Voorspellingen voor de vastgoedmarkt in 2025

Bijgewerkt: 2 juli 2025

In tegenstelling tot wat velen denken, is de Franse Rivièra een lastige plek om geld te verdienen met onroerend goed.

The French Riviera is not a good investment market. Pricing in France does not move quickly outside of Paris, and the villa market is on the decline due to compounding factors.

In tegenstelling tot de meeste andere luxemarkten heeft vastgoed aan de Franse Rivièra de afgelopen 15 jaar de inflatie niet eens bijgehouden, laat staan wat je zou kunnen verdienen door het geld op andere manieren te investeren. De enige uitzondering hierop was de coronazeepbel, die inmiddels is leeggelopen. De afgelopen drie jaar werden gekenmerkt door een scherpe daling van de activiteit: een daling van -33% in het verkoopvolume van oude panden tussen 2021 en 2024. Tegelijkertijd ligt de nieuwbouw in 2025 vrijwel stil en is het laagste punt in 70 jaar ooit bereikt.

This is a long and detailed guide, so we’ve provided a quick summary at the top, and if you want to learn more you can keep reading below.

De vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra zit al jaren in een recessie.

Summary

De tijdelijke prijsstijging door Covid is voorbij, net als de lage rentes en gunstige wisselkoersen die daarmee gepaard gingen. De markt begon in 2022 te crashen en is nog steeds aan het crashen. Professionals voorspelde een prijsdaling van 37% in 2025. 92% van agencies saw een verhoging van de onderhandelingsmarges in 2023, aangezien prijzen gedaald met 20% aan de Franse Rivièra.

Dit zijn de belangrijkste redenen waarom de vastgoedprijzen zullen blijven stijgen much goedkoper in 2025, en blijven laag in de nabije toekomst:

• We are entering a global housing market slump, including all the luxury, and previously solid, markets. Prices in the major housing markets are already decreasing, quite dramatically. You can read about it in the Economist En Bloomberg (and pretty much ever other major publication).
• French Riviera real estate inflated into an unaffordable bubble in the mid-2000s, becoming much higher than household incomes. Prices then flat-lined for 15 years until the Covid bump. This bubble is predicted to pop making prices nosedive by 37% by 2025.
• The French government is actively trying to make real estate more affordable door omslachtige belastingen voor tweede huizen toe te voegen en meerdere andere manieren te bedenken om house-flipping, investeringsaankopen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. Je kunt 100% verwachten dat dit in de toekomst vaker zal gebeuren.
• The government has introduced new tax laws that went into effect this year which increased rental income tax from the old rate of 17% to the new rate of 40% for people who have annual income from furnished rentals exceeding €23,000 (which is low for the French Riviera), or whose rental income is greater than the sum of their other activity income. This makes vacation renting much less lucrative.
• Banks have tightened their lending conditions and become even more cautious. Starting in 2022, the number of mortgages given out was cut, en dit zal in 2025 alleen maar toenemen, waardoor het steeds moeilijker wordt om een hypotheek goedgekeurd te krijgen. Vastgoedprofessionals hebben het gevoeld: bijna de helft (47%) geeft al toe dat het aantal verkoopannuleringen vanwege afwijzingen van leningen is toegenomen, en deze annuleringen zullen naar verwachting nog toenemen.
• Because of Brexit, British people (estimated at between 25% and 40% of buyers / owners on the French Riviera) will have the amount of time they can spend in the EU (including France) reduced to only 90 days, and they will have to pay a lot more tax on rental income, as well as other new taxes. Mortgages are now more expensive and harder to get for UK residents, and the currency conversion is unfavorable, both making it more expensive than ever to buy outside of the UK. In addition, Brits have had a decrease in spending power due to their currency losing value. These factors are keeping British people from buying new properties on the French Riviera, and at the same time prompting many to consider selling their French Riviera vacation homes.
• New sanctions on Russians have prompted wealthy Russians to sell their villas before they can be seized. Either way, Russian-owned villas and property seizures (due to the war) could soon flood the market with luxury villas, further driving down prices.
• Baby Boomers, who are the majority of villa owners on the French Riviera, are getting up there in age and are getting too old or sick to maintain villas (or, sadly, dying of COVID-19), therefore selling their villas and moving into assisted living or apartments. There are not enough wealthy Millennials to pick up the slack (based on the lack of population and wealth in this demographic), and Millennials tend to prefer living in cities and the sharing economy (AirBnb versus owning).
• We are in the early stages of a global recession, due to many factors including the long-term economic debt cycle being due for downswing. This is likely to become a major global recession, which has already begun to lower real estate prices globally, and could keep prices low (because credit will be much harder to get, among other factors) for about a decade.
• Foreign buyers are now buying houses closer to home (within maximum two hours driving distance) and selling their villas in the South of France. This is due to several factors, including: working from home several days of the week, Brexit, etc. Once a major buyer, Parisian buyers are also now opting to buy villas within driving distance from Paris so they can work from home in comfort, but easily drive to their office, rather than live in an apartment full-time.
• The extension of teleworking has been encouraging certain investors to sell their office real estate for transformation into housing, increasing the amount of housing for sale.
• Climate Change is causing unprecedented drought along the French Riviera. There are new rules that prohibit watering grass and plants or filling swimming pools. In some areas, there is a complete lack of drinking water, and water is being trucked in. Forest fires are now common, and many parts of the French Riviera are ‘red zone’, meaning you can’t rebuild if your house burns down. This will decrease home values along the French Riviera, and prompt more people to rent or buy in areas that are less affected.

Charts & Supporting Data

Here is the newly released data from the notaires of mortgage approvals by month, and a chart (also by the notaires) showing the current number of sales in France. As you can see, sales (and rental prices) are plummeting.

N.B.: The spike in price from 2000 to 2007 was a global phenomenon and was the biggest real estate bubble the world has ever seen.

Aantal verkopen in heel Frankrijk – Woningverkopen (groene lijn), aantal verkopen (bruin) en woningprijzen (zwart):

(link naar bron)

The sentiment in the USA, for context:

Real Estate as an Investment?

The unfortunate truth is that the French Riviera is not a good place to buy real estate for an investment. Aside from during the global Covid-bubble, house prices have steadily decreased (when adjusted for inflation) in the south of France for nearly 15 years and all signs point to prices continuing to decrease in the future.

“Prime price growth was largely static on the Côte d’Azur as a whole.” – Knight Frank (rapport)

When looking at pricing stats, consider that inflation is not priced in, and when you account for inflation, the prices have been declining.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive. They’ve recently added cumbersome taxes for second homes, vacation rental profits, and when you sell (up to 49%). They’re forcing banks to reduce the number of mortgages given. Ze hebben beperkingen op huur toegevoegd, waaronder het afdwingen van energiezuinige renovaties. En ze bedenken actief andere manieren om house-flipping, investeringsaankopen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. Je kunt 100% verwachten dat dit in de toekomst vaker gebeurt.

Nice’s average rental yield is only 3.11%, de laagste van de grote steden in Frankrijk (lager dan de inflatie).

According to Century 21, many private owners will not undertake the energy renovation works that, as of 2023, are now required in order to rent a property. They will instead sell the property because they don’t want to do the work, or because they can’t financially. 

Because of the largest global real estate boom in history, combined with newly-wealthy Russian buyers, the prices of luxury coastal real estate on the French Riviera shot straight upwards from the mid-90s until 2007. In 2007, the global real estate bubble burst, and in 2008 Russian sanctions halted their buying craze, and since then the prices have been either down or flat. If you were lucky enough to sell property during that sliver of upwards pricing, you did well, but if you bought post-2008, you will likely have lost money, as real estate prices haven’t kept up with inflation.

The few who sold their villas for a nice profit either to a wealthy Russian or during the Covid desperation –they got lucky– but that luck is now over.

If you’re looking to invest in real estate, you're better off buying in Monaco, where the median price has increased by 82% in the last decade.

TIP: If you’re looking at graphs or percentage price increases over the span of years, it’s important to realize that almost none of these charts or stats are inflation-adjusted. When you adjust for inflation, there is no increase in price over the past decade. Further, many of these graphs are made by real estate agencies then proliferated via paid-for articles in media outlets, and the stats are not only subjective (since they only include the few sales from their agency that they chose to include), but not verifiable and not trustworthy.

Interesting fact: Nearly 30% of villas on the French Riviera are classified as ‘second homes’ (many of which are rented as vacation homes for the summer season), and nearly 8% are “unoccupied” (most of those are used exclusively for vacation rentals). Only 62% are primary residences!

That said, this area is unlike any other on Earth, and if you love the French lifestyle and want to purchase a villa knowing these facts, then there’s a lot to learn before you sign the deed. First, we’ll explain the pricing trends for villas on the French Riviera, then you can continue on to our other France real estate buying guides, listed at the bottom.

Three Markets in One

It’s important to understand that the French Riviera is three markets in one: privé, off-market en publiekelijk vermeld. Bijna alle villa's gaan door drie markten nadat de verkoper besluit te verkopen.

Market 1: The Private Market. First, sellers try to sell without using an agent. About half of all villas are sold privately, zonder dat u bij een makelaar bent ingeschreven.

Market 2: Off-Market. Als ze niet privé konden verkopen, dan zetten ze de villa's op de markt bij een agent. Een groot percentage van de villa's wordt 'off-market' door de agent verkocht aan hun bestaande contacten, zonder dat ze openbaar of op internet worden vermeld.

Market 3: Publicly Listed. If nobody wants to buy the villa, then agents list it publicly on the internet. These villas usually sit on the market for many years and don’t sell unless the owner dramatically lowers the price.

The Current State of the French Riviera Real Estate Market

Unrealistic Pricing

According to reports, market analysis, and the economists, agents, buyers, and notaires we consulted, the majority of French Riviera villa properties asking more than €1 million are listed at unrealistic prices and are sitting on the publicly-listed market, often for years, until the seller lowers the price to be much lower than others on the market, with the average selling price being around 60% less than the original asking price, but some villas selling (eventually) for as much as 90% under asking.

Another issue is that the French Riviera gets a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay (although it’s erg rare that they find one). These villas sit on the market and do not sell because they are listed at rigid, ridiculous prices with owners that are not serious about selling.

Recessie en rentetarieven

Zoals de meeste mensen zich goed realiseren, bevinden we ons in de beginfase van een mondiale recessie als gevolg van vele factoren, waaronder de long-term economic debt cycle being due for downswing. This is likely to become a major global recession, which has already begun to lower real estate prices globally, and could keep prices low (because credit will be much harder to get, among other factors) for about a decade.

A useful indicator of the outlook is this survey Onderzoek van het nationale statistiekbureau INSEE naar het consumentenvertrouwen, dat het laagste niveau in meer dan 20 jaar heeft bereikt. Dit heeft zelfs gevolgen voor de luxemarkt, waar, net als op de traditionele vastgoedmarkt, de vraag enorm is gedaald (in 2024 daalde het transactievolume met 20% ten opzichte van de toch al lage cijfers van 2023).

De kredietvoorwaarden worden steeds strenger

Vanaf 2022, the number of mortgages given out were cut en de rentetarieven stegen dramatisch. Hoewel de rentetarieven sindsdien zijn verlaagd, wordt het steeds moeilijker om een hypotheek goedgekeurd te krijgen. Vastgoedprofessionals hebben het gevoeld: bijna de helft (47%) heeft een toename gezien in het aantal annuleringen van verkopen vanwege afwijzingen van leningen, en deze annuleringen zullen naar verwachting nog verder toenemen.

Begin 2022 is een nieuwe wet van kracht geworden die vereist dat mensen die een hypotheek afsluiten een maandelijkse schuldratio van niet meer dan 35% mogen hebben. Dit betekent dat hun uitgaven, inclusief de maandelijkse hypotheekaflossing en eventuele andere leningen of uitgaven die de koper heeft, niet meer dan 35% van hun inkomen mogen bedragen.

Het laatste rapport van de notaris bevestigt dat dit effect heeft op de hypotheekgoedkeuringspercentages. Bovendien bleek uit een afzonderlijk rapport, uitgevoerd door hypotheekmakelaar Vousfinancer, dat kredietnemers met een schuldenlast van minder dan 35% nog steeds leningen worden geweigerd vanwege de afstand tussen hun werk en hun toekomstige woning.

These new conditions, combined with a general tightening of mortgage conditions imposed by the banks, are already having an effect on the number of villas sold, and consequently will affect villa pricing over time.

“The structural lack of housing, and low credit rates is what has caused prices to have multiplied by 2.5 in 20 years, and therefore, we feel that this phase is over”, commented Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. New construction is down, with a fall in the first quarter of reservations with developers (-41% over one year) and building permits (-11.5%) as of May 2023.

Foreign Buyers Are Decreasing

In 2020 werd 1,3% van de tweede huizen gekocht door mensen die geen ingezetene van Frankrijk waren. Dit is vergeleken met 1,7% in 2010. Deze trend zal zich naar verwachting in 2025 voortzetten, waarbij de notarissen verwachten dat het aandeel buitenlandse kopers zal blijven dalen.

Foreigners are also getting sick of being ripped off, and with the introduction of DVF, they can now see how badly agents are lying to them about local pricing. In Greater Paris, the Alps and Provence-Côte d’Azur-Corse, properties purchased by non-resident foreigners are more expensive. This trend is very marked in Provence-Côte d’Azur-Corse, where older houses bought by non-resident foreigners are 180% times more expensive voor hetzelfde aantal kamers en dezelfde locatie. Dit heeft gevolgen voor de luxemarkt, die net als de traditionele vastgoedmarkt te maken heeft gehad met enorme vraagdalingen (2024 bracht een 20% daling in transactievolumes ten opzichte van de toch al lage cijfers van 2023.)

The War and Russian Villa Seizures

Wealthy Russians own meer dan 2000 villa's aan de Franse Rivièra, waarvan er veel toebehoorden aan de beste vrienden van Vladimir Poetin. Omdat Rusland een oorlog met Oekraïne is begonnen, zijn Frankrijk en Monaco al begonnen met het in beslag nemen van de bezittingen en villa's van Russen die banden hebben met Poetin, plus hun families, goede vrienden en iedereen die mogelijk heeft geprofiteerd van de banden van een vriend met Poetin. Ze gooien een steeds breder en breder net uit, waardoor veel Russen bang worden om te verkopen voordat ze worden gesanctioneerd.

This could soon have a profound effect on the real estate market, as potentially hundreds of luxury villas, previously owned by Russians, will soon be seized or voluntarily put on the market for sale.

The French Riviera “is not a booming market as we used to have pre-2008, [when we had] Russian purchasers die bijna alles tegen waanzinnige prijzen kochten”, zegt Sotheby's (Hollywood Reporter, Artikel van juli 2021)

Read our gids over inbeslagnames van Russische villa's en hoe dit de vastgoedmarkt zal beïnvloeden aan de Franse Rivièra, voor meer details.

Trends in the Real Estate Market

De afgelopen 15 jaar

Afgezien van de grootste steden heeft de vastgoedsector in Frankrijk het de afgelopen vijftien jaar moeilijk gehad. De vastgoedprijzen aan de Franse Rivièra hebben het veel slechter gedaan dan in de meeste andere gebieden van Frankrijk, waarbij de plattelandsgebieden het slechtst presteerden.

De verkoopprijzen zijn de afgelopen 15 jaar vlak gebleven of gedaald, afgezien van een tijdelijke stijging door Covid-19. De Covid-stijging in prijzen begon in 2022 te corrigeren naar de prijzen van vóór Covid en daalde in 2023 tot onder de prijzen van vóór Covid, tot het laagste niveau dat Frankrijk heeft gezien sinds de dieptepunten van de huizenmarktcrash van 2008.

Het Covid-effect

Tijdens de ergste isolatie van Covid, van het derde kwartaal van 2020 tot het eerste kwartaal van 2022, vond de verkoop op de markt van luxe villa’s doorgaans plaats tegen prijzen die ver boven de marktwaarde lagen, gekocht door prijsongevoelige mensen (en veel inwoners van Monaco) die snel wilden verhuizen, of mensen voelen zich rood vanwege de recordbrekende lage rentetarieven en extreem gunstige wisselkoersen. Deze verkopen zijn niet representatief voor waar de markt zich in het algemeen bevindt.

High-priced sales that happened from 2020 to mid-2022 were an anomaly due to a very unique set of circumstances, all of which have since ended.

Ondanks deze verkopen als gevolg van het Covid-effect bleef de overgrote meerderheid van de beursgenoteerde villa’s die vóór en tijdens Covid op de beurs stonden niet verkocht zijn en op de markt blijven, at far higher than market value.

“Het optimisme van eind 2021 bleek van korte duur en kwam tot stilstand door het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. Deze schok was in maart onmiddellijk zichtbaar in alle economische indicatoren en weerspiegelt de zorgen die wegen op de koopkracht van zowel bedrijfsleiders (-6,1 punten in de bedrijfsklimaatindex in maart) als huishoudens (-6 punten in de vertrouwensindex van huishoudens). .” – Cushman & Wakefield (Rapport 2022)

Real estate network Orpi reported that sales were down 17% in the first 3 months of 2022 compared to the same period in 2021. Guillaume Martinaud, president of the Orpi network, told BFM at the end of February 2023: “The party’s over. We are seeing a rebalancing. We feel it very clearly in our agencies – there are no longer queues. I think what’s happening now is healthy,” he said of the drop in prices after two years of being “way too high.”

“People are realizing that owning house is not what they really want”, comments Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. “They are moving away a little from the postcard image that there was at the end of the Covid-19 confinement.”

2022 tot 2025 en verder

De huizenmarkt begint zich langzaam te herkalibreren nadat Covid-19 van 2020 tot 2022 zwaar werd getroffen, wat leidde tot een recordaantal verkopen van huizen en recordhoge prijzen. De verkoopprijzen zijn al begonnen te dalen en blijven de komende tien jaar of langer een kopersmarkt vanwege factoren die in deze gids worden beschreven. Dat geldt met name voor landelijke villa's langs de Franse Rivièra.

For the first time since Covid-19, the Bien’ici property site noted een scherpe stijging van 12% in levering en tegelijkertijd een scherpe daling van vraag, waarbij het aantal zoekopdrachten naar huizen in de tweede helft van 2022 met 30% daalde. Ondertussen bleven advertenties voor woningen eind 2022 al 50% langer online staan.

Notaire-gegevens over huizenverkopen die in 2023 en 2024 werden vrijgegeven, lieten een dramatische daling zien in de verkoop van zowel oude als nieuwe huizen. FNAIM schatte dat de algehele vraag tegen het einde van 2023 met 10% zou kunnen dalen, wat zou correleren met een daling van 5% in de huizenprijzen, maar die voorspelling kwam al vroeg uit — halverwege 2023. "De lichten staan op alle niveaus op rood", zeiden ze.

According to the results of a study carried out in late 2023, 92% of agencies saw an increase in negotiating margins in 2023.

Volgens een rapport van juli 2024 door de Franse bank Crédit Commercial de France (CCF), daalden de verkopen aan buitenlandse niet-ingezetenen in 2023 met 14%. Niet onverwacht waren de hoogste gemiddelde verkoopprijzen in Ile-de-France (€ 803.000), waar de verkoopprijs stabiel bleef. Het werd gevolgd door Provence-Cote-d'Azur (€ 582.000) en Auvergne-Rhône-Alpes (€ 418.000), die beide de De gemiddelde verkoopprijs daalt met ongeveer 20%.

What Industry Reps Are Saying

“We are witnessing a profound change in the market as we have experienced it over the past ten or fifteen years. It is therefore understandable that sellers take time to accept this new framework and have not yet adjusted their prices accordingly. 2024 should probably see the establishment a new balance between buyers and sellers”, geconcludeerd Stéphane Fritz, president of real estate agency Guy Hoquet.

Charles Marinakis van eeuw 21 said, “Volgens onze observaties zet de vertraging van de activiteit zich voort. Dit bevestigt wat we zagen in de tweede helft van 2022. Onze cijfers voor januari 2023 bevestigden deze trend. Zelfs als de binnenlandse sector weerstand biedt, neemt het transactievolume af. Over het geheel genomen is de daling -6% in heel Frankrijk. We hadden deze vertraging verwacht. Volgens de uitdrukking, «als het te duur is, is het te duur». [We zien] een terugkeer naar progressieve rede. Heel vaak nemen verkopers de tijd om akkoord te gaan met een prijsverlaging.”

RH CEO Gary Friedman said in December 2022, about the state of the luxury housing market: “I think that the housing market has collapsed, and it went down pretty viciously as interest rates have went up. It’s just a lot of uncertainty right now. But one thing I’m certain of the housing market is collapsing at a level I haven’t seen since 2008. I haven’t seen this kind of drop since 2008.”

77% of notaires zei dat 2023 is a good time to sell (in other words, sell as soon as possible, as the prices are decreasing) and a bad time to buy property in France (it’s better to wait, as prices will fall more). Notaires have seen a drop in the number of property purchases in 2022, and expect the market to continue its downward trajectory.

The boss of the L’Adresse network of real estate agencies voorspeld een prijsdaling van 10% en Marc Touati, president van ACDEFI, een onafhankelijk economisch en financieel adviesbureau,said Hij verwacht dat de prijzen tegen eind 2023 met ongeveer 15% zullen dalen. Wat is er eigenlijk gebeurd? Ze daalden met 20% tot 2023.

Henry Buzy-Cazaux, oprichter en voorzitter van de Instituut voor Management van Diensten Immobiliers, in een recent interview Samen met het tijdschrift Le Revenu zei hij over de verkoopprijzen dat “een prijsdaling met 10% [op vakantiemarkten zoals de Franse Rivièra] onvermijdelijk lijkt”, en sprekend over de effecten van de economie in Frankrijk voorspelde hij ook een algehele vastgoedmarkt daling van 30%.

Recente verkooptrends per prijsklasse

Kopers die een villa in Frankrijk willen kopen, geven steeds meer de voorkeur aan goedkopere eigendommen, vooral die onder de € 800.000, en er zijn aanzienlijk minder kopers van dure villa's. Deze trend is gedeeltelijk veroorzaakt door de coronaviruspandemie, die heeft geleid tot minder rijke buitenlandse kopers (die in plaats daarvan weekendhuizen hebben gekocht in hun land van verblijf) en meer lokale Franse kopers.

De verandering in het aandeel van de totale verkoop van villa's/landhuizen varieerde per prijsklasse:

• Het aandeel villa's dat voor minder dan € 800.000 is verkocht toegenomen van 30% in 2019 naar 38% in 2021.
• Villaverkopen tussen € 800.000 en € 1 miljoen toegenomen van 15% naar 22% in hetzelfde tijdsbestek.
• Vastgoed dat tussen € 1 miljoen en € 2 miljoen is verkocht afgenomen van 35% in 2019 naar 29% in 2021.
• Vastgoed dat voor ruim € 2 miljoen is verkocht afgenomen van 20% in 2019 naar slechts 11% van de totale omzet in 2021.

Bedenk dat je de Franse Rivièra in het algemeen niet met Frankrijk kunt vergelijken. Er zijn regionale verschillen in de veranderingen in de vastgoedprijzen, en de Franse Rivièra kent veel minder groei dan veel andere gebieden in Frankrijk. Zo steeg in 2021 de jaarlijkse m² verkoopprijs 12.4% in Rennes and only 0.6% in Nice. Alleen al Parijs trekt de 'algemene Franse' vastgoedprijsontwikkelingen flink omhoog.

Deskundige marktvoorspellingen voor 2025

In 2025 is de Franse Rivièra een kopersmarkt en dat zal de komende jaren nog meer het geval zijn vanwege de wereldwijde recessie, hoge rentetarieven, buitenlandse kopers die steeds vaker huizen in hun thuisland kopen, Frankrijk dat het bezit van een tweede huis en beleggingen agressief ontmoedigt en de luxe villamarkt die steeds verder afbrokkelt. overspoeld met villa's die zijn verkocht door of in beslag genomen door Russen.

We hebben een aantal topeconomen, beleggingsadviseurs, (eerlijke) makelaars en notarissen, maar ook recente kopers, geraadpleegd over de beursgenoteerde villamarkt aan de Franse Rivièra, en dit waren onze bevindingen (dit geldt alleen voor villa's aan de Franse Rivièra).

Houd er rekening mee dat de onderstaande m² de geadverteerd m², niet de vals lage m² vermeld door de notarissen. De onderstaande prijzen weerspiegelen verkocht prijzen, niet vragen prijzen.

Verkochte prijzen van €3 miljoen+

• Zeer high-end markt
• Verkochte prijzen van ruim € 3 miljoen
• Normaal gesproken van toepassing op uitzonderlijke, ultra-luxe villa's van 1000+ m², vaak met meerdere villa's op het terrein

Dit marktsegment is erg moeilijk te peilen omdat er zo weinig verkopen in deze categorie zijn. Dit zijn de meest ultra-luxe, zeer gewilde en unieke eigendommen aan de Franse Rivièra. De meeste waren eigendom van Russen en blijven al jaren op de markt en worden niet verkocht.

Minder dan 5% van de villa's met een notering van meer dan €3 miljoen wordt uiteindelijk voor meer dan €3 miljoen verkocht. In dit segment is een deel van de te hoge prijzen te wijten aan De Russen moeten verkopen villa's waarvoor ze te veel betaalden.

The vast majority of villas that sold for this price were sold at between a 65% to an astonishing 85% discount off the original asking price, with the average discount being around 70%. We’ve seen many highly desirable villas that have sold over the last couple of years for a 70%+ discount off the original asking price. A couple of typical examples: in Beaulieu-sur-Mer, twee enorme en onlangs gerenoveerde villa's met zeezicht op hetzelfde terrein die oorspronkelijk € 18 miljoen waard waren, zojuist verkocht voor € 3,6 miljoen, en een zeer gewilde villa met 100% vrij uitzicht op zee op de punt van Cap Martin stond te koop voor € 4,9 miljoen en werd onlangs verkocht voor € 1,8 miljoen.

Zoals in alle marktcategorieën worden te dure villa's niet verkocht, zelfs als dat wel het geval is beroemde, zeer gewilde villa's. Die van Sean Connery prachtige villa aan zee is daar een goed voorbeeld van: de prijs was dat doormidden gesneden na een jaar op de markt en toch nog steeds is niet verkocht, na overvloedige hoeveelheden reclame en berichtgeving en meer dan drie jaar op de markt. Een gewilde villa in Cap d'Ail, eigendom van een Russische oligarch, staat sinds 2015 op de particuliere markt voor een niet bekendgemaakt bedrag. publiekelijk (door veel instanties) sinds 2017, eerst voor € 30 miljoen en nu voor € 23 miljoen – en het is nog steeds niet verkocht. Er zijn veel andere soortgelijke voorbeelden, vooral in de high-end markt met Russische eigenaren.

Dit is zo omdat deskundige financiële adviseurs van vermogende kopers voorspellen dat de markt zich op de lange termijn in een neerwaartse prijstrend bevindt, omdat de banken geen overwaardehypotheken zullen toestaan, en omdat Russen komen niet langer met koffers met contant geldDeze factoren zorgen ervoor dat de prijzen veel, veel lager worden.

Verkocht Prijzen van € 1 tot 3 miljoen

• Markt voor luxe villa's uit het middensegment
• Verkochte prijzen van € 1 miljoen tot € 3 miljoen
• Geldt normaal gesproken voor luxe villa's van 250 m² tot 1000 m²

Dit segment zag een kleine stijging in verkoopprijzen tijdens Covid, van ongeveer 0,5%, met af en toe verkopen die veel hoger waren dan de marktwaarde (vanwege het Covid-effect). Sinds 2022 zijn de verkopen genormaliseerd en is het totale volume afgenomen. We verwachten dat de verkoopprijzen (niet de vraagprijzen) in 2025 aanzienlijk zullen blijven dalen. Momenteel stagneert dit segment van de markt, terwijl kopers wachten tot de prijzen dalen.

Villa's in deze categorie worden verkocht met een korting van 40% tot 80% op de vraagprijs extreem hoge prijzen volop aanwezig in deze prijsklasse. Er zijn veel meer verkopers in dit segment dan serieus kopers. Er is veel vraag naar ultramoderne villa's (maar niet als ze te duur zijn), terwijl stenen, oud ogende en klassieke stijlen niet worden verkocht.

Deze eigenaren zijn meestal ouderen of Russisch. Verwacht de komende jaren een toename van de noodlijdende verkopen in dit segment als gevolg van de vergrijzing van de babyboomers, de economie, de verkopen van buitenlanders als gevolg van hogere belastingen, de Inbeslagnames van Russische villa'sen de aanhoudende gevolgen van de Brexit.

Verkocht Prijzen van € 600.000 tot € 1 miljoen

• Lage middenklasse villamarkt
• Verkochte prijzen van € 600.000 tot € 1 miljoen
• Normaal gesproken van toepassing op villa's kleiner dan 400 m²

In deze categorie werden goed geprijsde villa's in goede staat goed verkocht totdat de rentetarieven in 2022 begonnen te stijgen, en nu neemt het aantal totale verkopen af. We verwachten echter dat de prijzen in 2025 aanzienlijk zullen blijven dalen vanwege betaalbaarheidsproblemen.

The primary buyers in this bracket are French families. The sellers in this segment are usually French citizens or British citizens. In both cases, they have motivation to sell (economic issues, divorce, etc.) and Brexit will continue affect this segment.

De markt past zich mogelijk langzaam aan

Wanneer de koopactiviteit vertraagt, duurt het vaak enige tijd voordat huiseigenaren en makelaars hun verwachtingen bijstellen en de prijzen verlagen. In de tussentijd kunnen realistisch geprijsde eigendommen verkocht worden, maar... eigendommen die hun prijzen niet aanpassen, zullen vaak jarenlang op de markt blijven, totdat ze hun verwachtingen bijstellen en de prijs verlagen om in lijn te zijn met de markt (Ontdek hoe u de juiste prijs bepaalt).

Onthoud dat statistieken die heel Frankrijk bestrijken misleidend zijn, aangezien ze grote steden als Parijs en Marseille omvatten, waar de vraag sterk blijft en de prijzen stijgen. Landelijke gebieden en vakantiegebieden zoals de Franse Rivièra bevinden zich daarentegen op een neerwaarts traject.

Makelaars en notarissen betaald wanneer u de aankoop voltooit, en hoe meer u uitgeeft, hoe meer zij verdienen. Ze zijn dus doorgaans erg optimistisch over de markt. Ze worden gestimuleerd om u te vertellen dat het een superhete markt is en dat de prijzen stijgen, omdat dit kopers onder druk zet om het gevoel te krijgen dat ze eerder en voor meer geld moeten kopen, en het stimuleert verkopers om hun huizen op de markt te brengen. Zelfs in duidelijk zwakke of dalende markten zullen agenten en notarissen u vaak vertellen dat het een hete markt is.

Villa kopen? Lees dit eerst!

When you’re ready to look for a property, make sure to read our complete guide to buying real estate in France. These guides explain how to estimate a property’s real waarde, hoe u de beste prijs krijgt en voorkomt dat u te veel vraagt, waar u op moet letten, hoe u voorkomt dat u wordt opgelicht, en nog veel meer.

First, in order to understand the real estate market in France, you must understand how m² pricing is a giant scam. Then, you can move on to the other guides:

Our guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.

Our guide to scams and secrets includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Our guide to real estate agents omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaars in onroerend goed werken, aankoopmakelaars en woningzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

Our guide to pricing & determining a villa’s market value omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt schatten (wat deze waard is) en een stapsgewijze handleiding om uw biedprijs te vinden. Bovendien, aanvullend guide to Russians & their impact on the French Riviera real estate market.

Our guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Our guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.

Our guide to the buying process includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, contract pitfalls, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Our guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.