Ярлыки
Цены на недвижимость во Франции м² — мошенничество
Во Франции каждый раз, когда вилла продается, информация о продаже публикуется на официальный правительственный сайт (который часто называют DVF)Нотариусы обязаны публиковать (обновляя данные каждые 6 месяцев) чистую цену, по которой продана недвижимость, точное местоположение на карте, площадь земли в м² и «приблизительную площадь дома в м²».
Это выглядит так:
Insider tip: The website Цены на жилье Франция has sales data going back much farther than DVF (10 years versus DVF’s 5 years — which is useful because the data from the Covid housing bubble years is not representative of the current market prices), and shows the data on a superior Satellite-view map, seen here:
Сказал прямо, м² выставлено на продажу вилл это шутка, не имеющая под собой никакой основы.
Поскольку нотариусы получают процентную комиссию с каждой продажи, они используют нечестную тактику, чтобы цены за м² казались much выше, чем они есть на самом деле, и вводят покупателей в заблуждение. Затем агенты используют эти ложные данные в качестве оправдания запрашиваемых цен выше рыночных, пытаясь поднять цены на жилье. Эта информация затем распространяется на многие другие сайты по недвижимости.
Как нотариусы манипулируют данными м2
Поскольку закона против этого нет, нотариусы сообщают, что площадь м² во много-много раз меньше реальной площади виллы. Таким образом, вилла площадью 145 м² могла бы рекламироваться как 450 м² (см. примеры ниже). Вот почему:
Это всего лишь «след» на земле
Further excusing the incorrect m² is the face that the m² displayed for sold villas is only supposed to be the ‘m² footprint’. Even then, it’s nearly always much smaller than that. Here’s an example:
Hidden in их часто задаваемые вопросы, сайт DVF признает, что м² не имеют юридической силы оценки площади дома в м² (количество земли, которую занимает дом) и они конкретно говорят, что это нет жилая площадь м² и составляет нет имеют какое-либо юридическое значение:
Нет никаких юридических обязательств измерять м² или быть точным в DVF.
Основная проблема заключается в том, что по закону не требуется надлежащего обследования м², а нотариусы не обязаны сообщать фактическую площадь м² в DVF, и, следовательно, «оценочные» размеры м², сообщаемые самостоятельно, опубликованные в DVF, являются резко занижены.
Они завышают цены продажи
DVF также отображает цену продажи в виде «чистый продавец» цены (которые include налог, а на Французской Ривьере, поскольку продавцы платят агентские сборы из своей прибыли, они включают агентские сборы), чтобы завышать цену продажи. Затем они используют эту завышенную цену продажи для расчета средних значений м², что также явно неверно.
They include agent commission in the Sale Price
In communes where agents routinely advertise that commission is paid by the seller (which is how the entire French Riviera does it), the DVF figure includes the commission and will read a few percent higher than the seller’s true net, further inflating the supposed m² pricing.
В их число не входят виллы, требующие ремонта.
В роли Седрика Дюплантье (который работает в Министерстве финансов Франции, DGFIP, и является модератором веб-сайта нотариусов DVF) said, «Контракты на продажу зданий, подлежащих реконструкции, не являются частью данных, представленных в DVF». Это означает, что виллы, которые продаются как «требующие ремонта», не включаются в DVF. Это исключает многие продажи по более низкой цене из статистики среднего м² и из карты DVF, что еще больше ошибочно повышает опубликованную статистику «среднего м²».
Средние цены за м² основаны на этих ошибочных данных.
Несмотря на то, что размеры м², опубликованные в DVF, не соответствуют реальным м² виллы, те, кто получает комиссионные с продаж (нотариусы, агенты, сайты иммиграционного агентства), используют эти ложные данные, чтобы создать впечатление, что виллы продаются по гораздо, гораздо, гораздо более высоким ценам, чем они есть на самом деле.
В среднем заявленная на сайте нотариуса м² составляет от 1/3 до 1/4 фактической площади., что ложно завышает средние цены за м², что приносит пользу нотариусам и агентам, которым платят комиссионные.
Средние цены за м², отображаемые на веб-сайтах, являются поддельными — они намного выше, чем на самом деле продается недвижимость.
Примеры с доказательством!
Примеров этому бесконечное множество: более 97% продаж вилл указаны с неверной площадью м². Ниже приведены лишь несколько примеров, которые помогут вам понять, на что обращать внимание. Имейте в виду, что:
- В разрешениях на планировку указана только «жилая» площадь м², а в некоторых домах (везде с низкими потолками, в гостевых домах, кладовках, лестницах и т. д.) остается много места, поэтому большинство из них, скорее всего, рекламировались как еще большие!
- Цена, указанная на DVF, выше реальной цены предложения, поскольку включает налоги!
Вот почему мы говорим «максимальный» м², за который он был продан, потому что если бы вы включили нежилую площадь и убрали налоги, цена м² была бы еще ниже!
This massive uber-luxury villa sold at €5,597 per m², not €21,568 per m²!
Эта вилла в Рокебрюн was sold in perfect condition and is top-of-the-line finishes, etc. with an incredible view of Monaco. The notaires listed it as being 204 m² (€21,568 /m²) when it sold to an oligarch for €4.4 million in 2018 (including taxes and fees). But by looking at the rental listing (and attached floor plan), you can see that it is actually 786 m² (€5,597 /m², в том числе налог).
Update 2025: The owner of this villa has listed it for sale for €16 million! Of course, it won’t sell. It’s likely a tactic to get a higher villa vacation rental price by claiming the villa is worth €16 million.
Эта недвижимость с 2 виллами продается по цене 1450 евро за м², а не 28 500 евро за м²!
Эта огромная собственность в Болье-сюр-Мер был выставлен на продажу по запрашиваемой цене в 18 миллионов евро и, после многих лет на рынке, наконец был продан за 3,6 миллиона евро.
Нотариусы утверждают, что эта недвижимость с двумя виллами 126 м² (28 500 евро/м²), но, как вы можете видеть из Google Earth, это явно неправда. В первоначальном списке утверждалось, что виллы имеют общую площадь 2470 м² (1 450 евро/м², в том числе налог).
Эта недвижимость с 2 виллами продается по цене 1 964 евро за м², а не по 16 041 евро за м²!
Это свойство с два виллы в Туррет-сюр-Лу были внесены в список 120 м² (16 041 евро/м²) и продали за 1,9 миллиона евро в 2018 году. тот разрешения на планирование, вы можете видеть, что площадь одного из домов составляет 680 м2, а, просмотрев список сдаваемых в аренду домов, мы обнаружили, что площадь другого составляет 300 м2 (не включая площади владельцев), в результате чего общая площадь обоих домов сводится к минимуму 980 м² (1 964 евро/м², в том числе налог).
Эта вилла продана по цене 4644 евро за м², а не по 13 771 евро за м²!
Эта вилла в Вильфранш-сюр-Мер претензии 228 м² (13 771 евро/м²), но на самом деле это минимум 676 м² (4644 евро/м², включая налоги), как вы можете видеть через разрешения на планирование.
Также не увеличиваются м² после полной реконструкции., несмотря на то, что реальные м² являются общедоступными данными…
Эта вилла продается по цене 1751 евро за м², а не по 12 790 евро за м²!
Эта вилла в Эз было ложно заявлено нотариусами как 258 м² (12 790 евро/м²). Но, как вы можете видеть, взглянув на разрешения на планирование, вилла была увеличена в 2018 году с 334 м² до «жилых» размеров на момент продажи: 1884 м² (максимум 1751 евро/м², включая налоги).
Эта вилла продается по цене 2100 евро за м², а не по 18 000 евро за м²!
Эта вилла в Эз указан как 165 м² (18 000 евро/м²), но, глядя на разрешения на планирование, вы можете видеть, что на самом деле это было 400 м², но в начале 2020 года они добавили пристройку на 1029 м², в результате чего на момент продажи в 2021 году она составила 1429 м², не считая гостевого дома площадью около 200 м², в результате чего общая сумма составила не менее 1629 м² (минимум 2 100 евро/м², в том числе налог).
Эта новая вилла на берегу моря продается по цене 3530 евро за м², а не 10 042 евро за м²!
Эта совершенно новая вилла на вершине Cap Martin указан как 239 м² (10 042 евро/м²) и продали за 2,4 миллиона евро в 2020 году. тот разрешения на планирование, вы можете видеть, что это на самом деле 680 м² «обитаемый» (3530 евро/м², включая налог) и был полностью перестроен в новый в 2019 году.
В качестве примечания: Сообщаемое количество номеров также (очевидно) неточно.
Как проверить м2 вилл
Вы можете проверить это самостоятельно, оглядываясь на виллы, которые вы посетили. Сохраните адрес и список продаж и сравните с ДВФ и разрешения на планирование.
Другой способ убедиться в этом — проверить дома соседей и сравнить размер со списком, где указан размер.
Вот пример… Это вилла, которая в настоящее время выставлена на продажу в Эзе:
Upon checking the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!
As you can see, this is another example of how the m² is dramatically under-counted by the notaires to falsely inflate the m² average pricing. The notaires website lists the sold (neighbor’s) villa as 125 m², yet the agency listing for the villa states its size as 379 m² (the agent told us this is all above-ground m² and verified.)
Почему это такая проблема
Несмотря на то, что м² явно указаны неверно и не отражают фактическую площадь проданных вилл, эти ложные данные используются для национальной статистики цен и веб-сайтов, которые утверждают, что знают среднюю цену за м².
Но это буквально невозможный чтобы знать, растут или падают цены, или средний м², поскольку нотариусы могут (и делают!) манипулировать этими данными, искусственно уменьшая размеры дома в м² (чтобы сделать вид, что цены растут).
Понимание этой аферы — один из важнейших шагов к пониманию французского рынка недвижимости.
Знание этой реальности рынка имеет важное значение, если вы хотите купить ваша вилла по цене, близкой к той, которую вы можете продавать это для.Агенты: манипулирование рынком
Real estate agencies also manipulate the market by buying properties at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. This is the same market-manipulation tactic that is used in other luxury-focused industries such as the art market.
They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.
Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (агентство недвижимости) купило его. Они делают все возможное, чтобы скрыть этот факт, и продают недвижимость между агентствами, покупают у приятелей-застройщиков, чтобы вернуть деньги и т. д. Покопайтесь, и вы найдете подобный пример почти в каждом городе.
Еще одна откровенная ложь…
Вдобавок ко всему этому, что еще больше усугубляет путаницу в ценах на м², агенты регулярно лгут о площади вилл в м², а также заставляют лгать и инспекторов. Нередко в объявлениях утверждается, что вилла на 100–200 м² больше, чем есть на самом деле. Единственный способ узнать реальную площадь м² — это измерить ее собственным независимым инспектором. А еще лучше, пусть два инспектора измерят его и посмотрят, получат ли они разные цифры.
Вот как узнать настоящий стоимость виллы in France.
Покупаете виллу? Прочтите это первым!
Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочтите нашу Полное руководство по покупке недвижимости во Франции. Эти руководства объясняют, как оценить недвижимость. настоящий ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.
Наш руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. путеводитель по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.
Наш руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы на продажу, на что следует обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и потерю права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются.
Наш руководство по мошенничеству и секретам включает: предупреждения о неэтичных трюках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы вытянуть из вас больше денег. Это обязательно к прочтению, и это руководство для осведомителей, которое те, кто в бизнесе, не хотят, чтобы вы видели.
Наш руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные слова, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателя и риэлторы, почему следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому можно доверять (важное предупреждение).
Наш руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения.
Наш руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, доступ к Интернету и мобильному телефону, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы конфиденциальности и пространства, близлежащие проблемы, что вы на самом деле у меня есть незаконные пристройки и постройки, почему они продаются, как проверить и многое другое.
Наш руководство по вещам, которые следует учитывать включает в себя: ваш действительный расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые следует задать себе.
Наш руководство по процессу покупки includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, the deposit, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.
Наш руководство после покупки включает в себя: подводные камни при страховании, советы по выбору второго дома, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.
Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.
