Het is misschien wel de meest perfecte plek ter wereld om van een martini te genieten — ‘geschud, niet geroerd’, natuurlijk.
Het huis aan de Franse Rivièra waar acteur Sean Connery al jaren woont, staat te koop. De zes verdiepingen tellende villa uit de Belle Époque dateert uit 1928 en ligt in een prachtige omgeving met uitzicht op de stad Nice en de Middellandse Zee. Connery kocht het huis, dat bekendstaat als La Roc Fleuri, na zijn huwelijk in 1970 met schilderes Micheline Roquebrune. Het pasgetrouwde stel woonde daar “zo’n twaalf jaar”, en de buren noemen het nog steeds “het huis van Sean Connery”.
Connery, geboren in Schotland, was de eerste acteur die James Bond speelde en schitterde in de eerste vijf Bond-films in de jaren ‘60. Maar dit personage heeft wel iets om trots op te zijn, want het speelde daadwerkelijk een rol in de laatste keer dat de acteur James Bond speelde, in de film uit 1983, Zeg nooit ‘nooit meer’. De film uit 1983 is helemaal opgenomen in Nice en de nabijgelegen plaatsen Villefranche en Monaco — zelfs in de villa zelf.
Het kijkt uit over de oude haven van Nice, ligt op het westen en biedt een weids uitzicht op de Baai van de Engelen . De villa ligt precies aan de rand van Nice op een strategische locatie aan de kust, halverwege tussen Cannes en Monaco. Het is een van de laatste prachtige villa’s aan zee gebouwd door Engelse bezoekers langs de Côte d’Azur tussen de Eerste en de Tweede Wereldoorlog.
Het hoofdgebouw telt zes verdiepingen en heeft een aantal terrassen vanwaar je van het prachtige uitzicht kunt genieten. De villa heeft een indrukwekkende gevel in Lodewijk XVI-stijl met moderne toevoegingen, waardoor de steile helling van het terrein naar de zee beneden optimaal tot zijn recht komt.
De originele villa heeft vijf slaapkamers, een binnenzwembad, een fitnessruimte en spa, een topkeuken en een dakterras. Een met mozaïektegels betegelde receptieruimte leidt naar een grote entreehal, en andere hoogtepunten zijn onder meer een formele eetkamer en een woonkamer met ramen van vloer tot plafond. De hoofdslaapkamer (met twee badkamers) beslaat de hele bovenste verdieping van het landhuis en is bereikbaar via een eigen, bij de stijl van het huis passende kooilift, “versierd met smeedijzeren bloemen en filigraan”, zo staat in de advertentie.
Wat de voorzieningen betreft: er is een wijnkelder, een fitnessruimte, een kantoor en een hamam. Een lift en een stenen trap brengen je door het gebouw van zes verdiepingen, en helemaal bovenin leidt een wenteltrap naar een prachtig dakterras dat perfect is voor feestjes. Stenen paden slingeren zich beneden door de gazons en tuinen.
De huidige eigenaren van Roc Fleuri hebben het terrein sinds de tijd van Connery uitgebreid door twee aangrenzende percelen aan te kopen en het vergrote terrein samen te voegen tot iets minder dan 1,25 acres. Daarbij hebben ze twee gastenverblijven gecreëerd (op basis van de bestaande historische villa’s) en een rond buitenzwembad aangelegd, evenals een reeks terrasvormige tuinen die naar de Middellandse Zee aflopen.
Het is interessant dat, ondanks een ongekende, enorme hoeveelheid publiciteit, de prijs van de villa gehalveerd (de prijs werd in februari 2021 verlaagd naar € 15 miljoen, na bijna een jaar op de markt te hebben gestaan, en vervolgens eind 2022 op onverklaarbare wijze weer verhoogd naar € 30 miljoen), en nadat het pand twee jaar lang tegen de verlaagde prijs te koop had gestaan, besloot het nieuwe makelaarskantoor de prijs weer te verdubbelen naar € 30 miljoen.
Omdat het nog steeds Het werd niet verkocht, en jaren later werd het opnieuw te koop aangeboden voor 18,5 miljoen euro. Het is heel onwaarschijnlijk dat het verkocht zal worden, gezien de hardnekkig te hoge vraagprijs. De prijzen van villa’s op de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra zullen naar verwachting dalen in de komende maanden en jaren, dus het wordt spannend om te zien voor welk bedrag dit uiteindelijk verkocht wordt!
Wat is het eigenlijk echt waard?
Villa Le Roc Fleuri is een perfect voorbeeld van hoe makkelijk de prijzen per vierkante meter van luxe villa’s gemanipuleerd kunnen worden, simpelweg door te veranderen wat er als een “vierkante meter” wordt geteld.
De huidige Century 21-advertentie In de advertentie wordt zowel de “totale oppervlakte” als de “bewoonbare oppervlakte” van de villa vermeld als 939 m². Maar uit de kamer-voor-kamer-overzicht van het makelaarskantoor zelf blijkt wat er achter dat totale cijfer schuilgaat.
Van de geadverteerde 939,1 m²:
- De oppervlakte van het binnenzwembad is 170,3 m²;
- 84,7 m² staat vaag aangeduid als “overig”;
- 107,3 m² bestaat uit de hal, de overloopruimtes en de gangetages;
- 190,5 m² bestaat uit badkamers, toiletten, kleedkamers en wasruimtes; en
- slechts 386,3 m² bestaat uit slaapkamers, de woonkamer, eetkamer, werkkamer en keukens.
Met andere woorden: bijna 59% van wat het bureau “bewoonbaar oppervlak” noemt, bestaat niet uit de belangrijkste woon- of slaapruimtes. Het meest betrouwbare cijfer dat we hebben voor de afgewerkte hoofdruimtes van de villa is daarom ongeveer 386 m², en niet 939 m².
Bij een vraagprijs van 18,5 miljoen euro komt de vraagprijs per vierkante meter, uitgaande van de 939 m² van het pand, uit op ongeveer 19.700 euro/m². Als je kijkt naar de 386,3 m² aan identificeerbare hoofdruimtes, komt de vraagprijs uit op bijna 47.900 euro/m².
De opgegeven oppervlakte klinkt nog minder geloofwaardig als je de gegevens van de concurrentie vergelijkt. Savills beweert: “meer dan 1.100 m² woonruimte,”, Century 21 geeft 939 m² aan, in eerdere advertenties wordt het afgerond op 1.000 m², en de openbaar transactieregister staat er slechts 533 m². De enige advertentie waarin de kamers daadwerkelijk worden opgesomd, vermeldt echter 386,3 m² aan woon-, kook-, werk- en slaapruimte.
Dat levert ons vier totaal verschillende noemers op – 386 m², 533 m², 939 m² en meer dan 1.100 m² – voor wat zogenaamd dezelfde villa zou zijn. Deze cijfers beschrijven duidelijk niet hetzelfde, maar makelaars en websites met vastgoedprijzen behandelen ze toch als onderling uitwisselbaar bij het berekenen van zogenaamd betrouwbare prijzen per vierkante meter.
Dit is precies het probleem met de Franse DVF- en notariële statistieken over villaprijzen. De database’s werkelijke bebouwde oppervlakte is geen wettelijk vastgestelde verklaring van de bewoonbare oppervlakte. Het is een administratieve en fiscale vermelding die onvolledig of verouderd kan zijn, of gebaseerd kan zijn op een heel andere definitie van het pand.
A veldonderzoek Uit een onderzoek onder 250 villa’s in de regio Provence-Alpes-Côte d’Azur bleek dat slechts 13% van de DVF-oppervlakken binnen 5% van de gemeten oppervlakte lagen. Van de overige woningen was de werkelijke oppervlakte in 88% gevallen groter, met afwijkingen die opliepen tot 300%.
Toch delen makelaars de transactieprijzen door deze onbetrouwbare noemers, presenteren ze de uitkomst als lokale “gemiddelden” en gebruiken ze die opgeblazen gemiddelden vervolgens om de volgende opgeblazen vraagprijs te rechtvaardigen. Voor het volledige onderzoek en gedocumenteerde voorbeelden, zie onze Analyse van de m²-prijzen op de Franse vastgoedmarkt.
Een veel bruikbaardere vergelijking is een daadwerkelijk afgeronde verkoop in dezelfde straat. In 2023, Villa Beau Site aan de Boulevard Carnot 114 is verkocht voor iets minder dan 7 miljoen euro. Net als Le Roc Fleuri is het een spectaculair landgoed op verschillende niveaus op de Mont Boron, met een panoramisch uitzicht over Nice en de Baie des Anges.
Villa Beau Site bestaat uit vier onderling verbonden gebouwen: de hoofdvilla van 410 m², L’Isba van 50 m², Les Rochers van 80 m² en Villa Hyacinthe van 180 m² – samen 720 m² en meer dan 20 kamers. In tegenstelling tot een vraagprijs geeft dit bedrag van minder dan 7 miljoen euro aan hoeveel een daadwerkelijke koper bereid was te betalen.
De door Le Roc Fleuri opgegeven renovatiekosten bewijzen ook niet dat de marktwaarde hoger is. De bewering dat de huidige eigenaar meer dan €10 miljoen heeft uitgegeven, lijkt afkomstig te zijn van de makelaar; er zijn geen facturen, eindafrekeningen van de architect of onafhankelijk gedocumenteerde werkbeschrijvingen gepubliceerd. De renovatie is bovendien al zo’n tien jaar oud – volgens Savills is die in 2016 afgerond – dus zelfs als die uitgaven echt historisch zijn, zouden ze niet gelijk staan aan de huidige bijdragende waarde. Geld dat is uitgegeven, is niet automatisch terug te verdienen.
Gezien de afgeronde transactie van Beau Site, de tegenstrijdige beweringen over de oppervlakte van Le Roc Fleuri, het feit dat het al zo lang niet voor €15 miljoen is verkocht en de flinke modernisering die een nieuwe eigenaar wellicht nog nodig vindt, is een waardering vanuit het standpunt van de koper in de hoge miljoenen aanzienlijk beter te verdedigen dan €18,5 miljoen. Ongeveer € 6 miljoen tot € 8 miljoen zou wat ruimte bieden voor een premie vanwege het grotere terrein van Le Roc Fleuri, zoals geadverteerd. Een koper die van plan is het pand volledig te strippen en grondig te moderniseren, zou redelijkerwijs uitkomen op een bedrag dichter bij € 5 miljoen tot € 6 miljoen.
Als je meer wilt weten over hoe notarissen, makelaars en de DVF-rapportagemechanismen samenwerken om deze valse m²-cijfers in Nice en aan de Franse Rivièra te fabriceren, kun je het volledige onderzoeksrapport lezen op Analyse van de m²-prijzen op de Franse vastgoedmarkt.
Wil je meer? Hier is een lijst met beroemde villa’s, de beroemdheden die er eigenaar van waren, en de gekke dingen die er gebeurden.
