Εύρεση Βίλων προς Πώληση

Real estate listings in France are not the same as in the United States (where you can search every property that’s for sale –and all past sale prices– in one MLS system that every agent uses), or in Canada and the UK (where sellers price their properties at close to market value). On the French Riviera, prices are often unrealistic and it’s hard to find good listings or reasonably-priced villas for sale. This is due to a number of reasons….

Real Estate Listings in France

You may find this shocking, but only 58% of all villa sales are via real estate agents, and many of those are sold ‘off-market’ to their clients (or developers, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

The rest are via auctions, directly via notaires (4% of sales), or through private sales via local newspapers, social media, classified sites, or specialty property press (listed by the owner). This is because real estate agents charge between 4% and 10%, and many owners would prefer to try selling another way, only dealing with agents if they can’t find a buyer on their own.

Once an agent gets hold of it, they’ll first try to “off-market” offer it to their clients and other agents they have partnerships with. If none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it. They hold off on making the listing public for as long as possible because publicly advertising it invites competition from other agencies (other agents find it on Google Earth and approach the seller, so they’ll make the commission if they sell it). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues. Learn about why so many villas are overpriced.

In summary, villas on the French Riviera proceed through three markets — private, off-market, and publicly listed:

Market 1: The Private Market. First, sellers try to sell without using an agent. About half of all villas are sold privately, without being listed with an agent.

Market 2: Off-Market. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Market 3: Publicly Listed. If nobody wants to buy the villa, then agents list it publicly on the internet. These villas usually sit on the market for many years and don’t sell unless the owner dramatically lowers the price.

Nearly all of the villas that are listed publicly are the ones that have issues and are overpriced.

Make sure to read about real estate agents in France before working with them.

Εύρεση Βίλων προς Πώληση

While there’s no single website that has όλοι the publicly-advertised listings, there are several websites that aggregate, the best is Le Site Immo (which shows when the listing was posted, the m² price and price drops). Other are: Le Figaro, Green Acres, James Edition, και Super Immo. They all allow you to sign up for new listing alerts via email. As you’ll see if you watch the alerts for a while (years, even), the same houses keep getting re-listed over and over.

When searching on these sites, make sure to sort by price as that will make it easier to spot duplicate listings and falsely inflated m² information.

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent (or, later, in DVF). Also, many deals fall through — a property with an offer on it is far from a done deal and very well may end up back on the market.

You can find listings of villas that owners are trying to sell directly (‘private sales’) by searching in Facebook groups and on listing sites like Le Bon Coin, PAP και ImmoGo.

On the French Riviera, the seller pays for the agent’s fees, but those fees are baked into the price, so if you buy direct you might be able to negotiate a lower price.

There is an interesting website called Castorus, which tries to track which real estate listings have changed the price, and how long the listing has been online. It will give you a sense of the minimum length of time a listing has been online, and if the price changed on the sites they track.

Reading Real Estate Listings

Listings normally say the number of m² and pieces (rooms) that a villa has, but these numbers are sometimes inflated / inaccurate. Frequently, we see the m² of a villa inflated by 50% to 100%, and sometimes as much as 200%! In theory this is not allowed, but in reality agents do not get punished for false advertising in France.

Each main room, not including the bathrooms, storage or kitchen, are considered a ‘piece’. So a 3-piece is usually a 2-bedroom. Watch out because some agents fluff this a little by calling a 2-bedroom with an extra large living room a 4-piece, so it’s important to double-check. A ‘salle de sejour’ or ‘salon’ is what Americans call a ‘living room’. Some estate agents list rooms as bedrooms even if they aren't what you would consider a bedroom (no windows or super-low ceiling, too small, etc.), so make sure to count in person at the property.

Timing is Important

Since only 62% of villas on the French Riviera are primary residences, that makes the spring and summer less ideal for finding a villa to buy, as many owners have rented out their villas for the summer. There’s more selection in the fall, after the summer vacation rental season. By the winter, owners whose villas are still on the market may be more flexible on pricing.

Auctions & Foreclosures

Auctions and foreclosures may (or may not) provide an opportunity for a bargain in France. Usually an auction is chosen to affect a quick sale – perhaps because of divorce, inheritance, or to settle debt. You can find out if there are any auction or foreclosure properties for sale in the area you want by checking the Notaires website και Kadran.

Properties at auction will typically have a much lower reserve than the market price and all wannabe bidders will need to pay a deposit in advance – which can be anything from 5% to 20% – if you don’t win the bid your money will be returned. Additional fees add up to roughly an extra 10% and may include court expenses, lawyers’ fees, publication fees and more – it is important to check in advance what your obligations are. Here’s some more information about French property auctions.

Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός αξία, πώς να αποκτήσετε την καλύτερη τιμή και να αποφύγετε την υπερτιμολόγηση, τι να προσέξετε, πώς να αποφύγετε την απάτη και πολλά άλλα.

Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:

Μας οδηγός για το πού κατευθύνεται η αγορά περιλαμβάνει: Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, τρέχουσες και ιστορικές τάσεις τιμών στην αγορά και τους λόγους για τους οποίους οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

Μας οδηγός για απάτες και μυστικά περιλαμβάνει: προειδοποιήσεις σχετικά με τα ανήθικα κόλπα που χρησιμοποιούν οι πράκτορες, οι συμβολαιογράφοι, οι πωλητές, οι προγραμματιστές και οι κατασκευαστές για να πάρουν περισσότερα χρήματα από εσάς. Αυτό πρέπει να διαβαστεί και ο οδηγός πληροφοριοδοτών που δεν θέλουν να δείτε οι εργαζόμενοι στην επιχείρηση.

Μας οδηγός για κτηματομεσίτες περιλαμβάνει: τα ανέντιμα πράγματα που θα σας πουν οι μεσίτες, πώς λειτουργούν τα κτηματομεσιτικά γραφεία, μεσίτες αγοραστών και ανιχνευτές ακινήτων, γιατί πρέπει να αποφεύγετε τους παράνομους και μη τοπικούς πράκτορες και ποιον να εμπιστευτείτε (μια σημαντική προειδοποίηση).

Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας περιλαμβάνει: γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη υπερτιμολόγηση, πώς να υπολογίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας (τι αξίζει) και έναν οδηγό βήμα προς βήμα για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας.

Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «προσφάτως ανακαινισμένης» βίλας, εκμάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.

Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει: διαπραγμάτευση της τιμής και της αρχικής προσφοράς, επιλογή έντιμου συμβολαιογράφου, αγορά στο μαύρο, την επίσημη προσφορά και κατάθεση, χρήση SCI, παγίδες συμβολαίου, την περίοδο υπαναχώρησης, τι πρέπει να κάνετε πριν παραδώσετε τα χρήματα και τελική υπογραφή.

Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.