Προβλέψεις & τάσεις της αγοράς ακινήτων 2025

Ενημερώθηκε: 2 Ιουλίου 2025

Σε αντίθεση με ό,τι θα υπέθεταν πολλοί, η Γαλλική Ριβιέρα είναι ένα δύσκολο μέρος για να βγάλει κανείς χρήματα από τα ακίνητα.

The French Riviera is not a good investment market. Pricing in France does not move quickly outside of Paris, and the villa market is on the decline due to compounding factors.

Σε αντίθεση με τις περισσότερες άλλες αγορές πολυτελών αγαθών, τα τελευταία 15 χρόνια, τα ακίνητα στη Γαλλική Ριβιέρα δεν έχουν καν συμβαδίσει με τον πληθωρισμό, πόσο μάλλον με το τι θα μπορούσε κανείς να κερδίσει επενδύοντας τα χρήματα με άλλους τρόπους. Η μόνη εξαίρεση σε αυτό ήταν η φούσκα της Covid, η οποία έκτοτε έχει αποπληθωριστεί. Τα τελευταία τρία χρόνια χαρακτηρίστηκαν από απότομη πτώση της δραστηριότητας: πτώση -33% στον όγκο πωλήσεων παλαιών ακινήτων μεταξύ 2021 και 2024. Ταυτόχρονα, το 2025, οι νέες κατασκευές βρίσκονται σχεδόν σε στασιμότητα, φτάνοντας στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 70 ετών.

This is a long and detailed guide, so we’ve provided a quick summary at the top, and if you want to learn more you can keep reading below.

Η αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα βρίσκεται σε ύφεση εδώ και χρόνια.

Summary

Η προσωρινή αύξηση των τιμών λόγω της περιόδου Covid έχει τελειώσει, όπως και τα χαμηλά επιτόκια και οι ευνοϊκές συναλλαγματικές ισοτιμίες που την ακολούθησαν. Η αγορά άρχισε να καταρρέει το 2022 και δεν έχει σταματήσει. Professionals προέβλεψε πτώση τιμών κατά 37% έως το 2025. Το 92% των agencies saw αύξηση των διαπραγματευτικών περιθωρίων το 2023, καθώς οι τιμές μειώθηκαν κατά 20% στη Γαλλική Ριβιέρα.

Αυτοί είναι οι κύριοι λόγοι για τους οποίους οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται πολύ φθηνότερα καθ' όλη τη διάρκεια του 2025 και να παραμείνουν χαμηλά για το άμεσο μέλλον:

• We are entering a global housing market slump, including all the luxury, and previously solid, markets. Prices in the major housing markets are already decreasing, quite dramatically. You can read about it in the Economist και Bloomberg (and pretty much ever other major publication).
• French Riviera real estate inflated into an unaffordable bubble in the mid-2000s, becoming much higher than household incomes. Prices then flat-lined for 15 years until the Covid bump. This bubble is predicted to pop making prices nosedive by 37% by 2025.
• The French government is actively trying to make real estate more affordable προσθέτοντας δυσκίνητες φορολογίες για τις δεύτερες κατοικίες και σκεπτόμενοι πολλούς άλλους τρόπους για να αποθαρρύνετε την αλλαγή κατοικίας, τις αγορές επενδύσεων, τις ενοικιάσεις μέσω AirBnb και τις εξοχικές κατοικίες. Μπορείτε 100% να περιμένετε περισσότερα από αυτό στο μέλλον.
• The government has introduced new tax laws that went into effect this year which increased rental income tax from the old rate of 17% to the new rate of 40% for people who have annual income from furnished rentals exceeding €23,000 (which is low for the French Riviera), or whose rental income is greater than the sum of their other activity income. This makes vacation renting much less lucrative.
• Banks have tightened their lending conditions and become even more cautious. Starting in 2022, the number of mortgages given out was cut, και αυτό θα κλιμακωθεί καθ' όλη τη διάρκεια του 2025, καθιστώντας όλο και πιο δύσκολη την έγκριση για στεγαστικό δάνειο. Οι επαγγελματίες του τομέα ακινήτων το έχουν νιώσει: ήδη, σχεδόν οι μισοί (47%) παραδέχονται ότι βλέπουν αύξηση στον αριθμό των ακυρώσεων πωλήσεων λόγω αρνήσεων δανείων, και αυτές οι ακυρώσεις αναμένεται να αυξηθούν.
• Because of Brexit, British people (estimated at between 25% and 40% of buyers / owners on the French Riviera) will have the amount of time they can spend in the EU (including France) reduced to only 90 days, and they will have to pay a lot more tax on rental income, as well as other new taxes. Mortgages are now more expensive and harder to get for UK residents, and the currency conversion is unfavorable, both making it more expensive than ever to buy outside of the UK. In addition, Brits have had a decrease in spending power due to their currency losing value. These factors are keeping British people from buying new properties on the French Riviera, and at the same time prompting many to consider selling their French Riviera vacation homes.
• New sanctions on Russians have prompted wealthy Russians to sell their villas before they can be seized. Either way, Russian-owned villas and property seizures (due to the war) could soon flood the market with luxury villas, further driving down prices.
• Baby Boomers, who are the majority of villa owners on the French Riviera, are getting up there in age and are getting too old or sick to maintain villas (or, sadly, dying of COVID-19), therefore selling their villas and moving into assisted living or apartments. There are not enough wealthy Millennials to pick up the slack (based on the lack of population and wealth in this demographic), and Millennials tend to prefer living in cities and the sharing economy (AirBnb versus owning).
• We are in the early stages of a global recession, due to many factors including the long-term economic debt cycle being due for downswing. This is likely to become a major global recession, which has already begun to lower real estate prices globally, and could keep prices low (because credit will be much harder to get, among other factors) for about a decade.
• Foreign buyers are now buying houses closer to home (within maximum two hours driving distance) and selling their villas in the South of France. This is due to several factors, including: working from home several days of the week, Brexit, etc. Once a major buyer, Parisian buyers are also now opting to buy villas within driving distance from Paris so they can work from home in comfort, but easily drive to their office, rather than live in an apartment full-time.
• The extension of teleworking has been encouraging certain investors to sell their office real estate for transformation into housing, increasing the amount of housing for sale.
• Climate Change is causing unprecedented drought along the French Riviera. There are new rules that prohibit watering grass and plants or filling swimming pools. In some areas, there is a complete lack of drinking water, and water is being trucked in. Forest fires are now common, and many parts of the French Riviera are ‘red zone’, meaning you can’t rebuild if your house burns down. This will decrease home values along the French Riviera, and prompt more people to rent or buy in areas that are less affected.

Charts & Supporting Data

Here is the newly released data from the notaires of mortgage approvals by month, and a chart (also by the notaires) showing the current number of sales in France. As you can see, sales (and rental prices) are plummeting.

N.B.: The spike in price from 2000 to 2007 was a global phenomenon and was the biggest real estate bubble the world has ever seen.

Αριθμός πωλήσεων σε όλη τη Γαλλία – Πωλήσεις κατοικιών (πράσινη γραμμή), αριθμός πωλήσεων (καφέ) και τιμολόγηση κατοικιών (μαύρη):

(σύνδεσμος προς την πηγή)

The sentiment in the USA, for context:

Real Estate as an Investment?

The unfortunate truth is that the French Riviera is not a good place to buy real estate for an investment. Aside from during the global Covid-bubble, house prices have steadily decreased (when adjusted for inflation) in the south of France for nearly 15 years and all signs point to prices continuing to decrease in the future.

“Prime price growth was largely static on the Côte d’Azur as a whole.” – Knight Frank (έκθεση)

When looking at pricing stats, consider that inflation is not priced in, and when you account for inflation, the prices have been declining.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive. They’ve recently added cumbersome taxes for second homes, vacation rental profits, and when you sell (up to 49%). They’re forcing banks to reduce the number of mortgages givenΈχουν προσθέσει περιορισμούς στις ενοικιάσεις, συμπεριλαμβανομένης της επιβολής ανακαινίσεων ενεργειακής απόδοσης. Και σκέφτονται ενεργά άλλους τρόπους για να αποθαρρύνουν την αλλαγή κατοικίας, τις αγορές επενδύσεων, τις ενοικιάσεις AirBnb και τις εξοχικές κατοικίες. Μπορείτε να περιμένετε 100% περισσότερα από αυτό στο μέλλον.

Nice’s average rental yield is only 3.11%, η χαμηλότερη από τις μεγάλες πόλεις της Γαλλίας (μικρότερη από το ποσοστό πληθωρισμού).

According to Century 21, many private owners will not undertake the energy renovation works that, as of 2023, are now required in order to rent a property. They will instead sell the property because they don’t want to do the work, or because they can’t financially. 

Because of the largest global real estate boom in history, combined with newly-wealthy Russian buyers, the prices of luxury coastal real estate on the French Riviera shot straight upwards from the mid-90s until 2007. In 2007, the global real estate bubble burst, and in 2008 Russian sanctions halted their buying craze, and since then the prices have been either down or flat. If you were lucky enough to sell property during that sliver of upwards pricing, you did well, but if you bought post-2008, you will likely have lost money, as real estate prices haven’t kept up with inflation.

The few who sold their villas for a nice profit either to a wealthy Russian or during the Covid desperation –they got lucky– but that luck is now over.

If you’re looking to invest in real estate, you're better off buying in Monaco, where the median price has increased by 82% in the last decade.

TIP: If you’re looking at graphs or percentage price increases over the span of years, it’s important to realize that almost none of these charts or stats are inflation-adjusted. When you adjust for inflation, there is no increase in price over the past decade. Further, many of these graphs are made by real estate agencies then proliferated via paid-for articles in media outlets, and the stats are not only subjective (since they only include the few sales from their agency that they chose to include), but not verifiable and not trustworthy.

Interesting fact: Nearly 30% of villas on the French Riviera are classified as ‘second homes’ (many of which are rented as vacation homes for the summer season), and nearly 8% are “unoccupied” (most of those are used exclusively for vacation rentals). Only 62% are primary residences!

That said, this area is unlike any other on Earth, and if you love the French lifestyle and want to purchase a villa knowing these facts, then there’s a lot to learn before you sign the deed. First, we’ll explain the pricing trends for villas on the French Riviera, then you can continue on to our other France real estate buying guides, listed at the bottom.

Three Markets in One

It’s important to understand that the French Riviera is three markets in one: ιδιωτικές, εκτός αγοράς και εισηγμένες στο χρηματιστήριο. Σχεδόν όλες οι βίλες περνούν από τρεις αγορές αφότου ο πωλητής αποφασίσει να πουλήσει.

Market 1: The Private Market. First, sellers try to sell without using an agent. About half of all villas are sold privately, χωρίς να είναι καταχωρημένο σε μεσίτη.

Market 2: Off-Market. Αν δεν μπορούσαν να πουλήσουν ιδιωτικά, τότε τα πουλάνε σε έναν μεσίτη. Ένα μεγάλο ποσοστό των βιλών πωλούνται «εκτός αγοράς» από τον μεσίτη στις υπάρχουσες επαφές του, χωρίς να καταχωρούνται δημόσια ή στο Διαδίκτυο.

Market 3: Publicly Listed. If nobody wants to buy the villa, then agents list it publicly on the internet. These villas usually sit on the market for many years and don’t sell unless the owner dramatically lowers the price.

The Current State of the French Riviera Real Estate Market

Unrealistic Pricing

According to reports, market analysis, and the economists, agents, buyers, and notaires we consulted, the majority of French Riviera villa properties asking more than €1 million are listed at unrealistic prices and are sitting on the publicly-listed market, often for years, until the seller lowers the price to be much lower than others on the market, with the average selling price being around 60% less than the original asking price, but some villas selling (eventually) for as much as 90% under asking.

Another issue is that the French Riviera gets a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay (although it’s πολύ rare that they find one). These villas sit on the market and do not sell because they are listed at rigid, ridiculous prices with ιδιοκτήτες που δεν ασχολούνται σοβαρά με την πώληση.

Ύφεση και Επιτόκια

Όπως γνωρίζουν πολύ καλά οι περισσότεροι άνθρωποι, βρισκόμαστε στα πρώτα στάδια μιας παγκόσμιας ύφεσης λόγω πολλών παραγόντων, συμπεριλαμβανομένων των long-term economic debt cycle being due for downswing. This is likely to become a major global recession, which has already begun to lower real estate prices globally, and could keep prices low (because credit will be much harder to get, among other factors) for about a decade.

A useful indicator of the outlook is this survey που διεξήγαγε η εθνική στατιστική υπηρεσία INSEE σχετικά με το επίπεδο εμπιστοσύνης των νοικοκυριών, το οποίο βρίσκεται στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 20 ετών. Επηρεάζει ακόμη και την αγορά πολυτελών ακινήτων, η οποία, όπως και η παραδοσιακή αγορά ακινήτων, έχει δει τεράστιες μειώσεις στη ζήτηση (το 2024 έφερε πτώση 20% στον όγκο συναλλαγών από τα ήδη χαμηλά στοιχεία του 2023).

Lending Conditions Continue to Tighten

Starting in 2022, the number of mortgages given out were cut και τα επιτόκια αυξήθηκαν δραματικά. Παρόλο που τα επιτόκια έχουν έκτοτε μειωθεί, έχει γίνει όλο και πιο δύσκολο να λάβει κανείς έγκριση για στεγαστικό δάνειο. Οι επαγγελματίες του τομέα ακινήτων το έχουν νιώσει: σχεδόν οι μισοί (47%) έχουν δει αύξηση στον αριθμό των ακυρώσεων πωλήσεων λόγω αρνήσεων δανείων και αυτές οι ακυρώσεις αναμένεται να αυξηθούν.

Ένας νέος νόμος τέθηκε σε ισχύ στις αρχές του 2022, ο οποίος απαιτεί από τα άτομα που λαμβάνουν στεγαστικά δάνεια να μην έχουν μηνιαίο λόγο χρέους μεγαλύτερο από 35%. Αυτό σημαίνει ότι τα έξοδά τους, συμπεριλαμβανομένης της μηνιαίας αποπληρωμής του στεγαστικού δανείου και τυχόν άλλων δανείων ή εξόδων που μπορεί να έχει ο αγοραστής, δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 35% του εισοδήματός τους.

The notaires’ latest report confirms that this is having an effect on mortgage approval rates. Additionally, a separate report carried out by mortgage broker Vousfinancer found borrowers who have an indebtedness level of under 35% are still being refused loans because of the distance between their work and their prospective home. 

These new conditions, combined with a general tightening of mortgage conditions imposed by the banks, are already having an effect on the number of villas sold, and consequently will affect villa pricing over time.

“The structural lack of housing, and low credit rates is what has caused prices to have multiplied by 2.5 in 20 years, and therefore, we feel that this phase is over”, commented Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. New construction is down, with a fall in the first quarter of reservations with developers (-41% over one year) and building permits (-11.5%) as of May 2023.

Foreign Buyers Are Decreasing

Το 2020, το 1,3% των δεύτερων κατοικιών αγοράστηκαν από άτομα που δεν ήταν κάτοικοι Γαλλίας. Αυτό συγκρίνεται με 1,7% το 2010. Αυτή η τάση προβλέπεται να συνεχιστεί το 2025, με τους συμβολαιογράφους να αναμένουν ότι το ποσοστό των ξένων αγοραστών θα συνεχίσει να μειώνεται.

Foreigners are also getting sick of being ripped off, and with the introduction of DVF, they can now see how badly agents are lying to them about local pricing. In Greater Paris, the Alps and Provence-Côte d’Azur-Corse, properties purchased by non-resident foreigners are more expensive. This trend is very marked in Provence-Côte d’Azur-Corse, where older houses bought by non-resident foreigners are 180% times more expensive για τον ίδιο αριθμό δωματίων και τοποθεσία. Αυτό επηρεάζει την αγορά πολυτελών ακινήτων, η οποία, όπως και η παραδοσιακή αγορά ακινήτων, έχει δει τεράστιες μειώσεις στη ζήτηση (το 2024 έφερε 20% πτώση σε όγκους συναλλαγών από τους ήδη χαμηλούς αριθμούς του 2023.)

Ο Πόλεμος και οι Ρωσικές Καταλήψεις Βιλών

Wealthy Russians own περισσότερες από 2000 βίλες στη Γαλλική Ριβιέρα, πολλά από αυτά ανήκουν στους στενότερους φίλους του Βλαντιμίρ Πούτιν. Λόγω της έναρξης πολέμου από τη Ρωσία στην Ουκρανία, η Γαλλία και το Μονακό έχουν ήδη αρχίσει να κατάσχουν τα περιουσιακά στοιχεία και τις βίλες Ρώσων που συνδέονται με τον Πούτιν, καθώς και τις οικογένειές τους, τους στενούς φίλους τους και οποιονδήποτε μπορεί να έχει επωφεληθεί από τη σύνδεση ενός φίλου με τον Πούτιν. Ρίχνουν ένα ολοένα και μεγαλύτερο δίχτυ, τρομάζοντας πολλούς Ρώσους ώστε να πουλήσουν πριν τους επιβληθούν κυρώσεις.

This could soon have a profound effect on the real estate market, as potentially hundreds of luxury villas, previously owned by Russians, will soon be seized or voluntarily put on the market for sale.

The French Riviera “is not a booming market as we used to have pre-2008, [when we had] Russian purchasers who were buying most everything at crazy prices,” says Sotheby’s (Hollywood Reporter, July 2021 article)

Διαβάστε μας guide to Russian villa seizures & how this will impact the real estate market on the French Riviera, for more details.

Trends in the Real Estate Market

The Last 15 Years

Aside from the largest cities, real estate in France has been struggling for the past 15 years. The French Riviera’s real estate pricing has performed much worse than most other areas of France, with the rural areas performing the worst.

Οι τιμές πώλησης ακινήτων, τα τελευταία 15 χρόνια, παρέμειναν σταθερές ή μειούμενες, εκτός από μια προσωρινή αύξηση λόγω της Covid-19. Η αύξηση των τιμών λόγω Covid άρχισε να διορθώνεται στις τιμές προ Covid το 2022 και το 2023 μειώθηκε κάτω από τις τιμές προ Covid στο χαμηλότερο επίπεδο που έχει δει η Γαλλία από τα χαμηλά της κατάρρευσης της αγοράς κατοικίας το 2008.

The Covid Effect

During the worst of Covid isolation, from Q3-2020 to Q1-2022, sales in the luxury villa market were typically at prices far above market value, purchased by price-insensitive people (and many Monaco residents) who wanted to move quickly, or people feeling flush due to record-breakingly low interest rates and extremely favorable exchange rates. These sales are not representative of where the market is at overall.

High-priced sales that happened from 2020 to mid-2022 were an anomaly due to a very unique set of circumstances, all of which have since ended.

Despite these Covid-effect sales, the vast majority of publicly-listed villas that were listed before and during Covid have not sold and remain on the market, at far higher than market value.

“The optimism seen at the end of 2021 proved to be short-lived, brought to a halt by the outbreak of the war in the Ukraine. This shock was immediately seen across all economic indicators in March, reflecting the concerns that are weighing on the spending power of both business leaders (-6.1 points in the business climate index in March) and householders (-6 points in the householder confidence index).” – Cushman & Wakefield (2022 report)

Real estate network Orpi reported that sales were down 17% in the first 3 months of 2022 compared to the same period in 2021. Guillaume Martinaud, president of the Orpi network, told BFM at the end of February 2023: “The party’s over. We are seeing a rebalancing. We feel it very clearly in our agencies – there are no longer queues. I think what’s happening now is healthy,” he said of the drop in prices after two years of being “way too high.”

“People are realizing that owning house is not what they really want”, comments Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. “They are moving away a little from the postcard image that there was at the end of the Covid-19 confinement.”

2022 έως 2025 και μετά

Η αγορά ακινήτων αρχίζει σιγά σιγά να αναπροσαρμόζεται, μετά τις έντονες επιπτώσεις που δέχτηκε από το 2020 έως το 2022 από την Covid-19, η οποία οδήγησε σε ρεκόρ πωλήσεων κατοικιών και σε τιμές ρεκόρ. Οι τιμές πώλησης έχουν ήδη αρχίσει να μειώνονται και συνεχίζουν να αποτελούν αγορά αγοραστών για την επόμενη δεκαετία ή και περισσότερο, λόγω παραγόντων που περιγράφονται σε αυτόν τον οδηγό. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για τις αγροτικές βίλες κατά μήκος της Γαλλικής Ριβιέρας.

For the first time since Covid-19, the Bien’ici property site noted μια απότομη αύξηση της τάξης του 12% προμήθεια και, ταυτόχρονα, μια απότομη πτώση ζήτηση, με τις αναζητήσεις για κατοικίες να μειώνονται κατά 30% το δεύτερο εξάμηνο του 2022. Εν τω μεταξύ, οι αγγελίες ακινήτων παρέμεναν ήδη online για 50% περισσότερο χρόνο, μέχρι το τέλος του 2022.

Τα στοιχεία των Notaire σχετικά με τις πωλήσεις κατοικιών που δημοσιεύθηκαν καθ' όλη τη διάρκεια του 2023 και του 2024 έδειξαν δραματική μείωση στις πωλήσεις τόσο παλαιών όσο και νέων κατοικιών. Η FNAIM εκτίμησε ότι η συνολική ζήτηση θα μπορούσε να μειωθεί κατά 10% μέχρι το τέλος του 2023, γεγονός που αντιστοιχεί σε μείωση 5% στις τιμές των κατοικιών, αλλά αυτή η πρόβλεψη επαληθεύτηκε νωρίς - μέχρι τα μέσα του 2023. «Τα φώτα είναι κόκκινα σε όλα τα επίπεδα», ανέφεραν.

According to the results of a study carried out in late 2023, 92% of agencies saw an increase in negotiating margins in 2023.

Σύμφωνα με έκθεση του Ιουλίου 2024 Σύμφωνα με τη γαλλική τράπεζα Crédit Commercial de France (CCF), οι πωλήσεις σε αλλοδαπούς μη κατοίκους μειώθηκαν κατά 14% το 2023. Όπως ήταν αναμενόμενο, οι υψηλότερες μέσες τιμές πώλησης σημειώθηκαν στην Ιλ-ντε-Φρανς (803.000 ευρώ), όπου η τιμή πώλησης παρέμεινε σταθερή. Ακολούθησαν η Προβηγκία-Κυανή Ακτή (582.000 ευρώ) και η Ωβέρνη-Ρον-Άλπεις (418.000 ευρώ), οι οποίες είδαν και οι δύο την οι μέσες τιμές πώλησης μειώνονται κατά περίπου 20%.

What Industry Reps Are Saying

“We are witnessing a profound change in the market as we have experienced it over the past ten or fifteen years. It is therefore understandable that sellers take time to accept this new framework and have not yet adjusted their prices accordingly. 2024 should probably see the establishment a new balance between buyers and sellers”, κατέληξε στο συμπέρασμα Stéphane Fritz, president of real estate agency Guy Hoquet.

Charles Marinakis of Century 21 είπε«Σύμφωνα με τις παρατηρήσεις μας, η επιβράδυνση της δραστηριότητας συνεχίζεται. Αυτό επιβεβαιώνει όσα είδαμε κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022. Τα στοιχεία μας για τον Ιανουάριο του 2023 επιβεβαίωσαν αυτήν την τάση. Ακόμα κι αν ο τομέας των κατοικιών αντιστέκεται, ο όγκος των συναλλαγών μειώνεται. Συνολικά, η πτώση είναι -6% σε όλη τη Γαλλία. Είχαμε προβλέψει αυτήν την επιβράδυνση. Σύμφωνα με την έκφραση, «όταν είναι πολύ ακριβό, είναι πολύ ακριβό». [Βλέπουμε] μια επιστροφή στην προοδευτική λογική. Πολύ συχνά, οι πωλητές αφιερώνουν χρόνο για να συμφωνήσουν να μειώσουν τις τιμές τους.»

RH CEO Gary Friedman είπε in December 2022, about the state of the luxury housing market: “I think that the housing market has collapsed, and it went down pretty viciously as interest rates have went up. It’s just a lot of uncertainty right now. But one thing I’m certain of the housing market is collapsing at a level I haven’t seen since 2008. I haven’t seen this kind of drop since 2008.”

77% of notaires είπε ότι 2023 is a good time to sell (in other words, sell as soon as possible, as the prices are decreasing) and a bad time to buy property in France (it’s better to wait, as prices will fall more). Notaires have seen a drop in the number of property purchases in 2022, and expect the market to continue its downward trajectory.

The boss of the L’Adresse network of real estate agencies προβλεπόμενο μια πτώση τιμών κατά 10%, και ο Marc Touati, πρόεδρος της ACDEFI, μιας ανεξάρτητης εταιρείας οικονομικών και χρηματοοικονομικών συμβούλων,είπε Αναμένει ότι οι τιμές θα μειωθούν κατά περίπου 15% μέχρι το τέλος του 2023. Τι συνέβη στην πραγματικότητα; Μειώθηκαν κατά 20% το 2023.

Henry Buzy-Cazaux, founding president of the Institut du Management des Services Immobiliers, in a recent interview with Le Revenu magazine, said, about sold prices, that “a fall in prices of 10% [in vacation markets such as the French Riviera] seems inevitable”, and speaking about the effects of the economy in France, he also predicted an overall real estate market decline of 30%.

Recent Selling Trends by Price Bracket

Buyers looking to acquire a villa in France increasingly favor lower priced properties, particularly those under €800,000, and there are significantly less buyers of high-priced villas. This trend has, in part, been caused by the coronavirus pandemic, which has meant fewer wealthy foreign buyers (who have instead bought weekend houses in their country of residence) and more local French buyers. 

The change in proportion of total sales of villas / countryside houses varied by price bracket:

• The proportion of villas that sold for under €800,000 increased from 30% in 2019 to 38% in 2021. 
• Villa sales in the between €800,000 to €1 million increased from 15% to 22% in the same time frame.
• Properties that sold for between €1 million and €2 million decreased from 35% in 2019 to 29% in 2021.
• Properties that sold for over €2 million decreased from 20% in 2019 to only 11% of total sales in 2021.

Remember that you can't compare the French Riviera to France overall. There are regional differences in property price changes, and the French Riviera has far less growth than many other areas in France. For example, in 2021 the annual m² sold price rose 12.4% in Rennes and only 0.6% in Nice. Paris alone pulls the ‘overall France’ real estate pricing trends way upwards.

Προβλέψεις ειδικών για την αγορά για το 2025

Το 2025, η Γαλλική Ριβιέρα αποτελεί αγορά αγοραστών και θα γίνει ακόμη περισσότερο για πολλά χρόνια, λόγω της παγκόσμιας ύφεσης, των υψηλών επιτοκίων, της αυξανόμενης αγοράς κατοικιών από ξένους αγοραστές στις χώρες καταγωγής τους, της επιθετικής αποθάρρυνσης της Γαλλίας για δεύτερη κατοικία και επένδυση, και της αγοράς πολυτελών βιλών που... flooded with villas sold by, or seized from, Russians.

We consulted a number of top economists, investment advisors, and (honest) real estate agents and notaires, as well as recent buyers, about the publicly-listed French Riviera villa market, και αυτά ήταν τα ευρήματά μας (αυτό ισχύει μόνο για βίλες στη Γαλλική Ριβιέρα).

Keep in mind that the m² listed below is the advertised m², not the falsely low m² listed by the notaires. The prices below reflect sold prices, not asking prices.

Sold Prices of €3 Million+

• Very high-end market
• Sold prices of more than €3 million
• Normally applies to exceptional, ultra-luxury villas of 1000+ m², often with multiple villas on the property

Αυτό το τμήμα της αγοράς είναι πολύ δύσκολο να μετρηθεί, επειδή υπάρχουν πολύ λίγες πωλήσεις σε αυτήν την κατηγορία. Αυτά είναι τα πιο υπερπολυτελή, ιδιαίτερα επιθυμητά και μοναδικά παραθαλάσσια ακίνητα στη Γαλλική Ριβιέρα. Τα περισσότερα ανήκαν σε Ρώσους και παραμένουν στην αγορά για πολλά χρόνια χωρίς να πωλούνται.

Less than 5% of villas that are listed at more than €3 million actually end up selling for more than €3 million. In this segment, some of the overpricing is due to Russian’s needing to sell villas that they paid over-market for.

The vast majority of villas that sold for this price were sold at between a 65% to an astonishing 85% discount off the original asking price, with the average discount being around 70%. We’ve seen many highly desirable villas that have sold over the last couple of years for a 70%+ discount off the original asking price. A couple of typical examples: in Beaulieu-sur-Mer, two huge and newly renovated sea-view villas on the same property that were originally listed at €18 million just sold for €3.6 million, and a highly-desirable villa with 100% unobstructed sea view on the tip of Καπ Μάρτιν είχε εισαχθεί στην τιμή των 4,9 εκατομμυρίων ευρώ και πρόσφατα πουλήθηκε για 1,8 εκατομμύρια ευρώ.

Like in all market categories, villas that are overpriced are not selling, even if they are famous, highly-desirable villas. Sean Connery’s stunning seaside villa is a great example of this — its price was cut in half after a year on the market and yet it still hasn’t sold, after copious amounts of advertising and news coverage and more than three years on the market. A desirable Cap d’Ail villa owned by a Russian oligarch has been listed privately, for an undisclosed sum, since 2015, and publicly (by many agencies) since 2017, first for €30 million and now for €23 million — and it still hasn’t sold. There are many other similar examples, especially in the high-end market with Russian owners.

This is because in-the-know financial advisors of wealthy buyers are predicting that the market is on a long-term downward pricing trend, because banks won’t authorize over-value mortgages, and because Russians are no longer coming with suitcases of cashΑυτοί οι παράγοντες ωθούν τις τιμές πολύ, πολύ χαμηλότερα.

Sold Prices of €1 to 3 Million

• Mid-range luxury villa market
• Sold prices of €1 million to €3 million
• Normally applies to luxury villas of 250 m² to 1000 m²

Αυτό το τμήμα σημείωσε μια μικρή αύξηση στις τιμές πώλησης κατά τη διάρκεια της Covid, περίπου 0,5%, με περιστασιακές πωλήσεις πολύ υψηλότερες από την αγοραία αξία (λόγω της επίδρασης της Covid). Από το 2022 οι πωλήσεις έχουν ομαλοποιηθεί και ο συνολικός όγκος έχει μειωθεί. Αναμένουμε ότι οι τιμές πώλησης (όχι οι τιμές ζήτησης) θα συνεχίσουν να μειώνονται σημαντικά το 2025. Προς το παρόν, αυτό το τμήμα της αγοράς είναι στάσιμο, ενώ οι αγοραστές περιμένουν να μειωθούν οι τιμές.

Villas in this bracket are selling for between a 40% and 80% discount off the asking price, as extreme overpricing abounds in this price range. There are many more sellers in this segment than serious buyers. Ultra-modern villas are in demand (but not if overpriced), while stone, old-seeming, and classic styles are not selling.

These owners are most often either elderly or Russian. Expect to see an increase in distressed sales in this segment in coming years due to the aging Baby Boomers, the economy, foreigners selling due to increased taxes, the Russian villa seizures, and the continuing effects of Brexit.

Sold Prices of €600k to €1 Million

• Low mid-range villa market
• Sold prices of €600,000 to €1 million
• Normally applies to villas less than 400 m²

Σε αυτήν την κατηγορία, οι βίλες σε καλή κατάσταση με καλές τιμές πωλούνταν καλά μέχρι που τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται το 2022, και τώρα ο αριθμός των συνολικών πωλήσεων μειώνεται. Ωστόσο, αναμένουμε ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να μειώνονται σημαντικά το 2025 λόγω προβλημάτων προσιτότητας.

The primary buyers in this bracket are French families. The sellers in this segment are usually French citizens or British citizens. In both cases, they have motivation to sell (economic issues, divorce, etc.) and Brexit will continue affect this segment.

Market May Be Slow to Adjust

Often, when buying activity slows, it takes some time for homeowners and real estate agents to adjust their expectations and lower pricing. In the meantime, realistically-priced properties may sell, but properties that do not adjust their pricing will remain on the market, often for years, until they adjust their expectations and lower the price to be in-line with the market (find out how to determine the correct pricing).

Keep in mind that statistics that include the entirety of France are misleading as they include big cities like Paris and Marseille, where demand remains strong and prices are increasing. Rural and vacation-home areas like the French Riviera are, conversely, on a downward trajectory.

Real estate agents and notaires get paid when you complete the purchase, and the more you spend, the more they make. So, naturally, they tend to be very optimistic about the market. They are incentivized to tell you that it’s a super-hot market and prices are going up, as this pressures buyers into feeling like they should buy sooner and for more money, and it incentivizes sellers to list their homes. Even in obviously soft or declining markets, agents and notaires will often tell you that it’s a hot market.

Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός αξία, πώς να αποκτήσετε την καλύτερη τιμή και να αποφύγετε την υπερτιμολόγηση, τι να προσέξετε, πώς να αποφύγετε την απάτη και πολλά άλλα.

Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:

Μας οδηγός για καταχωρήσεις ακινήτων περιλαμβάνει: πώς να βρείτε βίλες προς πώληση, τι να προσέξετε, παραπληροφόρηση και προειδοποιήσεις, δημοπρασίες και κατασχέσεις, αγορές απευθείας από τους πωλητές, γιατί το χρονοδιάγραμμα είναι το παν και ο λόγος για τον οποίο μόνο οι μισές περίπου από τις πωλήσεις βίλας αναφέρονται δημόσια.

Μας οδηγός για απάτες και μυστικά περιλαμβάνει: προειδοποιήσεις σχετικά με τα ανήθικα κόλπα που χρησιμοποιούν οι πράκτορες, οι συμβολαιογράφοι, οι πωλητές, οι προγραμματιστές και οι κατασκευαστές για να πάρουν περισσότερα χρήματα από εσάς. Αυτό πρέπει να διαβαστεί και ο οδηγός πληροφοριοδοτών που δεν θέλουν να δείτε οι εργαζόμενοι στην επιχείρηση.

Μας οδηγός για κτηματομεσίτες περιλαμβάνει: τα ανέντιμα πράγματα που θα σας πουν οι μεσίτες, πώς λειτουργούν τα κτηματομεσιτικά γραφεία, μεσίτες αγοραστών και ανιχνευτές ακινήτων, γιατί πρέπει να αποφεύγετε τους παράνομους και μη τοπικούς πράκτορες και ποιον να εμπιστευτείτε (μια σημαντική προειδοποίηση).

Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price. Plus, supplementary οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «προσφάτως ανακαινισμένης» βίλας, εκμάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.

Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει: διαπραγμάτευση της τιμής και της αρχικής προσφοράς, επιλογή έντιμου συμβολαιογράφου, αγορά στο μαύρο, την επίσημη προσφορά και κατάθεση, χρήση SCI, παγίδες συμβολαίου, την περίοδο υπαναχώρησης, τι πρέπει να κάνετε πριν παραδώσετε τα χρήματα και τελική υπογραφή.

Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.