Ценообразование: определение рыночной стоимости виллы

Согласно отчетам, анализу рынка, а также мнению экономистов, агентов, покупателей и нотариусов, с которыми мы консультировались, большинство вилл на Французской Ривьере, выставленных на продажу по цене более 1 миллиона евро, продаются по нереалистичным ценам и остаются на рынке до тех пор, пока продавец не снизит цену до уровня значительно ниже, чем у других предложений. При этом средняя цена продажи в 2023-2025 годах составляла около 70% от первоначальной запрашиваемой цены. Звучит безумно? Вот почему.

Французская Ривьера — рынок покупателя, и так было с 2008 года (за исключением пузыря на рынке недвижимости, возникшего во время пандемии COVID-19). Начиная с 2023 года и по сей день (и так будет еще много лет) ситуация еще больше усугубилась из-за много факторов, в том числе иностранные покупатели вместо того, чтобы покупать дома в странах своего проживания, и французское правительство, активно препятствующее покупке второго дома. Что означает, что, как покупатель, вы обладаете большой переговорной силой, если можете вести переговоры непосредственно с владельцем. (Ты можешь запросить контакты владельца от правительства.)

Всегда помни: Агент, нотариус и любой подрядчик, работающий с любым из них, преследуют одну цель: продать вам виллу по максимально возможной цене и как можно быстрее. Вот как они получают больше всего, с наименьшей работой. По этой причине, очень важно, чтобы вы не доверяли их ценовым советам.

Как ответить на вопрос «Какой у вас бюджет?»

Поскольку цены на многие объекты резко завышены, лучший способ ответить на этот вопрос — сказать следующее: «У нас нет бюджета. Мы заплатим рыночную стоимость. Мы заплатим за две оценки (одну от рекомендованного нашим банком оценщика) и будем основывать наше предложение на них. Так что покажите нам все, что соответствует тому, что мы ищем, и мы договоримся о цене предложения, как только найдем то, что нам понравится». Затем вы создадите свое предложение, следуя приведенному ниже руководству.

Почему так много завышенных цен

«Это хорошая цена, и у нас был большой интерес. По этой цене эта вилла будет продана очень быстро. Ты должен решить немедленно!, агенты по недвижимости часто говорят (вот список более нечестных вещей, которые могут сказать вам агенты по недвижимости), надеясь подтолкнуть вас к покупке виллы по завышенной цене. Тем не менее, покупатель нередко понимает, что это была просто тактика продажи с высоким давлением и что вилла все еще продается спустя месяцы (или даже годы), обычно потому, что цена на нее чрезвычайно завышена.

Есть несколько явлений, характерных для этой области, которые побуждают продавцов указывать свою недвижимость в 3-8 раз (или более) выше, чем ее фактическая стоимость…

Агентства, которые переоценивают

Недвижимость Агентства сообщают продавцам, что они могут продать свою недвижимость за много больше, чем оно на самом деле стоит только для того, чтобы обеспечить листинг для своего агентства. Владельцы, как правило, размещают листинг у агента, который говорит, что может получить за них больше всего денег, и это становится своего рода ценовой войной между агентами, которые хотят обеспечить листинг в своем агентстве. С кем бы вы подписались: с агентом, который обещает вам 8 миллионов евро за вашу виллу, с тем, кто говорит вам, что, по их мнению, она стоит 3 миллиона евро, или с тем, кто говорит вам, что на самом деле она стоит всего 1,2 миллиона евро?

В результате виллы обычно выставляются на продажу по цене в два-пять раз превышающей их реальную стоимость (и ту, которую готовы заплатить 99% покупателей).

Многие домовладельцы в конечном итоге связывают запрашиваемую цену дома со своей самооценкой (людям кажется, что у них все хорошо в жизни, когда они убеждены, что их дом стоит много миллионов), поэтому им трудно смириться с реальностью.

Многие агенты также значительно завышают площадь в квадратных метрах в объявлении.Чтобы оправдать цену, поскольку нет закона, требующего указывать точную площадь виллы в объявлениях. Затем вилла просто стоит на рынке годами, пока продавец не снизит цену, зачастую несколько раз.

Инвесторы, которым все равно

Ещё одно явление, характерное для рынка недвижимости Французской Ривьеры: состоятельные инвесторы просят агентов выставлять на продажу принадлежащие им виллы по ценам, во много раз превышающим их реальную стоимость, в надежде, что какой-нибудь богатый человек из Монако (который не провел предварительного исследования или которому безразлична цена) ошибется и купит её — тогда они используют вырученные от продажи деньги для покупки 2 или 3 аналогичных вилл, а оставшиеся средства присвоят себе.

Эти владельцы часто владеют несколькими виллами, которые они используют для получения дохода (они сдают их в аренду на летний сезон). По некоторым оценкам, это почти 40% вилл на Французской Ривьере! Этим владельцам все равно, будет ли продаваться их вилла, и уж точно они не заинтересованы в продаже ее по рыночной стоимости.

Хорошая новость заключается в том, что французское правительство активно пытается воспрепятствовать такого рода инвестиционным покупкам, пытаясь сделать жилье более доступным. В этом году они добавили новые и обременительные налоги на вторые дома (которые затрагивают почти 40% вилл на Французской Ривьере) и активно придумывают другие способы дестимулировать сдачу жилья, покупки иностранных инвестиций, аренду AirBnb и дома для отдыха. Вы можете на 100% ожидать большего в будущем. (Узнайте больше об этом в нашем руководстве по рыночным прогнозам.)

Воспоминания о россиянах

Еще одним явлением, влияющим на рынок недвижимости Французской Ривьеры, является надеюсь, что глупо тратящие российские покупатели в конце концов вернутсяПосле 2014 года объемы закупок со стороны России резко сократились, и этот регион ощутил последствия. И все же многие продавцы на Французской Ривьере упорно сохраняют надежду, ожидая возвращения россиян — когда-нибудь. Но из-за вторжения в Украину и последующих санкций и конфискаций этого не произойдет. Читайте наши дополнительные материалы. гид по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры, чтобы узнать больше об этом.

Законное уклонение от уплаты налогов

И еще одна причина, по которой некоторые собственники выставляют свою недвижимость на продажу, не желая ее продавать (следовательно, выставляя ее по сумасшедшей цене, которую, по их мнению, никто за нее не заплатит), заключается в законное уклонение от уплаты налогов. Пока вилла выставлена ​​на продажу, владелец освобождается от нескольких дорогостоящих налогов на недвижимость! Это относится и к нежилью, которое не является основным местом жительства, а на Французской Ривьере его предостаточно (почти 40% вилл здесь относятся к этой категории). Агентства недвижимости используют это явление, поскольку могут ссылаться на эти объявления как на (ложный) индикатор состояния рынка. Они называют их «призрачными объявлениями».

Кроме того, если вы владеете виллой не менее 5 лет, налоги при продаже значительно снижаются. Это побуждает продавцов выставлять недвижимость по завышенным ценам до тех пор, пока не истечет этот 5-летний срок. Налоги также снижаются после 10 и 22 лет.

3 рынка в одном

Французская Ривьера это три рынка в одном: частные, внебиржевые и публичные. Любая публично зарегистрированная вилла сначала была на частном рынке, а затем вне рынка. Каждый из этих этапов имеет разные цены, особенно последний этап, где цены резко завышены.

Рынок 1: Частный рынок. Во-первых, продавцы пытаются продавать без агента. Во Франции более 50% всех вилл продаются в частном порядке, но на Французской Ривьере этот показатель приближается к 75% продаж вилл. Многие из них продаются друзьям друзей или через сообщения в социальных сетях и т. д. Как покупатель, это определенно лучший способ купить. Вы можете сделать запросить информацию о праве собственности на любую виллу.

Рынок 2: вне рынка. Если они не могут продать частное, то они листают с агентом. Большой процент вилл продается агентом «вне рынка» без публичного размещения в Интернете. Многие из них продаются разработчикам еще до того, как их увидят обычные покупатели.

Рынок 3: публичный листинг. Если никто не хочет покупать виллу, то агенты размещают ее публично в Интернете. (Подробнее в нашем руководство для агентов.) Эти виллы – те, что выставлены на продажу – всегда очень завышены по цене и/или с ними что-то серьезно не так, поэтому они еще не проданы. Они обычно сидят на рынке годами, пока владелец не сдастся или не продаст в частном порядке. Имейте это в виду.

Фальсифицированная средняя цена

Указанные средние цены по городам завышены и не основаны на реальных ценах проданных товаров. Ознакомьтесь с нашим руководством по этому явлению. Подробнее читайте ниже:

Важно: несколько причин, по которым вам следует игнорировать цены на м2

Во Франции m² — это афера, используемая для повышения цен.

Об этом можно так много говорить, что мы сделали отдельный расскажите все о средней цене м² и как м², указанные в DVF, на самом деле полный развод.

К сожалению, без реальный Размер помещения в м² не позволяет точно рассчитать стоимость за м² (именно поэтому на правительственном сайте указаны неверные средние цены за м²). Это выгодно нотариусам и агентам, поскольку они получают комиссионные в процентах, но может серьезно навредить покупателям.

К счастью, покупателей редко обманывают, потому что большинству нужна ипотека (особенно чтобы избежать налога на богатство), а банк всегда потребует профессиональную оценку (однако некоторые из этих оценщиков ленивы и полагаются на...). мошеннические и некорректные средние значения м²Поэтому убедитесь, что ваш специалист умеет правильно определять рыночную стоимость.

Имейте в виду, что цена также будет сильно различаться в зависимости от района в городе. Например, Эз намного дороже, если вы ищете в Эз-Борд-де-Мер, который находится у моря. Если вы ищете виллу у реки Мойен или Гран-Корниш, то цена резко падает.

Нужны дополнительные причины игнорировать м²? Вдобавок ко всему, агенты регулярно лгут о площади вилл в квадратных метрах и заставляют лгать и инспекторов. Единственный способ узнать реальный м² — это измерить его собственным независимым инспектором.

Нужно еще больше причин? Агентства недвижимости также манипулируют рынком, покупая недвижимость по ценам, в 5 и более раз превышающим рыночную стоимость, чтобы продать ее по цене, которая выше, чем любая другая вилла, проданная в этом районе. Это та же самая тактика манипулирования рынком, которая используется в других отраслях, ориентированных на предметы роскоши, таких как арт-рынок. Они делают это, чтобы указать на эту продажу в попытке оправдать свои запрашиваемые цены, намного превышающие рыночные, и чтобы они могли манипулировать публикуемыми средними ценами на м².

Теперь, когда вы понимаете, что вы не можете доверять ничему, основанному на м², что вы читаете в Интернете, вот как можно оценить фактические средние цены на м²:

Как оценить рыночную стоимость виллы

Любое предложение должно учитывать текущее состояние рынка, поэтому перед тем, как начать действовать по приведенной ниже инструкции, ознакомьтесь с нашей прогнозы экспертов рынка недвижимости Французской Ривьеры.

Способ №1: Сравните с соседями

Это проще, чем вы думаете! Вам просто нужно посмотреть на другие объекты недвижимости поблизости, которые были проданы, и игнорировать все цены за м².

Как вы узнали выше, нотариусы вынуждены перечислять проданные виллы и квартиры. на правительственном веб-сайте, известном как «DVF». Он имеет интерактивную карту Франции, которая позволяет вам щелкнуть область по вашему выбору, чтобы увидеть цены на ВСЕ виллы, которые недавно были проданы., приобретаются кем угодно, включая SCI и корпоративных покупателей (но помните: на этом сайте указана неверная информация о м²). Примечание: цены указаны включая TVA (налог).

Совет от инсайдера: Веб-сайт Цены на жилье Франция располагает данными о продажах DVF за гораздо более ранний период, чем... официальный сайт DVF (10 лет против 5 лет у DVF — это полезно, потому что данные за годы жилищного пузыря во время пандемии COVID-19 не отражают текущие рыночные цены). Единственное, чего здесь не хватает, это размера участка (поэтому вам нужно будет посмотреть на DVF, чтобы узнать это и увидеть карту с обозначением земельного участка/кадастровую карту). Данные отображаются на карте в стиле Google Earth, что намного лучше, чем спутниковый вид DVF. Обратите внимание, что вам нужно набраться терпения, так как иногда загрузка наложения цен занимает несколько секунд.

Вот типичный пример…

Это обычная, ничего особенного вилла, которая в настоящее время продается в менее привлекательной части ЭзПоднимаясь по крутому, плохо содержащемуся общественному переулку. Несмотря на сильный дорожный шум и ориентацию на восток, он указан как абсолютно... безумный запрашиваемая цена. Ни одна вилла не всегда В истории Эзе недвижимость продавалась по цене, близкой к этой, за квадратный метр. Но это не остановило агентов по недвижимости от попыток перебить предложения других агентов, чтобы заполучить этот объект для своего агентства.

Дом будет оставаться на рынке до тех пор, пока владельцы не окажутся в отчаянном положении, после чего его, вероятно, продадут примерно за 1–1,5 миллиона евро. Он выставлен на продажу уже 8 лет (6 из них без снижения цены) и — что неудивительно — до сих пор не продан.

Тем временем он числится в списке аренда жилья на время отпускаС 2019 по 2025 год его площадь составляла 379 м² и 6 миллионов евро. С 2025 года его площадь снизилась до 323 м². 4,5 миллиона евро. Его все еще Не продаю — потому что на самом деле он стоит всего около 1 миллиона евро.

После проверки сайт правительства DVF и Google Earth, мы можем видеть, что вилла соседа, вероятно, была построена тем же застройщиком, в том же стиле и примерно такого же размера (исходя из ее площади и этажей, как видно из Google Earth); недавно он был продан за 930 500 евро!

И еще пример:

Эта вилла в высокогорной местности Вильфранш-сюр-Мер продается за 4,6 миллиона евро. Она находится на рынке уже 7 лет, и предложений пока нет. Площадь виллы составляет 260 м², и она нуждается в капитальном ремонте (внутри она оформлена в стиле 1980-х годов).

Вот она (слева), рядом с виллой соседей, которая более чем в два раза больше:

А в данных DVF видно, что вилла соседа (которая намного больше, 670 м²) была продана за 1,1 миллиона евро в разгар ценового пузыря, разразившегося во время пандемии COVID-19 (цена была значительно выше, чем до или после пузыря). Почти все остальные виллы в окрестностях были проданы по аналогичным ценам.

…и все же, владелец, поддавшись на уловки нечестного агента, пытавшегося получить этот объект недвижимости, убедился, что его вилла стоит 4,6 миллиона евро, вместо примерно 800 000 евро, которые она на самом деле стоит. Или же он выставил ее на продажу по абсурдной цене, надеясь, что кто-то, не читавший это руководство, попадется на удочку. Или же он выставляет ее на продажу, не имея реального намерения продать, исключительно чтобы избежать части налога на недвижимость, который взимается в «зонах с дефицитом жилья» (городах, где наблюдается нехватка жилья, как, например, в большинстве городов Французской Ривьеры).

Способ № 2: составить список

Первое, что вам нужно определить, это исторические цены (на основе фактических продажных цен). в городе, в котором вы хотите купить есть, и какие цены будут в будущемДля этого мы научим вас анализировать и составлять список похожих отдельных вилл, проданных в непосредственной близости от этого района.

Шаг 1:

Либо попросите нотариуса найти все сделки купли-продажи в определенном районе на сайте «Perval», доступ к которому имеют только нотариусы (они ограничивают доступ, поскольку там отображаются все сделки, совершенные за последние 6 недель до момента начала отслеживания сделок), либо проведите исследование самостоятельно.

Нотариальный путь:

Выберите нотариальную контору, в тарифах которой указано «Консультация PERVAL» (во многих туристических районах так и есть). В идеале — такую, которая находится очень далеко от этого района (например, в Лионе или Бордо), чтобы у них не было стимула исключать из списка клиентов, заключивших договоры по более низкой цене.

• Примерные опубликованные цены: 60 евро за необработанный отрывок, 120 евро с комментариями.

Отправьте им электронное письмо со следующим содержимым:

• район города, в котором находится анализируемый вами объект недвижимости;
• Какого радиуса вы хотите задать (например, «в пределах одной деревни» или «в пределах 2 минут ходьбы»);
• Любые фильтры (только отдельно стоящие дома, минимум 3 спальни и т. д.).

Вариант «сделай сам»:

Или вы можете самостоятельно посмотреть информацию о прошлых продажах, но таким образом вы не сможете увидеть продажи за последние 6 месяцев. Однако для предварительного поиска это подойдет. Для этого вам следует... Найдите информацию о недвижимости на сайте House Prices France. Чтобы проверить цены продажи вилл поблизости, воспользуйтесь поиском по карте в стиле Google Earth.игнорировать опубликованные м²):

Предупреждение: Агентства недвижимости пытаются манипулировать рынком, скупая друг у друга объекты по ценам, в 5 раз и более превышающим рыночную стоимость, чтобы совершить сделку по цене выше, чем любая другая проданная вилла в этом районе. Они делают это, чтобы использовать эту сделку в качестве аргумента для оправдания своих завышенных цен и манипулирования публикуемыми средними ценами за квадратный метр. Поэтому, если вы видите одну или две сделки, значительно превышающие рыночную стоимость, их не следует учитывать при расчете средней стоимости за квадратный метр.

Шаг 2 (необязательно, для точности):

Далее сравните карту с веб-сайт разрешений на планирование (найдите город в верхней синей строке, затем прокрутите вниз и нажмите зеленую кнопку, чтобы просмотреть все разрешения на планирование), чтобы веб-сайт DVF, на котором перечислены проданные объекты с указанием цен. Щелкните по всем объектам недвижимости, которые пересекаются (как с разрешением на строительство, так и с уже проданными), и запишите правильное значение площади в м² на сайте разрешений на строительство (сложите «существующую» и «новую» площадь в м², чтобы получить общую сумму).

Имейте в виду, что веб-сайт разрешений на строительство обновляется нечасто, поэтому вилла могла быть дополнительно расширена (или даже снесена и на этом участке построена новая вилла) с момента последнего обновления. Вы всегда можете обратиться в местную мэрию, чтобы узнать о конкретных виллах и их последних разрешениях на строительство.

Шаг 3:

Составьте список. Чтобы рассчитать рыночную стоимость вилл в одном районе, вам нужно составить список проданных поблизости вилл в том же стиле (провансальском или современном, поскольку цены на них различаются), внимательно изучите их. Цены на жилье Франция и предполагать средняя цена продажи м² этих вилл (на основе вашей оценки фактический м²) и добавьте скриншоты вилл в свой список.

Вот пример списка, который вам нужно создать (который вы можете использовать в качестве шаблона), используя сравнение для виллы в Эз. Вот как это выглядит в формате PDF (сделано печатью -> пользовательские разрывы страниц -> сохранить как PDF). Вот другой пример (это Босолей) в более простом формате.

Шаг 4:

Шаги с 1 по 3 дадут вам примерный диапазон цен. Затем, чтобы узнать, где в этом диапазоне это вилла подходит, вы смотрите на эти факторы, которые либо ставят ее выше, либо ниже в диапазоне:

1. Что качество виллы и хорошо ли она построена? Является ли само здание очень качественным, средним или низким? Есть ли в нем вещи, которые есть в хороших постройках, например, зазор для санитарии (мини-подвал, чтобы плесень не скапливалась на нижнем этаже) и т. д.?
2. Находятся ли внутренняя техника и отделка, кухня, ванные комнаты, полы и т.д. роскошь или базовый?
3. Вилла поставляется с дополнительное пространство не входит в «жилые» м² — дом у бассейна или гостевой дом/квартира? Если да, добавьте ценность. Если нет, вычтите.
4. Выясните, находится ли вилла в более или менее дорогой части этого площадь / город. Например, районы, расположенные ближе к воде, ценятся гораздо выше.
5. Как Посмотреть? Может ли он быть заблокирован в будущем? Фантастический, беспрепятственный вид на море увеличивает ценность. Соседи или другие виллы в поле зрения снижают его. Это в меньшей степени относится к районам, где из большинства вилл открывается прекрасный вид, например, в Эз.
6. Стиль виллы современный или старый стиль? Новые, современные виллы продаются по значительно более высокой цене за м² (и имеют гораздо больше покупателей, которые хотят их приобрести, включая состоятельных покупателей, которые иногда платят выше рыночной стоимости), чем традиционные, классические, провансальские, «современные» провансальские или устаревшие стили.
7. Когда была построена вилла? Новее виллы продаются дороже и требуют меньше ремонта. Старшая Виллы, вероятно, нуждаются в ремонте электрики, сантехники, крыши, канализации и других проблем, так что примите это во внимание.
8. Затем учтите, если это необходимо ремонт, и сколько это будет стоить. Если это не так, это делает его более ценным, но если это так, это немного снижает его стоимость.
9. Если земля под застройку, так что вы можете расширить дом, что добавит небольшую ценность, но если нет, то потеряет ценность. Если это в Красная зона, цена должна упасть примерно на 20%.
10. Учитывайте, сколько земельные участки включено и качество садыбассейн, гараж и т. д.
11. На вилле используется общая дорогаЭто снижает стоимость в м² и добавляет расходы на регулярное техническое обслуживание (а также потенциальные юридические споры), которые вам необходимо будет заложить в бюджет.
12. Есть ли бассейн нормального размера бассейн? Если нет бассейна, можно ли его построить? (Сначала убедитесь, что он поставляется с действительными разрешениями!) Если вам нужно его построить, вычтите двойную стоимость пула из цены. Если нет гарантии, что вы сможете построить бассейн, то стоимость упадет примерно на 40%, и вам следует серьезно подумать о том, чтобы не покупать его, так как вы не сможете легко (или вообще) арендовать его для аренды на время отпуска или будет ли легко перепродать.
13. Будет ли шумно строительство рядом? (Разрешения на строительство смотрите здесь.)
14. Это в сообществе, в нескольких минутах ходьбы от школа или в охраняемом домен? Это увеличивает цену. Если это изолированный, что снижает цену.
15. Затем проверьте, есть ли другие факторы, которые могли бы снизить цену, например поезд в пределах слышимости, упускают из виду, ухабистый подъезд, слабый сигнал мобильной связи, отсутствие оптоволокна или некрасивый вид линии электропередач, или дорога шум — все это значительно снизит стоимость.

Другая часть определения того, по какой цене будет продаваться вилла, — это узнать, как долго она находится на рынке. Поскольку агенты, скорее всего, не скажут вам правду (или просто скажут, как долго у них есть был листинг), лучший вариант - получить диагностика отчеты и мандат (договор на лист) у агента, и посмотри дату на них. Тогда вы узнаете, что он продается за по крайней мере Так долго. (НО, поскольку результаты диагностики действительны только в течение трех лет, если вилла находится на рынке более трех лет, диагностика могла быть недавно повторена и показать более позднюю дату.)

Если он находится на рынке более нескольких месяцев, то тому есть причина: либо цена очень, очень завышена, либо с недвижимостью серьезные проблемы. Чем дольше он находится на рынке, тем ниже должно быть ваше предложение.

Это подскажет вам, в каком ценовом диапазоне м² его стоит оценить. Также следует учитывать траекторию рынка (вот как определить, растут цены или падаютЭто позволит вам определить цену, которую вы сможете обосновать в письме продавцу.

Если продавец соглашается, вы можете провести опросы, чтобы убедиться, что м² точен, нуждается ли вилла в обновлении электрики или сантехники и т. д., и на основе этого вы можете дополнительно скорректировать цену, прежде чем заключать предложение в юридическом договоре с продавцом. нотариус (которого вы должны были выбрать заранее).

Способ № 3: получить оценку / оценку

Если вы очень заинтересованы в собственности, и владельцу нужно больше убеждений, чтобы получить рыночную цену, вы можете заплатить за оценку / оценку. Но помните — не все продавцы действительно хотят продавать или будут прислушиваться к логике/разуму. Единственный способ по-настоящему узнать, был ли продавец дезинформирован своим агентом и действительно ли он хочет продать, — это обсудить это непосредственно с владельцем.

Чтобы получить оценку, обратитесь в банк, в котором вы планируете получить ипотечный кредит. У них будет список оценщиков, которых они используют. Также спросите их, как долго действительна оценка, чтобы ее можно было использовать для ипотеки (иначе вам придется платить за нее дважды). Банки всегда заставляют вас платить за оценку как часть стоимости оформления ипотеки (это стоит около 3000 евро), но обычно это делается после посещения нотариуса. Однако, Вы можете сделать оценку раньше и использовать эту оценку для торга с продавцом. / доказывая, что цена должна быть ниже.

Чтобы выбрать оценщика, поинтересуйтесь его процессом и спросите, основываются ли они на размерах вилл в квадратных метрах, которые публикуют нотариусы. Если они говорят да, то не используйте их. Вам нужен оценщик, который понимает, что м², указанные нотариусами, неверны, иначе они оценят виллу примерно в три раза выше рыночной стоимости.

Не колебайся!

Вот как работает рынок недвижимости (да и многих других): один необразованный покупатель за что-то переплачивает, а потом все маклеры и агенты указывают на эту продажу и орут «видеть? это реальная стоимость все «Виллы!» Не слушайте. Вы знаете реальную рыночную стоимость, и она основана на большинстве продаж, а не на одной-двух сделках с завышенной ценой.

Если можете, сделайте предложение непосредственно владельцу (вы можете сделать запросить информацию о праве собственности на любую виллуИли же сделайте это через нотариуса, объяснив, что цена основана на рыночной стоимости, и будьте непреклонны. Не торгуйтесь, иначе продавец поймет, что может выжать из вас больше, и будет сложнее заключить сделку по рыночной цене. Не позволяйте агентам вводить вас в заблуждение или манипулировать вами. Придерживайтесь своей цены.

Если они скажут «нет», вы можете попросить их вернуться к вам, если их недвижимость не будет продана, и если к тому времени вы не найдете что-то еще, возможно, вы все еще будете заинтересованы. Если они серьезные продавцы, эта тактика, скорее всего, в конечном итоге принесет вам хорошую цену.

Если они несерьезные продавцы, то они не примут ваше предложение, если только вы не переплатите значительно, чего делать категорически не следует (если вы торопитесь найти жилье, с финансовой точки зрения имеет больший смысл найти годовую аренду, пока вы продолжаете искать виллу по рыночной цене). Покупка недвижимости на Французской Ривьере требует терпения. В конечном итоге вы найдете отличную виллу по рыночной стоимости. (Обычно на поиски уходят годы.)

Наилучший вариант — найти серьезного продавца, у виллы которого нет серьезных проблем, но которая не продается из-за завышенной цены. Затем используйте эту тактику и предложите рыночную стоимость (которая во многих случаях может быть значительно ниже половины запрашиваемой цены!). Продолжайте следить за ситуацией, и в конце концов, когда вилла не продастся, продавец вернется к вам, когда ему срочно понадобится продать (когда время, отведенное на решение его личных проблем, и тогда вы, возможно, даже сможете договориться о цене ниже рыночной, чтобы быстро завершить сделку.

Наберитесь терпения, поскольку покупка недвижимости во многом похожа на брак: если вы примете неправильное решение, это может стать очень дорогостоящей ошибкой и долгосрочным обязательством, от которого нелегко отказаться.

Вот список (нечестные) вещи говорят агенты. Очень важно регулярно просматривать список, чтобы не поддаться их лжи.

Покупаете виллу? Прочтите это первым!

Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочтите нашу Полное руководство по покупке недвижимости во Франции. Эти руководства объясняют, как оценить недвижимость. реальный ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.

Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понять, как Ценообразование за м² — это гигантский обман. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

Наша руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. гид по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

Наша руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы для продажи, на что обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и лишение права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все, и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются публично.

Наша руководство по мошенничеству и секретам включает: предупреждения о неэтичных трюках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы вытянуть из вас больше денег. Это обязательно к прочтению, и это руководство для осведомителей, которое те, кто в бизнесе, не хотят, чтобы вы видели.

Наша руководство для агентов по недвижимости включает в себя: что нечестные вещи расскажут вам агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателей и искатели недвижимости, почему вам следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому доверять (важное предупреждение).

Наша руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, интернет и мобильный доступ, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы с конфиденциальностью и пространством, проблемы поблизости, что вы действительно владеют, незаконные дополнения и структуры, почему они продаются, как проверить и многое другое.

Наша руководство к тому, что нужно учитывать включает: ваш фактический расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые нужно задать себе.

Наша руководство по процессу покупки включает в себя: согласование цены и первоначального предложения, выбор честного нотариуса, покупка в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, подводные камни контракта, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

Наша руководство после покупки включает в себя: страховые ловушки, советы по вторичному дому, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.