Sehr wichtige Dinge, die Sie herausfinden müssen

Bevor Sie ein Angebot für eine Villa abgeben, ist es sehr wichtig, dass Sie die folgenden Dinge über die Immobilie herausfinden:

Diagnoseberichte und Umfragen

Es gibt eine Reihe von Umfragen zu deren Herausgabe der Verkäufer gesetzlich verpflichtet ist (wenn er dies nicht tut, können Sie ihn später verklagen). Sie erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit, und einige Gutachter sind korrupt und lügen zugunsten des Maklers oder Notars. Daher ist es wichtig, dass Sie auch Ihre eigene Inspektion durchführen lassen (Vor Sie unterschreiben den Vertrag.)

Die vom Verkäufer bereitgestellten Diagnosedaten müssen aktuell sein (Hier sind die Details). Hier ist ein Leitfaden für Diagnoseberichte Und noch ein Führer. The seller isn’t obliged to fix defects; as the purchaser, you will be expected to pay to fix them. The obligation on the seller is simply to provide the full reports. If he/she does not do so, they remain fully responsible for defects relating to these specific matters (that is, if your notaire doesn’t screw you by adding an “as is” clause — more about that in the section about contracts).

Requirements for the reports change over time, so it’s important that you’re up-to-date on the latest rules. For example, from July 2021 the energy consumption levels in the property can no longer be used to determine the rating (since people selling second homes were faking good ratings) and a broader analysis of the energy efficiency performance of the property now needs to be undertaken. (Still, there’s rampant fraud as sellers bribe to get good ratings.) Sellers must also get an audit that will provide a precise outline of the work needed to renovate the house so that it can achieve a rating of at least B on the DPE.

Das sollten Sie zu 100 % tun Beauftragen Sie einen CERTIBAT-zertifizierten „Expert de Batiment“ to inspect the villa and point out any areas for concern (like non-obvious structural problems, etc.) Make sure to hire someone that’s not too local, so there’s less chance that they’re pals with your real estate agent or notaire (which may lead them to omit some flaws in their report.) Meet them near the villa, so they don’t know the address in advance and can’t work out an under-the-table deal with the real estate agent.

Wenn Sie schon dabei sind, beauftragen Sie einen Techniker, den Zustand des Fahrzeugs zu überprüfen.vide sanitaire(ein zementierter Kriechkeller unter der Villa, der Feuchtigkeitsproblemen vorbeugt, was an der französischen Riviera sehr wichtig ist), das Dach und wie sich die Villa strukturell im Laufe der Zeit halten wird.

Lassen Sie sich nicht von Leuten entmutigen, die Ihnen sagen, dass eine Begutachtung nicht notwendig sei oder dass Sie dies erst nach der Unterzeichnung eines Vertrags mit dem Verkäufer tun sollten. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Umfragen durchführen lassen Vor Sie unterzeichnen den „compromis de vente“. Obwohl Sie als Käufer eine zehntägige Bedenkzeit haben, ist es nicht immer möglich, während dieser Zeit eine Umfrage zu vereinbaren. Mit anderen Worten: Sie laufen Gefahr, dass Ihnen Ihre Anzahlung verfällt, wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt nach den Umfrageergebnissen aus der Versicherung aussteigen möchten. Dennoch sollten Sie dem Vertrag auf jeden Fall „aufschiebende Klauseln“ hinzufügen, die Ihnen eine Entschädigung gewähren, falls Sie Ihre Meinung über den Verkauf ändern, nachdem zusätzliche Untersuchungen durchgeführt wurden.

Sollten bei den Inspektionen Auffälligkeiten an der Strom-, Wasser- oder Gasinstallation festgestellt werden, ist es wichtig, diese zu beheben. Prüfen Sie auch, ob sich solche Auffälligkeiten auf Ihre Gebäudeversicherung auswirken.

Tipp: Das Datum im Diagnosebericht gibt Aufschluss darüber, dass die Immobilie auf dem Markt ist mindestens seit diesem Datum.

Sonne und Mikroklima

Schatten: On the French Riviera, especially from Villefranche to Menton, there are many pockets where the mountains hide the sun early and/or late in the day. For example, in Eze-sur-Mer there’s a section that locals dubbed “Dark Eze” because after 2pm it goes dark — the sun shines on the rest of Eze, but this area gets no light, as it’s in the shadow of the mountain. Villas in this area rent for less money and are much harder to sell. You can get a sense of this via Google Earth, but make sure to also visit the villa both in the morning and the late afternoon.

Wolken: Und während der Rest der Gegend einen wunderschönen Sonnentag genießt, ist jede Villa, die mehr als 300 Meter über dem Meeresspiegel (oberhalb der Moyenne Corniche) liegt, ein Viertel der Zeit von Bergwolken verhüllt, die Sonne und Sicht versperren. Damit ist man in den Alpen einfach zurechtgekommen. La Turbie ist bekanntlich an vielen Tagen von besonders dichten, nebelartigen Wolken umgeben, die die Sicht auf wenige Meter erschweren. Es ist ein seltsames Super-Mikroklima.

Ortskenntnisse: Diese Ortskenntnisse benötigen Sie, damit Sie nicht versehentlich beispielsweise in „Dark Eze“ oder in „The Fog“ einkaufen. Aber fragen Sie natürlich die Einheimischen, nicht die Agenten. Das nächstbeste ist, zu jeder Tageszeit dorthin zu gehen und zu sehen, wie es dort ist.

Mögliche Probleme mit der Ansicht

Find out if the neighbor cuts his trees short to give his neighbor a sea view (because, if he doesn’t like you or if he sells his property to someone less accommodating, your sea view can be taken away, destroying the property value).

Find out if the property between you and your view is developable (and assume that if it is, it will be) or if a tall building could one day replace the villa that stands between you and your view (in Eze, new buildings are only allowed to be 2-stories tall, but in Roquebrune-Cap-Martin, newly-built 8-story apartment blocks have ruined many villas views.) In other words, look into whether your view can be blocked, as a big part of the value of a property is the view.

Sie können auf dieser Seite nach bestehenden und vergangenen Baugenehmigungen suchen diese Website der Regierung (which also lets you look up property owners names, so you can find out who your neighbors are).

Wohnsteuern

Housing Taxes (taxe foncière): Du kannst das ... sehen Entwicklung der Wohnsteuer over time, and by area. Your agent should be able to tell you the tax rate that the current owner is paying (and verify with the Mairie), but know that this rate can increase by up to 10% year-to-year. Überprüfen Sie die historischen Schulden des Bereichs, den Sie in Betracht ziehen. Dadurch erhalten Sie eine Vorstellung davon, ob die Personen, die das Gebiet verwalten, zu viel ausgeben und Sie letztendlich die Rechnung durch erhöhte Grundsteuern tragen müssen.

Second Home Tax (taxe d’habitation): There’s an extra tax on second homes (any property that’s not your ‘primary residence’) that’s based on the ‘cadastral rental value’ of the property (and the tax rate is generally 60% higher on the French Riviera than in other places in France). Think of the ‘cadastral rental value’ as the tax office’s notional guess at what your home would earn in rent for a full year if you let it unfurnished. For example, a 200 m² villa in Beaulieu typically shows a cadastral value around €45,000 which is multiplied by 35% to give you a taxe d’habitation bill of €15,700 every year (plus you’ll also get a separate bill for the taxe foncière of €6,750).

Wealth Tax: There’s also eine zusätzliche Vermögenssteuer auf Villen im Wert von über 1,3 Millionen Euro (aber wenn Sie sie mit einer Hypothek kaufen und dann umfinanzieren, um das Eigenkapital unter 1,3 Millionen Euro zu halten, können Sie die Zahlung umgehen).

Surprise Tax Bill: If you buy a villa with hidden additions and you can inherit a surprise, multi-year tax bill you’re legally obliged to pay. If, after you purchase the property, the tax office discovers an undeclared pool, extension, or other improvement (and they’re checking via drone!), they will reassess the property and bill you, the current owner (not the one who did the work), for 4 years of back taxes plus a 10% late-payment surcharge.

Community Tax: If the house is in a gated community (“domaine”), you’ll need to hire an accountant to analyze the finances of that domaine. We’ve heard horror stories of neighbors not paying their dues and saddling new buyers with much higher fees than expected (more about this below).

Sein Alter

Wenn die Villa weniger als 5 Jahre alt ist, müssen Sie 20 % Mehrwertsteuer zahlen! Die Notargebühren sind niedriger, jedoch nur um wenige Prozent.

Wenn die Villa alt ist, müssen möglicherweise das Dach, die Sanitär- und Elektroinstallationen erneuert werden (die Standards haben sich im letzten Jahrzehnt stark geändert), was teuer sein kann. Stellen Sie sicher, dass Sie eine unabhängige Inspektion durchführen und diese in Ihre Kostenanalyse einbeziehen.

Gesundheitsrisiken

Radon

Radon ist ein farb- und geruchloses giftiges radioaktives Gas die häufigste Ursache für Lungenkrebs neben dem Rauchen. Es kommt aus dem Boden und sammelt sich dann in Häusern – und es kann dich machen äußerst sick. According to a recent study by the French nuclear safety agency IRSN, the gas multiplies lung cancer risk “by a factor of 20”, and over 3000 new cases of lung cancer per year in France are directly attributable to radon. In areas that have high radon, there’s no way to completely avoid exposure.

Hier ist eine durchsuchbare Karte der Gebiete mit Radon, damit Sie wissen, wo Sie es meiden sollten.

Umweltverschmutzung und EMF

Hier erfahren Sie, wie es geht Finden Sie heraus, ob es in der Nähe giftige Schadstoffzonen oder krebserregende elektromagnetische Strahlung gibt, über die Sie sich Sorgen machen müssen. Und hier ist ein Karte der Gebiete mit besonders hohem PFAS-Gehalt (für immer Chemikalien, die Ihr Körper nicht entgiften kann und die sich im Körper ansammeln und Krebs und andere Krankheiten verursachen).

Asbest

Viele Villen, die vor dem Jahr 2000 gebaut wurden, weisen Asbestprobleme auf. Dies ist ein teures Problem und a ernsthafte Gesundheitsgefährdung, weshalb es Ihnen als Käufer im Rahmen der Diagnose mitgeteilt werden muss. Es reicht schon eine kleine Menge Asbest aus, um Ihnen zu helfen Mesotheliom, und es kann Jahrzehnte dauern, bis Sie bemerken, dass Sie betroffen sind. Es ist unheilbar und ein besonders unangenehmer Weg, weshalb die Vorschriften so streng sind.

Bei Renovierungs- oder Reparaturarbeiten muss Asbest berücksichtigt werden, was die Kosten erheblich erhöht. Außerdem ist der Weiterverkauf einer Villa mit Asbest schwieriger, da viele Käufer keine Villa mit Asbest kaufen möchten.

Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, alle paar Jahre den Status des Asbests prüfen zu lassen. Irgendwann beginnt es zu bröckeln und Sie müssen es ersetzen. Die Kosten für eine sichere Entsorgung betragen sehr teuer. Es erfordert, dass zwei geschulte Mitarbeiter die richtige Kleidung tragen, während sie vor Ort einen sicheren Umkleidebereich errichten; Nach dem Einsatz von Spezialgeräten zum Schneiden und Entfernen von Asbest müssen sie ihre Schutzkleidung auf die richtige Art und Weise ausziehen. Die Luft an der Entnahmestelle muss tagelang gefiltert und gemessen werden, bis sie als sicher gilt. Ein Fachmann muss die genaue Art des Asbests analysieren und es muss verpackt und sicher entsorgt werden. Dieser Vorgang kann Wochen dauern und ist nicht billig.

Denken Sie daran: Asbest befindet sich nicht nur auf Dächern, sondern auch in Innenräumen, auf unter dem Boden versteckten Heizungsrohren, zur Isolierung von Wänden usw. Es ist ein übles, heimtückisches Zeug, und Sie werden erst merken, ob Sie es einatmen es ist zu spät.

Nearby Farmland and Golf Courses

Living near a golf course or farm can have serious health consequences due to the pesticides they use. Pesticides are known to cause cancer, and a 2025 study found that living within 1 mile (1.6 km) of a golf course doubles the risk of getting Parkinson’s disease, with risk fading beyond 3–6 miles. House-dust studies found herbicide levels are four times higher when crop fields lay within 750 meters of the front door, and spray studies show pesticide droplets travel about 300 meters (≈1000 ft) on a light breeze, so homes inside that radius get a very high amount of fallout. If you want to minimize the health risks, aim to buy at least a kilometer (1000 meters) away from golf courses or non-organic farmland.

How to measure the distance in Google Maps: right-click on the villa→ measure distance → click the edge of the golf fairway or field; read meters.

Gefahrenzonen (Risikozonen).

Es ist sehr wichtig, die Zoneneinteilung herauszufinden. Als Käufer sollten Sie (bevor Sie Ihr Angebot absenden) darüber informiert werden, ob sich die Villa in einer roten Zone befindet, und zwar über die Diagnoseberichte und Umfragen, die Eigentümer im Rahmen des Verkaufsprozesses vorlegen müssen. Manchmal versuchen Eigentümer oder Makler, Käufer zu betrügen, indem sie ihnen falsche oder veraltete Berichte vorlegen. Überprüfen Sie es daher am besten selbst.

Besuchen Sie vor dem Kauf einer Villa unbedingt die nächstgelegene Mairie Fragen Sie nach dem örtlichen Risikoplan und was Ihre Verpflichtungen mit sich bringen. Fragen Sie bei Ihrem Aufenthalt auch nach, ob es irgendwelche Bau-/Planungsanfragen für Grundstücke in der Nähe der Villa gibt (Sie können dies tun). genehmigte Projekte finden Sie hier).

Sie können sich auch beraten lassen eine interaktive Karte Darstellung der Ebenenüberlagerungen jeder einzelnen Risikoart. Hier sind noch mehr Informationen zu Risikogebieten in Frankreich, und diese Website erklärt jedes mögliche Risiko.

Warnung vor Risikozonen-Versicherungen

In roten Zonen dürfen Versicherungsgesellschaften Ihnen den Versicherungsschutz verweigern. Wenn sie dich abdecken, dann ist es so sehr teuer (es kostet mindestens 3.500 € zusätzlich pro Jahr, um eine kleine Villa in der roten Zone im Wert von 1 Million € richtig zu versichern).

Wenn Ihr Haus durch ein Naturereignis beschädigt wird und Sie das Glück haben, eine Versicherungsgesellschaft zu haben, die bereit ist, Sie zu versichern, sollten Sie unabhängig von der Zoneneinteilung wissen, dass die Versicherer Ansprüche erst dann bearbeiten, wenn eine Naturkatastrophe offiziell ausgerufen wurde Sie müssen einen Ministerialerlass erlassen (sogenannter „arrêté interministériel“, der die betroffenen Gebiete und die Art des Schadens klar definiert), und dann haben Sie nur noch ein knappes Zeitfenster von 10 Kalendertagen, um einen Anspruch geltend zu machen. Der Nachteil besteht darin, dass es Monate dauern kann, bis der Status erteilt wird, oder dass der abgedeckte Bereich möglicherweise nicht Ihre Villa umfasst. Wenn die Naturkatastrophe in einem kleinen Gebiet stattfand (z. B. nur in wenigen Häusern), wird Ihre Gemeinde wahrscheinlich keine Naturkatastrophe melden und Ihre Versicherung kann dann die Deckung verweigern.

Rote Zonen

Die Lage in einer roten Hochrisikozone sollte den Wert der Immobilie um mindestens 20 % senken im Vergleich zu Villen in blauen (beherrschte Risiken, für den Bau ist eine Sondergenehmigung erforderlich) oder weißen Zonen (kein Risiko und kein Ärger).

Wenn sich die Villa, an der Sie interessiert sind, zufällig in einer Hochrisikozone (rot) befindet, dann:

• Es besteht ein hohes Risiko, dass Ihr Eigentum irgendwann durch etwas Natürliches beschädigt oder zerstört wird, etwa durch ein Erdloch (leere Höhlen unter der Erde, die manchmal Häuser verschlucken), eine Lawine, einen Brand, eine Überschwemmung usw.
• Wenn Ihre Villa, Ihr Schwimmbad, Ihre Nebengebäude oder Teile einer anderen Struktur zerstört werden, können Sie sie NICHT wieder aufbauen. Immer. Ihr Eigentum wird wertlos.
• Dadurch wird die Zahl der Banken, die Ihnen eine Hypothek gewähren möchten, begrenzt, da diese auch das Risiko übernehmen, dass die Immobilie wertlos wird.
• Ihre Versicherung wird sehr teuer sein (was zu hohen jährlichen Kosteneinbußen führt) und Versicherungsgesellschaften können sich weigern, Sie zu versichern.
• Auf dem Grundstück darf nichts Neues gebaut werden. Sie können keinen Pool, keinen Anbau oder keine neue Terrasse bauen. Wenn der Vorbesitzer etwas illegal gebaut hat, müssen Sie möglicherweise für den Abriss zahlen.
• Die Regierung begrenzt die Anzahl der Schlafzimmer und Personen in der Villa (diese kann geringer sein, als Sie erwarten, daher müssen Sie dies überprüfen).
• Es erschwert den Weiterverkauf.
• In manchen Fällen verpflichtet es Sie auch zur Zahlung Maßnahmen zur Risikoprävention mehrmals im Jahr.

Wenn Ihr Immobilienmakler die Ernsthaftigkeit der Warnungen vor roten Zonen herunterspielt oder Ihnen erzählt, dass es sich dabei um eine „Entscheidung handelt, die in Paris getroffen wird und dass nicht jede Immobilie besichtigt wird“, oder sagt, dass fast die gesamte französische Riviera zur roten Zone gehört (nur 5 % Frankreichs sind rote Zone), dann ist er nicht ehrlich.

Below is an example of a “PPR map” which shows where the red zones are, which you can get at the local Mairie (you can also check the risk areas by address online). Es ist unglaublich spezifisch und es gibt viele Arten von Risiken, die berücksichtigt werden. Hochqualifizierte Spezialisten untersuchen jedes Objekt, um es einer roten Zone zuzuordnen.

Blaue Zonen

Blaue Zonen sind Gebiete mit mäßigem Risiko. Das bedeutet, dass es viel schwieriger (aber nicht unmöglich!) ist, eine Genehmigung für eine Erweiterung oder einen Bau zu erhalten. Sie müssen Zugeständnisse machen, was und wie Sie bauen (z. B. darf Ihr Wohnzimmer möglicherweise nicht im Erdgeschoss liegen oder Sie müssen möglicherweise einen Keller anbauen usw.). Dadurch wird das Bauen und Renovieren teurer. und erhöht Ihre Versicherungskosten.

Grüne Zonen

Dies ist ein Naturschutzgebiet. Sie dürfen in diesem Bereich nicht bebauen (einschließlich Pools und Terrassen) oder Bäume roden (es sei denn, Sie werden dazu angewiesen, um Brände zu verhindern). Grüne Zonen müssen 100 % natürlich bleiben.

Weiße Zonen

Dies ist die ideale Zone zum Aufenthalt. Es besteht kein nennenswertes Risiko (abgesehen von Erdbeben) und Sie können bauen (vorausgesetzt, das Haus ist nicht bereits das größte, das auf dieser Grundstücksgröße zulässig ist, und Sie befinden sich nicht in der Nähe von historischen Gebäuden).

Renovierungsbeschränkungen und Zoneneinteilung

Neben den Bebauungsregeln (wie oben beschrieben: Wenn Sie sich in einer roten Zone befinden, können Sie die Struktur nicht vergrößern oder umbauen), müssen Sie auch prüfen, ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht (Denkmal historique), im Umkreis von 500 m um ein denkmalgeschütztes Gebäude, in einem Naturschutzgebiet (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urban et Paysage) oder in einer geschützten Grünfläche (Sie können Suchen Sie hier, um die Zoneneinteilung und Grünflächengrenzen anzuzeigen).

Wenn ja, erkundigen Sie sich bei der örtlichen Gemeindeverwaltung, welche Einschränkungen bestehen, insbesondere bei Renovierungen. So dürfen Sie beispielsweise wahrscheinlich keine größeren Änderungen an der Fassade vornehmen, und die Auswahl an Materialien, Oberflächen und sogar Farben kann stark eingeschränkt sein. Dies kann sich nicht nur auf Ihr Konzept, sondern auch auf Ihr Budget auswirken.

Eine Baugenehmigung ist ebenfalls von entscheidender Bedeutung. Sie sollten außerdem darauf achten, in den Kaufvertrag eine Bedingung („aufschiebende Klausel“) aufzunehmen („compromis de vente“), die besagt, dass der Kauf von der Genehmigung der Baugenehmigung abhängig ist.

Holen Sie sich mindestens ein paar „Devis“-Kostenvoranschläge ein (keine „Schätzungen“, die unverbindlich sind und daher nicht gültig sind). normalerweise nur einen Bruchteil der tatsächlichen Kosten), bevor Sie für die Immobilie unterschreiben, und einen Plan für Ihr weiteres Vorgehen haben: Werden Sie einen Architekten (bei Projekten ab 170 m² gesetzlich vorgeschrieben), einen Projektmanager, französische oder britische Bauunternehmer und Handwerker beauftragen oder die Arbeiten ausführen? selbst?

Denken Sie darüber nach, den Baugenehmigungsschritt zu überspringen? Es ist verlockend, aber tun Sie es nicht. Erschreckenderweise ist es ein kriminell offense to undertake works without planning permission, and the penalty is a fine of up to €300,000 and 2 years in prison(!!) Local mayors can also impose fines of up to €500 a day for unauthorized construction work. Although you may think you can get away with it, it is normally neighbors who alert the authorities, and bring a civil action for ‘damages’.

Probleme in der Nähe

Hier sind einige einfache Möglichkeiten, frühere Satellitenbilder anzuzeigen des Gebiets, damit Sie sehen können, wie es sich im Laufe der Zeit verändert hat (und ob der Müll auf dem angrenzenden Grundstück tatsächlich nur „vorübergehend“ ist oder ob es in der Nähe Campingplätze gibt usw.). Der einfachste Weg ist Laden Sie Google Earth Pro herunter um historische Bilder anzusehen.

Informieren Sie sich unbedingt (im Mairie/Rathaus der Stadt), ob das Grundstück neben der Villa bebaubar ist und ob in den letzten zehn Jahren in der Nähe Grundstücke verkauft wurden. Überprüfen Sie auch die Website für Baugenehmigungen.

Sie möchten keine Villa kaufen und dann herausfinden, dass ein Bauträger das Grundstück nebenan gekauft und aufgeteilt hat, und Sie werden das nächste Jahrzehnt lang Baulärm hören. Oder noch schlimmer: Sie planen nebenan ein Apartmenthaus, ein Hotel oder einen Campingplatz.

Was Sie tatsächlich besitzen werden

Katasterkarten sind offizielle Dokumente der Regierung, die den Umriss der Grundstücksgrenzen und die Form der darauf befindlichen Gebäude zeigen. Sie können danach suchen auf der GeoPortail-Website oder auf der offiziellen Kataster-Website.

Sie sollten sich auch im Rathaus die Pläne ansehen, um sicherzustellen, dass sie mit dem, was Sie gesehen haben, übereinstimmen und um sicherzustellen, dass es keine kürzlichen Änderungen gab, die noch nicht in die Karten aufgenommen wurden. Sie möchten später nicht erfahren, dass Ihr Nachbar kürzlich die Hälfte des Gartens gekauft hat, von dem Sie dachten, dass Sie ihn kaufen würden. Aus diesem Grund, Es lohnt sich, für die Durchführung einer Umfrage zu zahlen.

Unzulässige Ergänzungen und Strukturen

Das ist wichtig… Wenn ein Teil der von Ihnen in Betracht gezogenen Villa, der Pool oder eines der Nebengebäude nicht auf der Katasterkarte aufgeführt ist, bedeutet dies, dass sie ohne entsprechende Genehmigung/Genehmigung gebaut wurde und die örtliche Regierung Ihnen möglicherweise eine hohe Geldstrafe auferlegt Ich zwinge dich, diesen Teil der Villa abzureißen. Tatsächlich könnte dies (insgeheim) der Grund sein, warum der Verkäufer versucht, die Immobilie loszuwerden. Wenn der Verkäufer keine ordnungsgemäße Genehmigung eingeholt hat, stellen Sie sicher, dass er die Situation vor dem Verkauf behebt und dies direkt bei der örtlichen Mairie (Rathaus) und/oder Präfektur abklärt, oder kaufen Sie die Immobilie nicht!

Sie können historische Baugenehmigungen durchsuchen auf dieser Website, indem Sie nach einer Stadt suchen und dann auf die grüne Schaltfläche „Baugenehmigungen anzeigen“ klicken, um den Baugenehmigungsverlauf anzuzeigen. Bedenken Sie, dass diese Website in der Regel ein paar Jahre veraltet ist und Ihnen daher nicht die neuesten Genehmigungen angezeigt werden.

Wenn Ihnen der Makler beispielsweise mitteilt, dass die Ergänzung im Jahr 2018 erfolgt ist und Sie dies nicht können eine Baugenehmigung finden Wenn das stimmt, dann wurde es illegal gemacht und Sie könnten gezwungen werden, für den Abriss des Zusatzes zu zahlen. Das Gleiche gilt für einen Pool oder eine Garage.

Nach Ablauf von 10 Jahren ist die Einhaltung durch die Mairie nicht mehr erforderlich, die Frist für die Einlegung von Einsprüchen Dritter wegen Nichtübereinstimmung, Entdeckung und Schadensverursachung beträgt jedoch 30 Jahre. Wenn also ein Teil des Gebäudes, der Terrasse, des Pools oder der Garage innerhalb der letzten 30 Jahre gebaut oder hinzugefügt wurde (und Sie müssen dies überprüfen), müssen Sie sicherstellen, dass seine Konstruktion und Spezifikationen zu 100 % legal waren, andernfalls a Ein boshafter Nachbar könnte Sie zum Abriss zwingen.

Stellen Sie sicher, dass Sie sich ein aktuelles Exemplar besorgen Bescheinigung über die Nichtanfechtung / Konformitätszertifikat (eine Bescheinigung, die bestätigt, dass die Immobilie und frühere Renovierungen den örtlichen Gesetzen entsprechen) – dies ist aus vielen Gründen wichtig, einschließlich der Versicherung und der Fähigkeit, in der Zukunft Reparaturen und Renovierungen durchzuführen. Überprüfen Sie die Echtheit noch einmal bei der Mairie! Tun Sie dies alles, bevor Sie ein offizielles Angebot unterschreiben.

Der Raum zwischen Ihrer Villa und dem Nachbarn

Wenn Sie beabsichtigen, eine hohe Reihe von Bäumen oder Sträuchern zwischen sich und dem Nachbarn zu errichten, sollten Sie wissen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch vorschreibt, dass zwischen der Grundstücksgrenze und einem Baum, der höher ist, ein Mindestabstand von 2 Metern eingehalten werden muss 2 Meter hoch. Der Mindestabstand zu allen anderen Pflanzen beträgt 50 cm. Diese Regel gilt nur, wenn keine anderen Regeln oder Verwendungen für die Region oder den Bezirk gelten. Ihr Rathaus kann Ihnen Einzelheiten zu den örtlichen Gesetzen mitteilen. Beachten Sie auch, dass der Eigentümer eines Baumes, auch wenn er in gesetzlicher Entfernung gepflanzt wurde, für Schäden haftet, die durch Bäume und Wurzeln verursacht werden, die sich auf benachbarte Grundstücke erstrecken.

Internet- und mobiler Zugriff

Verfügt das Gebiet oder die Villa über Glasfaser-(Highspeed-)Internet? Hier ist ein Karte der verfügbaren Internetgeschwindigkeiten (Sie können auch nach Adresse suchen) und a Karte der Gebiete mit Glasfaser, und Sie können die genaue Eigenschaft aufschlüsseln. Wenn Sie die genaue Adresse der Villa kennen, an der Sie interessiert sind, können Sie auf der Website von Orange nachsehen, welche Art von Internet verfügbar ist. Wenn Glasfaser noch nicht verfügbar ist, können Sie sich das ansehen Prognose, wann es Glasfaser-Internet geben könnte. Die Regierung hat einen Plan, um sicherzustellen, dass mehr Gebiete Glasfaserzugang erhalten, aber Sie drängen immer wieder auf die Frist weiter und weiter, und einige Straßen mit wenigen Villen oder Villen, die nicht an der Hauptstraße liegen, können noch nie Holen Sie sich Faser, also empfehlen wir Ihnen nicht, sich darauf zu verlassen.

Denk daran, dass Selbst wenn Ihre Straße Glasfaser bekommt, werden nicht alle Villen in der Lage sein, sie aufgrund von Geländetyp und Steigungsproblemen zu bekommen. Es ist am besten, eine Villa zu kaufen, die bereits Glasfaser hat, denn wenn die Villa noch keine hat, gibt es keine Garantie, dass Sie sie in Zukunft bekommen werden. Und das Fehlen von Glasfaser wird für Käufer in Zukunft noch mehr zu einem Deal Breaker werden (da die Menschen immer mehr auf Videokonferenz- und Streaming-Dienste angewiesen sind), wenn Sie verkaufen möchten.

Alle Formen des Internets (einschließlich Satellit, 4G, VDSL, ADSL usw.) außer Glasfaser haben Ausfälle und inkonsistente Geschwindigkeiten, die Videoanrufe erschweren. Sie haben auch Download-Obergrenzen, was bedeutet, dass selbst wenn sie „unbegrenzt“ sagen, nachdem Sie eine bestimmte Menge an Inhalten heruntergeladen haben, die Geschwindigkeit auf ein Rinnsal gedrosselt wird. Wenn Sie also vorhaben, viele Videos zu streamen (d. h. Sie möchten „Netflix and chillen“) oder Videoanrufe tätigen, benötigen Sie wahrscheinlich Glasfaser.

Es ist auch gut zu wissen, wie die Mobilfunk- / Mobilfunkmastsituation für das Gebiet ist, das Sie in Betracht ziehen. Hier ist ein Karte der Mobilfunkabdeckung quer durch Frankreich.

Warum verkaufen sie?

Informieren Sie sich so gut wie möglich über die Situation des Anbieters. Fragen Sie:

„Wie lange ist es schon auf dem Markt?“ (Achtung: Viele Agenten sagen Ihnen, wie lange sie haben es inseriert, aber es könnte vorher schon bei mehreren anderen Maklern gelistet gewesen sein … Sie können dies überprüfen, indem Sie sich die Daten auf den Gutachten ansehen, die sie für den Verkauf in Auftrag gegeben haben.)

"Warum verkaufen sie?" (Auch hier ist die Antwort möglicherweise nicht wahrheitsgemäß … der Verkäufer wird wahrscheinlich nicht zugeben, dass es eine Genehmigung gibt, die Villa mit Camping zu umgeben, oder dass bald ein Hochhaus gebaut wird, das die Sicht versperrt, oder dass es große bauliche Probleme gibt der Villa.) Es liegt an Ihnen zu prüfen, wem die nahe gelegenen Grundstücke gehören und wofür sie verwendet werden können.

Du kannst auch überprüfen Sie auf dieser Website (über die Karte), ob es in den letzten 1 bis 5 Jahren verkauft wurde und für wie viel.

Gated Domains

Is the house in a private gated domain (“lotissement” / gated community / private estate)? While the agent will pitch this as a positive thing, it’s usually not. Being in a domain could end up being a huge headache and a lot of extra cost.

Break-ins are just as frequent inside as outside of domains, but it makes having guests and getting packages into an ongoing hassle. It also means increased regulation for what you can and can’t do with your villa, adhering to extra rules regarding noise and yard-work, receiving deliveries, working from home, etc., and paying hefty yearly fees (that can increase at any time!) The rules can change at any time to prohibit you from renting your house or running a home business. For these reasons, they’re also harder to resell.

Gated domains can turn into owning property into a money pit. Today’s service charges look fine—until a few neighbors stop paying, or the private road, gate, trees, fences, pipes, or drains need replacing (resurfacing a 200-meter internal road can mean €25-30,000 per owner) and—instead of the town paying for it—you and your neighbors must cover the bill, plus their portion. Services start to fray (gate repairs postponed, road lights out) and property values slip.

And if you can’t pay all your fees? Interest accrues quickly and the association can register an automatic lien (hypothèque légale) on your villa; the notaire will block any future sale until every cent is cleared. Bailiffs can freeze your bank accounts or seize the property outright. Recent laws even allow a “flash” seizure without a full trial.

Make sure to check the finances of the domain to see if it’s in debt, in legal trouble, or if neighbors have stopped paying their fees—and assume tomorrow’s rules (and costs) may not match today’s brochure.

Don’t Just Trust—Verify!

Der Notar und die Makler achten möglicherweise nicht auf Ihre besten Interessen, wenn man bedenkt, dass sie einen Prozentsatz des Verkaufspreises erhalten, und Sie werden nur bezahlt, wenn Sie den Kauf für die Villa abschließen. Expect this, and keep in the back of your mind that—just like agents—many will hide issues from potential buyers, and there’s no way to know if yours is other than hiring your own inspectors and doing your own research at the Mairie.

Never forget: It’s up to you to hire independent experts (who get paid whether you buy the villa or not) to double-check everything.

Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständige Anleitung zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Dann können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unsere Wegweiser, wohin sich der Markt entwickelt umfasst: Vorhersagen für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera, aktuelle und historische Preistrends auf dem Markt und die Gründe, warum die Preise weiter fallen werden. Außerdem ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unsere Leitfaden für Immobilienangebote umfasst: wie man zum Verkauf stehende Villen findet, worauf man achten muss, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, direkt von Verkäufern kaufen, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich gelistet sind.

Unsere Leitfaden für Betrug und Geheimnisse Enthält: Warnungen vor unethischen Tricks von Maklern, Notaren, Verkäufern, Bauträgern und Bauunternehmern, um Ihnen mehr Geld aus der Tasche zu ziehen. Dieses Buch ist Pflichtlektüre und der Whistleblower-Leitfaden, den Ihnen die Branchenkenner vorenthalten möchten.

Unsere Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käufermakler und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht ortsansässige Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

Unsere Leitfaden zur Preisgestaltung und Bestimmung des Marktwerts einer Villa beinhaltet: warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa schätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihren Angebotspreis zu finden.

Unsere Anleitung zu Dingen, die zu beachten sind beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer und Fragen, die Sie sich stellen sollten.

Unsere Leitfaden für den Kaufprozess umfasst: Preisverhandlungen und das Erstangebot, Auswahl eines ehrlichen Notars, schwarze Zahlen kaufen, offizielles Angebot und Kaution, SCI verwenden, Fallstricke bei Verträgen, Widerrufsfrist, was vor der Geldübergabe zu tun ist, und so weiter endgültige Unterzeichnung.

Unsere Leitfaden für nach dem Kauf beinhaltet: Versicherungsfalle, Tipps für Zweitwohnungen, Mieten Ihrer Villa, Renovieren und Wissenswertes über die Einstellung von Mitarbeitern.

Leitfaden für Verkäufer: Wie Sie Ihre Villa bewerten, damit sie sich verkauft.