Lucruri foarte importante de aflat

Înainte de a pune o ofertă pentru o vilă, este foarte important să afli următoarele lucruri despre proprietate:

Rapoarte de diagnosticare și anchete

Sunt o serie de sondaje pe care vânzătorul este obligat legal să vi le dea (dacă nu o fac, îi puteți da în judecată ulterior). Acestea nu sunt deloc exhaustive, iar unii inspectori sunt corupți și vor minți în beneficiul agentului sau al notarului, așa că este important să vă faceți și propria inspecție (inainte de semnezi contractul.)

Diagnosticele oferite de vânzător trebuie să fie recente (aici sunt detaliile). Iată un ghid pentru rapoartele de diagnosticare și alt ghid. The seller isn’t obliged to fix defects; as the purchaser, you will be expected to pay to fix them. The obligation on the seller is simply to provide the full reports. If he/she does not do so, they remain fully responsible for defects relating to these specific matters (that is, if your notaire doesn’t screw you by adding an “as is” clause — more about that in the section about contracts).

Requirements for the reports change over time, so it’s important that you’re up-to-date on the latest rules. For example, from July 2021 the energy consumption levels in the property can no longer be used to determine the rating (since people selling second homes were faking good ratings) and a broader analysis of the energy efficiency performance of the property now needs to be undertaken. (Still, there’s rampant fraud as sellers bribe to get good ratings.) Sellers must also get an audit that will provide a precise outline of the work needed to renovate the house so that it can achieve a rating of at least B on the DPE.

Ar trebui 100%. angajați un „Expert de Batiment” certificat CERTIBAT to inspect the villa and point out any areas for concern (like non-obvious structural problems, etc.) Make sure to hire someone that’s not too local, so there’s less chance that they’re pals with your real estate agent or notaire (which may lead them to omit some flaws in their report.) Meet them near the villa, so they don’t know the address in advance and can’t work out an under-the-table deal with the real estate agent.

În timp ce sunteți la asta, cereți unui inginer să verifice starea "vide sanitar‘ (a cement crawl space under the villa that prevents moisture problems, which is very important on the French Riviera), the roof, and how the villa is going to hold up over time, structurally.

Do not be discouraged by people who tell you there is no need to have a survey done, or that you should do it after signing a contract with the seller. Asigurați-vă că vă desfășurați sondajele inainte de semnezi „compromis de vente”. Deși, în calitate de cumpărător, aveți o perioadă de odihnă de zece zile, nu este întotdeauna posibil să organizați un sondaj în acest timp. Cu alte cuvinte, riscați să pierdeți depozitul dacă doriți să vă retrageți la o dată ulterioară, după orice rezultat al sondajului. Cu toate acestea, cu siguranță ar trebui să adăugați „clauze suspensive” la contract care vă oferă o recompensă în cazul în care vă răzgândiți cu privire la continuarea vânzării după efectuarea oricăror sondaje suplimentare.

If the inspections reveal anomalies in the electricity, plumbing, or gas installations, it’s important to correct such problems. You should also check whether such anomalies would have any impact on your property insurance.

Sfat: Data de pe raportul de diagnosticare vă va spune că proprietatea a fost pe piață macar de la acea dată.

Soare și microclime

Umbră: On the French Riviera, especially from Villefranche to Menton, there are many pockets where the mountains hide the sun early and/or late in the day. For example, in Eze-sur-Mer there’s a section that locals dubbed “Dark Eze” because after 2pm it goes dark — the sun shines on the rest of Eze, but this area gets no light, as it’s in the shadow of the mountain. Villas in this area rent for less money and are much harder to sell. You can get a sense of this via Google Earth, but make sure to also visit the villa both in the morning and the late afternoon.

nori: And while the rest of the area is enjoying a beautiful sunny day, any villa perched more than 1,000ft/300m above the sea (above the Moyenne Corniche) will be engulfed in mountain cloud cover a quarter of the time, blocking the sun and the view. That’s just something you deal with being in the Alps. La Turbie famously gets engulfed in an extra-thick fog-like clouds on many days, making hard to see more than a few meters. It’s a weird super-micro-climate.

Cunoștințe locale: Aveți nevoie de aceste cunoștințe locale pentru a nu cumpăra accidental în „Dark Eze” sau în „The Fog”, de exemplu. Dar întrebați localnicii, nu agenții, desigur. Următorul lucru cel mai bun este să mergi acolo în orice moment al zilei pentru a verifica cum este.

Probleme potențiale cu vizualizarea

Find out if the neighbor cuts his trees short to give his neighbor a sea view (because, if he doesn’t like you or if he sells his property to someone less accommodating, your sea view can be taken away, destroying the property value).

Find out if the property between you and your view is developable (and assume that if it is, it will be) or if a tall building could one day replace the villa that stands between you and your view (in Eze, new buildings are only allowed to be 2-stories tall, but in Roquebrune-Cap-Martin, newly-built 8-story apartment blocks have ruined many villas views.) In other words, look into whether your view can be blocked, as a big part of the value of a property is the view.

Puteți căuta permise de construcție existente și anterioare pe acest site web al guvernului (which also lets you look up property owners names, so you can find out who your neighbors are).

Taxe pentru locuințe

Housing Taxes (taxe foncière): Poti vedea tendința impozitelor pe locuințe over time, and by area. Your agent should be able to tell you the tax rate that the current owner is paying (and verify with the Mairie), but know that this rate can increase by up to 10% year-to-year. Verificați datoria istorică a zonei pe care o luați în considerare. Acest lucru vă va oferi o idee dacă oamenii care gestionează zona cheltuiesc în exces și, în cele din urmă, va trebui să ridicați fila prin creșterea impozitelor pe proprietate.

Second Home Tax (taxe d’habitation): There’s an extra tax on second homes (any property that’s not your ‘primary residence’) that’s based on the ‘cadastral rental value’ of the property (and the tax rate is generally 60% higher on the French Riviera than in other places in France). Think of the ‘cadastral rental value’ as the tax office’s notional guess at what your home would earn in rent for a full year if you let it unfurnished. For example, a 200 m² villa in Beaulieu typically shows a cadastral value around €45,000 which is multiplied by 35% to give you a taxe d'habitation bill of €15,700 every year (plus you’ll also get a separate bill for the taxe foncière of €6,750).

Wealth Tax: There’s also un impozit suplimentar pe avere pe vile în valoare de peste 1,3 milioane de euro (dar cumpărându-l cu un credit ipotecar, apoi refinanțând pentru a menține capitalul sub 1,3 milioane de euro, puteți evita să plătiți acest lucru).

Surprise Tax Bill: If you buy a villa with hidden additions and you can inherit a surprise, multi-year tax bill you’re legally obliged to pay. If, after you purchase the property, the tax office discovers an undeclared pool, extension, or other improvement (and they’re checking via drone!), they will reassess the property and bill you, the actual owner (not the one who did the work), for 4 years of back taxes plus a 10% late-payment surcharge.

Community Tax: If the house is in a gated community (“domaine”), you’ll need to hire an accountant to analyze the finances of that domaine. We’ve heard horror stories of neighbors not paying their dues and saddling new buyers with much higher fees than expected (more about this below).

Vârsta sa

If the villa is less than 5 years old, you’ll have to pay 20% sales tax! The notaire fees will be lower, but only by a few percent.

Dacă vila este veche, acoperișul, instalațiile sanitare și electricitatea ar putea avea nevoie să fie refăcute (standardele s-au schimbat foarte mult în ultimul deceniu), ceea ce poate fi costisitor. Asigurați-vă că obțineți o inspecție independentă și includeți-le în analiza costurilor.

Riscuri de sanatate

Radon

Radonul este un gaz radioactiv toxic incolor, inodor principala cauză a cancerului pulmonar lângă fumat. Iese din pământ și apoi se acumulează în interiorul caselor - și te poate face extrem sick. According to a recent study by the French nuclear safety agency IRSN, the gas multiplies lung cancer risk “by a factor of 20”, and over 3000 new cases of lung cancer per year in France are directly attributable to radon. In areas that have high radon, there’s no way to completely avoid exposure.

Iată o hartă care poate fi căutată a zonelor cu radon, ca sa stii unde sa eviti.

Poluarea și CEM

Iată cum să aflați dacă în apropiere există zone de poluare toxice sau radiații electromagnetice care cauzează cancer. Și iată o harta zonelor cu niveluri deosebit de ridicate de PFAS (substanțe chimice pentru totdeauna pe care corpul tău nu le poate detoxifica și care se acumulează în organism și provoacă cancer și alte boli).

Azbest

Multe vile construite înainte de anul 2000 au probleme cu azbest. Aceasta este o problemă costisitoare și a pericol grav pentru sănătate, motiv pentru care trebuie raportat la dumneavoastră, în calitate de cumpărător, în diagnosticare. Poate fi nevoie de doar o cantitate mică de azbest pentru a vă oferi mezoteliomși pot trece decenii până când știi că ai fost afectat. Este incurabil și o cale deosebit de urâtă, motiv pentru care reglementările sunt atât de stricte.

If you ever need to renovate or perform repairs then the asbestos has to be considered, and it increases the cost significantly. It’s also harder to resell a villa with asbestos, as many buyers don’t want to buy a villa with asbestos.

În calitate de proprietar, trebuie să fiți auditat statutul azbestului la fiecare doi ani. În cele din urmă, va începe să se prăbușească și veți fi forțat să-l înlocuiți. Costul eliminării în siguranță este foarte scump. Este nevoie de doi personal instruit să poarte îmbrăcămintea corectă în timp ce ridică o zonă sigură de schimbare la fața locului; după ce au folosit echipamente specializate pentru tăierea și îndepărtarea azbestului, trebuie să-și scoată îmbrăcămintea de siguranță în mod corect. Aerul de la locul de îndepărtare trebuie să fie filtrat și măsurat timp de zile până când se consideră că este sigur. Un specialist trebuie să analizeze tipul exact de azbest și trebuie să fie ambalat și eliminat în siguranță. Acest proces poate dura săptămâni și nu este ieftin.

Amintiți-vă: azbestul nu se află doar pe acoperișuri – poate fi și în interior, pe țevi de încălzire ascunse sub podea, folosite pentru izolarea pereților etc. Este chestii urâte, insidioase și nu veți ști dacă îl inspirați până e prea tarziu.

Nearby Farmland and Golf Courses

Living near a golf course or farm can have serious health consequences due to the pesticides they use. Pesticides are known to cause cancer, and a 2025 study found that living within 1 mile (1.6 km) of a golf course doubles the risk of getting Parkinson’s disease, with risk fading beyond 3–6 miles. House-dust studies found herbicide levels are four times higher when crop fields lay within 750 meters of the front door, and spray studies show pesticide droplets travel about 300 meters (≈1000 ft) on a light breeze, so homes inside that radius get a very high amount of fallout. If you want to minimize the health risks, aim to buy at least a kilometer (1000 meters) away from golf courses or non-organic farmland.

How to measure the distance in Google Maps: right-click on the villa→ measure distance → click the edge of the golf fairway or field; read meters.

Zone de pericol (de risc).

Zonarea este foarte important de aflat. În calitate de cumpărător, ar trebui să fiți informat (înainte de a trimite oferta) dacă vila se află într-o zonă roșie, prin rapoartele de diagnostic și sondajele pe care proprietarii trebuie să le întocmească ca parte a procesului de vânzare. Uneori, proprietarii sau agenții încearcă să înșele cumpărătorii oferindu-le rapoarte false sau învechite, așa că cel mai bine este să verificați singur.

Înainte de a cumpăra o vilă, asigurați-vă că vizitați cea mai apropiată Mairie să întrebați despre planul de risc local și ce vor implica obligațiile dvs. În timp ce vă aflați acolo, asigurați-vă că întrebați, de asemenea, dacă există solicitări de construcție/planificare pentru proprietăți în apropierea vilei (puteți vezi proiectele aprobate aici).

De asemenea, puteți consulta o hartă interactivă arătând suprapuneri de straturi ale fiecărui tip individual de risc. Iată mai multe informații despre zonele de risc din Franța, și acest site web explică fiecare dintre riscurile potențiale.

Avertisment privind asigurarea în zonă de risc

În zonele roșii, companiile de asigurări au voie să vă refuze acoperirea. Dacă te acoperă, este foarte expensive (it costs at least €3500 extra per year to properly insure a small red-zone villa worth €1 million).

Indiferent de zonare, dacă casa ta este deteriorată de un fenomen natural și ai norocul să ai o companie de asigurări dispusă să te asigure, trebuie să știi că asigurătorii vor procesa daune numai după ce starea de dezastru natural a fost declarată oficial de către decret ministerial (numit „arrêté interministériel”, care definește în mod clar zonele afectate și natura pagubei), iar atunci aveți doar o fereastră strânsă de 10 zile calendaristice pentru a face o cerere. Dezavantajul este că poate dura luni până la acordarea statutului, sau zona acoperită ar putea să nu includă vila ta. Dacă dezastrul natural a fost într-o zonă mică (cum ar fi doar câteva case), probabil că comuna dumneavoastră nu va declara un dezastru natural și atunci asigurarea dumneavoastră poate refuza să vă acopere.

Zonele Roșii

A fi într-o zonă roșie cu risc ridicat ar trebui să scadă evaluarea proprietății cu cel puțin 20% compared with villas in blue (managed risks; requires special permission to build anything) or white zones (no risk and no hassles).

Dacă vila de care sunteți interesat se întâmplă să fie situată într-o zonă cu risc ridicat (roșie), atunci:

• Există un risc mare ca proprietatea dumneavoastră să fie în cele din urmă deteriorată sau distrusă de ceva natural, cum ar fi o groapă de chiuvetă (caverne goale sub pământ care uneori înghită case), avalanșă, incendiu, inundație etc.
• Dacă vila, piscina, anexele sau o parte a oricărei structuri sunt distruse, NU puteți reconstrui. Vreodată. Proprietatea ta va deveni lipsită de valoare.
• Limitează numărul de bănci care doresc să vă acorde un credit ipotecar, deoarece acestea își vor asuma și riscul ca proprietatea să devină fără valoare.
• Asigurarea dvs. va fi foarte scumpă (adăugând o mulțime de costuri anuale nefondate), iar companiile de asigurări pot refuza să vă acopere.
• Nu puteți construi nimic nou pe teren. Nu poți construi o piscină sau un adaos sau o terasă nouă. Dacă proprietarul anterior a construit ceva ilegal, ai putea fi forțat să plătești pentru a-l distruge.
• Guvernul limitează numărul de dormitoare și ocupanți din vilă (și poate fi mai puțin decât vă așteptați, așa că va trebui să verificați).
• Îngreunează revânzarea.
• În unele cazuri, vă obligă și să plătiți măsuri de prevenire a riscurilor de mai multe ori pe an.

If your real estate agent downplays the seriousness of red zone warnings, or tells you that it’s “a decision made in Paris and they don’t inspect each property”, or says that almost all of French Riviera is red zone (only 5% of France is red zone) — they’re not being honest.

Below is an example of a “PPR map” which shows where the red zones are, which you can get at the local Mairie (you can also check the risk areas by address online). Este incredibil de specific și există multe tipuri de riscuri care sunt luate în considerare. Specialiștii cu studii superioare examinează fiecare proprietate pentru a o atribui unei zone roșii.

Zonele Albastre

Zonele albastre sunt zone cu risc moderat. Aceasta înseamnă că este mult mai greu (dar nu imposibil!) să obțineți permisiunea de a extinde sau de a construi. Va trebui să faceți concesii cu privire la ce și cum construiți (de exemplu, camera dvs. de zi poate să nu aibă voie să fie la etajul principal sau poate fi necesar să adăugați un subsol etc.) Acest lucru face construirea și renovarea mai scumpe, și vă crește costurile de asigurare.

Zonele verzi

Aceasta este o zonă naturală protejată. Nu puteți să construiți (care include piscine și terase) sau să curățați copacii în această zonă (cu excepția cazului în care vi se va instrui pentru a preveni incendiile). Zonele verzi trebuie să rămână 100% naturale.

Zonele albe

Aceasta este zona ideală în care să fii. Niciun risc semnificativ (în afară de seismic) și poți construi (presupunând că casa nu este deja cea mai mare permisă pe acel teren și nu ești aproape de nimic istoric).

Limitări de renovare și zonare

Pe lângă regulile de zonare (după cum este descris mai sus, dacă vă aflați într-o zonă roșie, nu veți putea mări sau reconstrui structura), va trebui să verificați și dacă o proprietate este o clădire protejată (monument istoric), la 500 m de o clădire protejată, într-o zonă de conservare (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysage), sau într-o zonă verde protejată (puteți căutați aici pentru a vedea zonele și limitele zonei verzi).

If it is, ask the local Mairie what restrictions exist, particularly regarding renovation. You will likely be prohibited from making significant alterations to the facade, for example, and you may be severely limited in your choice of materials, finishes, and even colors, which may affect not only your concept but also your budget.

Permisiunea de planificare este, de asemenea, cheia; De asemenea, trebuie să vă asigurați că introduceți o condiție („clauză suspensivă”) în contractul de vânzare („compromis de vente”) care să precizeze că achiziția depinde de aprobarea autorizației de planificare.

Obțineți cel puțin câteva citate „devis” (nu „estimări”, care nu sunt obligatorii și, prin urmare de obicei o fracțiune din costul real) înainte de a semna pentru proprietate și de a avea un plan pentru modul în care veți proceda: Veți folosi un arhitect (obligatoriu legal pentru proiecte de 170 m² și mai mult), un manager de proiect, constructori și artizani francezi sau britanici sau veți face munca tu?

Te gândești să sări peste pasul permisiunilor de planificare? Este tentant, dar nu. În mod șocant, este o penal offense to undertake works without planning permission, and the penalty is a fine of up to €300,000 and 2 years in prison(!!) Local mayors can also impose fines of up to €500 a day for unauthorized construction work. Although you may think you can get away with it, it is normally neighbors who alert the authorities, and bring a civil action for ‘damages’.

Probleme din apropiere

Iată câteva simple moduri de a vedea imagini din satelit din trecut a zonei, astfel încât să puteți vedea cum s-a schimbat în timp (și dacă acel gunoi de pe proprietatea adiacentă este de fapt doar „temporar”, sau dacă există terenuri de camping în apropiere etc.). Cea mai ușoară cale este să descărcați Google Earth Pro pentru a vizualiza imagini istorice.

Asigurați-vă că verificați (la Primăria orașului) dacă terenul de lângă vilă este construibil și dacă au existat vânzări de teren în apropiere în ultimul deceniu. De asemenea, verificați site-ul de autorizații de planificare.

Nu vrei să cumperi o vilă și apoi să afli că un dezvoltator a cumpărat și a împărțit terenul de alături și vei asculta zgomotele construcției în următorul deceniu. Sau, mai rău, că plănuiesc un bloc de apartamente, un hotel sau un camping alături.

Ce vei avea de fapt

Hărțile cadastrale sunt documente oficiale ale guvernului care arată conturul limitelor proprietății și forma clădirilor de pe aceasta. Le poți căuta pe site-ul GeoPortil sau pe site-ul oficial de cadastru.

De asemenea, ar trebui să verificați la Primărie pentru a vedea planurile pentru a vă asigura că se potrivesc cu ceea ce ați văzut, pentru a vă asigura că nu au existat modificări recente care nu au fost încă adăugate pe hărți. Nu vrei să afli mai târziu că vecinul tău a cumpărat recent jumătate din grădina pe care credeai că o cumperi. Din acest motiv, merită plătit pentru a face un sondaj.

Adăugiri și structuri ilegale

Asta e important… Dacă o parte a vilei pe care o luați în considerare, sau piscina sau oricare dintre anexe, nu este afișată pe harta cadastrală, înseamnă că a fost construită fără avizele/permisiunea corespunzătoare, iar administrația locală vă poate percepe o amendă uriașă și te obligă să dărâmi acea parte a vilei. In fact, that might be (secretly) why the seller is trying to get rid of the property. If the seller didn’t get proper permission, make sure they rectify the situation before the sale, and verify it directly with the local Mairie (city hall) and/or Préfecture, or don’t buy it!

Puteți căuta prin autorizații de construcție istorice pe acest site web, căutând un oraș, apoi făcând clic pe butonul verde „vezi autorizații de construire” pentru a vedea istoricul autorizațiilor de construire. Rețineți că acest site este de obicei învechit de câțiva ani, așa că nu vă va afișa cele mai recente permise.

Daca, de exemplu, agentul iti spune ca adaugarea a fost facuta in 2018 si nu poti găsiți o autorizație de construire care se potrivește, apoi a fost făcut ilegal și ai putea fi forțat să plătești pentru a smulge adăugarea. Același lucru cu o piscină sau un garaj.

După 10 ani, conformarea nu mai este cerută de la Mairie, dar termenul de contestație de către terți pentru o neconformitate, descoperire și producere a prejudiciului este de 30 de ani. Deci, dacă vreo parte a clădirii, terasă, piscină sau garaj a fost construită sau adăugată în ultimii 30 de ani (și va trebui să verificați acest lucru), atunci trebuie să vă asigurați că construcția și specificațiile sale au fost 100% legale, altfel un vecinul răutăcios te-ar putea forța să-l dărâmi.

Asigurați-vă că aveți un recent attestation de non contestation / certificat de conformitate (un certificat care confirmă că proprietatea și renovările anterioare sunt conforme cu legile locale) — este important din mai multe motive, inclusiv asigurarea și capacitatea de a repara și renova în viitor. Din nou, verificați-i autenticitatea la Mairie! Faceți toate acestea înainte de a vă pune semnătura pe o ofertă oficială.

Spațiul dintre vila ta și vecin

Dacă te gândești că vei pune o linie înaltă de copaci sau arbuști între tine și vecin, trebuie să știi că Codul civil prevede că trebuie să existe minim 2 metri între limita proprietății și un copac care este mai mare de 2 metri înălțime. Distanța minimă pentru toate celelalte plante este de 50 cm. Această regulă se aplică numai dacă nu se aplică alte reguli sau utilizări regiunii sau districtului. Primăria dumneavoastră va putea oferi detalii despre legile locale. De asemenea, rețineți că proprietarul unui copac, chiar dacă este plantat la distanță legală, este răspunzător pentru daunele cauzate de copacii și rădăcinile care se extind către proprietățile învecinate.

Acces la internet și mobil

Zona sau vila are internet prin fibră (de mare viteză)? Iată un harta vitezelor de internet disponibile (puteți căuta și după adresă) și a harta zonelor cu fibră, și puteți detalia proprietatea exactă. Dacă știți adresa exactă a vilei care vă interesează, puteți verifica pe site-ul Orange pentru a vedea ce tip de internet este disponibil. Dacă fibra nu este încă disponibilă, puteți verifica prognoza când ar putea primi internet prin fibră. Guvernul are un plan pentru a se asigura că mai multe zone au acces la fibră, dar ei continuă să împingă termenul limită din ce în ce mai departe, iar unele străzi cu puține vile sau vile care nu sunt pe drumul principal, pot nu obțineți fibre, așa că nu vă recomandăm să vă bazați pe asta.

Ține minte că chiar dacă strada dvs. primește fibră, nu toate vilele o vor putea obține din cauza tipului de teren și a problemelor de înclinare. Cel mai bine este să cumpărați o vilă care are deja fibră, deoarece dacă vila nu o are deja, nu există nicio garanție că o veți putea obține în viitor. Și faptul că nu aveți fibră va deveni și mai mult un deal-breaker pentru cumpărători în viitor (pe măsură ce oamenii devin mai dependenți de serviciile de video-conferință și streaming), atunci când doriți să vindeți.

Toate formele de internet (inclusiv prin satelit, 4G, VDSL, ADSL etc.), altele decât fibra, au întreruperi și viteze inconsecvente care îngreunează apelurile video. Au, de asemenea, limite de descărcare, ceea ce înseamnă că, chiar dacă spun „nelimitat”, după ce descărcați o anumită cantitate de conținut, vitezele sunt reduse până la un prelucrător. Deci, dacă intenționați să transmiteți o mulțime de videoclipuri (adică vă place să „Netflix și să vă relaxați”) sau să efectuați apeluri video, probabil că veți avea nevoie de fibră.

De asemenea, este bine să știți care este situația mobilului / turnului celular pentru zona pe care o aveți în vedere. Iată un harta acoperirii mobile peste Franta.

De ce se vând?

Find out as much as you can about the situation of the vendor. Ask:

„De cât timp există pe piață?” (Atenție: mulți agenți vă vor spune cât timp ei have had it listed, but it could have been listed with several other agents before that… you can double-check by seeing the dates on the surveys they commissioned for the sale.)

„De ce vând?” (Din nou, răspunsul poate să nu fie veridic... vânzătorul este puțin probabil să admită că există un permis de a înconjura vila cu camping, sau că în curând va fi construit un înalt și va bloca vederea sau că există probleme structurale majore cu vila.) Depinde de tine să verifici cine deține parcelele din apropiere și la ce pot fi folosite.

Poti de asemenea verifica pe acest site (prin hartă) dacă s-a vândut în ultimii 1 până la 5 ani și pentru cât de mult Puteți verifica și câtă cifră de afaceri recentă a fost în clădirile învecinate.

Gated Domains

Is the house in a private gated domain (“lotissement” / gated community / private estate)? While the agent will pitch this as a positive thing, it’s usually not. Being in a domain could end up being a huge headache and a lot of extra cost.

Break-ins are just as frequent inside as outside of domains, but it makes having guests and getting packages into an ongoing hassle. It also means increased regulation for what you can and can’t do with your villa, adhering to extra rules regarding noise and yard-work, receiving deliveries, working from home, etc., and paying hefty yearly fees (that can increase at any time!) The rules can change at any time to prohibit you from renting your house or running a home business. For these reasons, they’re also harder to resell.

Gated domains can turn into owning property into a money pit. Today’s service charges look fine—until a few neighbors stop paying, or the private road, gate, trees, fences, pipes, or drains need replacing (resurfacing a 200-meter internal road can mean €25-30,000 per owner) and—instead of the town paying for it—tu and your neighbors must cover the bill, plus al lor portion. Services start to fray (gate repairs postponed, road lights out) and property values slip.

And if tu can’t pay all your fees? Interest accrues quickly and the association can register an automatic lien (hypothèque légale) on your villa; the notaire will block any future sale until every cent is cleared. Bailiffs can freeze your bank accounts or seize the property outright. Recent laws even allow a “flash” seizure without a full trial.

Make sure to check the finances of the domain to see if it’s in debt, in legal trouble, or if neighbors have stopped paying their fees—and assume tomorrow’s rules (and costs) may not match today’s brochure.

Don’t Just Trust—Verify!

Notarul și agenții s-ar putea să nu aibă grijă de interesele dvs., având în vedere că sunt plătiți un procent din prețul de vânzare și sunt plătiți doar dacă finalizați achiziția pentru vilă. Expect this, and keep in the back of your mind that—just like agents—many will hide issues from potential buyers, and there’s no way to know if yours is other than hiring your own inspectors and doing your own research at the Mairie.

Never forget: It’s up to you to hire independent experts (who get paid whether you buy the villa or not) to double-check everything.

Cumpărați o vilă? Citiți asta mai întâi!

Când sunteți gata să căutați o proprietate, asigurați-vă că citiți ghid complet pentru cumpararea imobiliare in Franta. Aceste ghiduri explică modul de estimare a proprietății real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

În primul rând, pentru a înțelege piața imobiliară din Franța, trebuie să înțelegeți cum Prețul m² este o înșelătorie uriașă. Apoi, puteți trece la celelalte ghiduri:

Al nostru ghid spre direcția în care se îndreaptă piața include: previziunile pieței imobiliare de pe Riviera Franceză, tendințele actuale și istorice ale prețurilor pe piață și motivele pentru care prețurile vor continua să scadă. În plus, suplimentar ghid pentru ruși și impactul lor pe piața imobiliară de pe Riviera Franceză.

Al nostru ghid pentru listele imobiliare include: cum să găsești vile de vânzare, la ce să fii atent, dezinformare și avertismente, licitații și executări silite, cumpărături directe de la vânzători, de ce calendarul este totul și motivul pentru care doar aproximativ jumătate din vânzările de vile sunt listate public.

Al nostru ghid pentru escrocherii și secrete includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Al nostru ghid pentru agenții imobiliari includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Al nostru ghid pentru stabilirea prețurilor și determinarea valorii de piață a unei vile include: de ce există atât de mult supraprețuri extreme, cum să estimați valoarea de piață a unei vile (ce valorează) și un ghid pas cu pas pentru a găsi prețul ofertei dvs.

Al nostru ghid de lucruri de luat în considerare include: dvs real costuri, probleme legate de cumpărarea unei vile „proaspăt renovate”, aflarea informațiilor despre criminalitatea locală și ocupanții ilegali și întrebări de adresat.

Al nostru ghid pentru procesul de cumpărare include: negocierea prețului și a ofertei inițiale, alegerea unui notar cinstit, cumpărarea în negru, oferta și depozitul oficial, utilizarea unui SCI, capcanele contractului, perioada de reflecție, ce trebuie făcut înainte de a preda banii și semnarea finală.

Al nostru ghid pentru dupa ce cumperi include: capcane de asigurare, sfaturi pentru case secundare, închirierea vilei, renovare și ce trebuie să știți despre angajarea de oameni.

Ghid pentru vânzători: Cum să stabiliți prețul vilei dvs. astfel încât să se vândă.