Choses très importantes à découvrir

Avant de faire une offre sur une villa, il est très important que vous vous renseigniez sur les éléments suivants concernant la propriété :

Rapports de diagnostic et enquêtes

Il y a un certain nombre d'enquêtes que le vendeur est légalement obligé de vous donner (s'il ne le fait pas, vous pouvez le poursuivre plus tard). Ils ne sont en aucun cas exhaustifs, et certains géomètres sont corrompus et mentiront au profit de l'agent ou du notaire, il est donc important de faire également votre propre inspection (avant vous signez le contrat.)

Les diagnostics qui vous sont remis par le vendeur doivent être récents (Voici les détails). Voici un guide des rapports de diagnostic et un autre guideLe vendeur n'est pas tenu de réparer les défauts ; en tant qu'acheteur, vous devrez prendre en charge les réparations. Son obligation se limite à fournir les rapports complets. À défaut, il demeure entièrement responsable des défauts relatifs à ces points précis (sauf si votre notaire ajoute une clause de vente « en l'état » – nous y reviendrons plus loin). section relative aux contrats).

Les exigences relatives aux rapports évoluent avec le temps ; il est donc important de se tenir informé des dernières règles. Par exemple, depuis juillet 2021, les niveaux de consommation énergétique du bien ne peuvent plus servir à déterminer la performance énergétique (car les vendeurs de résidences secondaires falsifiaient les résultats) et une analyse plus approfondie de la performance énergétique du bien est désormais requise. (Cependant, il existe encore des solutions.) fraude généralisée (car certains vendeurs corrompent pour obtenir de bonnes notes.) Les vendeurs doivent également obtenir un audit qui fournira un descriptif précis des travaux nécessaires à la rénovation de la maison afin qu'elle puisse obtenir une note d'au moins B auprès du DPE.

Vous devriez à 100 % faire appel à un "Expert de Bâtiment" certifié CERTIBAT Pour inspecter la villa et signaler tout problème (comme des défauts structurels non apparents, etc.), assurez-vous d'engager quelqu'un qui n'est pas trop proche du lieu, afin de réduire les risques qu'il soit de mèche avec votre agent immobilier ou votre notaire (ce qui pourrait l'amener à omettre certains défauts dans son rapport). Rencontrez-le près de la villa, pour qu'il n'en connaisse pas l'adresse à l'avance et ne puisse pas conclure d'accord secret avec l'agent immobilier.

Pendant que vous y êtes, demandez à un ingénieur de vérifier l'état du 'vide sanitaire' (un vide sanitaire en ciment sous la villa qui évite les problèmes d'humidité, ce qui est très important sur la Côte d'Azur), la toiture, et comment la villa va tenir dans le temps, structurellement.

Ne vous laissez pas décourager par les personnes qui vous disent qu’il n’est pas nécessaire de faire réaliser une étude ou que vous devriez le faire après avoir signé un contrat avec le vendeur. Assurez-vous que vos sondages sont menés avant vous signez le 'compromis de vente'. Bien qu'en tant qu'acheteur, vous disposiez d'un délai de rétractation de dix jours, il n'est pas toujours possible d'organiser une enquête pendant cette période. En d'autres termes, vous courez le risque de perdre votre dépôt si vous souhaitez vous retirer à une date ultérieure, après les résultats de l'enquête. Néanmoins, vous devez absolument ajouter des « clauses suspensives » au contrat qui vous donneront une récompense si vous changez d'avis sur la poursuite de la vente après que des enquêtes supplémentaires aient été effectuées.

Si les inspections révèlent des anomalies dans les installations d'électricité, de plomberie ou de gaz, il est important de corriger ces problèmes. Vous devriez également vérifier si de telles anomalies auraient un impact sur votre assurance habitation.

Astuce : La date du rapport de diagnostic vous indiquera que le bien a été mis sur le marché au moins depuis cette date.

Soleil & Micro-Climats

Ombre: Sur la Côte d'Azur, notamment entre Villefranche et Menton, de nombreux endroits sont plongés dans l'ombre par les montagnes, tôt le matin ou tard le soir. À Èze-sur-Mer, par exemple, un quartier est surnommé « Èze Sombre » car, après 14 h, il fait nuit noire : le soleil brille sur le reste de la ville, mais cette zone reste plongée dans l'obscurité, à l'ombre de la montagne. Les villas y sont moins chères à la location et plus difficiles à vendre. Vous pouvez vous en faire une idée grâce à Google Earth, mais n'hésitez pas à visiter la villa le matin et en fin d'après-midi.

Des nuages: Et tandis que le reste de la région profite d'une belle journée ensoleillée, toute villa perchée à plus de 300 m au-dessus de la mer (au-dessus de la Moyenne Corniche) sera engloutie par la couverture nuageuse des montagnes un quart du temps, bloquant le soleil et la voir. C'est juste quelque chose que vous devez gérer en étant dans les Alpes. La Turbie est connue pour être engloutie dans un brouillard extra-épais pendant plusieurs jours, ce qui rend difficile de voir plus de quelques mètres. C'est un super-micro-climat bizarre.

Savoir local: Vous avez besoin de ces connaissances locales pour ne pas acheter accidentellement dans "Dark Eze" ou dans "The Fog", par exemple. Mais demandez aux locaux, pas aux agents, bien sûr. La meilleure chose à faire est d'y aller à tout moment de la journée pour vérifier à quoi ça ressemble.

Problèmes potentiels avec la vue

Renseignez-vous pour savoir si votre voisin taille ses arbres pour offrir une vue sur la mer à son voisin (car, s'il ne vous apprécie pas ou s'il vend sa propriété à quelqu'un de moins conciliant, votre vue sur la mer pourrait disparaître, ce qui dévaloriserait votre bien).

Renseignez-vous sur la possibilité de construire sur le terrain situé entre votre propriété et votre vue (et partez du principe que si c'est le cas, il le sera) ou sur la possibilité qu'un immeuble de grande hauteur remplace un jour la villa qui se trouve entre vous et votre vue (à Èze, les nouvelles constructions ne sont autorisées qu'à deux étages, tandis qu'à Roquebrune-Cap-Martin, de nouveaux immeubles d'appartements de huit étages ont gâché la vue de nombreuses villas). En d'autres termes, vérifiez si votre vue peut être obstruée, car la vue constitue une part importante de la valeur d'une propriété.

Vous pouvez rechercher des permis de construire existants et passés sur ce site du gouvernement (qui vous permet également de rechercher les noms des propriétaires, afin de savoir qui sont vos voisins).

Taxes d'habitation

Taxes foncières (taxe foncière): Tu peux voir le évolution des taxes d'habitation Le taux d'imposition varie selon la région et au fil du temps. Votre agent devrait pouvoir vous indiquer le taux actuel payé par le propriétaire (et le vérifier auprès de la mairie), mais sachez que ce taux peut augmenter jusqu'à 10 % par an. Vérifier la dette historique de la zone que vous envisagez. Cela vous donnera une idée si les personnes qui gèrent la zone dépensent trop et vous devrez éventuellement payer la note en augmentant les taxes foncières.

Taxe sur les résidences secondaires (taxe d'habitation): Il existe une taxe supplémentaire sur les résidences secondaires (tout bien immobilier autre que votre résidence principale) calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien (et le taux d'imposition est généralement 60 % plus élevé sur la Côte d'Azur que dans le reste de la France). La valeur locative cadastrale correspond à l'estimation du service des impôts. notionnel Estimez le loyer annuel que vous pourriez percevoir si votre maison était louée non meublée. Par exemple, une villa de 200 m² à Beaulieu a généralement une valeur cadastrale d'environ 45 000 €, qu'il faut multiplier par 35 % pour obtenir une estimation. taxe d'habitation une facture de 15 700 € par an (plus une facture séparée pour le taxe foncière de 6 750 €).

Impôt sur la fortune : Il y a aussi un impôt supplémentaire sur la fortune sur des villas d'une valeur supérieure à 1,3 million d'euros (mais en l'achetant avec une hypothèque, puis en la refinançant pour maintenir la valeur nette à moins de 1,3 million d'euros, vous pouvez éviter de payer cela).

Facture fiscale surprise : Si vous achetez une villa avec des extensions cachées et que vous héritez d'une facture fiscale imprévue s'étalant sur plusieurs années, vous êtes légalement tenu de la payer. Si, après l'achat, le fisc découvre une piscine, une extension ou tout autre aménagement non déclaré (et ils effectuent des contrôles par drone !), il réévaluera le bien et vous facturera la taxe. actuel propriétaire (pas celui qui a effectué les travaux), pour 4 ans d'arriérés d'impôts plus une majoration de 10 % pour paiement tardif.

Impôt communautaire : Si la maison se trouve dans un lotissement fermé, il vous faudra faire appel à un expert-comptable pour analyser les finances de ce lotissement. Nous avons entendu des histoires effroyables de voisins qui ne paient pas leurs charges et imposent aux nouveaux acquéreurs des frais bien plus élevés que prévu (nous y reviendrons plus loin).

Son âge

Si la villa a moins de 5 ans, vous devrez payer une taxe de vente de 20 % ! Les frais de notaire seront moins élevés, mais seulement de quelques pourcents.

Si la villa est ancienne, le toit, la plomberie et l'électricité devront peut-être être refaits (les normes ont beaucoup changé au cours de la dernière décennie), ce qui peut coûter cher. Assurez-vous d'obtenir une inspection indépendante et d'en tenir compte dans votre analyse des coûts.

Risques pour la santé

Radon

Le radon est un gaz radioactif toxique incolore et inodore qui la principale cause de cancer du poumon à côté de fumer. Il sort du sol et s'accumule ensuite à l'intérieur des maisons - et ça peut te faire extrêmement maladeD'après une étude récente de l'IRSN, l'agence française de sûreté nucléaire, le radon multiplie par 20 le risque de cancer du poumon, et plus de 3 000 nouveaux cas de cancer du poumon par an en France lui sont directement imputables. Dans les zones à forte concentration de radon, il est impossible d'éviter totalement l'exposition.

Voici une carte consultable des zones contenant du radon, ainsi vous savez où éviter.

Pollution et CEM

Voici comment savoir s'il y a des zones polluantes toxiques ou des rayonnements électromagnétiques cancérigènes à craindre à proximité. Et voici un carte des zones avec des niveaux particulièrement élevés de PFAS (pour toujours des produits chimiques que votre corps ne peut pas désintoxiquer, et qui s'accumulent dans le corps et causent le cancer et d'autres maladies).

Amiante

De nombreuses villas construites avant l'an 2000 ont des problèmes d'amiante. C'est un problème coûteux et un grave danger pour la santé, c'est pourquoi il doit vous être signalé, en tant qu'acheteur, dans le diagnostic. Il suffit d'une infime quantité d'amiante pour vous donner mésothéliome, et il peut s'écouler des décennies avant que vous sachiez que vous avez été affecté. C'est incurable et particulièrement désagréable, c'est pourquoi la réglementation est si stricte.

Si jamais vous avez besoin de rénover ou d'effectuer des réparations, l'amiante doit être prise en compte, et cela augmente considérablement le coût. Il est également plus difficile de revendre une villa avec de l'amiante, car de nombreux acheteurs ne veulent pas acheter une villa avec de l'amiante.

En tant que propriétaire, vous devez faire vérifier l'état de l'amiante tous les deux ans. Finalement, il commencera à s'effriter et vous serez obligé de le remplacer. Le coût d'une élimination sûre est très cher. Il faut que deux membres du personnel formés portent les vêtements appropriés pendant qu'ils érigent un vestiaire sécuritaire sur le site ; après avoir utilisé un équipement spécialisé pour couper et retirer l'amiante, ils doivent retirer leurs vêtements de sécurité de manière appropriée. L'air sur le site d'enlèvement doit être filtré et mesuré pendant des jours jusqu'à ce qu'il soit jugé sûr. Un spécialiste doit analyser le type exact d'amiante et il doit être ensaché et éliminé en toute sécurité. Ce processus peut prendre des semaines et n'est pas bon marché.

Rappelez-vous : l'amiante n'est pas seulement sur les toits — il peut aussi être à l'intérieur, sur des tuyaux de chauffage cachés sous le sol, utilisé pour isoler les murs, etc. C'est un truc désagréable et insidieux et vous ne saurez pas si vous le respirez avant c'est trop tard.

Terres agricoles et terrains de golf à proximité

Vivre près d'un terrain de golf ou d'une ferme peut avoir de graves conséquences sur la santé en raison des pesticides qui y sont utilisés. On sait que les pesticides sont cancérigènes, et étude de 2025 Une étude a révélé que vivre à moins de 1,6 km d'un terrain de golf double le risque de développer la maladie de Parkinson, ce risque diminuant au-delà de 5 à 10 km. Poussière de maison études Les concentrations d'herbicides sont quatre fois plus élevées lorsque les champs cultivés se trouvent à moins de 750 mètres de la porte d'entrée, et que les pulvérisations sont effectuées des études montrent Les gouttelettes de pesticide parcourent environ 300 mètres (≈1000 pieds) sur une surface plane. lumière En raison du vent, les habitations situées dans ce rayon sont fortement exposées aux retombées radioactives. Pour minimiser les risques sanitaires, il est conseillé d'acheter un bien immobilier à au moins un kilomètre (1 000 mètres) des terrains de golf ou des terres agricoles non biologiques.

Comment mesurer une distance dans Google Maps : clic droit sur la villa → mesurer la distance → Cliquez sur le bord du fairway ou du terrain de golf ; lisez les mètres.

Zones de danger (à risque)

Le zonage est très important à connaître. En tant qu'acheteur, vous devez être informé (avant d'envoyer votre offre) si la villa est en zone rouge, via les rapports de diagnostic et les enquêtes que les propriétaires sont tenus de produire dans le cadre du processus de vente. Parfois, les propriétaires ou les agents essaient d'arnaquer les acheteurs en leur donnant des rapports faux ou obsolètes, il est donc préférable de vérifier par vous-même.

Avant d'acheter une villa, assurez-vous de visiter la Mairie la plus proche pour vous renseigner sur le plan de risque local et sur vos obligations. Pendant que vous y êtes, assurez-vous également de demander s'il y a des demandes de construction/de planification pour des propriétés à proximité de la villa (vous pouvez voir les projets approuvés ici).

Vous pouvez également consulter une carte interactive montrant les superpositions de couches de chaque type de risque individuel. en voici d'autres informations sur les zones à risques en France, et ce site explique chacun des risques potentiels.

Avertissement d'assurance de zone à risque

Dans les zones rouges, les compagnies d'assurance sont autorisées à vous refuser la couverture. S'ils vous couvrent, c'est très cher (il en coûte au moins 3500 € supplémentaires par an pour bien assurer une petite villa en zone rouge d'une valeur de 1 M €).

Peu importe le zonage, si votre maison est endommagée par un phénomène naturel et que vous avez la chance d'avoir une compagnie d'assurance prête à vous assurer, sachez que les assureurs ne traiteront les réclamations qu'une fois l'état de catastrophe naturelle déclaré officiellement par arrêté ministériel (appelé «arrêté interministériel», qui définit clairement les zones touchées et la nature des dommages), et vous n'avez alors qu'un délai serré de 10 jours calendaires pour faire une réclamation. L'inconvénient est que cela peut prendre des mois pour que le statut soit accordé, ou la zone couverte pourrait ne pas inclure votre villa. Si la catastrophe naturelle s'est produite dans une petite zone (comme seulement quelques maisons), votre commune ne déclarera probablement pas de catastrophe naturelle et votre assurance pourra alors refuser de vous couvrir.

Zones rouges

Être dans une zone rouge à haut risque devrait faire baisser la valorisation du bien d'au moins 20% par rapport aux villas en bleu (risques gérés ; nécessite une autorisation spéciale pour construire quoi que ce soit) ou en zones blanches (sans risque et sans tracas).

Si la villa qui vous intéresse se situe dans une zone à haut risque (rouge), alors :

• Il y a un risque élevé que votre propriété soit éventuellement endommagée ou détruite par quelque chose de naturel, comme un gouffre (cavernes vides sous le sol qui avalent parfois des maisons), une avalanche, un incendie, une inondation, etc.
• Si votre villa, votre piscine, vos dépendances ou une partie de toute structure est détruite, vous ne pouvez PAS reconstruire. Jamais. Votre propriété deviendra sans valeur.
• Cela limite le nombre de banques disposées à vous accorder une hypothèque, car elles prendront également le risque que la propriété devienne sans valeur.
• Votre assurance sera très chère (ajoutant beaucoup de coûts irrécupérables annuels) et les compagnies d'assurance peuvent refuser de vous couvrir.
• Vous ne pouvez rien construire de nouveau sur le terrain. Vous ne pouvez pas construire une piscine ou un ajout ou une nouvelle terrasse. Si l'ancien propriétaire a construit quelque chose illégalement, vous pourriez être obligé de payer pour le démolir.
• Le gouvernement limite le nombre de chambres et d'occupants dans la villa (et il peut être inférieur à ce que vous attendez, vous devrez donc vérifier).
• Cela rend la revente plus difficile.
• Dans certains cas, il vous engage également à payer mesures de prévention des risques plusieurs fois par an.

Si votre agent immobilier minimise la gravité des avertissements de zone rouge, ou vous dit que c'est "une décision prise à Paris et ils n'inspectent pas chaque propriété", ou dit que la quasi-totalité de la Côte d'Azur est en zone rouge (seulement 5% de La France est zone rouge) - ils ne sont pas honnêtes.

Vous trouverez ci-dessous un exemple de « carte PPR » indiquant les zones rouges. Vous pouvez vous la procurer à la mairie (vous pouvez également Vérifiez les zones à risque par adresse en ligne). C'est incroyablement spécifique et il existe de nombreux types de risques qui sont pris en compte. Des spécialistes hautement qualifiés examinent chaque propriété afin de l'affecter à une zone rouge.

Zones bleues

Les zones bleues sont des zones à risque modéré. Cela signifie qu'il est beaucoup plus difficile (mais pas impossible !) d'obtenir la permission d'agrandir ou de construire. Vous devrez faire des concessions sur quoi et comment vous construisez (par exemple, votre salon peut ne pas être autorisé à être au rez-de-chaussée, ou vous devrez peut-être ajouter un sous-sol, etc.) Cela rend la construction et la rénovation plus coûteuses, et augmente vos frais d'assurance.

Zones vertes

C'est une zone naturelle protégée. Vous ne pouvez pas construire sur (ce qui inclut les piscines et les terrasses) ou dégager des arbres dans cette zone (sauf instruction contraire afin de prévenir les incendies). Les Zones Vertes doivent rester 100% naturelles.

Zones blanches

C'est la zone idéale. Aucun risque significatif (mis à part le séisme) et vous pouvez construire (en supposant que la maison n'est pas déjà la plus grande autorisée sur cette taille de terrain et que vous n'êtes proche de rien d'historique).

Limites de rénovation et zonage

Outre les règles de zonage (comme décrit ci-dessus, si vous êtes dans une zone rouge, vous ne pourrez pas agrandir ou reconstruire la structure), vous devrez également vérifier si une propriété est un bâtiment classé (monument historique), à moins de 500 m d'un édifice classé, dans un secteur protégé (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysage), ou dans un espace vert protégé (vous pouvez cherchez ici pour voir le zonage et les limites des espaces verts).

Si c'est le cas, demandez à la mairie locale quelles sont les restrictions, notamment en matière de rénovation. Il vous sera probablement interdit d'apporter des modifications importantes à la façade, par exemple, et vous pourriez être sévèrement limité dans votre choix de matériaux, de finitions et même de couleurs, ce qui peut affecter non seulement votre concept mais aussi votre budget.

Le permis de construire est également essentiel ; vous devez également vous assurer d'insérer une condition ("clause suspensive") dans le contrat de vente ("compromis de vente") indiquant que l'achat dépend de l'approbation du permis de construire.

Obtenez au moins quelques devis "devis" (et non des "estimations", qui ne sont pas contraignantes et donc généralement une fraction du coût réel) avant de signer pour la propriété, et ayez un plan sur la façon dont vous allez procéder : Ferez-vous appel à un architecte (légalement requis pour les projets de 170 m² et plus), à un maître d'œuvre, à des constructeurs et artisans français ou britanniques, ou ferez-vous les travaux toi-même?

Vous songez à sauter l'étape des autorisations d'urbanisme ? C'est tentant, mais ne le faites pas. Étonnamment, c'est un criminel Entreprendre des travaux sans permis de construire constitue une infraction passible d'une amende pouvant atteindre 300 000 € et de deux ans d'emprisonnement ! Les maires peuvent également infliger des amendes allant jusqu'à 500 € par jour pour travaux de construction non autorisés. Même si vous pensez pouvoir vous en tirer, ce sont généralement les voisins qui alertent les autorités et engagent une action civile en dommages et intérêts.

Problèmes à proximité

Voici quelques simples façons de voir les images satellites passées de la zone afin que vous puissiez voir comment elle a changé au fil du temps (et si ces déchets sur la propriété adjacente ne sont en fait que "temporaires", ou s'il y a des terrains de camping à proximité, etc.). Le moyen le plus simple est de télécharger Google Earth Pro pour voir des images historiques.

Assurez-vous de vérifier (à la mairie de la ville) si le terrain à côté de la villa est constructible et s'il y a eu des ventes de terrains à proximité au cours de la dernière décennie. Vérifiez également le site des permis d'urbanisme.

Vous ne voulez pas acheter une villa et découvrir ensuite qu'un promoteur a acheté et divisé le terrain voisin, et vous écouterez les bruits de la construction pendant la prochaine décennie. Ou pire, qu'ils planifient un immeuble d'appartements, un hôtel ou un camping à côté.

Ce que vous posséderez réellement

Les plans cadastraux sont les documents officiels du gouvernement montrant le contour des limites de la propriété et la forme des bâtiments qui s'y trouvent. Vous pouvez les rechercher sur le site GéoPortail ou sur le site officiel du cadastre.

Vous devriez également vérifier à la mairie pour voir les plans pour vous assurer qu'ils correspondent à ce que vous avez vu, pour vous assurer qu'il n'y a pas eu de modifications récentes qui n'ont pas encore été ajoutées aux cartes. Vous ne voulez pas savoir plus tard que votre voisin a récemment acheté la moitié du jardin que vous pensiez acheter. Pour cette raison, cela vaut la peine de payer pour faire faire une enquête.

Ajouts et structures illégaux

C'est important… Si une partie de la villa que vous envisagez, ou la piscine ou l'une des dépendances, n'est pas indiquée sur le plan cadastral, cela signifie qu'elle a été construite sans permis / autorisation appropriés, et le gouvernement local pourrait vous facturer une lourde amende et vous obliger à démolir cette partie de la villa. En fait, cela pourrait être (secrètement) la raison pour laquelle le vendeur essaie de se débarrasser de la propriété. Si le vendeur n'a pas obtenu l'autorisation appropriée, assurez-vous qu'il régularise la situation avant la vente, et vérifiez-le directement auprès de la mairie et/ou de la préfecture, sinon n'achetez pas !

Vous pouvez effectuer une recherche dans les permis de construction historiques sur ce site, en recherchant une commune, puis en cliquant sur le bouton vert « voir les permis de construire » pour voir l'historique des permis de construire. Gardez à l'esprit que ce site est généralement obsolète depuis quelques années, il ne vous montrera donc pas les permis les plus récents.

Si, par exemple, l'agent vous dit que l'ajout a été fait en 2018 et que vous ne pouvez trouver un permis de construire cela correspond, cela a été fait illégalement et vous pourriez être obligé de payer pour supprimer l'ajout. Même chose avec une piscine ou un garage.

Au-delà de 10 ans, la mise en conformité n'est plus exigée de la Mairie, mais le délai de recours des tiers pour une non-conformité découverte et dommageable est de 30 ans. Donc, si une partie du bâtiment, de la terrasse, de la piscine ou du garage a été construite ou ajoutée au cours des 30 dernières années (et vous devrez le vérifier), vous devez vous assurer que sa construction et ses spécifications étaient 100 % légales, sinon un voisin malveillant pourrait vous forcer à le démolir.

Assurez-vous d'obtenir un attestation de non contestation / certificat de conformité (un certificat confirmant que la propriété et les rénovations antérieures sont conformes aux lois locales) - c'est important pour de nombreuses raisons, y compris l'assurance et la capacité de réparer et de rénover à l'avenir. Encore une fois, vérifiez son authenticité à la Mairie ! Faites tout cela avant de mettre votre signature sur une offre officielle.

L'espace entre votre villa et le voisin

Si vous pensez ériger une grande rangée d'arbres ou d'arbustes entre vous et le voisin, sachez que le Code civil stipule qu'il doit y avoir un minimum de 2 mètres entre la limite de propriété et un arbre de plus de 2 mètres de haut. La distance minimale pour toutes les autres plantes est de 50 cm. Cette règle ne s'applique que si aucune autre règle ou utilisation ne s'applique à la région ou au district. Votre mairie pourra vous renseigner sur les lois locales. Notez également que le propriétaire d'un arbre, même s'il est planté à distance légale, est responsable des dommages causés par les arbres et les racines qui s'étendent jusqu'aux propriétés voisines.

Accès Internet et mobile

La zone ou la villa dispose-t-elle d'une connexion Internet par fibre (haut débit) ? Voici un carte des débits internet disponibles (vous pouvez également effectuer une recherche par adresse) et un carte des zones avec fibre, et vous pouvez explorer la propriété exacte. Si vous connaissez l'adresse exacte de la villa qui vous intéresse, vous pouvez vérifier sur le site d'Orange quel type d'Internet est disponible. Si la fibre n'est pas encore disponible, vous pouvez consulter le prévision du moment où il pourrait obtenir Internet par fibre. Le gouvernement a un plan pour s'assurer que davantage de zones obtiennent un accès à la fibre, mais ils continuent de repousser la date limite de plus en plus loin, et certaines rues avec peu de villas, ou des villas qui ne sont pas sur la route principale, peuvent jamais obtenir de la fibre, nous vous déconseillons donc de vous fier à cela.

Garde en tête que même si votre rue reçoit la fibre, toutes les villas ne pourront pas l'obtenir en raison du type de terrain et des problèmes d'inclinaison. Il est préférable d'acheter une villa qui a déjà la fibre, car si la villa ne l'a pas déjà, il n'y a aucune garantie que vous pourrez l'obtenir à l'avenir. Et ne pas avoir de fibre deviendra encore plus un facteur décisif pour les acheteurs à l'avenir (car les gens dépendent de plus en plus des services de vidéoconférence et de streaming), lorsque vous souhaitez vendre.

Toutes les formes d'Internet (y compris le satellite, la 4G, le VDSL, l'ADSL, etc.) autres que la fibre connaissent des pannes et des débits incohérents qui rendent les appels vidéo difficiles. Ils ont également des plafonds de téléchargement, ce qui signifie que même s'ils disent «illimité», après avoir téléchargé une certaine quantité de contenu, les vitesses sont réduites à un filet. Donc, si vous prévoyez de diffuser beaucoup de vidéos (c'est-à-dire que vous aimez "Netflix et vous détendre"), ou de faire des appels vidéo, vous aurez probablement besoin de fibre.

Il est également bon de savoir quelle est la situation de la tour mobile / cellulaire pour la zone que vous envisagez. Voici un carte de la couverture mobile à travers la France.

Pourquoi vendent-ils ?

Renseignez-vous le plus possible sur la situation du vendeur. Demander:

« Depuis combien de temps est-il sur le marché ? (Attention : de nombreux agents vous diront combien de temps elles ou ils l'ont fait répertorier, mais il aurait pu être répertorié avec plusieurs autres agents avant cela… vous pouvez revérifier en voyant les dates sur les enquêtes qu'ils ont commandées pour la vente.)

« Pourquoi vendent-ils ? » (Encore une fois, la réponse n'est peut-être pas véridique… il est peu probable que le vendeur admette qu'il existe un permis pour entourer la villa de camping, ou qu'un gratte-ciel sera bientôt construit et bloquera la vue, ou qu'il y a des problèmes structurels majeurs avec la villa.) A vous de vérifier à qui appartiennent les parcelles voisines et à quoi elles peuvent servir.

Vous pouvez aussi vérifier sur ce site (via la carte) s'il a été vendu au cours des 1 à 5 dernières années, et pour combien Vous pouvez également vérifier le chiffre d'affaires récent réalisé dans les immeubles voisins.

Domaines fermés

La maison se trouve-t-elle dans un lotissement privé et sécurisé ? Bien que l’agent immobilier puisse présenter cela comme un atout, c’est rarement le cas. Vivre dans un lotissement peut s’avérer extrêmement contraignant et engendrer des frais supplémentaires importants.

Cambriolages Les problèmes sont tout aussi fréquents à l'intérieur qu'à l'extérieur des propriétés, mais recevoir des invités et des colis devient une source de tracas constants. Cela implique également une réglementation accrue concernant l'utilisation de votre villa, le respect de règles supplémentaires relatives au bruit, à l'entretien du jardin, à la réception de livraisons, au télétravail, etc., et le paiement de frais annuels élevés (susceptibles d'augmenter à tout moment !). Ces règles peuvent être modifiées à tout moment et vous interdire de louer votre maison ou d'exercer une activité professionnelle à domicile. Pour toutes ces raisons, la revente de ces propriétés est également plus difficile.

Posséder une propriété dans un domaine fermé peut vite devenir un gouffre financier. Les charges actuelles semblent raisonnables, jusqu'à ce que quelques voisins cessent de payer, ou que la voie privée, le portail, les arbres, les clôtures, les canalisations ou les égouts nécessitent un remplacement (refaire le revêtement d'une voie interne de 200 mètres peut coûter entre 25 000 et 30 000 € par propriétaire) et que, au lieu d'être prises en charge par la commune…toi et vos voisins doivent payer la facture, plus leur Une partie des services commence à se dégrader (réparations de portails reportées, éclairage public hors service) et la valeur des propriétés diminue.

Et si toi Vous ne pouvez pas régler toutes vos charges ? Les intérêts s’accumulent rapidement et l’association peut inscrire une hypothèque légale sur votre villa ; le notaire bloquera toute vente future jusqu’au règlement intégral. Les huissiers peuvent geler vos comptes bancaires ou saisir purement et simplement le bien. Des lois récentes autorisent même une saisie « éclair » sans procès.

Assurez-vous de vérifier les finances du domaine pour voir s'il est endetté, s'il a des problèmes juridiques ou si les voisins ont cessé de payer leurs frais — et partez du principe que les règles (et les coûts) de demain pourraient ne pas correspondre à la brochure d'aujourd'hui.

Ne vous contentez pas de faire confiance, vérifiez !

Le notaire et les agents ne veillent peut-être pas à vos meilleurs intérêts, étant donné qu'ils reçoivent un pourcentage du prix de vente, et ils ne sont payés que si vous finalisez l'achat de la villa. Attendez-vous à cela, et gardez à l'esprit que — tout comme les agents immobiliers — beaucoup dissimuleront des problèmes aux acheteurs potentiels, et il n'y a aucun moyen de savoir si c'est le cas pour votre bien autrement qu'en engageant vos propres inspecteurs et en effectuant vos propres recherches à la mairie.

N'oubliez jamais : il vous appartient d'engager des experts indépendants (qui seront rémunérés que vous achetiez la villa ou non) pour tout vérifier.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

Lorsque vous êtes prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'un bien réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut rechercher, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Tout d'abord, pour comprendre le marché immobilier en France, vous devez comprendre comment la tarification au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

Notre guide vers où le marché se dirige comprend : les prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, les tendances actuelles et historiques des prix sur le marché et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, complémentaire guide pour les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut rechercher, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées en bourse.

Notre guide des escroqueries et des secrets comprend : des avertissements sur les astuces contraires à l'éthique que les agents, les notaires, les vendeurs, les promoteurs et les constructeurs utilisent pour vous soutirer plus d'argent. C'est une lecture incontournable et le guide du dénonciateur que les professionnels ne veulent pas que vous voyiez.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents de l'acheteur et les chasseurs de biens, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide de tarification et de détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a tellement de surprix extrêmes, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut) et un guide étape par étape pour trouver le prix de votre offre.

Notre guide des choses à considérer comprend : votre réel les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », l'apprentissage de la criminalité locale et des squatters, et les questions à vous poser.

Notre guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix & de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle & la caution, l'utilisation d'une SCI, les pièges du contrat, le délai de rétractation, que faire avant de remettre l'argent, et la signature définitive.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.