Encontrar vilas para venda

Real estate listings in France are not the same as in the United States (where you can search todo property that’s for sale –and all past sale prices– in one MLS system that todo agent uses), or in Canada and the UK (where sellers price their properties at close to market value). On the French Riviera, prices are often unrealistic and it’s hard to find good listings or reasonably-priced villas for sale. This is due to a number of reasons….

Real Estate Listings in France

Você pode achar isso chocante, mas apenas 58% de todas as vendas de vilas são feitas por meio de agentes imobiliários, e muitos deles são vendidos “fora do mercado” aos seus clientes (ou desenvolvedores, que então dão ao agente outra comissão quando ele o revende) sem a necessidade de publicar o anúncio on-line.

The rest are via auctions, directly via notaires (4% of sales), or through private sales via local newspapers, social media, classified sites, or specialty property press (listed by the owner). This is because real estate agents charge between 4% and 10%, and many owners would prefer to try selling another way, only dealing with agents if they can’t find a buyer on their own.

Once an agent gets hold of it, they’ll first try to “off-market” offer it to their clients and other agents they have partnerships with. If none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it. They hold off on making the listing public for as long as possible because publicly advertising it invites competition from other agencies (other agents find it on Google Earth and approach the seller, so eles vão (ganham a comissão se a venderem). Então, normalmente, se uma vila não é vendida até o momento em que é anunciada publicamente, é porque está superfaturada ou tem problemas. Learn about why so many villas are overpriced.

In summary, villas on the French Riviera proceed through three markets — private, off-market, and publicly listed:

Mercado 1: O Mercado Privado. Primeiro, os vendedores tentam vender sem usar um agente. Sobre metade de todas as villas são vendidas de forma privada, sem estar listado com um agente.

Mercado 2: Fora do mercado. Se não pudessem vender em particular, então eles listavam com um agente. Uma grande porcentagem de vilas são vendidas "fora do mercado" pelo agente para seus contatos existentes, sem serem listadas publicamente ou na Internet.

Mercado 3: Listado publicamente. Se ninguém quiser comprar a villa, os agentes listam-na publicamente na Internet. Essas vilas geralmente ficam no mercado por muitos anos e não são vendidas a menos que o proprietário reduza drasticamente o preço.

Nearly all of the villas that are listed publicly are the ones that have issues and are overpriced.

Make sure to read about real estate agents in France before working with them.

Encontrar vilas para venda

While there’s no single website that has todos the publicly-advertised listings, there are several websites that aggregate, the best is Le Site Immo (which shows when the listing was posted, the m² price and price drops). Other are: Le Figaro, Green Acres, Edição James, e Super Immo. They all allow you to sign up for new listing alerts via email. As you’ll see if you watch the alerts for a while (years, even), the same houses keep getting re-listed over and over.

Ao pesquisar nesses sites, classifique por preço, pois isso facilitará a identificação de listagens duplicadas e informações falsamente inflacionadas sobre m².

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent (or, later, in DVF). Also, many deals fall through — a property with an offer on it is far from a done deal and very well may end up back on the market.

You can find listings of villas that owners are trying to sell directly (‘private sales’) by searching in Facebook groups and on listing sites like Le Bon Coin, PAP e ImmoGo.

On the French Riviera, the seller pays for the agent’s fees, but those fees are baked into the price, so if you buy direct you might be able to negotiate a lower price.

There is an interesting website called Castorus, which tries to track which real estate listings have changed the price, and how long the listing has been online. It will give you a sense of the minimum length of time a listing has been online, and if the price changed on the sites they track.

Reading Real Estate Listings

Listings normally say the number of m² and pieces (rooms) that a villa has, but these numbers are sometimes inflated / inaccurate. Frequently, we see the m² of a villa inflated by 50% to 100%, and sometimes as much as 200%! In theory this is not allowed, but in reality agents do not get punished for false advertising na França.

Each main room, not including the bathrooms, storage or kitchen, are considered a ‘piece’. So a 3-piece is usually a 2-bedroom. Watch out because some agents fluff this a little by calling a 2-bedroom with an extra large living room a 4-piece, so it’s important to double-check. A ‘salle de sejour’ or ‘salon’ is what Americans call a ‘living room’. Some estate agents list rooms as bedrooms even if they aren't o que você consideraria um quarto (sem janelas ou teto muito baixo, muito pequeno, etc.), então certifique-se de contar pessoalmente na propriedade.

Timing is Important

Since only 62% of villas on the French Riviera are primary residences, that makes the spring and summer less ideal for finding a villa to buy, as many owners have rented out their villas for the summer. There’s more selection in the fall, after the summer vacation rental season. By the winter, owners whose villas are still on the market may be more flexible on pricing.

Auctions & Foreclosures

Auctions and foreclosures may (or may not) provide an opportunity for a bargain in France. Usually an auction is chosen to affect a quick sale – perhaps because of divorce, inheritance, or to settle debt. You can find out if there are any auction or foreclosure properties for sale in the area you want by checking the Notaires website e Kadran.

Properties at auction will typically have a much lower reserve than the market price and all wannabe bidders will need to pay a deposit in advance – which can be anything from 5% to 20% – if you don’t win the bid your money will be returned. Additional fees add up to roughly an extra 10% and may include court expenses, lawyers’ fees, publication fees and more – it is important to check in advance what your obligations are. Here’s some more information about French property auctions.

Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como obter o melhor preço e evitar preços excessivos, o que observar, como evitar golpes e muito mais.

Primeiro, para compreender o mercado imobiliário em França, é necessário compreender como o preço por m² é uma farsa gigante. Então, você pode passar para os outros guias:

Nosso guia para onde o mercado está indo inclui: previsões do mercado imobiliário da Riviera Francesa, tendências atuais e históricas de preços no mercado e as razões pelas quais os preços continuarão a cair. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

Nosso guia para golpes e segredos Inclui: avisos sobre os truques antiéticos que agentes, notários, vendedores, incorporadoras e construtoras usam para extorquir mais dinheiro de você. Esta é uma leitura obrigatória e o guia para denunciantes que os profissionais do ramo não querem que você veja.

Nosso guia para corretores de imóveis inclui: as coisas desonestas que os agentes lhe dirão, como funcionam as agências imobiliárias, os agentes de compradores e os localizadores de propriedades, por que você deve evitar agentes ilegais e não locais e em quem confiar (um aviso importante).

Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta.

Nosso guia de coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

Nosso guia para coisas a considerar inclui: seu real custos, problemas com a compra de uma villa 'recém-renovada', aprendizagem sobre crimes e invasores locais e perguntas a fazer a si mesmo.

Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, armadilhas contratuais, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura definitiva.

Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.