Ценообразование: определение рыночной стоимости виллы

Согласно отчетам, анализу рынка, а также мнению экономистов, агентов, покупателей и нотариусов, с которыми мы консультировались, большинство вилл на Французской Ривьере, выставленных на продажу по цене более 1 миллиона евро, продаются по нереалистичным ценам и остаются на рынке до тех пор, пока продавец не снизит цену до уровня значительно ниже, чем у других предложений. При этом средняя цена продажи в 2023-2025 годах составляла около 70% от первоначальной запрашиваемой цены. Звучит безумно? Вот почему.

Французская Ривьера — рынок покупателя, и так было с 2008 года (за исключением пузыря на рынке недвижимости, возникшего во время пандемии COVID-19). Начиная с 2023 года и по сей день (и так будет еще много лет) ситуация еще больше усугубилась из-за многие факторы, в том числе иностранные покупатели вместо этого покупают дома в странах своего проживания, а французское правительство активно препятствует покупке второго дома. Что означает, что, Как покупатель, вы имеете большую переговорную силу, если можете вести переговоры напрямую с владельцем. (Ты можешь запросить контактную информацию владельца от правительства.)

Всегда помни: Агент, нотариус и любой подрядчик, работающий с любым из них, преследуют одну цель: продать вам виллу по максимально высокой цене и как можно быстрее. Так им платят больше всего при минимуме работы. По этой причине, очень важно, чтобы вы не доверяли их советам по ценообразованию.

Как ответить на вопрос «Какой у вас бюджет?»

Поскольку цены на многие объекты недвижимости резко завышены, лучший способ ответить на этот вопрос — сказать следующее: «У нас нет бюджета. Мы заплатим рыночную стоимость. Мы оплатим две оценки (одну, рекомендованную нашим банком оценщиком) и на их основе составим наше предложение. Так что покажите нам все, что соответствует тому, что мы ищем, и мы договоримся о цене предложения, как только найдем то, что нам понравится». Затем вы составите свое предложение, следуя приведенному ниже руководству.

Почему так много завышенных цен

«Это хорошая цена, и мы проявили к ней большой интерес. По этой цене эта вилла будет продана очень быстро. Ты должен принять решение прямо сейчас!», часто говорят агенты по недвижимости (вот список еще более нечестных вещей, которые вам могут сказать агенты по недвижимости), надеясь подтолкнуть вас к покупке виллы по завышенной цене. Тем не менее, покупатель нередко понимает, что это была всего лишь тактика сильного давления и что вилла все еще продается несколько месяцев (или даже лет) спустя, обычно потому, что ее цена чрезвычайно завышена.

Существует несколько явлений, характерных для этой области, которые побуждают продавцов выставлять свою недвижимость на продажу в 3–8 раз (или более) дороже ее фактической стоимости…

Агентства, которые переоценивают

Недвижимость Агентства сообщают продавцам, что они могут продать свою недвижимость за много больше, чем оно на самом деле стоит просто чтобы обеспечить листинг для своего агентства. Владельцы, как правило, размещают листинг у того агента, который заявляет, что может получить за них больше всего денег, — и это становится своего рода войной торгов между агентами, которые хотят закрепить за собой листинг со своим агентством. С кем бы вы подписали контракт: с агентом, который обещает вам 8 миллионов евро за вашу виллу, с тем, кто говорит вам, что, по их мнению, она стоит 3 миллиона евро, или с тем, кто говорит вам, что на самом деле она стоит всего 1,2 миллиона евро?

В результате виллы обычно выставляются на продажу по цене в два-пять раз превышающей их реальную стоимость (и ту, которую готовы заплатить 99% покупателей).

Многие домовладельцы в конечном итоге связывают запрашиваемую цену дома со своей самооценкой (людям кажется, что у них все хорошо в жизни, когда они убеждены, что их дом стоит много миллионов), поэтому им трудно смириться с реальностью.

Многие агенты также значительно завышают площадь в квадратных метрах в объявлении.Чтобы оправдать цену, поскольку нет закона, требующего указывать точную площадь виллы в объявлениях. Затем вилла просто стоит на рынке годами, пока продавец не снизит цену, зачастую несколько раз.

Инвесторы, которым все равно

Ещё одно явление, характерное для рынка недвижимости Французской Ривьеры: состоятельные инвесторы просят агентов выставлять на продажу принадлежащие им виллы по ценам, во много раз превышающим их реальную стоимость, в надежде, что какой-нибудь богатый человек из Монако (который не провел предварительного исследования или которому безразлична цена) ошибется и купит её — тогда они используют вырученные от продажи деньги для покупки 2 или 3 аналогичных вилл, а оставшиеся средства присвоят себе.

Эти владельцы часто владеют несколькими виллами, которые они используют для получения дохода (они сдают их в аренду на летний сезон). По некоторым оценкам, это почти 40% вилл на Французской Ривьере! Этих владельцев на самом деле не волнует, будет ли продана их вилла, и они, конечно, не заинтересованы в продаже ее по рыночной стоимости.

Хорошей новостью является то, что французское правительство активно пытается лишить стимулов такого рода инвестиционные покупки, пытаясь сделать жилье более доступным. В этом году они добавили новые и обременительные налоги на вторые дома (от которых страдают почти 40% вилл на Французской Ривьере) и активно придумывают другие способы снижения стимулов к сдаче жилья, покупкам иностранных инвестиций, аренде AirBnb и домам для отдыха. Вы можете на 100% ожидать большего в будущем. (Узнайте больше об этом в нашем руководстве по прогнозам рынка.)

Воспоминания россиян

Еще одним явлением, влияющим на рынок недвижимости Французской Ривьеры, является надеюсь, что глупо тратящие российские покупатели в конце концов вернутсяПосле 2014 года объемы закупок со стороны России резко сократились, и этот регион ощутил последствия. И все же многие продавцы на Французской Ривьере упорно сохраняют надежду, ожидая возвращения россиян — когда-нибудь. Но из-за вторжения в Украину и последующих санкций и конфискаций этого не произойдет. Читайте наши дополнительные материалы. путеводитель по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры, чтобы узнать больше об этом.

Законное уклонение от уплаты налогов

И еще одна причина, по которой некоторые владельцы недвижимости выставляют свою собственность на продажу, на самом деле не желая ее продавать (следовательно, выставляя ее по сумасшедшей цене, по их мнению, никто за нее не заплатит), заключается в том, что законное уклонение от уплаты налогов. Пока вилла выставлена на продажу, ее владелец освобождается от ряда дорогостоящих налогов на недвижимость! Это относится и к нежилью, которое не является основным местом жительства, а на Французской Ривьере его предостаточно (почти 40% вилл здесь относятся к этой категории). Агентства недвижимости используют это явление, поскольку могут ссылаться на эти объявления как на (ложный) индикатор состояния рынка. Они называют их «призрачными объявлениями».

Кроме того, если вы владеете виллой не менее 5 лет, налоги при продаже значительно снижаются. Это побуждает продавцов выставлять недвижимость по завышенным ценам до тех пор, пока не истечет этот 5-летний срок. Налоги также снижаются после 10 и 22 лет.

3 рынка в одном

Французская Ривьера – это три рынка в одном: частные, внерыночные и публично котирующиеся. Любая вилла, включенная в публичный список, сначала выставляется на частный рынок, а затем выставляется на продажу. На каждом из этих этапов действуют разные цены, особенно на последнем этапе, где цены резко завышены.

Рынок 1: Частный рынок. Во-первых, продавцы стараются продавать без использования агента. По всей Франции более 50% всех вилл продаются в частном порядке, но на Французской Ривьере эта цифра приближается к 75% продаж вилл. Многие из них продаются друзьям друзей или через публикации в социальных сетях и т. д. Для покупателя это определенно лучший способ покупки. Вы можете сделать запрос на получение информации о владельце любой виллы.

Рынок 2: Внерыночный. Если они не могут продать частное лицо, то они выставляются на продажу через агента. Большой процент вилл продается агентом «вне рынка» без публичного размещения в Интернете. Многие из них продаются разработчикам еще до того, как их увидят обычные покупатели.

Рынок 3: акции публично котируются. Если никто не хочет покупать виллу, агенты публично выставляют ее на продажу в Интернете. (Подробнее узнайте в нашем руководство для агентов.) Эти виллы – те, которые выставлены на продажу – всегда очень завышены по цене и/или с ними что-то серьезно не так, поэтому их еще не продали. Обычно они сидят на рынке годами, пока владелец не сдастся или не продаст их в частном порядке. Имейте это в виду.

Фальсифицированные средние цены

Указанные средние цены по городам завышены и не основаны на реальных ценах проданных товаров. Ознакомьтесь с нашим руководством по этому явлению. Подробнее читайте ниже:

Важно: несколько причин, почему вам следует игнорировать цену м2

Во Франции м² — это мошенничество, используемое с целью поднять цены.

Об этом можно сказать так много, что мы подготовили отдельный материал. Руководство по средней цене за квадратный метр. и то, что м², указанные в ДВФ, на самом деле полный лохотрон.

К сожалению, без настоящий Размер помещения в м² не позволяет точно рассчитать стоимость за м² (именно поэтому на правительственном сайте указаны неверные средние цены за м²). Это выгодно нотариусам и агентам, поскольку они получают комиссионные в процентах, но может серьезно навредить покупателям.

К счастью, покупателей редко обманывают, потому что большинству нужна ипотека (особенно чтобы избежать налога на богатство), а банк всегда потребует профессиональную оценку (однако некоторые из этих оценщиков ленивы и полагаются на...). мошеннические и некорректные средние значения м²Поэтому убедитесь, что ваш специалист умеет правильно определять рыночную стоимость.

Имейте в виду, что цена также будет сильно различаться в зависимости от района в городе. Например, Эз гораздо дороже, если вы ищете Эз Бор-де-Мер, который находится у моря. Если вы ищете виллу на Мойенне или Гранд-Корниш, то цена резко упадет.

Вам нужно больше причин игнорировать м²? Вдобавок ко всему, агенты регулярно лгут о площади вилл в м², и они заставляют лгать и инспекторов. Единственный способ узнать реальную площадь м² — это измерить ее собственным независимым инспектором.

Нужно еще больше причин? Агентства недвижимости также манипулируют рынком, покупая объекты по ценам, в 5 раз и более превышающим рыночную стоимость, чтобы продать их по цене выше, чем любая другая вилла, проданная в этом районе. Это та же тактика манипулирования рынком, которая используется и в других отраслях, ориентированных на рынок элитной недвижимости, таких как... арт-рынок. Они делают это для того, чтобы указать на эту продажу в попытке оправдать свои запрашиваемые цены, значительно превышающие рыночные, а также для того, чтобы они могли манипулировать опубликованными средними ценами за м².

Теперь, когда вы это понимаете вы не можете доверять ничему, что вы читаете в Интернете на основе м², вот как можно оценить фактические средние цены за м²:

Как оценить рыночную стоимость виллы

Любое предложение должно учитывать текущее состояние рынка, поэтому прежде чем приступить к выполнению инструкций ниже, прочтите нашу прогнозы экспертов по рынку недвижимости Французской Ривьеры.

Метод № 1: сравнение с соседями

Это проще, чем вы думаете! Вам просто нужно посмотреть на другие проданные объекты недвижимости поблизости, и игнорируйте все цены за м².

Как вы узнали выше, нотариусы вынуждены перечислять проданные виллы и апартаменты. на правительственном веб-сайте, известном как «DVF». Он имеет интерактивную карту Франции, которая позволяет вам щелкнуть по выбранному вами району, чтобы увидеть цены на ВСЕ виллы, которые недавно были проданы., куплено кем-либо, включая SCI и корпоративных покупателей (но помните: на этом сайте указана неверная информация о м²). Примечание: цены указаны включая TVA (налог).

Совет от инсайдера: Веб-сайт Цены на жилье Франция располагает данными о продажах DVF за гораздо более ранний период, чем... официальный сайт DVF (10 лет против 5 лет у DVF — это полезно, потому что данные за годы жилищного пузыря во время пандемии COVID-19 не отражают текущие рыночные цены). Единственное, чего здесь не хватает, это размера участка (поэтому вам нужно будет посмотреть на DVF, чтобы узнать это и увидеть карту с обозначением земельного участка/кадастровую карту). Данные отображаются на карте в стиле Google Earth, что намного лучше, чем спутниковый вид DVF. Обратите внимание, что вам нужно набраться терпения, так как иногда загрузка наложения цен занимает несколько секунд.

Вот типичный пример…

Это обычная, ничем особенным не примечательная вилла, выставленная на продажу в не самом престижном районе. ЭзПоднимаясь по крутому, плохо содержащемуся общественному переулку. Несмотря на сильный дорожный шум и ориентацию на восток, он указан как абсолютно... безумный Запрашиваемая цена. Ни одна вилла не имеет всегда В истории Эзе недвижимость продавалась по цене, близкой к этой, за квадратный метр. Но это не остановило агентов по недвижимости от попыток перебить предложения других агентов, чтобы заполучить этот объект для своего агентства.

Дом будет оставаться на рынке до тех пор, пока владельцы не окажутся в отчаянном положении, после чего его, вероятно, продадут примерно за 1–1,5 миллиона евро. Он выставлен на продажу уже 8 лет (6 из них без снижения цены) и — что неудивительно — до сих пор не продан.

Тем временем он числится в списке аренда жилья на время отпускаС 2019 по 2025 год его площадь составляла 379 м² и 6 миллионов евро. С 2025 года его площадь снизилась до 323 м². 4,5 миллиона евро. Его все еще Не продаю — потому что на самом деле он стоит всего около 1 миллиона евро.

При проверке правительственный веб-сайт DVF А с помощью Google Earth мы видим, что вилла соседа, вероятно, была построена тем же застройщиком, выполнена в том же стиле и примерно такого же размера (судя по ее площади и количеству этажей, как видно на Google Earth); недавно она была продана за 930 500 евро!

И еще пример:

Эта вилла в высокогорной местности Вильфранш-сюр-Мер продается за 4,6 миллиона евро. Она находится на рынке уже 7 лет, и предложений пока нет. Площадь виллы составляет 260 м², и она нуждается в капитальном ремонте (внутри она оформлена в стиле 1980-х годов).

Вот она (слева), рядом с виллой соседей, которая более чем в два раза больше:

А в данных DVF видно, что вилла соседа (которая намного больше, 670 м²) была продана за 1,1 миллиона евро в разгар ценового пузыря, разразившегося во время пандемии COVID-19 (цена была значительно выше, чем до или после пузыря). Почти все остальные виллы в окрестностях были проданы по аналогичным ценам.

…и все же, владелец, поддавшись на уловки нечестного агента, пытавшегося получить этот объект недвижимости, убедился, что его вилла стоит 4,6 миллиона евро, вместо примерно 800 000 евро, которые она на самом деле стоит. Или же он выставил ее на продажу по абсурдной цене, надеясь, что кто-то, не читавший это руководство, попадется на удочку. Или же он выставляет ее на продажу, не имея реального намерения продать, исключительно чтобы избежать части налога на недвижимость, который взимается в «зонах с дефицитом жилья» (городах, где наблюдается нехватка жилья, как, например, в большинстве городов Французской Ривьеры).

Метод № 2: составьте список

Первое, что вам нужно будет определить, это историческая цена (основанная на фактических ценах продажи) в городе, в котором вы хотите купить есть, и какие цены будут в будущемДля этого мы научим вас анализировать и составлять список похожих отдельных вилл, проданных в непосредственной близости от этого района.

Шаг 1:

Либо попросите нотариуса найти все сделки купли-продажи в определенном районе на сайте «Perval», доступ к которому имеют только нотариусы (они ограничивают доступ, поскольку там отображаются все сделки, совершенные за последние 6 недель до момента начала отслеживания сделок), либо проведите исследование самостоятельно.

Нотариальный путь:

Выберите нотариальную контору, в тарифах которой указано «Консультация PERVAL» (во многих туристических районах так и есть). В идеале — такую, которая находится очень далеко от этого района (например, в Лионе или Бордо), чтобы у них не было стимула исключать из списка клиентов, заключивших договоры по более низкой цене.

• Примерные опубликованные цены: 60 евро за необработанный отрывок, 120 евро с комментариями.

Отправьте им электронное письмо со следующим содержимым:

• район города, в котором находится анализируемый вами объект недвижимости;
• Какого радиуса вы хотите задать (например, «в пределах одной деревни» или «в пределах 2 минут ходьбы»);
• Любые фильтры (только отдельно стоящие дома, минимум 3 спальни и т. д.).

Вариант «сделай сам»:

Или вы можете самостоятельно посмотреть информацию о прошлых продажах, но таким образом вы не сможете увидеть продажи за последние 6 месяцев. Однако для предварительного поиска это подойдет. Для этого вам следует... Найдите информацию о недвижимости на сайте House Prices France. Чтобы проверить цены продажи вилл поблизости, воспользуйтесь поиском по карте в стиле Google Earth.игнорировать опубликованные м²):

Предупреждение: Агентства недвижимости пытаются манипулировать рынком, скупая друг у друга объекты по ценам, в 5 раз и более превышающим рыночную стоимость, чтобы совершить сделку по цене выше, чем любая другая проданная вилла в этом районе. Они делают это, чтобы использовать эту сделку в качестве аргумента для оправдания своих завышенных цен и манипулирования публикуемыми средними ценами за квадратный метр. Поэтому, если вы видите одну или две сделки, значительно превышающие рыночную стоимость, их не следует учитывать при расчете средней стоимости за квадратный метр.

Шаг 2 (необязательно, для точности):

Далее сравните карту с веб-сайт разрешений на строительство (найдите город на верхней синей полосе, затем прокрутите вниз и нажмите зеленую кнопку, чтобы просмотреть все разрешения на планирование), чтобы веб-сайт DVF, на котором перечислены проданные объекты недвижимости с указанием цен. Щелкните по всем объектам недвижимости, которые пересекаются (как с разрешением на строительство, так и с уже проданными), и запишите правильное значение площади в м² на сайте разрешений на строительство (сложите «существующую» и «новую» площадь в м², чтобы получить общую сумму).

Имейте в виду, что веб-сайт разрешений на строительство обновляется нечасто, поэтому со времени последнего обновления вилла могла быть расширена (или даже снесена и на этом участке построена новая вилла). Вы всегда можете пойти в местную мэрию, чтобы узнать о конкретных виллах и последних разрешениях на строительство.

Шаг 3:

Составьте список. Чтобы рассчитать рыночную стоимость вилл в одном районе, вам нужно составить список проданных поблизости вилл в том же стиле (провансальском или современном, поскольку цены на них различаются), внимательно изучите их. Цены на жилье Франция и предполагать средняя цена продажи м² этих вилл (на основе вашей оценки действительный м²) и добавьте скриншоты вилл в свой список.

Вот пример списка, который вам нужно будет составить (который вы можете использовать в качестве шаблона), используя сравнение с виллой в Эзе. Вот как это выглядит в формате PDF (сделано путем печати -> пользовательские разрывы страниц -> сохранить в формате PDF). Вот еще один пример (это Босолей) в более простом формате.

Шаг 4:

Шаги 1–3 дадут вам приблизительный ценовой диапазон. Затем, чтобы узнать, где в этом диапазоне этот Вилла подходит, вы смотрите на эти факторы, которые либо повышают, либо понижают ее в диапазоне:

1. Что качество виллы и хорошо ли она построена? Само здание очень качественное, среднее или низкое? Есть ли в нем что-то, что есть в хороших постройках, например, «санитарный зазор» (мини-подвал, чтобы на нижнем этаже не образовывалась плесень) и т. д.?
2. Есть ли внутренняя техника и отделка, кухня, санузлы, полы и т. люкс или базовый?
3. Есть ли на вилле дополнительное пространство не входит в «обитаемый» м² — домик у бассейна или гостевой дом/квартира? Если да, добавьте ценность. Если нет, вычтите.
4. Выясните, находится ли вилла в более или менее дорогой части этого района. область / город. Например, районы, расположенные ближе к воде, ценятся гораздо выше.
5. Как вид? Может ли его заблокировать в будущем? Фантастический беспрепятственный вид на море увеличивает ценность. Вид соседей или других вилл в поле зрения снижает его. Это менее верно для районов, где из большинства вилл открывается великолепный вид, например, Эз.
6. Это стиль виллы современный или старый стиль? Новые, современные виллы продаются значительно дороже за м² (и у них гораздо больше покупателей, которые хотят их, включая богатых покупателей, которые иногда платят выше рыночной стоимости), чем традиционные, классические, провансальские, «современные» провансальские виллы или устаревшие стили.
7. Когда была построена вилла? Новее виллы продаются дороже и требуют меньше ремонта. Старшая на виллах, скорее всего, потребуются работы по обновлению электропроводки, водопровода, крыши, канализации и других проблем, поэтому примите это во внимание.
8. Затем учтите, нужно ли это ремонт, и сколько это будет стоить. Если этого не происходит, это делает его более ценным, но если это так, это значительно снижает его ценность.
9. Если земля пригодна для строительства, чтобы вы могли расширить дом, что добавило бы небольшую ценность, но в противном случае это снизило бы ценность. Если это в Красная зона, цена должна упасть примерно на 20%.
10. Фактор того, насколько земля включено и качество садыбассейн, гараж и т. д.
11. Есть ли на вилле общая подъездная дорогаЭто снижает стоимость в м² и добавляет расходы на регулярное техническое обслуживание (а также потенциальные юридические споры), которые вам необходимо будет заложить в бюджет.
12. Есть ли место для плавания нормального размера? бассейн? Если бассейна нет, можно ли его построить? (Сначала убедитесь, что у него есть действительные разрешения!) Если вам нужно его построить, вычтите из цены двойную стоимость пула. Если нет гарантии, что вы сможете построить бассейн, то стоимость упадет примерно на 40%, и вам следует серьезно подумать об отказе от покупки, поскольку вы не сможете легко (или вообще) арендовать его на время отпуска или легко ли будет перепродать.
13. Будет ли шумно строительство рядом? (Разрешения на строительство смотрите здесь.)
14. Это в сообществе, в нескольких минутах ходьбы от школа или в охраняемом помещении домен? Это увеличивает цену. Если это изолированный, что снижает цену.
15. Затем проверьте, есть ли другие факторы, которые могут снизить цену, например, поезд в пределах слышимости. упущенный из виду, ухабистая подъездная дорога, слабый сигнал мобильной связи, отсутствие оптоволокна или некрасивый линии электропередач, или дорога шум — все это значительно снизит стоимость.

Еще одна часть определения того, по какой цене будет продаваться вилла, — это выяснить, как долго она находится на рынке. Поскольку агенты, скорее всего, не скажут вам правду (или просто скажут, как долго у них есть было объявление), лучший вариант — получить диагностика доклады и мандат (согласие на листинг) от агента и посмотрите на них дату. Тогда вы узнаете, что он был продан за по меньшей мере Так долго. (НО, поскольку результаты диагностики действительны только в течение трех лет, если вилла находится на рынке более трех лет, диагностика могла быть недавно повторена и показать более позднюю дату.)

Если объект находится на рынке более нескольких месяцев, на то есть причина: либо цена слишком высока, либо имеются серьезные проблемы с недвижимостью. Чем дольше он находится на рынке, тем ниже должно быть ваше предложение.

Это подскажет вам, в каком ценовом диапазоне м² его стоит оценить. Также следует учитывать траекторию рынка (вот как определить, растут или падают ценыЭто позволит вам определить цену, которую вы сможете обосновать в письме продавцу.

Если продавец согласится, вы сможете провести опросы, чтобы убедиться, что м² точны, требуется ли на вилле модернизация электропроводки или сантехники и т. д., и на основе этого вы можете дополнительно скорректировать цену, прежде чем заключать предложение в юридический договор с продавцом. нотариус (которого вы должны были выбрать заранее).

Метод №3: Получите оценку

Если вы очень заинтересованы в недвижимости, и владельцу нужно больше убедительности, чтобы узнать рыночную цену, вы можете заплатить за оценку. Но помните — не все продавцы действительно хотят продавать или прислушиваются к логике/разуму. Единственный способ узнать, был ли продавец дезинформирован своим агентом и действительно ли он хочет продать, — это поговорить непосредственно с владельцем.

Чтобы получить оценку, обратитесь в банк, в котором вы планируете получить ипотечный кредит. У них будет список оценщиков, которых они используют. Также спросите их, как долго действительна оценка, чтобы ее можно было использовать для ипотеки (в противном случае вам придется платить за нее дважды). Банки всегда заставляют вас оплатить оценку как часть стоимости оформления ипотеки (она стоит около 3000 евро), но обычно это делается после посещения нотариуса. Однако, вы можете провести оценку раньше и использовать эту оценку для переговоров с продавцом. / доказывая, что цена должна быть ниже.

Чтобы выбрать оценщика, спросите его процесс и спросите, руководствуются ли они размерами виллы в м², которые публикуют нотариусы. Если они скажут «да», то не используйте их. Вам нужен оценщик, который это понимает. м², указанные нотариусами, неверны, в противном случае они оценят виллу примерно в три раза дороже рыночной стоимости.

Не колебайтесь!

Вот как работает рынок недвижимости (и многие другие рынки): один необразованный покупатель за что-то переплачивает, а потом все брокеры и агенты указывают на эту продажу и кричат «видеть? это реальная ценность все «Виллы!» Не слушайте. Вы знаете реальную рыночную стоимость, и она основана на большинстве продаж, а не на одной-двух сделках с завышенной ценой.

По возможности, сделайте предложение напрямую владельцу (вы можете сделать предложение...). запрос на получение информации о владельце любой виллыИли же сделайте это через нотариуса, объяснив, что цена основана на рыночной стоимости, и будьте непреклонны. Не торгуйтесь, иначе продавец поймет, что может выжать из вас больше, и будет сложнее заключить сделку по рыночной цене. Не позволяйте агентам вводить вас в заблуждение или манипулировать вами. Придерживайтесь своей цены.

Если они откажут, вы можете сказать им, чтобы они связались с вами, если их недвижимость не будет продана, и если к тому времени вы не найдете ничего другого, вы все еще можете быть заинтересованы. Если они серьезно настроены продать, эта тактика, скорее всего, позволит вам получить хорошую цену — в конечном итоге.

Если продавец не настроен серьезно, он не примет ваше предложение, если вы не переплатите, чего делать категорически не следует (если вы спешите найти жилье, с финансовой точки зрения выгоднее снять квартиру на год, пока вы продолжаете искать виллу по рыночной цене). Покупка недвижимости на Французской Ривьере требует терпения. В конце концов, вы найдете отличную виллу по рыночной цене. (Обычно на это уходят годы поисков.)

Наилучший вариант — найти серьезного продавца, у виллы которого нет серьезных проблем, но которая не продается из-за завышенной цены. Затем используйте эту тактику и предложите рыночную стоимость (которая во многих случаях может быть значительно ниже половины запрашиваемой цены!). Продолжайте следить за ситуацией, и в конце концов, когда вилла не продастся, продавец вернется к вам, когда ему срочно понадобится продать (когда время, отведенное на решение его личных проблем, и тогда вы, возможно, даже сможете договориться о цене ниже рыночной, чтобы быстро завершить сделку.

Наберитесь терпения, ведь покупка недвижимости во многом похожа на брак — если вы примете неверное решение, это может обернуться очень дорогостоящей ошибкой и долгосрочными обязательствами, от которых будет непросто отказаться.

Вот список (нечестные) вещи, которые говорят агенты. Очень важно регулярно просматривать этот список, чтобы не поверить их лжи.

Покупаете виллу? Прочтите это первым!

Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочтите нашу Полное руководство по покупке недвижимости во Франции. Эти руководства объясняют, как оценить недвижимость. настоящий ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.

Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понять, как Ценообразование за м² — это гигантский обман. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

Наш руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. путеводитель по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

Наш руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы на продажу, на что следует обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и потерю права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются.

Наш руководство по мошенничеству и секретам включает: предупреждения о неэтичных трюках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы вытянуть из вас больше денег. Это обязательно к прочтению, и это руководство для осведомителей, которое те, кто в бизнесе, не хотят, чтобы вы видели.

Наш руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные вещи, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты по покупке и поиску недвижимости, почему вам следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому доверять (важное предупреждение).

Наш руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, доступ к Интернету и мобильному телефону, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы конфиденциальности и пространства, близлежащие проблемы, что вы на самом деле у меня есть незаконные пристройки и постройки, почему они продаются, как проверить и многое другое.

Наш руководство по вещам, которые следует учитывать включает в себя: ваш действительный расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые следует задать себе.

Наш руководство по процессу покупки включает в себя: переговоры о цене и первоначальном предложении, выбор честного нотариуса, покупку в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, подводные камни контракта, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

Наш руководство после покупки включает в себя: подводные камни при страховании, советы по выбору второго дома, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.