Ярлыки
Цены на недвижимость во Франции м² — мошенничество
Во Франции каждый раз, когда вилла продается, информация о продаже публикуется на официальный правительственный сайт (который часто называют DVF)Нотариусы обязаны публиковать (обновляя данные каждые 6 месяцев) чистую цену, по которой продана недвижимость, точное местоположение на карте, площадь земли в м² и «приблизительную площадь дома в м²».
Это выглядит так:
Совет от инсайдера: Веб-сайт Цены на жилье Франция У компании есть данные о продажах за гораздо более длительный период, чем у DVF (10 лет против 5 лет у DVF — что полезно, поскольку данные за годы жилищного пузыря во время пандемии COVID-19 не отражают текущие рыночные цены), и эти данные отображаются на карте со спутниковым обзором, которую можно посмотреть здесь:
Сказал прямо, м² выставлено на продажу вилл это шутка, не имеющая под собой никакой основы.
Поскольку нотариусы получают процентную комиссию с каждой продажи, они используют нечестную тактику, чтобы цены за м² казались много выше, чем они есть на самом деле, и вводят покупателей в заблуждение. Затем агенты используют эти ложные данные в качестве оправдания запрашиваемых цен выше рыночных, пытаясь поднять цены на жилье. Эта информация затем распространяется на многие другие сайты по недвижимости.
Как нотариусы манипулируют данными м2
Поскольку закона против этого нет, нотариусы сообщают, что площадь м² во много-много раз меньше реальной площади виллы. Таким образом, вилла площадью 145 м² могла бы рекламироваться как 450 м² (см. примеры ниже). Вот почему:
Это всего лишь «след» на земле
Дополнительным оправданием неверного значения площади в м² является то, что указанная площадь в м² для проданных вилл составляет всего лишь... предполагаемый Это будет «площадь в м²». Даже в этом случае она почти всегда намного меньше. Вот пример:
Скрыто в их часто задаваемые вопросы, сайт DVF признает, что м² не имеют юридической силы оценки площади дома в м² (количество земли, которую занимает дом) и они конкретно говорят, что это нет жилая площадь м² и составляет нет имеют какое-либо юридическое значение:
Нет никаких юридических обязательств измерять м² или быть точным в DVF.
Основная проблема заключается в том, что по закону не требуется надлежащего обследования м², а нотариусы не обязаны сообщать фактическую площадь м² в DVF, и, следовательно, «оценочные» размеры м², сообщаемые самостоятельно, опубликованные в DVF, являются резко занижены.
Они завышают цены продажи
DVF также отображает цену продажи в виде «чистый продавец» цены (которые включать налог, а на Французской Ривьере, поскольку продавцы платят агентские сборы из своей прибыли, они включают агентские сборы), чтобы завышать цену продажи. Затем они используют эту завышенную цену продажи для расчета средних значений м², что также явно неверно.
Они включают комиссию агента в цену продажи.
В коммунах, где агенты обычно рекламируют, что комиссионные оплачивает продавец (так поступает вся Французская Ривьера), показатель DVF включает комиссию и будет на несколько процентов выше, чем реальная чистая прибыль продавца, что еще больше завышает предполагаемую цену за квадратный метр.
В их число не входят виллы, требующие ремонта.
В роли Седрика Дюплантье (который работает в Министерстве финансов Франции, DGFIP, и является модератором веб-сайта нотариусов DVF) сказал, «Контракты на продажу зданий, подлежащих реконструкции, не являются частью данных, представленных в DVF». Это означает, что виллы, которые продаются как «требующие ремонта», не включаются в DVF. Это исключает многие продажи по более низкой цене из статистики среднего м² и из карты DVF, что еще больше ошибочно повышает опубликованную статистику «среднего м²».
Средние цены за м² основаны на этих ошибочных данных.
Несмотря на то, что размеры м², опубликованные в DVF, не соответствуют реальным м² виллы, те, кто получает комиссионные с продаж (нотариусы, агенты, сайты иммиграционного агентства), используют эти ложные данные, чтобы создать впечатление, что виллы продаются по гораздо, гораздо, гораздо более высоким ценам, чем они есть на самом деле.
В среднем заявленная на сайте нотариуса м² составляет от 1/3 до 1/4 фактической площади., что ложно завышает средние цены за м², что приносит пользу нотариусам и агентам, которым платят комиссионные.
Средние цены за м², отображаемые на веб-сайтах, являются поддельными — они намного выше, чем на самом деле продается недвижимость.
Примеры с доказательством!
Примеров этому бесконечное множество: более 97% продаж вилл указаны с неверной площадью м². Ниже приведены лишь несколько примеров, которые помогут вам понять, на что обращать внимание. Имейте в виду, что:
- В разрешениях на планировку указана только «жилая» площадь м², а в некоторых домах (везде с низкими потолками, в гостевых домах, кладовках, лестницах и т. д.) остается много места, поэтому большинство из них, скорее всего, рекламировались как еще большие!
- Цена, указанная на DVF, выше реальной цены предложения, поскольку включает налоги!
Вот почему мы говорим «максимальный» м², за который он был продан, потому что если бы вы включили нежилую площадь и убрали налоги, цена м² была бы еще ниже!
Эта огромная роскошная вилла была продана по цене 5 597 евро за м², а не 21 568 евро за м²!
Эта вилла в Рокебрюн Продается в идеальном состоянии, с высококачественной отделкой и невероятным видом на Монако. Нотариусы указали, что это... 204 м² (21 568 евро/м²) когда в 2018 году она была продана олигарху за 4,4 миллиона евро (включая налоги и сборы). Но, если посмотреть на объявление об аренде (и прилагаемый план этажа), вы можете увидеть, что это действительно так. 786 м² (5 597 евро/м², в том числе налог).
Обновление 2025 года: Владелец этой виллы выставил её на продажу за 16 миллионов евро! Конечно, она не будет продана. Вероятно, это тактика, чтобы получить более высокую цену. аренда виллы для отдыха Согласно утверждению экспертов, стоимость виллы составляет 16 миллионов евро.
Эта недвижимость с 2 виллами продается по цене 1450 евро за м², а не 28 500 евро за м²!
Эта огромная собственность в Болье-сюр-Мер был выставлен на продажу по запрашиваемой цене в 18 миллионов евро и, после многих лет на рынке, наконец был продан за 3,6 миллиона евро.
Нотариусы утверждают, что эта недвижимость с двумя виллами 126 м² (28 500 евро/м²), но, как вы можете видеть из Google Earth, это явно неправда. В первоначальном списке утверждалось, что виллы имеют общую площадь 2470 м² (1 450 евро/м², в том числе налог).
Эта недвижимость с 2 виллами продается по цене 1 964 евро за м², а не по 16 041 евро за м²!
Это свойство с два виллы в Туррет-сюр-Лу были внесены в список 120 м² (16 041 евро/м²) и продали за 1,9 миллиона евро в 2018 году. тот разрешения на планирование, вы можете видеть, что площадь одного из домов составляет 680 м2, а, просмотрев список сдаваемых в аренду домов, мы обнаружили, что площадь другого составляет 300 м2 (не включая площади владельцев), в результате чего общая площадь обоих домов сводится к минимуму 980 м² (1 964 евро/м², в том числе налог).
Эта вилла продана по цене 4644 евро за м², а не по 13 771 евро за м²!
Эта вилла в Вильфранш-сюр-Мер претензии 228 м² (13 771 евро/м²), но на самом деле это минимум 676 м² (4644 евро/м², включая налоги), как вы можете видеть через разрешения на планирование.
Также не увеличиваются м² после полной реконструкции., несмотря на то, что реальные м² являются общедоступными данными…
Эта вилла продается по цене 1751 евро за м², а не по 12 790 евро за м²!
Эта вилла в Эз было ложно заявлено нотариусами как 258 м² (12 790 евро/м²). Но, как вы можете видеть, взглянув на разрешения на планирование, вилла была увеличена в 2018 году с 334 м² до «жилых» размеров на момент продажи: 1884 м² (максимум 1751 евро/м², включая налоги).
Эта вилла продается по цене 2100 евро за м², а не по 18 000 евро за м²!
Эта вилла в Эз указан как 165 м² (18 000 евро/м²), но, глядя на разрешения на планирование, вы можете видеть, что на самом деле это было 400 м², но в начале 2020 года они добавили пристройку на 1029 м², в результате чего на момент продажи в 2021 году она составила 1429 м², не считая гостевого дома площадью около 200 м², в результате чего общая сумма составила не менее 1629 м² (минимум 2 100 евро/м², в том числе налог).
Эта новая вилла на берегу моря продается по цене 3530 евро за м², а не 10 042 евро за м²!
Эта совершенно новая вилла на вершине Кэп Мартин указан как 239 м² (10 042 евро/м²) и продали за 2,4 миллиона евро в 2020 году. тот разрешения на планирование, вы можете видеть, что это на самом деле 680 м² «обитаемый» (3530 евро/м², включая налог) и был полностью перестроен в новый в 2019 году.
В качестве примечания: Сообщаемое количество номеров также (очевидно) неточно.
Как проверить м2 вилл
Вы можете проверить это самостоятельно, оглядываясь на виллы, которые вы посетили. Сохраните адрес и список продаж и сравните с ДВФ и разрешения на планирование.
Другой способ убедиться в этом — проверить дома соседей и сравнить размер со списком, где указан размер.
Вот пример… Это вилла, которая в настоящее время выставлена на продажу в Эзе:
При проверке правительственный веб-сайт DVF А с помощью Google Earth мы видим, что вилла соседа, вероятно, была построена тем же застройщиком, выполнена в том же стиле и примерно такого же размера (судя по ее площади и количеству этажей, как видно на Google Earth); недавно она была продана за 930 500 евро!
Как вы видете, Это еще один пример того, как нотариусы значительно занижают площадь в квадратных метрах. Чтобы искусственно завысить среднюю цену за квадратный метр. На сайте нотариуса указана площадь проданной (соседней) виллы — 125 м², однако в объявлении агентства о продаже виллы указана ее площадь 379 м² (агент подтвердил, что это все надземные площади).
Почему это такая проблема
Несмотря на то, что м² явно указаны неверно и не отражают фактическую площадь проданных вилл, эти ложные данные используются для национальной статистики цен и веб-сайтов, которые утверждают, что знают среднюю цену за м².
Но это буквально невозможный чтобы знать, растут или падают цены, или средний м², поскольку нотариусы могут (и делают!) манипулировать этими данными, искусственно уменьшая размеры дома в м² (чтобы сделать вид, что цены растут).
Понимание этой аферы — один из важнейших шагов к пониманию французского рынка недвижимости.
Знание этой реальности рынка имеет важное значение, если вы хотите купить ваша вилла по цене, близкой к той, которую вы можете продавать это для.Агенты: манипулирование рынком
Агентства недвижимости также манипулируют рынком, покупая объекты по ценам, в 5 раз и более превышающим рыночную стоимость, чтобы продать их по цене выше, чем любая другая вилла, проданная в этом районе. Это та же тактика манипулирования рынком, которая используется и в других отраслях, ориентированных на рынок элитной недвижимости, таких как... арт-рынок.
Они делают это для того, чтобы, ссылаясь на эту продажу, оправдать свои цены, значительно превышающие рыночные, и манипулировать публикуемыми средними ценами за квадратный метр. Пока они владеют недвижимостью, они сдают её в аренду.
Вот пример: самая дорогая вилла, проданная в Эзе, находится по адресу 772 avenue de la Marne. Немного покопавшись, вы это увидите. Престигимо (агентство недвижимости) купило его. Они делают все возможное, чтобы скрыть этот факт, и продают недвижимость между агентствами, покупают у приятелей-застройщиков, чтобы вернуть деньги и т. д. Покопайтесь, и вы найдете подобный пример почти в каждом городе.
Еще одна откровенная ложь…
Вдобавок ко всему этому, что еще больше усугубляет путаницу в ценах на м², агенты регулярно лгут о площади вилл в м², а также заставляют лгать и инспекторов. Нередко в объявлениях утверждается, что вилла на 100–200 м² больше, чем есть на самом деле. Единственный способ узнать реальную площадь м² — это измерить ее собственным независимым инспектором. А еще лучше, пусть два инспектора измерят его и посмотрят, получат ли они разные цифры.
Вот как узнать настоящий стоимость виллы во Франции.
Покупаете виллу? Прочтите это первым!
Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочтите нашу Полное руководство по покупке недвижимости во Франции. Эти руководства объясняют, как оценить недвижимость. настоящий ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.
Наш руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. путеводитель по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.
Наш руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы на продажу, на что следует обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и потерю права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются.
Наш руководство по мошенничеству и секретам включает: предупреждения о неэтичных трюках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы вытянуть из вас больше денег. Это обязательно к прочтению, и это руководство для осведомителей, которое те, кто в бизнесе, не хотят, чтобы вы видели.
Наш руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные слова, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателя и риэлторы, почему следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому можно доверять (важное предупреждение).
Наш руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения.
Наш руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, доступ к Интернету и мобильному телефону, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы конфиденциальности и пространства, близлежащие проблемы, что вы на самом деле у меня есть незаконные пристройки и постройки, почему они продаются, как проверить и многое другое.
Наш руководство по вещам, которые следует учитывать включает в себя: ваш действительный расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые следует задать себе.
Наш руководство по процессу покупки Включает в себя: согласование цены и первоначального предложения, выбор честного нотариуса, покупку на черном рынке, официальное предложение и задаток, использование SCI (Small Conservation and Income), задаток, период охлаждения, что делать перед передачей денег и окончательное подписание договора.
Наш руководство после покупки включает в себя: подводные камни при страховании, советы по выбору второго дома, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.
Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.
