Árképzés: A villa piaci értékének meghatározása

Jelentések, piacelemzések, valamint az általunk megkérdezett közgazdászok, ügynökök, vevők és közjegyzők szerint az 1 millió eurónál nagyobb árú francia riviérai villák többségét irreális áron hirdetik, és mindaddig a piacon állnak, amíg az eladó le nem csökkenti az árat, hogy jóval alacsonyabb legyen, mint a piacon lévő többi ingatlané. Az átlagos eladási ár 2023 és 2025 között az eredeti kért ár körül 70%-kal volt alacsonyabb. Őrülten hangzik? Íme, miért.

A Francia Riviéra a vevők piaca, és már 2008 óta az is (a Covid ingatlanbuborék kivételével). 2023-tól kezdődően még inkább azzá vált (és még sok évig az is marad) a következők miatt: sok tényező, beleértve a külföldi vásárlókat, akik ehelyett lakóhelyük szerinti országukban vásárolnak lakást, és a francia kormány aktívan csökkenti a második lakásvásárlást. Ez azt jelenti, vevőként nagy az alkuerőd, ha közvetlenül a tulajtól tudsz alkudni. (Tudsz kérje el a tulajdonos elérhetőségét a kormánytól.)

Mindig emlékezz: Az ügynöknek, a közjegyzőnek és minden vállalkozónak, aki bármelyikükkel dolgozik, egy a célja: eladni Önnek egy villát a lehető legmagasabb áron, a lehető leggyorsabban. Így kapják a legtöbb fizetést, a legkevesebb munkával. Emiatt, nagyon fontos, hogy ne bízzon az árképzési tanácsaikban.

Hogyan válaszoljon a „Mekkora a költségvetése?”

Mivel nagyon sok ingatlan drasztikusan túlárazott, erre a kérdésre a legjobb válasz a következő: „Nincs költségvetésünk. Piaci értéket fizetünk. Két értékbecslést fizetünk (az egyiket a bankunk által ajánlott értékbecslő) és ezek alapján készítjük el ajánlatunkat. Tehát mutasson meg mindent, ami megfelel ahhoz, amit keresünk, és mi az ajánlati árral foglalkozunk, amint megtaláljuk a számunkra tetszőt.” Ezután az alábbi útmutatót követve elkészítheti ajánlatát.

Miért van olyan sok extrém túlárazás?

„Ez jó ár, és nagy volt az érdeklődésünk. Ezen az áron ez a villa nagyon gyorsan elkel. Azonnal döntened kell!”, az ingatlanügynökök gyakran mondják (itt van egy lista a tisztességtelenebb dolgokról, amelyeket az ingatlanügynökök elmondhatnak Önnek), abban a reményben, hogy sietve vásárol egy túlárazott villát. Azonban nem ritka, hogy a vevő rájön, hogy ez csak egy nagy nyomású eladási taktika volt, és a villa hónapok (vagy akár évek) múlva is eladó, általában azért, mert rendkívül túlárazott.

Számos olyan jelenség van erre a területre jellemző, amely arra ösztönzi az eladókat, hogy 3-8-szor (vagy még több) magasabb áron adják ki ingatlanaikat, mint a tényleges érték…

Ügynökségek, akik túlértékelik

Ingatlan Az ügynökségek azt mondják az eladóknak, hogy eladhatják ingatlanukat sokkal többet, mint amennyit valójában ér csak azért, hogy biztosítsák a listát az ügynökségük számára. A tulajdonosok hajlamosak azzal az ügynökkel listázni, aki azt állítja, hogy a legtöbb pénzt kaphatják érte – és ez egyfajta licitharc lesz az ügynökök között, akik az ügynökségükkel szeretnék megszerezni a listát. Kivel írnál alá: azzal az ügynökkel, aki megígéri, hogy 8 millió eurót kap a villádért, azzal, aki azt mondja, hogy szerinte 3 millió eurót ér, vagy azzal, aki azt mondja, hogy valójában csak 1,2 millió eurót?

Ennek eredményeként a villák jellemzően két-ötszörös áron kerülnek eladásra, mint amennyit valójában érnek (és amennyit a vevők 99%-a hajlandó lenne fizetni).

Sok tulajdonos a ház kikiáltási árát az önértékelésével társítja (ezáltal az emberek úgy érzik, hogy jól vannak az életben, amikor meg vannak győződve arról, hogy a házuk sok milliót ér), így nehéz nekik szembenézniük a valósággal.

Sok ügynök jelentősen megnöveli a hirdetés négyzetméterét., hogy igazolja az árat, mivel nincs olyan törvény, amely előírná, hogy a villák hirdetéseiben pontos négyzetméterszámot kell feltüntetni. Ezután a villa egyszerűen évekig a piacon áll, amíg az eladó nem csökkenti az árat, gyakran többször is.

Befektetők, akiket nem érdekel

Egy másik, a francia riviérai ingatlanpiacra jellemző jelenség: a gazdag befektetők megbízzák az ügynököket, hogy a tulajdonukban lévő villákat sokszorosan magasabb áron kínálják eladásra, abban a valószínűtlen helyzetben, hogy egy gazdag monacói (aki nem végezte el a kutatását, vagy nem törődik az árral) hibázik és megveszi – majd az eladásból származó pénzből 2 vagy 3 hasonló villát vásárol, a fennmaradó pénzt pedig zsebre teszi.

Ezek a tulajdonosok gyakran több villával rendelkeznek, amelyeket bevételszerzésre használnak (a nyári szezonra bérbe adják). Egyes becslések szerint ez a francia Riviéra villáinak csaknem 40%-át teszi ki! Ezeket a tulajdonosokat nem igazán érdekli, hogy eladja-e a villájukat, és bizonyosan nem is érdekli őket, hogy piaci értéken adják el.

A jó hír az, hogy a francia kormány aktívan igyekszik visszaszorítani az ilyen jellegű befektetési vásárlásokat, hogy megfizethetőbbé tegye a lakhatást. Idén új és nehézkes adókat vezettek be a második otthonra (amely a francia Riviérán található villák csaknem 40%-át érinti), és aktívan gondolkodnak más módszereken a házfelforgatás, a külföldi befektetések, az AirBnb-bérlés és a nyaralók visszaszorítására. 100%-ban többre számíthat a jövőben. (Tudjon meg többet erről a piaci előrejelzések útmutatójában.)

Oroszok emlékei

A francia Riviéra ingatlanpiacát érintő másik jelenség a remélem, hogy az ostoba költekező orosz vásárlók végül visszatérnek2014 után az orosz vásárlások drámaian csökkentek, és ez a terület is megérezte a következményeket. Sok francia riviérai eladó mégis dacosan reménykedik, és várja az oroszok visszatérését – egy napon. De Ukrajna inváziója és az azt követő szankciók és lefoglalások miatt ez nem fog megtörténni. Olvassa el kiegészítő cikkünket. útmutató az oroszokról és hatásukról a francia Riviéra ingatlanpiacán, hogy többet megtudjon erről.

Legális adóelkerülés

És még egy másik ok, amiért egyes ingatlantulajdonosok eladásra kínálják ingatlanaikat anélkül, hogy el akarnák adni (ezért őrült áron teszik közzé, úgy gondolják, hogy senki sem fizet érte), az, hogy legális adócsalás. Amíg egy villa eladó, a tulajdonos több drága ingatlanadó alól mentesül! Ez a nem elsődleges lakóingatlanokra vonatkozik, amelyekből a Francia Riviéra bőségesen kínálkozik (az itteni villák közel 40%-a tartozik ebbe a kategóriába). Az ügynökségek azért élnek ezzel a jelenséggel, mert ezeket a listákat (hamis) jelzésként tudják feltüntetni a piac jelenlegi helyzetéről. „szellemhirdetéseknek” nevezik őket.

Továbbá, ha legalább 5 évig megtartasz egy villát, az eladáskor fizetendő adók jelentősen alacsonyabbak. Ez arra ösztönzi az eladókat, hogy nevetségesen magas áron kínálják ingatlanjaikat, amíg el nem érik az 5 éves határt. Az adók 10 és 22 év után is csökkennek.

3 piac egyben

A francia Riviéra az három piac egyben: privát, off-market és nyilvánosan jegyzett. Bármely nyilvánosan jegyzett villa először magánpiacon volt, majd off-market. Ezen szakaszok mindegyikének más az árazása – különösen az utolsó szakasz, ahol az árak drámaian megnövekednek.

1. piac: A magánpiac. Először is, az eladók ügynök igénybevétele nélkül próbálnak eladni. Franciaország-szerte az összes villák több mint 50%-át magántulajdonban értékesítik, de a francia riviérán ez megközelíti a villaeladások 75%-át. Ezek közül sokat eladnak barátok barátainak vagy közösségi média bejegyzéseken keresztül stb. Vevőként ez a vásárlás legjobb módja. Készíthetsz a bármely villa tulajdonosi adatainak beszerzését kérik.

2. piac: Piacon kívül. Ha nem tudtak privátot eladni, akkor listáznak egy ügynökkel. A villák nagy százalékát az ügynök „piacon kívül” értékesíti anélkül, hogy nyilvánosan szerepelne az interneten. Ezek közül sokat eladnak a fejlesztőknek, még mielőtt a rendszeres vásárlók megnéznék őket.

3. piac: Nyilvánosan jegyzett. Ha senki nem akarja megvenni a villát, akkor az ügynökök nyilvánosan listázzák az interneten. (További információ lapunkban útmutató az ügynökökhöz.) Ezek a villák – a nyilvánosan jegyzettek – mindig nagyon túlárasak és/vagy valami komoly baj van velük, ezért még nem keltek el. Általában évekig ücsörögnek a piacon, amíg a tulajdonos fel nem adja, vagy magántulajdonban eladja. Ezt tartsd szem előtt.

Hamisított átlagár

A városonkénti átlagárak tévesen felfújtak, és nem a valódi eladási árakon alapulnak. Tekintse meg a jelenségről szóló útmutatónkat és olvass tovább alább:

Fontos: Több oka is van annak, amiért figyelmen kívül kell hagynia a m2-árakat

Franciaországban a m² átverés, amellyel az árakat felfelé próbálják mozgatni.

Annyi mindent lehet erről mondani, hogy külön csináltuk útmutató mindent a m² átlagárról és hogy a DVF-ben szereplő m² valójában egy teljes átverés.

Sajnos a nélkül igazi m² méret esetén nem lehet kiszámítani a helyes m² árat (ezért is szerepelnek a kormányzati weboldalon helytelen m² átlagárak). Ez a közjegyzőknek és ügynököknek kedvez, mivel %-os jutalékot kapnak, de komolyan károsíthatja a vevőket.

Szerencsére nem gyakran fordul elő, hogy egy vevő rosszul jár, mivel a legtöbbjüknek jelzálogra van szüksége (különösen a vagyonadó elkerülése érdekében), és a bank mindig megköveteli a professzionális értékbecslést (azonban ezek közül az értékbecslők közül néhány lusta és a ...-ra támaszkodik). a csalárd és helytelen m² átlagok, ezért győződjön meg róla, hogy a tiéd tudja, hogyan kell helyesen meghatározni a piaci értéket).

Ne feledje, hogy az árak a városon belüli területtől függően is nagymértékben változnak. Például, Eze sokkal drágább, ha Eze Bord-de-Merben keresel, ami a tenger mellett van. Ha egy villát néz a Moyenne vagy a Grand Corniche mellett, akkor az árak drámaian csökkennek.

További okokra van szüksége a m² figyelmen kívül hagyására? Mindezeken felül az ügynökök rutinszerűen hazudnak a villák négyzetméteres nagyságáról, és ráveszik az ellenőröket is, hogy hazudjanak. A valódi m²-t csak úgy ismerheti meg, ha saját, független ellenőrrel méri meg.

Kell még több indok? Az ingatlanügynökségek úgy is manipulálják a piacot, hogy legalább ötszörösen a piaci érték felett vásárolnak ingatlanokat, hogy olyan áron adják el az eladást, amely magasabb, mint bármely más villa a környéken. Ez ugyanaz a piacmanipulációs taktika, amelyet más luxusközpontú iparágakban alkalmaznak, mint pl. művészeti piac. Ezt azért teszik, hogy rámutassanak arra az eladásra, ezzel próbálva igazolni a piacot jóval meghaladó áraikat, és hogy manipulálhassák a nyilvánosságra hozott átlagos m² árakat.

Most, hogy ezt megérted nem bízhatsz semmiben, amit m²-en olvasol, amit online olvasol, a következőképpen becsülheti meg a tényleges m² árátlagokat:

Hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét

Minden ajánlatnak figyelembe kell vennie a piac jelenlegi állapotát, ezért mielőtt belekezdene az alábbi útmutatásokba, olvassa el a mi oldalunkat szakértő francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzések.

1. módszer: Hasonlítsa össze a szomszédokkal

Könnyebb, mint gondolnád! Csak meg kell nézned a közelben eladott többi ingatlant, és hagyd figyelmen kívül az összes négyzetméterárat.

Mint fentebb megtudta, a közjegyzők kénytelenek felsorolni az eladott villákat és lakásokat egy kormányzati weboldalon, „DVF” néven. Interaktív Franciaország térképpel rendelkezik, amely lehetővé teszi, hogy a kiválasztott területre kattintva megtekinthesse az ÖSSZES nemrég eladott villa árát., bárki megvásárolta – beleértve az SCI-t és a vállalati vásárlókat is (de ne feledje: ezen az oldalon hibás m²-információ található). Megjegyzés: a feltüntetett árak tartalmazza a TVA-t (adó).

Bennfentes tipp: A weboldal Franciaországi házárak a DVF értékesítési adatai sokkal régebbre nyúlnak vissza, mint a hivatalos DVF weboldal (10 év a DVF 5 évével szemben – ami azért hasznos, mert a Covid lakásbuborék-évek adatai nem reprezentatívak a jelenlegi piaci árakra nézve). Az egyetlen dolog, ami hiányzik, a telekméret (ezért a DVF-et kell megnézned, ha ezt tudni szeretnéd, és látni szeretnéd a telekhatárokat/kataszteri térképet). Az adatokat egy Google Earth-stílusú műholdas nézetű térképen mutatja, ami messze jobb, mint a DVF műholdas nézete. Fontos, hogy türelmesnek kell lenned, mivel az árak átfedésének betöltése néha néhány másodpercig is eltarthat.

Íme egy tipikus példa…

Ez egy átlagos, semmi különöset nem tartalmazó villa, amely jelenleg eladó egy kevésbé kívánatos részén. Eze, egy meredek, rosszul karbantartott közös úton. Annak ellenére, hogy sok az útzaj és keletre néz, abszolút műemlékvédelem alatt áll. őrült Irányár. Nincs villa valaha a feljegyzett történelem során ehhez a négyzetméterárhoz közeli áron kelt el Eze-ben. De ez nem akadályozta meg a hirdető ügynököket abban, hogy megpróbálják túllicitálni a többi ügynököt, hogy biztosítsák a listát az ügynökségük számára.

Addig lesz a piacon, amíg a tulajdonosok kétségbeesettek nem lesznek, ekkor valószínűleg 1-1,5 millió euróért kel el. Eddig 8 éve eladó (ebből 6 éve árcsökkentés nélkül), és – ami nem meglepő – még mindig nem kelt el.

Időközben szerepel a listán, mint egy nyaraló bérbeadás2019 és 2025 között 379 m²-es alapterülettel és 6 millió eurós értékkel volt meghirdetve. 2025 óta 323 m²-es alapterülettel és 4,5 millió euróEz még mindig nem eladó – mert valójában csak körülbelül 1 millió eurót ér.

Ellenőrzéskor a DVF kormány honlapján és a Google Earth-ben láthatjuk, hogy a szomszéd villáját valószínűleg ugyanaz a fejlesztő készítette, és ugyanolyan stílusú és megközelítőleg ugyanolyan méretű (a Google Earth-ön keresztül látható alapterülete és emeletei alapján); nemrég 930 500 euróért kelt el!

És még egy példa:

Ez a Villefranche-sur-Mer magaslatán fekvő villa 4,6 millió eurót kér. 7 éve van a piacon, és még nem érkezett rá ajánlat. 260 m²-es és teljes felújításra szorul (belül nagyon 1980-as évekbeli stílusú).

Itt van (balra), a szomszéd villa mellett, amely több mint kétszer akkora:

A DVF adataiban látható, hogy a szomszéd villája (ami sokkal nagyobb, 670 m²-es) 1,1 millió euróért kelt el a Covid árbuborék csúcspontján (ami sokkal magasabb ár, mint a buborék előtt vagy után volt). A környéken szinte az összes többi villa hasonló áron kelt el.

...és mégis, a tulajdonost egy tisztességtelen ügynök, aki megpróbálta megszerezni az ingatlant, meggyőzte arról, hogy a villája 4,6 millió eurót ér a ténylegesen érő nagyjából 800 000 euró helyett. Vagy nevetséges áron hirdették meg, abban a reményben, hogy valaki, aki nem olvasta ezt az útmutatót, átverésre kerül. Vagy anélkül hirdetik meg, hogy ténylegesen el akarnák adni, pusztán azért, hogy elkerüljék az „átruházott övezetekben” (lakáshiánnyal küzdő városokban, mint például a francia Riviéra legtöbbjében) alkalmazott ingatlanadókat.

2. módszer: Készíts egy listát

Az első dolog, amit meg kell határoznia, hogy mi a korábbi árképzés (a tényleges eladási árak alapján) abban a városban, ahol vásárolni szeretne és mi lesz az árképzés a jövőbenEhhez megtanítjuk, hogyan elemezheted és listázhatod a hasonló, a közelben eladott villákat.

1. lépés:

Vagy kérj meg egy közjegyzőt, hogy nézze meg az összes eladást a 'Perval' egy adott területén, amelyhez szintén csak a közjegyzők férhetnek hozzá (ők felügyelik az adatokat, mert az összes eladást mutatja 6 héttől egészen addig, amikor elkezdték nyomon követni az eladásokat), vagy végezd el a kutatást magad.

A közjegyzői út:

Válasszon olyan közjegyzői irodát, amelynek díjszabásában szerepel a „PERVAL konzultáció” (sok turisztikai környéken ez így van). Ideális esetben olyat, amely nagyon-nagyon messze van a környéktől (például Lyonban vagy Bordeaux-ban), hogy ne legyen ösztönzőjük az olcsóbb eladások törlésére a listáról.

• Példaként közzétett árak: 60 euró a nyers kivonatért, 120 euró kommentárral.

Írj nekik e-mailt a következő címre:

• a város azon része, ahol az elemzett ingatlan található;
• milyen széles sugarú kört szeretne (pl. „ugyanabban a faluban” vagy „2 perc sétára”);
• bármilyen szűrő (csak családi házak, min. 3 hálószoba stb.).

A barkácsolás útvonala:

Vagy megnézheted a korábbi eladásokat – de így nem láthatod az elmúlt 6 hónap eladásait. Előzetes kereséshez viszont jó. Ehhez a következőket kell tenned: Keressen ingatlant a House Prices France oldalon a közeli villák eladási árainak ellenőrzéséhez, Google Earth stílusú térképpel kereshető (figyelmen kívül hagyja a közzétett m²-t):

Figyelem: Az ingatlanügynökségek megpróbálják manipulálni a piacot azzal, hogy egymástól vásárolnak ingatlanokat a piaci érték ötszörösén vagy még magasabb áron, hogy egy ingatlant olyan áron adjanak el, amely magasabb, mint amennyiért bármely más villa elkelt azon a környéken. Ezt azért teszik, hogy erre az eladásra hivatkozva igazolhassák a jóval a piaci érték feletti vételáraikat, és hogy manipulálhassák a nyilvánosan közzétett átlagos négyzetméterárakat. Tehát, ha egy vagy két olyan eladást lát, amely jóval a piaci érték felett van, azokat nem szabad figyelembe venni az átlagos négyzetméterár kiszámításakor.

2. lépés (nem kötelező, a pontosság érdekében):

Ezután hasonlítsa össze a térképet a tervezési engedélyek honlapja (keresse meg a várost a felső kék sávban, majd görgessen le, és kattintson a zöld gombra az összes tervezési engedély megtekintéséhez) az eladott ingatlanokat felsoroló DVF weboldal áraikkal együtt. Kattintson az összes átfedésben lévő ingatlanra (mindkettőnek van tervezése és mindketten eladtak), és jegyezze fel a helyes négyzetméterértéket az építési engedélyek weboldaláról (adja hozzá a „meglévő”-t az „új” négyzetméterértékhez a teljes érték eléréséhez).

Ne feledje, hogy a tervezési engedélyek webhelyét nem frissítik gyakran, így előfordulhat, hogy a legutóbbi frissítés óta egy villa tovább bővült (vagy akár le is dőlt, és új villát építettek a telken). Mindig felkeresheti a helyi Mairie-t, és érdeklődhet az adott villákról és azok legújabb tervezési engedélyeiről.

3. lépés:

Készítsen listát. Az azonos környéken található villák piaci értékének kiszámításához listát kell készítenie a közelben eladott, azonos stílusú villákról (provence-i kontra modern, mivel eltérő az áruk), és alaposan nézze meg a következőket: Franciaországi házárak és Találd ki az adott villák átlagos m² eladási ára (az Ön becslése alapján tényleges m²), és adjon hozzá a villák képernyőképeit a listához.

Íme egy példa az összeállítandó listára (amelyet sablonként használhat) egy Eze-i villa összehasonlításával. Így néz ki PDF formában (nyomtatással készült –> egyedi oldaltörések –> mentés PDF-ként). Itt van egy másik példa (ez a Beausoleil) egyszerűbb formátumban.

4. lépés:

Az 1–3. lépések egy ballpark árkategóriát adnak meg. Aztán, hogy megtudja, hol van ebben a tartományban ez villa illik, nézd meg ezeket a tényezőket, amelyek vagy magasabbra vagy alacsonyabbra teszik a tartományban:

1. Mi a minőség a villából és jól van-e megépítve? Maga az épület nagyon jó minőségű, közepes vagy rossz minőségű? Vannak benne olyan dolgok, amelyek a jó épületeknél vannak, például egy „vide sanitaire” rés (mini pincerész, hogy ne képződjön penész az alsó emeleten) stb?
2. A belső berendezések és burkolatok, konyha, fürdőszoba, padló stb. luxus vagy alap?
3. A villa jár extra hely nem tartozik bele a „lakható” m²-be – medencés ház vagy vendégház/lakás? Ha igen, akkor hozzáadjon értéket. Ha nem, vond ki.
4. Találja ki, hogy a villa ennek drágább vagy olcsóbb részén található-e terület / város. Például a vízhez közelebb eső területek sokkal értékesebbek.
5. Hogy van a Kilátás? Lehet, hogy a jövőben blokkolják? A fantasztikus, akadálytalan kilátás a tengerre növeli az értéket. Ha a kilátásban látja a szomszédokat vagy más villákat, az csökkenti. Ez kevésbé igaz azokra a területekre, ahol a legtöbb villából nagyszerű kilátás nyílik, mint például Eze.
6. A villa stílusa modern vagy régebbi stílus? Az új, modern villák négyzetméterenként lényegesen drágábbak (és sokkal-sokkal több vevő van rájuk – beleértve a gazdag vásárlókat is, akik néha a piaci értéken felül fizetnek), mint a hagyományos, klasszikus, provence-i, "modern stílusú"-provence-i vagy elavult megjelenésű stílusok.
7. Mikor épült a villa? Újabb a villák több pénzért kelnek el, és kevesebb javítást igényelnek. Régebbi A villáknak valószínűleg munkára van szükségük az elektromos, vízvezeték-, tető-, csatorna- és egyéb problémák frissítéséhez, ezért ezt vegye figyelembe.
8. Aztán vedd figyelembe, ha kell felújítások, és mibe fog ez kerülni. Ha nem, az értékesebbé teszi, de ha igen, az egy kicsit lefelé nyomja az értékét.
9. Ha a a föld beépíthető, így bővíthetné a házat, ez egy kis értékkel járna, de ha nem, akkor értéket veszítene. Ha az a vörös zóna, az ár körülbelül 20%-kal csökken.
10. Tényező, hogy mennyi föld tartalmazza, és a minősége a kertek, medence, garázs stb.
11. Használ-e a villa a közös autóútEz csökkenti a négyzetméterértéket, és hozzáadja a rendszeres karbantartási költségeket (valamint az esetleges jogi vitákat), amelyeket figyelembe kell vennie a költségvetésében.
12. Van-e normál méretű úszás medence? Ha nincs medence, lehet építeni? (Először győződjön meg arról, hogy érvényes engedélyekkel rendelkezik!) Ha meg kell építenie, akkor vonja le az árból a medence költségének dupláját. Ha nem garantált, hogy meg tud építeni egy medencét, akkor körülbelül 40%-kal csökken az érték, és érdemes komolyan megfontolni a vásárlás mellőzését, mivel nem fogja könnyen (vagy egyáltalán) bérelni nyaralóként, ill. könnyű lesz-e továbbértékesíteni.
13. Lesz-e zajos Építkezés Közeli? (Tekintse meg az építési engedélyeket itt.)
14. Egy közösségben van, sétatávolságra a iskola vagy egy őrzött domaine? Ez növeli az árat. Ha ez izolált, ami csökkenti az árat.
15. Ezután ellenőrizze, hogy vannak-e más tényezők, amelyek csökkentik az árat, például egy vonat hallótávolságon belül figyelmen kívül hagyva, göröngyös autóút, gyenge mobiljel, nincs szál, vagy csúnya távvezetékek, vagy út zaj – mindez jelentősen csökkentené az értéket.

Egy másik része annak meghatározásának, hogy mennyiért fog eladni egy villát, hogy megtudja, mióta van a piacon. Mivel az ügynökök valószínűleg nem mondják meg az igazat (vagy csak azt mondják meg, meddig megvannak rendelkezett a listával), a legjobb megoldás az, ha megszerezzük a diagnosztika jelentések és a mandátum (a listázási megállapodás) az ügynöktől, és nézze meg rajtuk a dátumot. Akkor tudni fogja, hogy már eladó legalább ilyen sokáig. (DE mivel a diagnosztikai jelentések csak három évig érvényesek, ha a villa több mint három éve van forgalomban, előfordulhat, hogy a diagnosztikát nemrégiben újra elvégezték, és újabb dátumot mutathat.)

Ha több mint néhány hónapja van a piacon, annak oka van: vagy nagyon, de túl magas az ára, vagy komoly gondok vannak az ingatlannal. Minél hosszabb ideje van a piacon, annál alacsonyabbnak kell lennie az ajánlatának.

Ez megmondja, hogy a m²-es árkategóriában hol érdemes értékelni. Figyelembe kell vennie a piac pályáját is (a következőképpen állapíthatja meg, hogy az árak emelkednek vagy csökkennek). Ez egy olyan árat fog adni, amelyet levélben indokolhat meg az eladónak.

Ha az eladó elfogadja, akkor felméréseket készíthet, hogy a m² pontos-e, szükséges-e a villa villany- vagy vízvezeték-korszerűsítése stb., és ez alapján tovább módosíthatja az árat, mielőtt az ajánlatot jogi szerződésbe kötné közjegyző (akit előre ki kellett volna választani).

3. módszer: Értékelés/értékelés

Ha nagyon érdekli egy ingatlan, és a tulajdonosnak több meggyőzésre van szüksége a piaci ár eléréséhez, akkor kifizetheti az értékbecslést / értékbecslést. De ne feledje – nem minden eladó akar igazán eladni, vagy hallgat a logikára/észre. Az egyetlen módja annak, hogy valóban megtudjuk, hogy az eladót az ügynöke félretájékoztatta-e, és valóban el akarja adni, ha közvetlenül a tulajdonossal beszélünk.

Értékbecsléshez forduljon ahhoz a bankhoz, ahol jelzáloghitelét tervezi felvenni. Lesz egy listája az általuk használt értékelőkről. Kérdezd meg tőlük azt is, hogy meddig érvényes az értékbecslés, hogy fel lehessen használni a jelzáloghitelre (ellenkező esetben kétszer kell fizetni érte). A bankok mindig kifizetik az értékbecslést a jelzáloghitel felállítási költség részeként (körülbelül 3000 euróba kerül), de ez általában a közjegyző felkeresése után történik. Azonban, dönthet úgy, hogy hamarabb elvégzi az értékelést, és ezt az értékelést felhasználhatja az eladóval való alkudozáshoz / bizonyítva, hogy az árnak alacsonyabbnak kell lennie.

Az értékbecslő kiválasztásához kérdezze meg a folyamatot, és kérdezze meg, hogy a közjegyzők által közzétett négyzetméteres villaméretek alapján jár-e. Ha igent mondanak, akkor ne használja őket. Szüksége van egy értékelőre, aki ezt megérti a közjegyzők által feltüntetett m² hibás, ellenkező esetben a villát a piaci értéknél nagyjából háromszor magasabb áron értékelik.

Ne ingadozzon!

Így működik az ingatlanpiac (és sok más piac): Egy tanulatlan vevő túlfizet valamiért, majd az összes bróker és ügynök rámutat az eladásra, és kiabál:lát? ez az igazi értéke minden „villák!” Ne figyelj. Te ismered a valódi piaci értéket, és az az eladások többségén alapul, nem egy-két túlárazott eladáson.

Ha teheti, tegye meg ajánlatát közvetlenül a tulajdonosnak (tehet a bármely villa tulajdonosi adatainak beszerzését kérik) vagy intézze közjegyző útján, elmagyarázva, hogy a piaci értéken alapul, és ragaszkodjon hozzá. Ne alkudozzon, különben az eladó tudni fogja, hogy többet tud kiszedni Önből, és nehezebb lesz piaci értékű üzletet kötni. Ne hagyja, hogy az ügynökök összezavarják vagy manipulálják. Tartsa magát az árhoz.

Ha nemet mondanak, szólhatsz, hogy ha nem fogy az ingatlanuk, jöjjenek vissza hozzád, és ha addig nem találtál mást, akkor is érdeklődhetsz. Ha komoly eladók, ez a taktika valószínűleg jó árat fog kapni – végül.

Ha nem komoly eladók, akkor nem fogadják el az ajánlatát, hacsak nem fizet drasztikusan túlfizetni, amit semmiképpen sem szabad megtennie (ha rohansz lakást keresni, pénzügyileg ésszerűbb, ha egy éves bérletet keres tovább keresel egy piaci árú villát). Az ingatlanvásárlás a francia riviérán türelemről szól. Végül talál egy nagyszerű villát piaci áron. (Általában évekig kell keresgélni.)

A legjobb, ha találsz egy komoly eladót, akinek a villájának nincsenek komolyabb problémái, de mégsem kelt el, mert túl van árazva. Ezután ezt a taktikát alkalmazod, és piaci értéket ajánlasz (ami sok esetben jóval kevesebb lehet, mint a kikiáltási ár fele!). Folyamatosan érdeklődsz, és végül, amikor a villa nem kel el, visszajönnek hozzád, amikor kétségbeesetten el akarják adni (amikor lejárt az idő a személyes helyzetük miatt), és ekkor akár egy piaci ár alatti árat is kialkudhatsz, hogy gyorsan lebonyolítsd az eladást.

Légy türelemmel, hiszen az ingatlanvásárlás olyan, mint a házasság – ha rossz döntést hozol, az nagyon költséges hiba és hosszú távú elkötelezettség lehet, amiből nem könnyű kihátrálni.

Itt van egy lista (becstelen) dolgok, amelyeket az ügynökök mondanak. Nagyon fontos, hogy rendszeresen nézze át a listát, hogy ne dőljön be a hazugságaiknak.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi értékét, hogyan érheti el a legjobb árat és kerülje el a túlárazást, mire kell ügyelnie, hogyan kerülheti el a csalást stb.

Először is, ahhoz, hogy megértsük a francia ingatlanpiacot, meg kell értened, hogyan A m²-es ár egy óriási átverés. Ezután továbbléphet a többi útmutatóhoz:

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac a következőket tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzései, a jelenlegi és történelmi árazási trendek a piacon, valamint az árak további csökkenése. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz Tartalmazza: figyelmeztetéseket az etikátlan trükkökről, amelyeket ügynökök, közjegyzők, eladók, fejlesztők és építőipari vállalkozók alkalmaznak, hogy még több pénzt húzzanak ki Önből. Ez egy kötelező olvasmány, és egyben a visszaéléseket bejelentőknek szóló útmutató is, amelyet az üzleti életben dolgozók nem szeretnének, hogy lásson.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára magában foglalja: a tisztességtelen dolgokat, amelyeket az ügynökök elmondanak Önnek, hogyan működnek az ingatlanügynökségek, a vevő ügynökei és az ingatlankeresők, miért kerülje el az illegális és nem helyi ügynököket, és kiben bízzon (fontos figyelmeztetés).

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz Tartalmazza: az ár és az induló ajánlat megtárgyalása, a becsületes közjegyző választása, a feketén vásárlás, a hivatalos ajánlat és a letét, az SCI használata, a szerződéses buktatók, a megfontolási időszak, a pénz átadása előtti teendők és a végső aláírás.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.