Franciaország m² ingatlanárak átverés

Franciaországban, valahányszor egy villát eladnak, az eladást közzéteszik egy hivatalos kormányzati weboldal (amelyre gyakran DVF-ként hivatkoznak)A közjegyzőknek közzé kell tenniük (félévente frissítésekkel) az ingatlan nettó árát, a pontos helyét a térképen, a telek nagyságát (m²) és a ház „hozzávetőleges alapterületét (m²)”.

Így néz ki:

Bennfentes tipp: A weboldal Franciaországi házárak sokkal régebbre visszanyúló értékesítési adatokkal rendelkezik, mint a DVF (10 év a DVF 5 évével szemben – ami azért hasznos, mert a Covid lakásbuborék-évek adatai nem reprezentatívak a jelenlegi piaci árakra), és az adatokat egy kiváló műholdas térképen mutatja, amely itt látható:

Világosan kimondva, a m² eladó villák listája ez egy vicc – semmi valóságalapja nincs.

Mivel a közjegyzők minden eladás után százalékos jutalékot kapnak, tisztességtelen taktikát alkalmaznak, hogy a négyzetméterárakat alacsonynak tüntessék fel. sokkal magasabbak a valós árnál, és félrevezetik a vásárlókat. Az ügynökök ezután ezeket a hamis adatokat használják fel a piaci ár feletti vételárak igazolására, hogy megpróbálják felhajtani az ingatlanárakat. Ez az információ ezután számos más ingatlanweboldalon is megjelenik.

Hogyan manipulálják a közjegyzők az m2 adatokat

Mivel nincs ellene törvény, a közjegyzők a villa tényleges méreténél sokkal, de sokszorosan kisebb négyzetmétereket adnak meg. Ezért egy 145 m²-ként feltüntetett villát 450 m²-ként is hirdethettek volna (lásd az alábbi példákat). Íme, miért:

Ez csak „a lábnyom” a földön

A helytelen négyzetméterérték további mentsége, hogy az eladott villák esetében feltüntetett négyzetméterérték csak a ... feltételezett hogy a „m² lábnyom”. Még akkor is szinte mindig sokkal kisebb ennél. Íme egy példa:

Elrejtve a GYIK-jüka DVF weboldala elismeri, hogy a négyzetméterek jogilag nem kötelező érvényűek becslések a ház „négyzetméteres alapterületének” (a ház által elfoglalt telek nagysága) és konkrétan azt mondják, hogy az nem a lakható négyzetméter és nem nem bármilyen jogi értékkel bírnak:

Nincs jogi kötelezettség a négyzetméterek mérésére vagy a DVF pontosságára.

A fő probléma az, hogy a megfelelő négyzetméterfelmérést nem írja elő törvény, és a közjegyzőknek nem kell feltüntetniük a tényleges négyzetmétereket a DVF-en, következésképpen a DVF-en közzétett, önbevalláson alapuló, „becsült” négyzetméterméretek... drámaian aluljelentett.

Felfújják az eladási árakat

A DVF az eladási árat is megjeleníti, mint a „nettó eladó” árak (amelyek tartalmaz adó, és a Francia Riviérán, mivel az eladók a nyereségükből fizetik az ügynöki díjakat, ez magában foglalja az ügynöki díjakat is), hogy felfújják az eladási árakat. Ezután ezt a felfújt eladási árat használják fel az átlagos négyzetméterértékek kiszámításához, ami szintén nyilvánvalóan hamis.

Az eladási ár tartalmazza az ügynöki jutalékot.

Azokban a településeken, ahol az ügynökök rendszeresen hirdetik, hogy a jutalékot az eladó fizeti (ahogy az egész Francia Riviérán történik), a DVF-szám tartalmazza a jutalékot, és néhány százalékkal magasabb lesz, mint az eladó valódi nettó ára, ami tovább növeli a feltételezett négyzetméterárat.

Nem tartalmazzák a felújításra szoruló villákat

Cédric Duplantier (aki a francia pénzügyminisztériumban, a DGFIP-ben dolgozik, és a DVF közjegyzők weboldalának moderátora) mondott„A felújítandó épületek eladására vonatkozó szerződések nem részei a DVF-ben szereplő adatoknak.” Ez azt jelenti, hogy a „felújításra szorulóként” értékesített villák nem szerepelnek a DVF-ben. Ez számos alacsonyabb árú eladást kizár az átlagos m² statisztikákból és a DVF térképről, ami tovább növeli a közzétett „átlagos m²” statisztikákat.

Az átlagos négyzetméterárak ezen a hibás adaton alapulnak.

Annak ellenére, hogy a DVF-ben közzétett négyzetméterek nem a villa valós négyzetméterein alapulnak, a jutalékot vásárolók (közjegyzők, ügynökök, valós weboldalak) mind ezeket a hamis adatokat használják fel arra, hogy azt a látszatot keltsék el, hogy a villák sokkal, sokkal, sokkal magasabb négyzetméteráron kelnek el, mint amilyenek valójában.

A közjegyzői weboldalon feltüntetett négyzetméterek átlagosan a tényleges méret 1/3-a vagy 1/4-e., ami hamisan felfújja az átlagos négyzetméterárakat, ami a közjegyzőknek és ügynököknek kedvez, akik jutalékot kapnak.

A weboldalakon megjelenített átlagos négyzetméterárak hamisak – sokkal, sokkal magasabbak, mint amennyiért az ingatlanok valójában kelnek el.

Példákkal, bizonyítékokkal!

Erre végtelen példa van, mivel a villák eladásának több mint 97%-ában helytelen négyzetméterérték szerepel. Az alábbiakban csak néhány példát láthat, hogy képet kapjon arról, mire kell figyelnie. Ne feledje, hogy:

• Az építési engedélyek csak a „lakható” négyzetmétereket mutatják, ami egyes házakban (alacsony belmagasságú házakban, vendégházakban, tárolóhelyiségekkel, lépcsőkkel stb.) sok helyet hagy, így a legtöbbet valószínűleg még nagyobbnak hirdették!
• A DVF-en feltüntetett ár magasabb, mint a valós ajánlati ár, mert tartalmazza az adókat!

Ezért mondjuk a „maximális” négyzetméterárat, amennyiért eladták, mert Ha beleszámítanánk a nem „lakható” területet és eltávolítanánk az adókat, a négyzetméterár még alacsonyabb lenne!

A teljes átépítések után sem növelik a négyzetmétereket., annak ellenére, hogy a valódi négyzetméterek nyilvánosak…

Egyébként, A jelentett szobák száma (nyilvánvalóan) nem pontos.

Hogyan ellenőrizhető a villák M2-es mérete?

Saját magad is ellenőrizheted, ha visszanézed a meglátogatott villákat. Mentsd el a címet és az eladási listát, és hasonlítsd össze a ...-val. DVF és építési engedélyek.

Egy másik módja ennek ellenőrzésére, ha megnézed a szomszéd házait, és összehasonlítod a méretet egy olyan listával, ahol a méret szerepel.

Íme egy példa… Ez egy villa, amely jelenleg eladó Eze-ben:

Ellenőrzéskor a DVF kormányzati weboldala és a Google Earth-ön láthatjuk, hogy a szomszéd villáját valószínűleg ugyanaz a fejlesztő építtette, ugyanolyan stílusú és megközelítőleg ugyanolyan méretű (a Google Earth-ön látható alapterület és emeletek alapján); nemrég kelt el 930 500 euróért!

Miért jelent ez akkora problémát?

Annak ellenére, hogy a négyzetméterszám egyértelműen hibásan van megadva, és nem tükrözi az eladott villák tényleges méretét, Ezeket a hamis adatokat országos árképzési statisztikákhoz és olyan weboldalakhoz használják, amelyek azt állítják, hogy ismerik az átlagos négyzetméterárat.

De szó szerint lehetetlen hogy tudják, emelkednek vagy csökkennek-e az árak, illetve mekkora az átlagos négyzetméter, mivel a közjegyzők manipulálhatják (és meg is teszik!) ezeket az adatokat azzal, hogy mesterségesen csökkentik a házméreteket négyzetméterenként (hogy úgy tegyenek, mintha az árak emelkednének).

Ennek az átverésnek a megértése az egyik legfontosabb lépés a francia ingatlanpiac megértéséhez.

A piaci valóság ismerete elengedhetetlen, ha azt szeretnéd, hogy vétel a villáját olyan áron, ami közel áll ahhoz, amit Ön is kínálhat elad azért.

Ügynökök: Piaci manipuláció

Az ingatlanügynökségek úgy is manipulálják a piacot, hogy legalább ötszörösen a piaci érték felett vásárolnak ingatlanokat, hogy olyan áron adják el az eladást, amely magasabb, mint bármely más villa a környéken. Ez ugyanaz a piacmanipulációs taktika, amelyet más luxusközpontú iparágakban alkalmaznak, mint pl. művészeti piac.

Ezt azért teszik, hogy erre az eladásra hivatkozva igazolhassák a piaci árnál jóval magasabb áraikat, és hogy manipulálhassák a nyilvánosan közzétett átlagos négyzetméterárakat. Bár az övék, bérbe adják.

Íme egy példa: Eze-ben messze a legmagasabb áron eladott villa a 772 avenue de la Marne címen található. Egy kis utánajárás után látni fogja, hogy Prestigimo (egy ingatlanügynökség) megvette. Mindent megtesznek, hogy leplezzék ezt a tényt, és ingatlanokat adnak el egymásnak az ügynökségek között, fejlesztő haveroktól vásárolnak, hogy visszakapják a pénzüket stb. Kutass utána, és szinte minden városban találsz erre példát.

Több nyílt hazugság…

Mindezen felül, és tovább fokozva a négyzetméterárakkal kapcsolatos zűrzavart, az ügynökök rendszeresen hazudnak a villák négyzetméteres alapterületéről, és az ellenőröket is ráveszik erre. Nem ritka, hogy a hirdetések azt állítják, hogy egy villa 100-200 négyzetméterrel nagyobb, mint amilyen valójában. Az egyetlen módja annak, hogy megtudjuk a valódi négyzetmétert, ha saját, független ellenőrünkkel mérjük fel. Még jobb, ha két ellenőrrel mérik fel, és megnézik, hogy eltérő számokat kapnak-e.

Itt van hogyan lehet megtudni a igazi egy villa értéke Franciaországban.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi értékét, hogyan érheti el a legjobb árat és kerülje el a túlárazást, mire kell ügyelnie, hogyan kerülheti el a csalást stb.

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz Tartalmazza: figyelmeztetéseket az etikátlan trükkökről, amelyeket ügynökök, közjegyzők, eladók, fejlesztők és építőipari vállalkozók alkalmaznak, hogy még több pénzt húzzanak ki Önből. Ez egy kötelező olvasmány, és egyben a visszaéléseket bejelentőknek szóló útmutató is, amelyet az üzleti életben dolgozók nem szeretnének, hogy lásson.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára magában foglalja: a tisztességtelen dolgokat, amelyeket az ügynökök elmondanak Önnek, hogyan működnek az ingatlanügynökségek, a vevő ügynökei és az ingatlankeresők, miért kerülje el az illegális és nem helyi ügynököket, és kiben bízzon (fontos figyelmeztetés).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz tartalmazza: az ár és a kezdeti ajánlat tárgyalását, becsületes közjegyző kiválasztását, feketén történő vásárlást, hivatalos ajánlatot és előleget, SCI használatát, az előleget, a türelmi időt, a pénz átadása előtti teendőket és a végső aláírást.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.