Franciaország m² ingatlanárak átverés

Franciaországban, amikor eladnak egy villát, az eladást közzéteszik egy hivatalos kormányzati webhely (ezt gyakran DVF-nek nevezik)A közjegyzőknek közzé kell tenniük (félévente frissítésekkel) az ingatlan nettó árát, a pontos helyét a térképen, a telek nagyságát (m²) és a ház „hozzávetőleges alapterületét (m²)”.

Ez így néz ki:

Bennfentes tipp: A weboldal Franciaországi házárak sokkal régebbre visszanyúló értékesítési adatokkal rendelkezik, mint a DVF (10 év a DVF 5 évével szemben – ami azért hasznos, mert a Covid lakásbuborék-évek adatai nem reprezentatívak a jelenlegi piaci árakra), és az adatokat egy kiváló műholdas térképen mutatja, amely itt látható:

Nyíltan mondta: a m² eladó villák egy vicc – nincs valóságalapja.

Mivel a közjegyzők minden eladás után %-os jutalékot fizetnek, tisztességtelen taktikát alkalmaznak, hogy a m²-es árakat látszatra tegyék. sokkal magasabb, mint amilyenek valójában, és félrevezetik a vásárlókat. Az ügynökök aztán ezt a hamis adatot használják fel a piac feletti kikiáltási árak indoklásaként, hogy megkíséreljék felfelé tolni a lakásárakat. Ezt az információt azután sok más ingatlan-weboldalra terjesztik.

Hogyan manipulálják a közjegyzők az m2 adatokat

Mivel törvény nem tiltja, a közjegyzők a villa valóságos m²-es méreteit sokszor-sokszor kisebbek. Ezért egy 145 m²-es villát 450 m²-ként hirdettek meg (lásd lentebb a példákat). Íme, miért:

Ez csak „a lábnyom” a földön

A helytelen négyzetméterérték további mentsége, hogy az eladott villák esetében feltüntetett négyzetméterérték csak a ... feltételezett hogy a „m² lábnyom”. Még akkor is szinte mindig sokkal kisebb ennél. Íme egy példa:

Elrejtve a GYIK, a DVF honlapja ezt elismeri a m²-ek csak jogilag nem kötelezőek becslések a ház „m² alapterületéből”. (a ház által elfoglalt földterület mennyisége) és konkrétan azt mondják, hogy az nem a lakható m² és nem nem bármilyen jogi értékkel bírnak:

Nincs jogi kötelezettség a négyzetméterek mérésére vagy a DVF pontosságára.

A fő probléma az, hogy a törvény nem írja elő a megfelelő m² felmérést, és a közjegyzőknek sem kell jelenteniük a tényleges m²-t a DVF-en, és ebből következően a DVF-en közzétett saját bevallású, „becsült” m²-méretek drámaian aluljelentett.

Felfújják az eladási árakat

A DVF az eladási árat is megjeleníti a "nettó eladó" árak (ami tartalmaz adó és a francia Riviérán, mivel az eladók a nyereségükből fizetik az ügynöki díjat, ez magában foglalja az ügynöki díjat is), hogy felfújja az eladási árakat. Ezután ezt a felfújt eladási árat használják a m² átlagok kiszámításához, ami szintén nyilvánvalóan hamis.

Az eladási ár tartalmazza az ügynöki jutalékot.

Azokban a településeken, ahol az ügynökök rendszeresen hirdetik, hogy a jutalékot az eladó fizeti (ahogy az egész Francia Riviérán történik), a DVF-szám tartalmazza a jutalékot, és néhány százalékkal magasabb lesz, mint az eladó valódi nettó ára, ami tovább növeli a feltételezett négyzetméterárat.

Nem tartalmazzák a felújításra szoruló villákat

Cédric Duplantier (aki a francia pénzügyminisztériumban, a DGFIP-ben dolgozik, és a DVF közjegyzők weboldalának moderátora) mondott„A felújítandó épületek eladására vonatkozó szerződések nem részei a DVF-ben szereplő adatoknak.” Ez azt jelenti, hogy a „felújításra szorulóként” értékesített villák nem szerepelnek a DVF-ben. Ez számos alacsonyabb árú eladást kizár az átlagos m² statisztikákból és a DVF térképről, ami tovább növeli a közzétett „átlagos m²” statisztikákat.

Az átlagos négyzetméterárak ezen a hibás adaton alapulnak.

Annak ellenére, hogy a DVF-ben közzétett négyzetméterek nem a villa valós négyzetméterein alapulnak, a jutalékot vásárolók (közjegyzők, ügynökök, valós weboldalak) mind ezeket a hamis adatokat használják fel arra, hogy azt a látszatot keltsék el, hogy a villák sokkal, sokkal, sokkal magasabb négyzetméteráron kelnek el, mint amilyenek valójában.

A közjegyző honlapján feltüntetett m² átlagosan a tényleges méret 1/3-1/4-e, ami hamisan felduzzasztja a m² átlagárakat, ami a közjegyzőknek és az ügynököknek kedvez, akiknek jutalékot fizetnek.

A weboldalakon megjelenített m²-es átlagárok hamisak – sokkal, de sokkal magasabbak, mint amennyiért az ingatlanokat valóban eladják.

Példák, bizonyítással!

Számtalan példa van erre, hiszen a villaeladások több mint 97%-a helytelen m²-rel van feltüntetve. Az alábbiakban csak néhány példát mutatunk be, hogy megértse, mit kell keresnie. Tartsd észben, hogy:

• A tervezési engedélyek csak a "lakható" m²-t tüntetik fel, ami néhány házban sok helyet hagy ki (bárhol alacsony belmagasságú, vendégházak, tároló szekrények, lépcsők stb.), így a legtöbbet valószínűleg még nagyobbnak hirdették!
• A DVF-en feltüntetett ár magasabb, mint a valós ajánlati ár, mert tartalmazza az áfát!

Ezért mondjuk azt a „maximális” m²-t, amiért eladta, mert ha beszámítaná a nem "lakható" területet és levenné az adókat, akkor a m² ár még alacsonyabb lenne!

A teljes átépítés után sem növelik a m²-tannak ellenére, hogy a valós m² nyilvános…

Mellékes megjegyzésként a bejelentett szobák száma szintén (nyilván) nem pontos.

Hogyan lehet ellenőrizni a villák M2-jét

Saját ellenőrzést végezhet, ha visszanéz a felkeresett villákra. Mentse el a címet és az értékesítési listát, és hasonlítsa össze DVF és tervezési engedélyek.

Ennek egy másik módja az, hogy megnézi a szomszéd házait, és összehasonlítja a méretet egy listával, ahol a méret szerepel.

Íme egy példa… Ez egy villa, amely jelenleg eladó Ezében:

Ellenőrzéskor a DVF kormányzati weboldala és a Google Earth-ön láthatjuk, hogy a szomszéd villáját valószínűleg ugyanaz a fejlesztő építtette, ugyanolyan stílusú és megközelítőleg ugyanolyan méretű (a Google Earth-ön látható alapterület és emeletek alapján); nemrég kelt el 930 500 euróért!

Miért olyan probléma ez

Annak ellenére, hogy a m² egyértelműen helytelenül van feltüntetve, és nem tükrözi az eladott villák tényleges méretét, ezeket a hamis adatokat nemzeti árstatisztikákhoz és olyan webhelyekhez használják fel, amelyek azt állítják, hogy ismerik az átlagos négyzetméterárat.

De szó szerint lehetetlen tudni, hogy az árak felfelé vagy lefelé mennek-e, vagy az átlagos m², mivel a közjegyzők manipulálhatják (és teszik is!) ezeket az adatokat a m²-es házméretek mesterséges csökkentése alapján (az árak emelkedésének színlelésére).

Ennek az átverésnek a megértése az egyik legfontosabb lépés a francia ingatlanpiac megértéséhez.

A piac valóságának ismerete elengedhetetlen, ha akarod megvesz villáját olyan áron, ami közel áll ahhoz, amit tud elad azért.

Ügynökök: piaci manipuláció

Az ingatlanügynökségek úgy is manipulálják a piacot, hogy legalább ötszörösen a piaci érték felett vásárolnak ingatlanokat, hogy olyan áron adják el az eladást, amely magasabb, mint bármely más villa a környéken. Ez ugyanaz a piacmanipulációs taktika, amelyet más luxusközpontú iparágakban alkalmaznak, mint pl. művészeti piac.

Ezt azért teszik, hogy erre az eladásra hivatkozva igazolhassák a piaci árnál jóval magasabb áraikat, és hogy manipulálhassák a nyilvánosan közzétett átlagos négyzetméterárakat. Bár az övék, bérbe adják.

Íme egy példa: Eze-ben messze a legmagasabb áron eladott villa a 772 avenue de la Marne címen található. Egy kis utánajárás után látni fogja, hogy Prestigimo (ingatlan iroda) megvette. Minden tőlük telhetőt megtesznek, hogy ezt a tényt leplezzék, és ingatlanokat adnak el ügynökségek között, vásárolnak fejlesztő haveroktól, hogy visszakapják a pénzt, stb. Nézz körül, és szinte minden városban találsz ilyen példát.

Még több lapos hazugság…

Mindezeken felül, és növeli a m²-es árak körüli zűrzavart, az ügynökök rutinszerűen hazudnak a villák m²-es méretéről, és ráveszik az ellenőröket is, hogy hazudjanak. Nem szokatlan, hogy a listákon azt állítják, hogy egy villa 100-200 m²-rel nagyobb, mint amilyen valójában. A valódi m²-t csak úgy ismerheti meg, ha saját, független ellenőrrel méri meg. Még jobb, ha két ellenőr méri meg, és nézze meg, hogy eltérő számokat találnak-e ki.

Itt van hogyan lehet megtudni a igazi egy villa értéke Franciaországban.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi értékét, hogyan érheti el a legjobb árat és kerülje el a túlárazást, mire kell ügyelnie, hogyan kerülheti el a csalást stb.

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz Tartalmazza: figyelmeztetéseket az etikátlan trükkökről, amelyeket ügynökök, közjegyzők, eladók, fejlesztők és építőipari vállalkozók alkalmaznak, hogy még több pénzt húzzanak ki Önből. Ez egy kötelező olvasmány, és egyben a visszaéléseket bejelentőknek szóló útmutató is, amelyet az üzleti életben dolgozók nem szeretnének, hogy lásson.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára magában foglalja: a tisztességtelen dolgokat, amelyeket az ügynökök elmondanak Önnek, hogyan működnek az ingatlanügynökségek, a vevő ügynökei és az ingatlankeresők, miért kerülje el az illegális és nem helyi ügynököket, és kiben bízzon (fontos figyelmeztetés).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz tartalmazza: az ár és a kezdeti ajánlat tárgyalását, becsületes közjegyző kiválasztását, feketén történő vásárlást, hivatalos ajánlatot és előleget, SCI használatát, az előleget, a türelmi időt, a pénz átadása előtti teendőket és a végső aláírást.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.