Preisgestaltung: Den Marktwert einer Villa bestimmen

According to reports, market analysis, and the economists, agents, buyers, and notaires we consulted, the majority of French Riviera villa properties listed at over €1 million are listed at unrealistic prices and are sitting on the market until the seller lowers the price to be much lower than others on the market, with the average selling price being around 70% under original asking in 2023 to 2025. Klingt verrückt? Hier ist der Grund.

The French Riviera is a buyer’s market, and has been since 2008 (with the exception of the Covid real estate bubble). It became even more so starting in 2023 onward to now (and will be for many years to come) due to viele Faktoren, einschließlich ausländischer Käufer, die stattdessen Häuser in ihren Wohnsitzländern kaufen, und die französische Regierung, die den Kauf von Zweitwohnungen aktiv abschreckt. Das bedeutet, dass, Als Käufer haben Sie eine große Verhandlungsmacht, wenn Sie direkt mit dem Eigentümer verhandeln können. (Du kannst Fordern Sie die Kontaktinformationen des Eigentümers an von der Regierung.)

Immer daran denken: Der Makler, der Notar und jeder Auftragnehmer, der mit ihnen zusammenarbeitet, haben alle ein Ziel: Ihnen so schnell wie möglich eine Villa zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen. So werden sie mit der geringsten Arbeit am meisten bezahlt. Aus diesem Grund, Es ist sehr wichtig, dass Sie deren Preisberatung nicht vertrauen.

Wie antworte ich auf die Frage „Wie hoch ist Ihr Budget?“

Da so viele Immobilien dramatisch überteuert sind, lässt sich diese Frage am besten mit den Worten beantworten: „Wir haben kein Budget. Wir zahlen den Marktwert. Wir übernehmen die Kosten für zwei Gutachten (eines davon durch den von unserer Bank empfohlenen Gutachter) und stützen unser Angebot darauf. Zeigen Sie uns also alles, was zu dem passt, was wir suchen, und wir kümmern uns um den Angebotspreis, sobald wir etwas gefunden haben, das uns gefällt.“ Anschließend erstellen Sie Ihr Angebot, indem Sie der folgenden Anleitung folgen.

Warum es so viele extreme Überpreise gibt

„Das ist ein guter Preis und wir hatten großes Interesse. Zu diesem Preis wird sich diese Villa sehr schnell verkaufen. Du musst dich sofort entscheiden!“, sagen Immobilienmakler oft (Hier ist eine Liste weiterer unehrlicher Dinge, die Ihnen Immobilienmakler erzählen könnten), in der Hoffnung, Sie zum Kauf einer überteuerten Villa zu bewegen. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass der Käufer erkennt, dass dies nur eine Verkaufstaktik mit hohem Druck war und dass die Villa noch Monate (oder sogar Jahre) später zum Verkauf steht, meist weil sie extrem überteuert ist.

Es gibt mehrere spezifische Phänomene in diesem Bereich, die Verkäufer dazu veranlassen, ihre Immobilien für das 3- bis 8-fache (oder mehr) über dem tatsächlichen Wert anzubieten …

Agenturen, die überbewerten

Immobilie Agenturen sagen den Verkäufern, dass sie ihre Immobilie verkaufen können much mehr, als es tatsächlich wert ist nur um den Eintrag für ihre Agentur zu sichern. Eigentümer tendieren dazu, sich an den Makler zu wenden, der sagt, dass sie das meiste Geld für sie bekommen können – und es kommt zu einer Art Bietergefecht zwischen Maklern, die sich den Eintrag bei ihrer Agentur sichern wollen. Mit wem würden Sie unterschreiben: mit dem Makler, der Ihnen 8 Millionen Euro für Ihre Villa verspricht, mit demjenigen, der Ihnen sagt, dass sie 3 Millionen Euro wert ist, oder mit demjenigen, der Ihnen sagt, dass sie in Wirklichkeit nur 1,2 Millionen Euro wert ist?

The result is that villas typically get listed for sale at two to five times what they are actually worth (and what 99% of buyers would be willing to pay).

Many owners end up associating the asking price of the house with their self-worth (it makes people feel like they’re doing OK in life when they’re convinced their house is worth many millions), so it’s hard for them to come to grips with reality.

Many agents also greatly inflate the m² in the listing, to justify the price, since there’s no law that requires villa listings to have accurate m². Then the villa simply sits on the market for years until the seller lowers the price, often several times.

Anleger, denen es egal ist

Ein weiteres Phänomen, das speziell den Immobilienmarkt an der französischen Riviera betrifft, ist, dass vermögende Investoren ihre Villen von Maklern zu einem Vielfachen ihres tatsächlichen Wertes anbieten – für den Fall, dass ein vermögender Monaco-Investor (der sich nicht gut informiert hat oder dem der Preis egal ist) den Fehler macht und die Villen kauft. Den Erlös aus dem Verkauf verwenden sie dann für den Kauf von zwei oder drei ähnlichen Villen und stecken das restliche Geld in die eigene Tasche.

Diese Eigentümer besitzen oft mehrere Villen, die sie zur Einkommensgenerierung nutzen (sie vermieten sie für die Sommersaison). Schätzungen zufolge macht dies fast 40 % der Villen an der französischen Riviera aus! Diesen Eigentümern ist es egal, ob ihre Villa verkauft wird, und sie sind schon gar nicht daran interessiert, sie zum Marktwert zu verkaufen.

Die gute Nachricht ist, dass die französische Regierung aktiv versucht, Anreize für diese Art von Investitionskäufen zu schaffen, um Wohnraum erschwinglicher zu machen. In diesem Jahr haben sie neue und umständliche Steuern für Zweitwohnungen eingeführt (von denen fast 40 % der Villen an der französischen Riviera betroffen sind) und denken aktiv über andere Möglichkeiten nach, um Hausumtausch, Käufe ausländischer Investitionen, AirBnb-Vermietungen und Ferienhäuser zu verhindern. Davon können Sie in Zukunft zu 100 % mehr erwarten. (Erfahren Sie mehr darüber in unserem Leitfaden zu Marktprognosen.)

Erinnerungen an Russen

Ein weiteres Phänomen, das den Immobilienmarkt an der französischen Riviera betrifft, ist das Ich hoffe, dass die ausgabefreudigen russischen Käufer irgendwann zurückkommen. After 2014, Russian buying dramatically decreased, and this area felt the fallout. And yet many French Riviera sellers are defiantly holding out hope, waiting for the Russians to come back — someday. But, due to the invasion of Ukraine and the subsequent sanctions and seizures, this isn’t going to happen. Read our supplementary guide to Russians & their impact Weitere Informationen hierzu finden Sie auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Legale Steuervermeidung

Und noch ein weiterer Grund dafür, dass einige Immobilieneigentümer ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, ohne sie wirklich verkaufen zu wollen (und sie daher zu einem verrückten Preis anbieten, von dem sie glauben, dass niemand dafür zahlen wird), ist: legale Steuerhinterziehung. Solange eine Villa zum Verkauf steht, ist der Eigentümer von mehreren teuren Grundsteuern befreit! This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at. They call them “ghost listings”.

Also, when you hold on to a villa for at least 5 years, the taxes are significantly lower when you sell. This encourages sellers to list at ridiculously high asking prices until they hit that 5 year mark. The taxes also decrease after 10 and 22 years.

3 Märkte in einem

Die französische Riviera ist three markets in one: privat, außerbörslich und börsennotiert. Jede börsennotierte Villa war zunächst auf dem privaten Markt und dann nicht mehr auf dem Markt. Für jede dieser Phasen gelten unterschiedliche Preise – insbesondere für die letzte Phase, in der die Preise dramatisch in die Höhe getrieben werden.

Markt 1: Der private Markt. Erstens versuchen Verkäufer, ohne die Beauftragung eines Maklers zu verkaufen. In ganz Frankreich werden über 50 % aller Villen privat verkauft, an der französischen Riviera sind es jedoch eher 75 % der Villenverkäufe. Viele davon werden an Freunde von Freunden oder über Social-Media-Beiträge usw. verkauft. Als Käufer ist dies definitiv die beste Art zu kaufen. Sie können eine machen request to obtain the ownership information of any villa.

Markt 2: Außerbörslich. Wenn sie nicht privat verkaufen könnten, würden sie sich an einen Makler wenden. Ein großer Prozentsatz der Villen wird vom Makler „off-market“ verkauft, ohne öffentlich im Internet gelistet zu sein. Viele davon werden an Entwickler verkauft, bevor normale Käufer sie überhaupt zu sehen bekommen.

Markt 3: Börsennotiert. Wenn niemand die Villa kaufen möchte, listen Makler sie öffentlich im Internet auf. (Erfahren Sie mehr in unserem Leitfaden für Agenten.) Diese Villen – diejenigen, die unter Denkmalschutz stehen – sind immer sehr überteuert und/oder weisen ernsthafte Mängel auf, weshalb sie nicht bereits verkauft wurden. Meist bleiben sie jahrelang auf dem Markt, bis der Eigentümer aufgibt oder privat verkauft. Behalte dies im Kopf.

Gefälschte Durchschnittspreise

The average pricing per town is falsely inflated and not based on the true sold prices. See our guide to this phenomenon and read more below:

Wichtig: Mehrere Gründe, warum Sie die m2-Preise ignorieren sollten

In Frankreich ist m² eine Betrugsmasche, mit der versucht wird, die Preise nach oben zu treiben.

Dazu gibt es so viel zu sagen, dass wir einen separaten Beitrag erstellt haben Ratgeber rund um die m²-Durchschnittspreise und dass die im DVF aufgeführten m² in Wirklichkeit ein kompletter Betrug sind.

Leider ohne real m²-Größe, können Sie den korrekten m²-Preis nicht berechnen (das ist auch der Grund, warum die Website der Regierung falsche m²-Durchschnittspreise angibt). Dies kommt den Notaren und Maklern zugute, da sie auf %-Provision bezahlt werden, kann aber Käufern ernsthaft schaden.

Luckily, it’s not often that a buyer is suckered because most need a mortgage (especially to avoid the wealth tax), and the bank will always require a professional valuation (however, some of these valuators are lazy and rely on the fraudulent and incorrect m² averages, so make sure yours knows how to correctly find the market value).

Beachten Sie, dass der Preis auch je nach Gebiet innerhalb einer Stadt stark variieren kann. Zum Beispiel, Eze ist viel teurer, wenn Sie in Eze Bord-de-Mer suchen, das am Meer liegt. Wenn Sie eine Villa oben an der Moyenne oder Grand Corniche suchen, sinken die Preise dramatisch.

Brauchen Sie weitere Gründe, m² zu ignorieren? Darüber hinaus lügen Agenten regelmäßig über die m²-Größe von Villen und lassen auch Inspektoren lügen. Die einzige Möglichkeit, den tatsächlichen m²-Wert zu ermitteln, besteht darin, ihn von Ihrem eigenen, unabhängigen Gutachter messen zu lassen.

Brauchen Sie noch mehr Gründe? Real estate agencies also manipulate the market by buying properties at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. This is the same market-manipulation tactic that is used in other luxury-focused industries such as the art market. Sie tun dies, um mit diesem Verkauf ihre weit über dem Marktpreis liegenden Angebotspreise zu rechtfertigen und um die veröffentlichten durchschnittlichen m²-Preise zu manipulieren.

Jetzt, wo du das verstehst Man kann nichts vertrauen, was m²-basiert online liestHier erfahren Sie, wie Sie die tatsächlichen m²-Preisdurchschnitte schätzen:

So schätzen Sie den Marktwert der Villa ein

Jedes Angebot sollte die aktuelle Marktlage berücksichtigen. Bevor Sie also mit den folgenden Anweisungen beginnen, lesen Sie unsere Expertenprognosen für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Methode Nr. 1: Mit den Nachbarn vergleichen

It’s easier than you think! You just need to look at the other properties nearby that have sold, and ignore all the m² pricing.

Wie Sie oben erfahren haben, sind die Notare gezwungen, verkaufte Villen und Wohnungen aufzulisten auf einer Regierungswebsite, bekannt als „DVF“. Es verfügt über eine interaktive Karte von Frankreich, die es Ihnen ermöglicht, auf das Gebiet Ihrer Wahl zu klicken, um die Preise ALLER kürzlich verkauften Villen anzuzeigen, von jedermann gekauft – SCIs und Unternehmenskäufer eingeschlossen (aber denken Sie daran: Diese Website enthält falsche m²-Informationen). Hinweis: Die angegebenen Preise inklusive TVA (Steuer).

Geheimtipp: Die Website Hauspreise Frankreich has DVF sales data going back much farther than the official DVF website (10 years versus DVF’s 5 years — which is useful because the data from the Covid housing bubble years is not representative of the current market prices). The only thing it’s missing is the plot size (so you’ll need to look at DVF if you want to know that and see the land outlined / cadastral map). It shows the data on a Google Earth-style satellite-view map which is far superior to DVF’s satellite view. Note that you need to be patient as it sometimes takes the prices overlay a few seconds to load.

Here’s a typical example…

This is a regular, nothing-special villa currently for sale in a less-desirable part of Eze, up a steep, poorly-maintained communal lane. Despite having a lot of road noise and facing East, it’s listed at an absolutely verrückt Preisvorstellung. Keine Villa hat immer sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency.

It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 to €1.5 million. It’s been for sale for 8 years so far (6 of them without a price reduction), and –no surprise– still hasn’t sold.

In the meantime it’s listed as a vacation rental. From 2019 to 2025 it was listed as 379 m² and €6 million. Since 2025 it’s been listed as 323 m² and €4.5 million. It’s still not selling — because it’s actually only worth about €1 million.

Bei der Prüfung die Website der DVF-Regierung und Google Earth können wir erkennen, dass die Villa des Nachbarn wahrscheinlich vom selben Bauträger gebaut wurde und den gleichen Stil und ungefähr die gleiche Größe hat (basierend auf der Grundfläche und den Stockwerken, wie über Google Earth gesehen); es wurde kürzlich für 930.500 € verkauft!

Und noch ein Beispiel:

This villa in the heights of Villefranche-sur-Mer is asking €4.6 million. It’s been on the market for 7 years with no offers. It’s 260 m² and needs complete renovation (it’s very 1980’s-style inside).

Hier ist es (links), neben der Nachbarvilla, die mehr als doppelt so groß ist:

And in the DVF data, you can see that the neighbor’s villa (which is much larger, at 670 m²) sold for €1.1 million at the height of the Covid pricing bubble (much higher pricing than before or after the bubble). Nearly all of the other villas in the nearby area sold for similar prices.

…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €800,000 that it’s actually worth. Or else, they’ve listed it at a ridiculous price hoping that someone who hasn’t read this guide will get suckered. Or they’re listing it without the actual intention to sell, purely to avoid some of the property taxes that are applied in “zone tendue” areas (towns with housing shortages, like most on the French Riviera).

Methode Nr. 2: Erstellen Sie eine Liste

Als Erstes müssen Sie die historischen Preise ermitteln (basierend auf den tatsächlichen Verkaufspreisen). in der Stadt, in der Sie einkaufen möchten ist und wie die Preise in Zukunft aussehen werden. Dazu zeigen wir Ihnen, wie Sie eine Analyse durchführen und eine Liste ähnlicher einzelner Villen erstellen, die in der unmittelbaren Umgebung verkauft wurden.

Schritt 1:

Either ask a notary to look up all the sales in an area on ‘Perval’, which only notaires have access too (they gatekeep it because it shows all the sales from 6 weeks old to when they started tracking sales), or do the research yourself.

The notary route:

Pick a notary’s office that lists “Consultation PERVAL” on its tariff (many in tourist areas do). Ideally one that’s very very far from the area (like in Lyon or Bordeaux, for example) so they don’t have incentive to delete lower-priced sales from the list.

• Example published prices: €60 for raw extract, €120 with commentary.

Email them with:

• area of town that the property you’re analyzing is in;
• how wide a radius you want (e.g., “same village” or “within 2-minute walk”);
• any filters (only detached houses, min 3 bedrooms, etc.).

The DIY route:

Or, you can look up past sales yourself–but you won’t be able to see sales from the last 6 months this way. It’s good for a preliminary search though. To do this, you should look up the property on House Prices France to check the sold prices of nearby villas, searchable by Google-Earth-style map (Ignorieren Sie die veröffentlichten m²):

Warnung: Real estate agencies try to manipulate the market by buying properties from each other at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. So, if you see one or two sales that are far higher than market value, those shouldn’t be considered in your calculation of the average m².

Schritt 2 (optional, aus Gründen der Genauigkeit):

Vergleichen Sie als Nächstes die Karte von the planning permissions website (Suchen Sie in der oberen blauen Leiste nach der Stadt, scrollen Sie dann nach unten und klicken Sie auf die grüne Schaltfläche, um alle Baugenehmigungen anzuzeigen.) zu die DVF-Website, die verkaufte Immobilien auflistet mit ihren Preisen. Klicken Sie auf alle sich überschneidenden Grundstücke (sowohl in Planung als auch verkauft) und notieren Sie sich die korrekte m²-Angabe von der Website mit den Baugenehmigungen (addieren Sie die „vorhandenen“ m² zu den „neuen“ m², um die Gesamtsumme zu erhalten).

Keep in mind that the planning permissions website is not updated frequently, so a villa might have been further expanded (or even knocked down and a new villa built on that plot) since the last update. You can always go to the local Mairie to inquire about specific villas and their latest planning permissions.

Step 3:

Make a list. To calculate the market value of villas in the same area, you’ll need to make a list of the nearby sold villas that are in the same style (Provencal versus modern, as they are priced differently), look closely on Hauspreise Frankreich Und guess the average m² sold price of those villas (based on your estimate of the tatsächlich m² size) and add screenshots of the villas to your list.

Here’s an example of the list you’ll need to build (that you can use as a template) using a comparison for a villa in Eze. Here’s what it looks like in PDF form (made by print –> custom page breaks –> save as PDF). Here’s another example (this one is of Beausoleil) in a simpler format.

Step 4:

Steps 1 to 3 will give you a ballpark price range. Then, to find out where in that range this villa fits, you look at these factors, which either put it higher or lower in the range:

1. What is the quality of the villa and is it well-built? Is the building itself very high quality, middle-of-the-road, or low quality? Does it have things that good builds have, like a ‘vide sanitaire’ gap (mini-basement area so that mold doesn’t build up on the bottom floor), etc?
2. Are the interior appliances and finishings, kitchen, bathrooms, floors, etc. luxury or basic?
3. Does the villa come with extra space not included in the ‘habitable’ m² — a pool house or guest house / apartment? If so, add value. If not, subtract.
4. Figure out if the villa is in a more or less expensive part of that area / Stadt. Beispielsweise sind Gebiete, die näher am Wasser liegen, viel wertvoller.
5. How is the view? Could it get blocked in the future? A fantastic, unobstructed sea view increases the value. Seeing neighbors or other villas in the view lowers it. This is less true in areas where most of the villas have a great view, like Eze.
6. Is the style of the villa modern or an older style? New, modern villas sell for considerably more per m² (and have many, many more buyers who want them — including wealthy buyers, who will sometimes pay above market value) than traditional, classic, Provencale, ‘modern-style’-Provencale, or outdated-looking styles.
7. When was the villa built? Newer villas sell for more money and require less repairs. Older villas likely need work to update the electrical, plumbing, roof, sewer, and other problems, so take that into account.
8. Then factor in if it needs renovations, and what that will cost. If it doesn’t, that makes it more valuable, but if it does, that pushes it down in value quite a bit.
9. If the land is buildable, so you could expand the house, that would add a small amount of value, but if not, it would remove value. If it’s in a red zone, the price should drop about 20%.
10. Factor in how much land is included and the quality of the Gärten, Schwimmbad, Garage usw.
11. Does the villa use a shared driveway? Dadurch verringert sich der m²-Wert und es entstehen regelmäßige Instandhaltungskosten (sowie mögliche Rechtsstreitigkeiten), die Sie in Ihr Budget einplanen müssen.
12. Is there a normal-sized swimming pool? If there’s no pool, can one be built? (Make sure to verify that it comes with valid permissions first!) If you’ll need to build it, then deduct double the cost of the pool from the price. If it’s not guaranteed that you can build a pool, then the value drops by about 40%, and you should seriously consider not buying, as you won’t be able to rent it easily (or at all) as a vacation rental, nor will it be easy to resell.
13. Will there be noisy construction nearby? (Check building permits here.)
14. Is it in a community, walking distance to a school or in a guarded domaine? This increases the price. If it’s isolated, that decreases the price.
15. Then check if there’s other factors that would lower the price, such as a train within earshot, being overlooked, a bumpy driveway, low mobile signal, no fiber, or ugly power lines, or road noise — all of which would significantly lower the value.

Another part of determining what a villa will sell for is finding out how long it’s been on the market. Since agents likely won’t tell you the truth (or they’ll just tell you how long they’ve had the listing), the best option is to get the diagnostics reports and the mandat (the agreement to list) from the agent, and look at the date on them. Then you’ll know that it’s been for sale for mindestens so lange. (ABER da Diagnoseberichte nur drei Jahre lang gültig sind, kann es sein, dass die Diagnose vor Kurzem erneuert wurde und ein aktuelleres Datum aufweist, wenn die Villa schon länger als drei Jahre auf dem Markt ist.)

If it's been on the market for more than a few months, there's a reason: either the price is much, much too high, or there are serious issues with the property. The longer it’s been on the market, the lower your offer should be.

That will tell you where in the m² price range to value it. You should also take into account the trajectory of the market (here’s how to tell if prices are rising or falling). Dadurch erhalten Sie einen Preis, den Sie in einem Brief an den Verkäufer begründen können.

If the seller accepts, then you can get surveys done to see if the m² is accurate, if the villa needs electrical or plumbing upgrades, etc. and based on that you can further adjust the price before putting the offer in a legal contract with the notaire (whom you should have selected in advance).

Method #3: Get an Appraisal / Valuation

If you’re very interested in a property, and the owner needs more convincing to get to the market price, then you can pay for an appraisal / valuation. But remember — not all sellers really want to sell, or will listen to logic / reason. The only way to truly know if a seller was misinformed by their agent and really wants to sell, is to have a discussion directly to the owner.

To get an appraisal, contact the bank where you plan to get your mortgage. They will have a list of appraisers that they use. Also ask them how long the appraisal is valid for, so it can be used for the mortgage (otherwise you’ll end up paying for it twice). Banks always make you pay for an appraisal as part of the cost of setting up the mortgage (it costs about €3000), but usually this is done after visiting the notaire. However, you can choose to do the appraisal sooner, and use that appraisal for bargaining with the seller / proving that the price should be lower.

To choose an appraiser, ask their process and ask if they go based on the m² villa sizes that the notaires publish. If they say yes, then don’t use them. You need an appraiser who understands that the m² listed by the notaires are incorrect, otherwise they’ll appraise the villa at roughly three times higher price than market value.

Don’t Waver!

Here’s how the real estate (and many other markets) work: One uneducated buyer overpays for something, and then all the brokers and agents point to that sale and yell “see? this is the real value of all Villen!“ Hören Sie nicht zu. Sie kennen den tatsächlichen Marktwert und dieser basiert auf der Mehrheit der Verkäufe, nicht auf ein oder zwei Verkäufen, die überteuert waren.

Make your offer directly to the owner if you can (you can make a request to obtain the ownership information of any villa) oder lassen Sie es von einem Notar beglaubigen, erklären Sie, dass der Preis auf dem Marktwert basiert, und bleiben Sie standhaft. Verhandeln Sie nicht, sonst weiß der Verkäufer, dass er mehr aus Ihnen herauspressen kann, und es wird schwieriger, einen marktgerechten Deal zu erzielen. Lassen Sie sich nicht von Maklern verwirren oder manipulieren. Bleiben Sie bei Ihrem Preis.

If they say no, you can tell them to come back to you if their property doesn’t sell, and if you haven’t found something else by then, you may still be interested. If they’re a serious seller, this tactic is likely to get you a good price — eventually.

If they’re not a serious seller then they won’t take your offer unless you dramatically overpay, which you should absolutely not do (if you’re in a rush to find housing, it makes more financial sense to find a yearly rental while you continue to look for a market-price villa). Buying real estate on the French Riviera is all about patience. You will find a great villa at market value eventually. (It typically takes years of looking.)

The best situation is to find a serious seller whose villa doesn’t have any major issues, but where it hasn’t sold because it’s overpriced. Then you use this tactic and offer market value (which could be, in many cases, much less than half of the asking price!) Keep checking in, and eventually when the villa doesn’t sell, they’ll come back to you when they’re desperate to sell (when the time has run out on their personal situation) and at that point you might even be able to negotiate an under-market price to complete a quick sale.

Have patience, as buying real estate is much like marriage — if you make the wrong decision it can be a very costly mistake and long-term commitment that’s not easy to back out of.

Here’s a list of (dishonest) things agents say. It’s very important to look at the list regularly so you don’t fall for their lies.

Sie möchten eine Villa kaufen? Lesen Sie zuerst dies!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere Kompletter Leitfaden zum Immobilienkauf in Frankreich. Diese Anleitungen erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt real Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Anschließend können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unser guide to where the market is headed includes: French Riviera real estate market predictions, current & historic pricing trends in the market, and why prices will continue to fall. Plus, supplementary guide to Russians & their impact auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unser Leitfaden für Immobilienanzeigen umfasst: So finden Sie Villen zum Verkauf, worauf Sie achten müssen, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, Direktkauf von Verkäufern, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich notiert werden.

Unser Leitfaden zu Betrügereien und Geheimnissen enthält: Warnungen vor den unethischen Tricks, die Makler, Notare, Verkäufer, Entwickler und Bauunternehmer anwenden, um Ihnen mehr Geld aus der Tasche zu ziehen. Dies ist ein Muss und der Whistleblower-Leitfaden, den Ihnen die Branchenkenner vorenthalten möchten.

Unser Leitfaden für Immobilienmakler includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Unser Leitfaden zu wichtigen Informationen umfasst: Diagnoseberichte und Untersuchungen, Sonne und Mikroklima, mögliche Probleme mit der Aussicht, Grundsteuern, Alter, Internet- und Mobilfunkzugang, Gefahrenzonen (rote Zonen), Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Umgebung, was Sie tatsächlich besitzen werden, illegale Anbauten und Bauten, Gründe für den Verkauf, Überprüfung und mehr.

Unser Leitfaden zu den zu berücksichtigenden Dingen beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer sowie Fragen, die Sie sich stellen sollten.

Unser Leitfaden zum Kaufprozess umfasst: Aushandeln des Preises und des ersten Angebots, Auswahl eines ehrlichen Notars, Kauf mit schwarzen Zahlen, das offizielle Angebot und die Anzahlung, Verwendung einer SCI, Vertragsfallen, die Bedenkzeit, was vor der Übergabe des Geldes zu tun ist und die endgültige Unterzeichnung.

Unser Leitfaden für nach dem Kauf Dazu gehören: Versicherungsfallen, Tipps für Zweitwohnungen, die Vermietung Ihrer Villa, Renovierungen und alles, was Sie über die Einstellung von Mitarbeitern wissen müssen.

Leitfaden für Verkäufer: So legen Sie den Preis für Ihre Villa fest, damit sie sich verkauft.