d’investissement, dans le but de rendre le logement plus abordable. Cette année, ils ont ajouté de nouvelles taxes lourdes pour les résidences secondaires (qui affectent près de 40 % des villas sur la Côte d'Azur) et réfléchissent activement à d'autres moyens de dissuader les reventes de maisons, les achats d'investissements étrangers, les locations Airbnb et les maisons de vacances. Vous pouvez à 100 % vous attendre à davantage de cela à l’avenir. (Apprenez-en davantage à ce sujet dans notre guide de prévisions de marché.)

Souvenirs des Russes

Un autre phénomène qui touche le marché immobilier azuréen est la j'espère que les acheteurs russes dépensiers finiront par revenirAprès 2014, les achats russes ont considérablement diminué, et cette région en a subi les conséquences. Pourtant, de nombreux vendeurs de la Côte d'Azur gardent espoir, attendant le retour des Russes – un jour ou l'autre. Mais, en raison de l'invasion de l'Ukraine et des sanctions et saisies qui ont suivi, cela n'arrivera pas. Lire notre article complémentaire. guide des Russes et de leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur pour en savoir plus.

Évitement fiscal légal

Et encore une autre raison pour laquelle certains propriétaires mettent leur propriété en vente sans vouloir réellement la vendre (par conséquent, en la mettant à un prix fou, ils pensent que personne ne la paiera), c'est pour évasion fiscale légale. Tant qu'une villa est mise en vente, le propriétaire est exonéré de plusieurs taxes foncières coûteuses ! Cela s'applique aux résidences secondaires, dont la Côte d'Azur regorge (près de 40 % des villas de la région appartiennent à cette catégorie). Les agences immobilières s'approprient ce phénomène car elles peuvent présenter ces annonces comme un (faux) indicateur de la situation du marché. Elles les appellent « annonces fantômes ».

De plus, conserver une villa pendant au moins 5 ans permet de réduire considérablement les impôts lors de la revente. Cela encourage les vendeurs à proposer des prix exorbitants jusqu'à ce que la durée de vie de la villa atteigne 5 ans. Les impôts diminuent également après 10 et 22 ans.

3 marchés en un

La Côte d'Azur est three markets in one: privées, hors marché et cotées en bourse. Toute villa cotée en bourse a d'abord été sur le marché privé, puis hors marché. Chacune de ces étapes a des prix différents, en particulier la dernière étape, où les prix sont considérablement gonflés.

Marché 1 : Le marché privé. First, sellers try to sell without using an agent. Across France, over 50% of all villas are sold privately, but on the French Riviera this is closer to 75% of villa sales. Many of these are sold to friends-of-friends or via social media posts, etc. As a buyer, this is definitely the best way to buy. You can make a demande d'obtention des informations sur la propriété d'une villa.

Marché 2 : Hors marché. S'ils ne peuvent pas vendre à titre privé, ils s'inscrivent auprès d'un agent. Un grand pourcentage de villas sont vendues « hors marché » par l'agent sans être répertoriées publiquement sur Internet. Beaucoup d’entre eux sont vendus aux développeurs avant même que les acheteurs réguliers puissent les voir.

Marché 3 : coté en bourse. Si personne ne veut acheter la villa, les agents la répertorient publiquement sur Internet. (En savoir plus dans notre guide des agents.) These villas –the ones that are publicly listed– are always very overpriced and/or have something seriously wrong with them, which is why they didn’t already sell. They usually sit on the market for years, until the owner gives up or sells privately. Keep this in mind.

Falsified Average Pricing

Le prix moyen par ville est faussement gonflé et ne se base pas sur les véritables prix de vente. Consultez notre guide sur ce phénomène et lisez-en plus ci-dessous :

Important: Multiple Reasons Why You Should Ignore m2 Pricing

In France, m² is a scam used to try to move pricing upwards.

There’s so much to say about this, that we made a separate guide all about the m² average pricing and how the m² listed in DVF is, in fact, a complete scam.

Unfortunately, without the réel En fonction de la taille du bien, vous ne pouvez pas calculer le prix exact au m² (c'est aussi la raison pour laquelle le site Web du gouvernement présente des prix moyens au m² incorrects). Cela profite aux notaires et aux agents, car ils sont payés à la commission, mais peut nuire gravement aux acheteurs.

Heureusement, il est rare qu'un acheteur se fasse avoir, car la plupart ont besoin d'un prêt hypothécaire (notamment pour éviter l'impôt sur la fortune), et la banque exigera toujours une évaluation professionnelle (cependant, certains de ces évaluateurs sont paresseux et comptent sur les moyennes m² frauduleuses et incorrectes, alors assurez-vous que le vôtre sait comment trouver correctement la valeur marchande).

Keep in mind that price will also vary widely depending on the area within a town. For example, Èze est beaucoup plus cher si vous cherchez à Eze Bord-de-Mer, qui est en bord de mer. Si vous recherchez une villa près de la Moyenne ou de la Grande Corniche, le prix baisse considérablement.

Need more reasons to ignore m²? On top of all this, agents routinely lie about the m² size of villas, and they get inspectors to lie too. The only way to know the real m² is to have your own, independent inspector measure it.

Need even more reasons? Les agences immobilières manipulent également le marché en achetant des propriétés à des prix 5 fois supérieurs ou plus à la valeur marchande, afin de réaliser une vente à un prix supérieur à celui de toute autre villa vendue dans cette zone. Il s'agit de la même tactique de manipulation du marché qui est utilisée dans d'autres industries axées sur le luxe, comme le marché de l'art. They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices.

Maintenant que tu comprends ça vous ne pouvez pas faire confiance à ce que vous lisez en ligne en termes de m², voici comment estimer les prix moyens réels au m² :

Comment estimer la valeur marchande de la villa

Toute offre doit prendre en compte l'état actuel du marché, donc avant de commencer avec les instructions ci-dessous, lisez notre prévisions d'experts sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Méthode n°1 : comparer aux voisins

C'est plus facile que vous ne le pensez! Il vous suffit de regarder les autres propriétés à proximité qui ont été vendues, et ignorer tous les prix au m².

Comme vous l'avez appris plus haut, les notaires sont obligés de lister les villas et appartements vendus sur un site Internet du gouvernement, connu sous le nom de « DVF ». Il dispose d'une carte interactive de France qui vous permet de cliquer sur la zone de votre choix pour voir les prix de TOUTES les villas récemment vendues., acheté par n'importe qui — acheteurs de SCI et d'entreprises inclus (mais rappelez-vous : ce site contient des informations incorrectes sur le m²). Attention : les prix indiqués inclure TVA (taxe).

Conseil d'initié : Le site Web Prix de l'immobilier en France Les données de vente de DVF remontent à bien plus loin que site officiel du DVF (10 ans contre 5 ans pour DVF — ce qui est utile car les données des années de bulle immobilière Covid ne sont pas représentatives des prix actuels du marché). La seule chose qui manque est la taille de la parcelle (vous devrez donc consulter DVF si vous voulez le savoir et voir le terrain délimité / la carte cadastrale). Il affiche les données sur une carte satellite de style Google Earth qui est bien supérieure à la vue satellite de DVF. Notez que vous devez être patient car le chargement de la superposition des prix prend parfois quelques secondes.

Voici un exemple typique…

Il s'agit d'une villa ordinaire et sans particularité actuellement en vente dans une partie moins recherchée de Èze, en haut d'une ruelle communale pentue et mal entretenue. Malgré le bruit de la route et son exposition est, il est classé à un prix absolument imbattable. fou demander un prix. Aucune villa n'a jamais À Èze, le bien a été vendu à un prix proche de ce prix au m², selon l'histoire. Mais cela n'a pas empêché les agents immobiliers de tenter de surenchérir pour obtenir le bien.

Elle restera sur le marché jusqu'à ce que ses propriétaires soient désespérés, et elle sera alors probablement vendue entre 1 et 1,5 million d'euros. Elle est en vente depuis huit ans (dont six sans baisse de prix) et, sans surprise, elle n'a toujours pas trouvé preneur.

En attendant, il est répertorié comme un location de vacancesDe 2019 à 2025, sa superficie était de 379 m² et sa valeur était de 6 millions d'euros. Depuis 2025, sa superficie est de 323 m² et 4,5 millions d'euros. C'est toujours Je ne le vends pas, car il ne vaut en réalité qu'environ 1 million d'euros.

Après vérification le site du gouvernement DVF et Google Earth, nous pouvons voir que la villa du voisin a probablement été construite par le même promoteur et qu'elle a le même style et à peu près la même taille (en fonction de son empreinte au sol et de ses étages, comme vu via Google Earth) ; il s'est récemment vendu pour 930 500 € !

Et un autre exemple :

Cette villa sur les hauteurs de Villefranche-sur-Mer est proposée à 4,6 millions d'euros. Elle est sur le marché depuis 7 ans et n'a reçu aucune offre. D'une superficie de 260 m², elle nécessite une rénovation complète (intérieur très années 80).

La voici (à gauche), à côté de la villa voisine, qui est plus de deux fois plus grande :

Et dans les données DVF, on peut voir que la villa du voisin (beaucoup plus grande, 670 m²) s'est vendue 1,1 million d'euros au plus fort de la bulle immobilière liée à la Covid (un prix bien plus élevé qu'avant ou après la bulle). Presque toutes les autres villas du quartier ont été vendues à des prix similaires.

… et pourtant, le propriétaire s'est laissé convaincre par un agent malhonnête qui tentait de sécuriser la vente, que sa villa valait 4,6 millions d'euros, au lieu des quelque 800 000 euros qu'elle vaut réellement. Ou bien, il l'a mise en vente à un prix exorbitant, espérant que quelqu'un qui n'a pas lu ce guide se fera avoir. Ou bien, il la met en vente sans intention réelle de la vendre, uniquement pour éviter une partie de la taxe foncière appliquée en zone tendue (villes en pénurie de logements, comme la plupart des villes de la Côte d'Azur).

Méthode n°2 : faire une liste

La première chose que vous devrez déterminer est le prix historique (basé sur les prix de vente réels) dans la ville où vous souhaitez acheter est et quel sera le prix à l'avenirPour ce faire, nous vous apprendrons à analyser et à dresser une liste de villas individuelles similaires qui ont été vendues dans la zone directement à proximité.

Étape 1:

Demandez à un notaire de rechercher toutes les ventes dans une zone sur « Perval », à laquelle seuls les notaires ont accès (ils en gardent l'accès car il montre toutes les ventes depuis 6 semaines jusqu'au moment où ils ont commencé à suivre les ventes), ou faites la recherche vous-même.

La voie notariale :

Choisissez une étude notariale qui propose « Consultation PERVAL » à son tarif (c'est le cas de nombreuses études notariales dans les zones touristiques). Idéalement, une étude notariale très éloignée de la zone (comme à Lyon ou Bordeaux, par exemple) afin de ne pas être incitée à supprimer les ventes à bas prix de sa liste.

• Exemples de prix publiés : 60 € pour l'extrait brut, 120 € avec commentaire.

Envoyez-leur un e-mail avec :

• zone de la ville dans laquelle se trouve la propriété que vous analysez ;
• la largeur du rayon que vous souhaitez (par exemple, « même village » ou « à moins de 2 minutes à pied ») ;
• tous les filtres (uniquement maisons individuelles, min 3 chambres, etc.).

La voie du bricolage :

Vous pouvez également consulter vous-même les ventes passées, mais vous ne pourrez pas consulter les ventes des six derniers mois. C'est toutefois une bonne méthode pour une recherche préliminaire. Pour cela, vous devez : consultez le bien sur House Prices France pour vérifier les prix de vente des villas à proximité, consultables par carte de style Google Earth (ignorer les m² publiés) :

Avertissement: Les agences immobilières tentent de manipuler le marché en s'achetant mutuellement des propriétés à des prix cinq fois supérieurs ou plus à la valeur marchande, afin de réaliser une vente à un prix supérieur à celui de toute autre villa vendue dans le quartier. Elles le font pour justifier leurs prix de vente bien supérieurs à ceux du marché et manipuler les prix moyens au m² annoncés. Ainsi, si vous constatez une ou deux ventes bien supérieures à la valeur marchande, elles ne doivent pas être prises en compte dans votre calcul du m² moyen.

Étape 2 (facultatif, pour plus de précision) :

Ensuite, comparez la carte de the planning permissions website (recherchez la ville dans la barre bleue supérieure, puis faites défiler vers le bas et cliquez sur le bouton vert pour afficher tous les permis de construire) pour le site DVF qui répertorie les biens vendus avec leurs prix. Cliquez sur toutes les propriétés qui se chevauchent (à la fois avec permis de construire et vendues) et notez les m² corrects sur le site Web des permis de construire (ajoutez les m² « existants » aux m² « nouveaux » pour obtenir le total).

Keep in mind that the planning permissions website is not updated frequently, so a villa might have been further expanded (or even knocked down and a new villa built on that plot) since the last update. You can always go to the local Mairie to inquire about specific villas and their latest planning permissions.

Étape 3:

Dressez une liste. Pour calculer la valeur marchande des villas dans le même secteur, vous devrez dresser la liste des villas vendues à proximité, de même style (provençale ou moderne, car leurs prix diffèrent), et examiner attentivement Prix de l'immobilier en France et deviner le prix moyen de vente au m² de ces villas (basé sur votre estimation du réel m²) et ajoutez des captures d'écran des villas à votre liste.

Voici un exemple de la liste que vous devrez créer (que vous pouvez utiliser comme modèle) à partir d'un comparatif pour une villa à Eze. Voici à quoi ça ressemble sous forme PDF (réalisé par impression -> sauts de page personnalisés -> enregistrer au format PDF). Voici un autre exemple (celui-ci est de Beausoleil) dans un format plus simple.

Étape 4:

Les étapes 1 à 3 vous donneront une fourchette de prix approximative. Ensuite, pour savoir où se situe cette plage ce la villa convient, vous examinez ces facteurs, qui la placent soit plus haut, soit plus bas dans la fourchette :

1. Quel est le qualité de la villa et est-elle bien construite ? Le bâtiment lui-même est-il de très haute qualité, de qualité intermédiaire ou de qualité médiocre ? Y a-t-il des éléments que les bonnes constructions ont, comme un espace « vide sanitaire » (un mini sous-sol pour que la moisissure ne s'accumule pas au rez-de-chaussée), etc.
2. Sont les appareils électroménagers et les finitions intérieures, la cuisine, les salles de bains, les sols, etc. luxe ou basique?
3. La villa est-elle livrée avec espace supplémentaire non compris dans les m² 'habitables' — un pool house ou une maison d'amis/appartement ? Si c'est le cas, ajoutez de la valeur. Sinon, soustrayez.
4. Déterminez si la villa se trouve dans une partie plus ou moins chère de celle-ci. zone / ville. Par exemple, les zones plus proches de l'eau ont beaucoup plus de valeur.
5. Comment est la voir? Pourrait-il être bloqué à l'avenir ? Une vue fantastique et dégagée sur la mer augmente la valeur. Voir des voisins ou d’autres villas dans la vue la fait baisser. C'est moins vrai dans les zones où la plupart des villas ont une vue magnifique, comme Eze.
6. Est-ce que le style de la villa style moderne ou ancien? Les villas neuves et modernes se vendent beaucoup plus au m² (et ont beaucoup plus d'acheteurs qui les souhaitent - y compris des acheteurs fortunés, qui paieront parfois au-dessus de la valeur marchande) que les villas traditionnelles, classiques, provençales, provençales de « style moderne » ou des styles démodés.
7. Quand la villa a-t-elle été construite ? Plus récent les villas se vendent plus cher et nécessitent moins de réparations. Plus vieux les villas ont probablement besoin de travaux pour mettre à jour les problèmes d’électricité, de plomberie, de toit, d’égouts et autres, alors tenez-en compte.
8. Ensuite, tenez compte si cela est nécessaire rénovations, et combien cela coûtera. Si ce n’est pas le cas, cela le rend plus précieux, mais si c’est le cas, cela fait baisser considérablement sa valeur.
9. Si la le terrain est constructible, afin que vous puissiez agrandir la maison, cela ajouterait une petite quantité de valeur, mais sinon, cela supprimerait de la valeur. Si c'est dans un zone rouge, le prix devrait baisser d'environ 20%.
10. Tenez compte de combien atterrir est inclus et la qualité du jardins, piscine, garage, etc.
11. La villa utilise-t-elle un allée partagée? Cela diminue la valeur au m² et ajoute des coûts d'entretien réguliers (ainsi que des litiges juridiques potentiels) que vous devrez prévoir dans votre budget.
12. Y a-t-il une piscine de taille normale ? piscine? S’il n’y a pas de piscine, peut-on en construire une ? (Assurez-vous d'abord de vérifier qu'elle est accompagnée d'autorisations valides !) Si vous devez la construire, déduisez le double du coût de la piscine du prix. S'il n'est pas garanti que vous puissiez construire une piscine, alors la valeur chute d'environ 40 % et vous devriez sérieusement envisager de ne pas acheter, car vous ne pourrez pas la louer facilement (ou pas du tout) comme location de vacances, ni sera-t-il facile de revendre.
13. Y aura-t-il du bruit construction proche? (Vérifiez les permis de construire ici.)
14. Est-ce dans une communauté, à distance de marche d'un école ou dans un lieu gardé domaine? Cela augmente le prix. Si c'est isolé, cela diminue le prix.
15. Vérifiez ensuite s'il existe d'autres facteurs qui pourraient faire baisser le prix, comme un train à portée de voix, étant négligé, une allée cahoteuse, un signal mobile faible, pas de fibre ou moche les lignes électriques, ou route bruit – tout cela réduirait considérablement la valeur.

Pour déterminer le prix de vente d'une villa, il faut également déterminer depuis combien de temps elle est sur le marché. Puisque les agents ne vous diront probablement pas la vérité (ou ils vous diront simplement combien de temps ils ont avait la liste), la meilleure option est d'obtenir le Diagnostique les rapports et les mandat (l'accord d'inscription) de l'agent, et regardez la date qui y figure. Vous saurez alors qu'il est en vente depuis au moins aussi longtemps. (MAIS comme les rapports de diagnostic ne sont valables que trois ans, si la villa est sur le marché depuis plus de trois ans, les diagnostics peuvent avoir été refaits récemment et montrer une date plus récente.)

S'il est sur le marché depuis plus de quelques mois, il y a une raison : soit le prix est beaucoup, beaucoup trop élevé, soit il y a de sérieux problèmes avec la propriété. Plus il est sur le marché depuis longtemps, plus votre offre devrait être basse.

Cela vous indiquera où le valoriser dans la fourchette de prix du m². Vous devez également prendre en compte la trajectoire du marché (voici comment savoir si les prix augmentent ou baissent). Cela vous donnera un prix que vous pourrez justifier dans une lettre au vendeur.

Si le vendeur accepte, vous pouvez alors faire effectuer des enquêtes pour voir si le m² est exact, si la villa a besoin d'améliorations électriques ou de plomberie, etc. et sur cette base, vous pouvez ajuster davantage le prix avant de mettre l'offre dans un contrat légal avec le notaire (que vous aurez dû sélectionner au préalable).

Méthode n°3 : Obtenez une évaluation/évaluation

If you’re very interested in a property, and the owner needs more convincing to get to the market price, then you can pay for an appraisal / valuation. But remember — not all sellers really want to sell, or will listen to logic / reason. The only way to truly know if a seller was misinformed by their agent and really wants to sell, is to have a discussion directly to the owner.

Pour obtenir une évaluation, contactez la banque où vous envisagez d'obtenir votre prêt hypothécaire. Ils auront une liste d’évaluateurs qu’ils utilisent. Demandez-leur également combien de temps l'évaluation est valable, afin qu'elle puisse être utilisée pour l'hypothèque (sinon vous finirez par la payer deux fois). Les banques vous font toujours payer une expertise dans le cadre des frais de constitution du prêt hypothécaire (elle coûte environ 3 000 €), mais cela se fait généralement après une visite chez le notaire. Cependant, vous pouvez choisir de faire l'évaluation plus tôt et d'utiliser cette évaluation pour négocier avec le vendeur / prouvant que le prix devrait être inférieur.

Pour choisir un évaluateur, renseignez-vous sur sa démarche et demandez-lui s'il se base sur les superficies de villa en m² publiées par les notaires. S’ils disent oui, ne les utilisez pas. Vous avez besoin d’un évaluateur qui comprend cela les m² indiqués par les notaires sont incorrects, sinon ils évalueront la villa à un prix environ trois fois supérieur à la valeur marchande.

N'hésitez pas !

Voici comment fonctionne l'immobilier (et bien d'autres marchés) : un acheteur sans instruction paie trop cher pour quelque chose, puis tous les courtiers et agents pointent du doigt cette vente et crient "voir? c'est la vraie valeur de tous "Villas !" N'écoutez pas. Vous connaissez la vraie valeur marchande, et elle est basée sur la majorité des ventes, pas sur une ou deux ventes qui ont été surévaluées.

Make your offer directly to the owner if you can (you can make a demande d'obtention des informations sur la propriété d'une villa) ou alors faites-le par l'intermédiaire d'un notaire, en expliquant que le prix est basé sur la valeur marchande, et restez ferme. Ne négociez pas, sinon le vendeur saura qu'il peut vous soutirer plus et il lui sera plus difficile de parvenir à un accord sur la valeur marchande. Ne laissez pas les agents vous embrouiller ou vous manipuler. Tenez-vous-en à votre prix.

S'ils disent non, vous pouvez leur dire de revenir vers vous si leur propriété ne se vend pas, et si vous n'avez pas trouvé autre chose d'ici là, vous pourriez toujours être intéressé. S’il s’agit d’un vendeur sérieux, cette tactique est susceptible de vous rapporter un bon prix – à terme.

If they’re not a serious seller then they won’t take your offer unless you dramatically overpay, which you should absolutely not do (if you’re in a rush to find housing, it makes more financial sense to find a yearly rental while you continue to look for a market-price villa). Buying real estate on the French Riviera is all about patience. You will find a great villa at market value eventually. (It typically takes years of looking.)

L'idéal est de trouver un vendeur sérieux dont la villa ne présente aucun problème majeur, mais qui n'a pas trouvé preneur car son prix est trop élevé. Utilisez ensuite cette tactique et proposez une valeur marchande (qui peut être, dans de nombreux cas, bien inférieure à la moitié du prix demandé !). Continuez à vous renseigner, et si la villa ne se vend pas, le vendeur reviendra vers vous lorsqu'il sera désespéré de vendre (lorsque le délai de vente sera écoulé pour des raisons personnelles). Vous pourrez alors peut-être même négocier un prix inférieur au prix du marché pour conclure une vente rapide.

Soyez patient, car l'achat d'un bien immobilier ressemble beaucoup au mariage : si vous prenez la mauvaise décision, cela peut être une erreur très coûteuse et un engagement à long terme auquel il n'est pas facile de revenir.

Here’s a list of choses (malhonnêtes) que disent les agents. Il est très important de consulter régulièrement la liste pour ne pas tomber dans le piège de leurs mensonges.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

Lorsque vous êtes prêt à rechercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Premièrement, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment Le prix au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

Notre guide sur la direction que prend le marché comprend : les prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, les tendances actuelles et historiques des prix sur le marché et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, supplémentaire guide des Russes et de leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut surveiller, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées publiquement.

Notre guide des escroqueries et des secrets comprend : des avertissements sur les astuces contraires à l'éthique que les agents, les notaires, les vendeurs, les promoteurs et les constructeurs utilisent pour vous soutirer plus d'argent. C'est un ouvrage à lire absolument et le guide de dénonciation que les professionnels du secteur ne veulent pas que vous voyiez.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents acheteurs et les chercheurs de propriété, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide des choses importantes à découvrir comprend : rapports de diagnostic et enquêtes, soleil et microclimats, problèmes potentiels de vue, taxes d'habitation, âge, accès Internet et mobile, zones de danger (rouges), risques pour la santé, problèmes d'intimité et d'espace, problèmes à proximité, ce que vous' Je posséderai réellement des ajouts et des structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre guide des éléments à considérer comprend : votre réel les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », la connaissance de la criminalité locale et des squatteurs et les questions à vous poser.

Notre guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix et de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle et le dépôt, le recours à une SCI, les pièges du contrat, le délai de réflexion, que faire avant de remettre l'argent et le signature définitive.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.