Precios: determinar el valor de mercado de una villa

Según los informes, los análisis de mercado y los economistas, agentes, compradores y notarios que consultamos, la mayoría de las propiedades de villas en la Riviera Francesa que figuran en más de 1 millón de euros están listadas a precios poco realistas y permanecen en el mercado hasta que el vendedor baja el precio para que sea mucho más bajo que otros en el mercado, con un precio de venta promedio de alrededor del 70% por debajo del pedido original entre 2023 y 2025. ¿Suena loco? Este es el por qué.

La Riviera Francesa es un mercado para compradores, y lo ha sido desde 2008 (con la excepción de la burbuja inmobiliaria de la COVID-19). Se acentuó aún más a partir de 2023 y hasta la actualidad (y lo seguirá siendo durante muchos años) debido a muchos factores, incluidos compradores extranjeros que compran viviendas en sus países de origen, y el gobierno francés desincentiva activamente la compra de segundas viviendas. Eso significa que, Como comprador, usted tiene mucho poder de negociación si puede negociar directamente con el propietario. (Puede solicitar la información de contacto del propietario del Gobierno.)

Recuerda siempre: El agente, el notario y cualquier contratista que trabaje con cualquiera de ellos tienen un objetivo: venderle una villa al precio más alto posible, lo más rápido posible. Así les pagan más, con menos trabajo. Por esta razón, Es muy importante que no confíes en sus consejos sobre precios..

How To Answer ‘What’s Your Budget?’

Dado que tantas propiedades tienen un precio excesivamente alto, la mejor manera de responder a esta pregunta es decir lo siguiente: “No tenemos un presupuesto. Pagaremos el valor de mercado. Pagaremos dos tasaciones (una realizada por el tasador recomendado por nuestro banco) y basaremos nuestra oferta en ellas. Así que muéstranos todo lo que coincida con lo que estamos buscando y nos ocuparemos del precio de oferta una vez que encontremos uno que nos guste”. Luego, elaborará su oferta siguiendo la guía a continuación.

Por qué hay tanto sobreprecio extremo

“Este es un buen precio y hemos tenido mucho interés. A este precio, esta villa se venderá muy rápidamente. ¡Tienes que decidir ahora mismo!, los agentes inmobiliarios suelen decir (aquí hay una lista de cosas más deshonestas que los agentes inmobiliarios podrían decirle), con la esperanza de apresurarlo a comprar una villa cara. Sin embargo, no es raro que el comprador se dé cuenta de que esto fue sólo una táctica de venta de alta presión y que la villa todavía está en venta meses (o incluso años) después, generalmente porque es extremadamente cara.

Hay varios fenómenos específicos de esta área que alientan a los vendedores a poner a la venta sus propiedades por 3 a 8 veces (o más) más que su valor real...

Agencias que sobrevaloran

Bienes raíces Las agencias les dicen a los vendedores que pueden vender su propiedad por mucho más de lo que realmente vale sólo para asegurar el listado de su agencia. Los propietarios tienden a cotizar con el agente que dice que pueden obtener la mayor cantidad de dinero por ellos, y esto se convierte en una especie de guerra de ofertas entre agentes que quieren asegurar la cotización en su agencia. ¿Con quién firmarías: el agente que promete conseguirte 8 millones de euros por tu villa, el que te dice que cree que vale 3 millones de euros o el que te dice que en realidad sólo vale 1,2 millones de euros?

El resultado es que las villas suelen ponerse a la venta a un precio entre dos y cinco veces superior a su valor real (y a lo que el 99% de los compradores estarían dispuestos a pagar).

Muchos propietarios terminan asociando el precio de venta de la casa con su autoestima (les hace sentir que les va bien en la vida cuando están convencidos de que su casa vale muchos millones), por lo que les resulta difícil aceptar la realidad.

Muchos agentes también inflan enormemente los m² en el listado.Para justificar el precio, ya que ninguna ley exige que los listados de villas indiquen los m² exactos. Luego, la villa simplemente permanece en el mercado durante años hasta que el vendedor baja el precio, a menudo varias veces.

Inversores a los que no les importa

Otro fenómeno específico del mercado inmobiliario de la Riviera Francesa: los inversores ricos consiguen que los agentes anuncien las villas que poseen a precios que son mucho más altos que su valor, por si acaso una persona rica de Mónaco (que no ha investigado o no le importa el precio) comete un error y la compra; luego usarán el dinero de la venta para comprar 2 o 3 villas similares y se quedarán con el dinero restante.

Estos propietarios suelen poseer varias villas que utilizan para generar ingresos (las alquilan durante la temporada de verano). ¡Según algunas estimaciones, esto representa casi el 40% de las villas de la Riviera francesa! A estos propietarios realmente no les importa si su villa se vende y ciertamente no están interesados en venderla al valor de mercado.

La buena noticia es que el gobierno francés está intentando activamente desincentivar este tipo de compra de inversión, en un intento de hacer que la vivienda sea más asequible. Este año agregaron impuestos nuevos y engorrosos para las segundas residencias (que afectan a casi el 40% de las villas en la Riviera francesa) y están pensando activamente en otras formas de desincentivar la remodelación de viviendas, las compras de inversión extranjera, los alquileres de AirBnb y las casas de vacaciones. 100% puede esperar más de esto en el futuro. (Obtenga más información sobre esto en nuestra guía de predicciones de mercado.)

Recuerdos de los rusos

Otro fenómeno que afecta al mercado inmobiliario de la Riviera francesa es la esperanza de que los compradores rusos que gastan tontamente regresen eventualmenteDespués de 2014, las compras rusas disminuyeron drásticamente, y esta zona sufrió las consecuencias. Sin embargo, muchos vendedores de la Riviera Francesa mantienen la esperanza, esperando que los rusos regresen algún día. Pero, debido a la invasión de Ucrania y las posteriores sanciones e incautaciones, esto no sucederá. Lea nuestro suplemento. guía para los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa para obtener más información al respecto.

Elusión Fiscal Legal

Y otra razón más por la que algunos propietarios ponen su propiedad a la venta sin realmente querer venderla (por lo tanto, la ponen a un precio disparatado que creen que nadie pagará por ella), es por evasión fiscal legal. Mientras una villa esté a la venta, el propietario está exento de varios costosos impuestos a la propiedad. Esto se aplica a las viviendas no principales, de las cuales la Riviera Francesa abunda (casi el 40% de las villas aquí pertenecen a esta categoría). Las agencias inmobiliarias aprovechan este fenómeno porque pueden señalar estos anuncios como un (falso) indicador de la situación del mercado. Los llaman "anuncios fantasma".

Además, al conservar una villa durante al menos 5 años, los impuestos son significativamente más bajos al venderla. Esto anima a los vendedores a publicarla a precios desorbitados hasta que cumplen los 5 años. Los impuestos también disminuyen después de 10 y 22 años.

3 mercados en uno

La Riviera francesa es three markets in one: privados, fuera del mercado y que cotizan en bolsa. Cualquier villa que cotiza en bolsa ha estado primero en el mercado privado y luego fuera del mercado. Cada una de estas etapas tiene precios diferentes, especialmente la última etapa, donde el precio se infla dramáticamente.

Mercado 1: El Mercado Privado. Primero, los vendedores intentan vender sin recurrir a un agente. En toda Francia, más del 50% de todas las villas se venden de forma privada, pero en la Riviera francesa esto se acerca al 75% de las ventas de villas. Muchos de estos se venden a amigos de amigos o a través de publicaciones en redes sociales, etc. Como comprador, esta es definitivamente la mejor manera de comprar. Puedes hacer un request to obtain the ownership information of any villa.

Mercado 2: Fuera del mercado. Si no pueden vender de forma privada, lo cotizan con un agente. El agente vende un gran porcentaje de villas "fuera del mercado" sin cotizar públicamente en Internet. Muchos de estos se venden a desarrolladores antes de que los compradores habituales lleguen a verlos.

Mercado 3: Cotizado en Bolsa. Si nadie quiere comprar la villa, los agentes la publican en Internet. (Obtenga más información en nuestro guía para agentes.) Estas villas –las que cotizan en bolsa– siempre son muy caras y/o tienen algún problema grave, razón por la cual aún no se vendieron. Por lo general, permanecen en el mercado durante años, hasta que el propietario se da por vencido o los vende de forma privada. Mantén esto en mente.

Precio promedio falsificado

El precio promedio por ciudad está falsamente inflado y no se basa en los precios de venta reales. Vea nuestra guía sobre este fenómeno. y lee más abajo:

Importante: múltiples razones por las que debería ignorar el precio de los m2

En Francia, el m² es una estafa que se utiliza para intentar hacer subir los precios.

Hay tanto que decir sobre esto, que hicimos un aparte guía todo sobre el precio medio de los m² y cómo los m² que figuran en el DVF son, en realidad, una completa estafa.

Desafortunadamente, sin el real Tamaño en m²: no se puede calcular el precio correcto por m² (por eso también el sitio web del gobierno tiene promedios incorrectos de precios por m²). Esto beneficia a los notarios y agentes, ya que cobran un porcentaje de comisión, pero puede perjudicar gravemente a los compradores.

Afortunadamente, no es frecuente que un comprador sea engañado porque la mayoría necesita una hipoteca (especialmente para evitar el impuesto al patrimonio) y el banco siempre requerirá una valoración profesional (sin embargo, algunos de estos tasadores son perezosos y confían en Los promedios de m² fraudulentos e incorrectos, así que asegúrese de que el suyo sepa cómo encontrar correctamente el valor de mercado).

Tenga en cuenta que el precio también variará mucho según la zona dentro de una ciudad. Por ejemplo, Eze Es mucho más caro si buscas en Eze Bord-de-Mer, que está junto al mar. Si está buscando una villa junto a Moyenne o Grand Corniche, el precio baja drásticamente.

¿Necesita más razones para ignorar los m²? Además de todo esto, los agentes mienten habitualmente sobre los m² de las villas y consiguen que los inspectores también mientan. La única forma de saber los m² reales es que un inspector independiente los mida.

¿Necesitas aún más razones? Las agencias inmobiliarias también manipulan el mercado comprando propiedades a precios cinco veces o más altos que el valor de mercado para venderlas a un precio superior al de cualquier otra villa en la zona. Esta es la misma táctica de manipulación del mercado que se utiliza en otras industrias centradas en el lujo, como la... mercado del arte. Lo hacen para poder señalar esa venta en un intento de justificar sus precios de venta muy por encima de los del mercado, y para poder manipular los precios medios publicados por m².

Ahora que entiendes eso No puedes confiar en nada basado en m² que leas en línea., aquí se explica cómo estimar los precios promedio de m² reales:

Cómo estimar el valor de mercado de la villa

Cualquier oferta debe tener en cuenta el estado actual del mercado, por lo que antes de comenzar con las instrucciones a continuación, lea nuestra Predicciones de los expertos en el mercado inmobiliario de la Riviera Francesa.

Método n.º 1: comparar con los vecinos

¡Es más fácil de lo que piensas! Sólo necesita mirar las otras propiedades cercanas que se han vendido y ignorar todos los precios de m².

Como aprendiste anteriormente, los notarios se ven obligados a enumerar las villas y apartamentos que se han vendido. en un sitio web del gobierno, conocido como 'DVF'. Tiene un mapa interactivo de Francia que le permite hacer clic en el área de su elección para ver los precios de TODAS las villas que se han vendido recientemente., comprado por cualquier persona, incluidos compradores corporativos y de SCI (pero recuerde: este sitio tiene información de m² incorrecta). Nota: los precios indicados incluir TVA (impuesto).

Consejo de experto: El sitio web Precios de la vivienda en Francia tiene datos de ventas de DVF que se remontan a mucho antes que el sitio web oficial de DVF (10 años frente a los 5 años de DVF, lo cual es útil porque los datos de la burbuja inmobiliaria de la COVID-19 no son representativos de los precios actuales del mercado). Lo único que falta es el tamaño de la parcela (así que deberá consultar DVF si desea saberlo y ver el terreno delineado/mapa catastral). Muestra los datos en un mapa satelital estilo Google Earth, muy superior a la vista satelital de DVF. Tenga en cuenta que debe tener paciencia, ya que la superposición de precios a veces tarda unos segundos en cargarse.

He aquí un ejemplo típico…

Esta es una villa normal y nada especial actualmente a la venta en una parte menos deseable de EzeSubiendo por un camino comunitario empinado y en mal estado. A pesar de tener mucho ruido de carretera y estar orientada al este, está catalogada como absolutamente... insane asking price. No villa has ever Se vendió por un precio cercano a ese m² en Eze, según registros históricos. Pero eso no impidió que los agentes inmobiliarios intentaran superar las ofertas de otros agentes para asegurar la propiedad de su agencia.

Permanecerá en el mercado hasta que los propietarios se desesperen, momento en el que probablemente se venderá por entre 1 y 1,5 millones de euros. Lleva 8 años a la venta (6 de ellos sin rebaja de precio) y, como era de esperar, aún no se ha vendido.

Mientras tanto, está catalogado como alquiler vacacionalDe 2019 a 2025, figuraba como 379 m² y 6 millones de euros. Desde 2025, figura como 323 m² y 4,5 millones de euros. Es aún No se vende, porque en realidad solo vale alrededor de un millón de euros.

Al comprobarlo el sitio web del gobierno de DVF y Google Earth, podemos ver que la villa del vecino probablemente fue construida por el mismo desarrollador y tiene el mismo estilo y aproximadamente el mismo tamaño (según su superficie y pisos, como se ve a través de Google Earth); ¡recientemente se vendió por € 930.500!

Y otro ejemplo:

Esta villa en las alturas de Villefranche-sur-Mer se vende por 4,6 millones de euros. Lleva 7 años en el mercado sin ofertas. Tiene 260 m² y necesita una reforma completa (su interior es muy de los años 80).

Here’s it is (on the left), next to the neighbors villa, which is more than twice as big:

Y en los datos de DVF, se puede ver que la villa del vecino (que es mucho más grande, con 670 m²) se vendió por 1,1 millones de euros en el punto álgido de la burbuja inmobiliaria provocada por la COVID-19 (un precio mucho más alto que antes o después de la burbuja). Casi todas las demás villas de la zona se vendieron a precios similares.

…y, sin embargo, un agente deshonesto, intentando conseguir la venta, ha convencido al propietario de que su villa vale 4,6 millones de euros, en lugar de los aproximadamente 800.000 que realmente vale. O bien, la han puesto a la venta a un precio irrisorio con la esperanza de engañar a alguien que no haya leído esta guía. O la están poniendo a la venta sin intención de vender, simplemente para evitar algunos de los impuestos sobre la propiedad que se aplican en zonas de "zonas tendidas" (ciudades con escasez de viviendas, como la mayoría de la Riviera Francesa).

Método n.º 2: hacer una lista

Lo primero que deberá determinar es cuál es el precio histórico (basado en los precios de venta reales). en la ciudad donde quieres comprar es y cuál será el precio en el futuroPara ello, te enseñaremos a analizar y crear un listado de villas individuales similares que se han vendido en la zona cercana.

Paso 1:

Pídale a un notario que busque todas las ventas en un área en 'Perval', a la que solo los notarios tienen acceso (lo controlan porque muestra todas las ventas desde las 6 semanas anteriores hasta cuando comenzaron a rastrear las ventas), o haga la investigación usted mismo.

La vía notarial:

Elija una notaría que incluya la "Consulta PERVAL" en su tarifa (muchas en zonas turísticas lo hacen). Idealmente, una que esté muy lejos de la zona (como en Lyon o Burdeos, por ejemplo) para que no tengan incentivos para eliminar las ventas con precios más bajos de la lista.

• Ejemplo de precios publicados: 60€ por extracto crudo, 120€ con comentario.

Envíeles un correo electrónico con:

• zona de la ciudad donde se encuentra la propiedad que estás analizando;
• qué tan amplio debe ser el radio que desea (por ejemplo, “mismo pueblo” o “a 2 minutos a pie”);
• cualquier filtro (sólo casas unifamiliares, min 3 dormitorios, etc.).

La ruta del bricolaje:

O bien, puede consultar las ventas pasadas usted mismo, pero de esta manera no podrá ver las ventas de los últimos 6 meses. Sin embargo, es útil para una búsqueda preliminar. Para ello, debería Busque la propiedad en Precios de la Casa Francia para comprobar los precios de venta de villas cercanas, buscables mediante un mapa estilo Google Earth (ignorar los m² publicados):

Warning: Las agencias inmobiliarias intentan manipular el mercado comprándose propiedades entre sí a precios cinco veces superiores al valor de mercado para venderlas a un precio superior al de cualquier otra villa en la zona. Lo hacen para justificar sus precios de venta muy superiores al mercado y manipular los precios promedio por m² publicados. Por lo tanto, si ve una o dos ventas muy superiores al valor de mercado, no debería considerarlas para calcular el precio promedio por m².

Paso 2 (opcional, para mayor precisión):

A continuación, compare el mapa de the planning permissions website (busque la ciudad en la barra azul superior, luego desplácese hacia abajo y haga clic en el botón verde para ver todos los permisos de planificación) para el sitio web de DVF que enumera las propiedades vendidas Con sus precios. Haga clic en todas las propiedades que se superponen (tanto las que tienen planificación como las que se han vendido) y anote los m² correctos según el sitio web de permisos de planificación (suma los m² "existentes" a los "nuevos" para obtener el total).

Tenga en cuenta que el sitio web de permisos de planificación no se actualiza con frecuencia, por lo que es posible que una villa se haya ampliado aún más (o incluso derribada y construida una nueva villa en esa parcela) desde la última actualización. Siempre puedes acudir a la municipalidad local para preguntar sobre villas específicas y sus últimos permisos de planificación.

Paso 3:

Haz una lista. Para calcular el valor de mercado de las villas en la misma zona, tendrás que hacer una lista de las villas cercanas vendidas que tengan el mismo estilo (provenzal o moderno, ya que tienen precios diferentes) y observar detenidamente Precios de la vivienda en Francia y adivinar el precio medio de venta de m² de esas villas (según su estimación del actual m²) y añade capturas de pantalla de las villas a tu lista.

Aquí tienes un ejemplo de la lista que necesitarás crear. (que puedes usar como plantilla) usando una comparación de una villa en Eze. Esto es lo que parece en formato PDF (realizado mediante impresión -> saltos de página personalizados -> guardar como PDF). Aquí está otro ejemplo (este es de Beausoleil) en un formato más simple.

Etapa 4:

Los pasos 1 a 3 le darán un rango de precios aproximado. Luego, para averiguar dónde en ese rango este Si la villa encaja, se observan estos factores, que la sitúan más arriba o más abajo en el rango:

1. Cuál es el calidad de la villa y ¿está bien construida? ¿El edificio en sí es de muy alta calidad, mediocre o de baja calidad? ¿Tiene cosas que tienen las buenas construcciones, como un espacio de 'vide sanitario' (área de mini-sótano para que no se acumule moho en el piso inferior), etc.?
2. Son los electrodomésticos y acabados interiores, cocina, baños, pisos, etc. lujo o básico?
3. ¿La villa viene con espacio extra no incluido en los m² 'habitables': ¿una casa con piscina o una casa de huéspedes/apartamento? Si es así, agregue valor. Si no, resta.
4. Averigua si la villa está en una parte más o menos cara de esa zona. área / ciudad. Por ejemplo, las zonas más cercanas al agua son mucho más valiosas.
5. Cómo es el vista? ¿Podría bloquearse en el futuro? Una fantástica vista al mar sin obstáculos aumenta el valor. Ver vecinos u otras villas en la vista la reduce. Esto es menos cierto en zonas donde la mayoría de las villas tienen una gran vista, como Eze.
6. Es el estilo de la villa. estilo moderno o antiguo? Las villas nuevas y modernas se venden a un precio considerablemente mayor por m² (y tienen muchos, muchos más compradores que las quieren, incluidos compradores adinerados, que a veces pagan por encima del valor de mercado) que las tradicionales, clásicas, provenzales, provenzales de "estilo moderno" o estilos que parecen anticuados.
7. ¿Cuándo se construyó la villa? Más nuevo las villas se venden por más dinero y requieren menos reparaciones. Más viejo Es probable que las villas necesiten trabajos para actualizar los problemas eléctricos, de plomería, del techo, del alcantarillado y otros problemas, así que téngalo en cuenta.
8. Luego tenga en cuenta si es necesario renovacionesy cuánto costará. Si no es así, eso lo hace más valioso, pero si lo hace, su valor disminuye bastante.
9. Si el el terreno es edificable, entonces podrías ampliar la casa, eso agregaría una pequeña cantidad de valor, pero si no, le quitaría valor. Si es en un zona roja, el precio debería bajar alrededor de un 20%.
10. Factoriza cuánto tierra está incluido y la calidad del jardines, piscina, garaje, etc.
11. ¿La villa utiliza un entrada compartidaEsto reduce el valor del m² y añade costes de mantenimiento periódico (así como posibles litigios) que deberás tener en cuenta en tu presupuesto.
12. ¿Hay una piscina de tamaño normal? piscina? Si no hay piscina, ¿se puede construir una? (¡Primero asegúrese de verificar que venga con permisos válidos!) Si necesita construirlo, deduzca el doble del costo del grupo del precio. Si no está garantizado que puedas construir una piscina, entonces el valor cae aproximadamente un 40% y deberías considerar seriamente no comprarla, ya que no podrás alquilarla fácilmente (o en absoluto) como alquiler vacacional, ni ¿Será fácil revender?
13. ¿Habrá ruido? construcción ¿cercano? (Consulta permisos de construcción aquí.)
14. ¿Está en una comunidad, a poca distancia de un escuela o en un lugar vigilado dominio? Esto aumenta el precio. Si es aislado, eso disminuye el precio.
15. Luego verifique si hay otros factores que reducirían el precio, como un tren al alcance del oído, pasado por alto, un camino lleno de baches, señal móvil baja, sin fibra o feo líneas eléctricas, o camino ruido – todo lo cual reduciría significativamente el valor.

Otra parte para determinar el precio de venta de una villa es averiguar cuánto tiempo lleva en el mercado. Dado que los agentes probablemente no le dirán la verdad (o simplemente le dirán cuánto tiempo ellos tienen tenía el listado), la mejor opción es obtener el diagnóstico informes y el mandato (el acuerdo de cotización) del agente y mire la fecha que figura en ellos. Entonces sabrás que ha estado a la venta durante al menos tanto tiempo. (PERO como los informes de diagnóstico solo son válidos por tres años, si la villa ha estado en el mercado durante más de tres años, es posible que los diagnósticos se hayan realizado recientemente y muestren una fecha más reciente).

Si ha estado en el mercado durante más de unos meses, hay una razón: o el precio es demasiado alto o hay problemas serios con la propiedad. Cuanto más tiempo lleve en el mercado, menor debería ser su oferta.

Eso te indicará en qué rango de precios de los m² valorarlo. También debes tener en cuenta la trayectoria del mercado (aquí se explica cómo saber si los precios están subiendo o bajando). Esto le dará un precio que podrá justificar en una carta al vendedor.

Si el vendedor acepta, podrá realizar estudios para ver si los m² son exactos, si la villa necesita mejoras eléctricas o de plomería, etc. y en base a eso podrá ajustar aún más el precio antes de incluir la oferta en un contrato legal con el notario (a quien debería haber seleccionado de antemano).

Método #3: Obtener una Tasación/Valoración

Si está muy interesado en una propiedad y el propietario necesita convencerse más para llegar al precio de mercado, entonces puede pagar una tasación. Pero recuerde: no todos los vendedores realmente quieren vender o escuchan la lógica o la razón. La única forma de saber realmente si un vendedor fue mal informado por su agente y realmente quiere vender es hablar directamente con el propietario.

Para obtener una tasación, comuníquese con el banco donde planea obtener su hipoteca. Tendrán una lista de tasadores que utilizan. Pregúntales también por cuánto tiempo tiene validez la tasación para poder utilizarla para la hipoteca (de lo contrario acabarás pagándola dos veces). Los bancos siempre te hacen pagar una tasación como parte del coste de constitución de la hipoteca (cuesta unos 3.000€), pero normalmente esto se hace después de visitar al notario. Sin embargo, Puede optar por realizar la tasación antes y utilizar esa tasación para negociar con el vendedor. / demostrando que el precio debería ser menor.

Para elegir tasador, consulta su proceso y pregúntale si va en función de los m² de chalet que publican los notarios. Si dicen que sí, entonces no los uses. Necesitas un tasador que entienda eso los m² indicados por los notarios son incorrectosDe lo contrario, tasarán la villa a un precio aproximadamente tres veces superior al valor de mercado.

¡No vaciles!

Así es como funciona el mercado inmobiliario (y muchos otros mercados): un comprador sin educación paga de más por algo, y luego todos los corredores y agentes señalan esa venta y gritan "¿ver? este es el valor real de todo ¡Villas! No hagas caso. Conoces el valor real del mercado, y se basa en la mayoría de las ventas, no en una o dos sobrevaloradas.

Haga su oferta directamente al propietario si puede (puede hacer una request to obtain the ownership information of any villa) o bien, hágalo a través de un notario, explicando que se basa en el valor de mercado y manténgase firme. No negocie, o el vendedor sabrá que puede sacarle más provecho y será más difícil llegar a un acuerdo a precio de mercado. No permita que los agentes lo confundan ni lo manipulen. Cíñase a su precio.

Si dicen que no, puede decirles que vuelvan con usted si su propiedad no se vende y, si para entonces no ha encontrado nada más, es posible que aún esté interesado. Si es un vendedor serio, es probable que esta táctica le proporcione un buen precio, eventualmente.

Si no son vendedores serios, entonces no aceptarán su oferta a menos que pague de más, lo cual no debe hacer en absoluto (si tiene prisa por encontrar una vivienda, tiene más sentido financiero buscar un alquiler anual mientras sigues buscando una villa a precio de mercado). Comprar una propiedad inmobiliaria en la Riviera francesa es cuestión de paciencia. Eventualmente encontrará una gran villa a precio de mercado. (Por lo general, lleva años buscarlo).

La mejor situación es encontrar un vendedor serio cuya villa no presente problemas importantes, pero que no se haya vendido por su sobreprecio. Luego, usa esta táctica y ofrece el valor de mercado (que, en muchos casos, podría ser mucho menos de la mitad del precio de venta). Mantén la comunicación y, eventualmente, si la villa no se vende, volverán a contactarte cuando estén desesperados por vender (cuando su situación personal haya terminado) y, en ese momento, incluso podrías negociar un precio inferior al de mercado para cerrar una venta rápida.

Tenga paciencia, ya que comprar una propiedad inmobiliaria es muy parecido al matrimonio: si toma la decisión equivocada, puede ser un error muy costoso y un compromiso a largo plazo del que no es fácil echarse atrás.

Here’s a list of Cosas (deshonestas) que dicen los agentes.. Es muy importante consultar la lista con regularidad para no caer en sus mentiras.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestra guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad. real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, es necesario comprender cómo El precio de los m² es una estafa gigante.. Luego, puedes pasar a las otras guías:

Nuestro guía hacia dónde se dirige el mercado incluye: predicciones del mercado inmobiliario de la Riviera francesa, tendencias de precios actuales e históricas en el mercado y por qué los precios seguirán cayendo. Además, suplementario guía para los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera Francesa.

Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, información errónea y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compras directas a los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo aproximadamente la mitad de las ventas de villas cotizan en bolsa.

Nuestro guía de estafas y secretos Incluye advertencias sobre las artimañas poco éticas que utilizan agentes, notarios, vendedores, promotores y constructores para sacarte más dinero. Es una lectura imprescindible y la guía para denunciantes que quienes trabajan en el sector no quieren que veas.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios incluye: las cosas deshonestas que le dirán los agentes, cómo operan las agencias de bienes raíces, agentes de compradores y buscadores de propiedades, por qué debe evitar agentes ilegales y no locales, y en quién confiar (una advertencia importante).

Nuestro guía de cosas importantes para descubrir incluye: informes y encuestas de diagnóstico, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, edad, acceso a Internet y dispositivos móviles, zonas peligrosas (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que usted Realmente poseerás adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificarlas y más.

Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recién renovada', información sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

Nuestro guía para el proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar con ganancias, la oferta y el depósito oficiales, utilizar un SCI, los riesgos del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

Nuestro guía para después de comprar incluye: riesgos de seguros, consejos para segundas residencias, alquiler de su villa, renovaciones y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

Guía para vendedores: Cómo ponerle precio a tu villa para que se venda.