Raccourcis
Guide pour les vendeurs : comment établir le prix de votre villa
Si vous souhaitez vendre votre villa, vous devez savoir deux choses : la véritable valeur de votre propriété et pourquoi les agents vous disent qu'elle vaut plus qu'elle ne l'est réellement.
Comment savoir ce que vaut vraiment votre villa
La chose #1 à savoir est : la valeur marchande. La valeur marchande de votre villa est basée sur les ventes passées dans les environs et non sur fausses moyennes de prix au m². C'est à cela que votre villa se vendra. Vous ne pouvez pas faire confiance à ce qu'un agent vous dit concernant la valeur marchande (voir ci-dessous pourquoi) – vous devrez donc faire vos propres recherches.
- Tout d’abord, renseignez-vous Statistiques m² et pourquoi elles sont incorrectes (c'est la chose la plus importante à savoir sur le marché immobilier français).
- La façon de déterminer la valeur marchande de votre villa est décrite ici (c'est le même processus pour les acheteurs et les vendeurs).
- La façon de prédire si sa valeur augmentera ou diminuera au cours des prochaines années consiste à analyser les facteurs qui affectent le marché immobilier. Voici notre guide sur la situation actuelle du marché et sa direction.
Les acheteurs découvriront la valeur marchande: Lorsqu'un acheteur obtient un prêt hypothécaire, la banque évalue le bien et lui indique la valeur marchande (la banque n'approuvera pas un prêt hypothécaire supérieur à la valeur marchande). De plus, sur le marché de l'immobilier de luxe, les acheteurs ont généralement recours à des conseillers financiers qui leur recommanderont d'obtenir une évaluation du bien.
Si vous fixez le prix de votre villa au-dessus de la valeur marchande : Cela ne se vendra pas. C'est si simple. Il restera sur le marché pendant des années jusqu'à ce que vous décidiez de l'enlever. Vous pouvez le constater par vous-même en définissant des notifications par e-mail sur les sites agrégateurs.
Certains vendeurs ne voient pas d'inconvénient à ce que leur villa soit sur le marché et ne vende pas parce qu'ils aiment le fantasme que leur villa vaut beaucoup plus qu'elle ne l'est réellement, ou ils sont coincés dans la vieille pensée que les Russes vont trop dépenser sur leur villa. Les agents n'aiment pas cela, mais ils sont en compétition pour obtenir l'annonce, ils n'ont donc pas le choix, car la plupart des vendeurs choisissent aveuglément l'agent qui leur dit qu'ils peuvent vendre leur villa pour le plus d'argent.
Motivations de l'agent
Les agents sont très compétitifs et sont récompensés par leurs agences lorsqu'ils recrutent de nouveaux vendeurs. Comme vous le verrez lorsque vous leur parlerez, ils le feront te promets la lune pour obtenir la liste.
Les agents se font concurrence en fonction du prix auquel ils vous disent qu'ils peuvent vendre votre villa. Mais quand vous demandez une justification du prix, soit ils donnent de fausses "ventes passées" (demandez les adresses et vérifie de cette façon), ou ils citent faux prix du m2, ou simplement vous dire que vous devriez leur faire aveuglément confiance parce qu'ils sont « les experts ».
Un moyen rapide de vérifier les ventes passées dont ils vous parlent est de regarder sur Prix de l'immobilier en France (où vous pouvez voir une carte avec une superposition de tous (les villas vendues au cours de la dernière décennie) pour avoir une idée de leur taille et de leur emplacement par rapport à la vôtre. Les prix indiqués sont corrects (toutes taxes comprises), mais la superficie et le nombre de pièces indiqués sont différents. ne pas précis - Voici pourquoi.
La raison pour laquelle ils mentent sur la valeur de votre villa est qu'ils veulent sécuriser l'annonce. Ce n'est pas qu'ils sont une mauvaise personne, c'est que le système en France est mal organisé. Lorsqu'ils signent un nouveau vendeur, ils touchent la commission, peu importe qui trouve l'acheteur final. Ils peuvent ensuite faire de la publicité pour la villa (et pour leur agence avec elle) en ligne.
Ils savent que la villa ne se vendra pas tant que vous n'aurez pas baissé le prix. À ce moment-là, ils peuvent dire « le marché est pire maintenant » ou trouver une excuse, mais à la fin, ils toucheront la commission, puisque c'est eux qui ont obtenu la cotation.
Si vous envisagez sérieusement de vendre, vous devez connaître la valeur marchande réelle et fixer correctement le prix de la villa. N'écoutez pas les agents qui tentent de surenchérir les uns sur les autres, car cela n'entraînerait que des tracas et aucune vente. Comme nous l’a dit un agent local : « Lorsque nous informons le propriétaire de la valeur marchande réelle de sa villa, avec l'analyse DVF, il fait une crise de panique. Ensuite, d’autres agences leur proposent des prix plus élevés, ce qui est un fantasme, histoire d’obtenir le mandat… Donc, au final, il faut jouer à ce jeu et leur dire que leur maison vaut plus que ce que disent les autres agences, même si nous le savons. Je ne le vendrai pas, sinon nous n'obtiendrons pas le mandat et il sera de toute façon simplement coté à ce prix par une autre agence.
Voici un exemple…
Ceci est une villa ordinaire, rien de spécial actuellement en vente à Eze. Malgré beaucoup de bruit de la route et face à l'est, il est coté à près de 6 millions d'euros (réduit de 7 millions d'euros !). fou demander un prix. Aucune villa n'a jamais vendu pour rien proche de ce prix du m² à Eze, dans l'histoire enregistrée. Mais cela n'a pas empêché les agents inscripteurs d'essayer de surenchérir sur d'autres agents pour garantir l'inscription de leur agence. Il restera sur le marché jusqu'à ce que les propriétaires soient désespérés, moment auquel il se vendra probablement pour environ 1 million d'euros.
Après vérification Prix de l'immobilier en France, on peut voir que la villa du voisin a probablement été réalisée par le même promoteur et est du même style et approximativement de la même taille (basée sur son empreinte et ses étages, comme vu via Google Earth) ; elle a été vendue pour 930 500 € !
Comme vous pouvez le voir, ceci est un autre exemple de la façon dont le m² est considérablement sous-estimé par les notaires pour gonfler faussement le prix moyen du m². Le site Internet des notaires indique que la villa vendue (du voisin) fait 125 m², mais la liste de vente de l'agence indique que sa taille est de 379 m² (l'agent nous a dit qu'il s'agissait de m² hors sol et a vérifié.)
Et un autre exemple…
Cette villa dans les hauteurs de Villefranche-sur-Mer est demandée 4,6 M€. Il fait 260 m² et a besoin d'être rénové (l'intérieur est de style années 1980, très bon marché).
La voici (à gauche), à côté de la villa voisine, qui est plus de deux fois plus grande :
Et en DVF, on voit que la villa du voisin (qui fait 565 m²) s'est vendue 1,1 M€ au plus fort du boom du Covid (prix plus élevé que la normale). Presque toutes les autres villas de la région voisine se sont vendues à des prix similaires.
… et pourtant, le propriétaire s'est laissé convaincre par un agent malhonnête qui tentait de sécuriser la vente, que sa villa valait 4,6 millions d'euros, au lieu des quelque 900 000 euros qu'elle vaut réellement. Six ans plus tard, elle n'a toujours pas été vendue.
Mandats exclusifs
Opter pour un mandat exclusif peut ressembler à un vote de confiance envers un agent, mais cela entrave souvent le vendeur : vous donnez à un seul intermédiaire le monopole du marketing et de la négociation, mais le contrat vous rend toujours responsable de la totalité de la commission, même si vous trouvez finalement l'acheteur vous-même ou si l'agent ajoute peu de valeur.
Pire encore, le mandat standard est truffé de clauses favorables à l'agent : une période irrévocable (généralement trois mois) pendant laquelle vous ne pouvez pas annuler, des renouvellements automatiques qui se répètent mois après mois et une clause pénale qui permet à l'agent d'exiger ses honoraires - ou une lourde pénalité - si vous le contournez ou signez avec un acheteur qu'il a autrefois « présenté », parfois jusqu'à deux ans après la fin du mandat.
Comme les agences concurrentes ne peuvent pas faire de publicité et que les annonces privées risquent d'être divulguées, la visibilité de votre bien diminue au moment même où une large visibilité est primordiale ; si le prix s'avère erroné ou si la relation se détériore, vous devez envoyer un avis recommandé et surveiller l'évolution du marché au lieu de réagir. En bref, le mandat exclusif transfère l'influence – et le risque – de vous à l'agent, réduisant ainsi la concurrence, la flexibilité et, in fine, vos chances d'obtenir le meilleur prix selon vos propres délais.
Un autre inconvénient caché est que les mandats exclusifs découragent la collaboration « inter-cabinet » – la pratique française qui consiste pour deux agences à s'associer et à se partager la commission lorsque l'une d'elles fournit l'acheteur. La rémunération de l'agent exclusif étant contractuellement protégée, ces agences ont peu d'intérêt financier à inviter des concurrents à se joindre à l'affaire et à partager 50 % de leurs revenus. Nombre d'entre elles refusent tout simplement les mandats exclusifs ou exigent un partage si inégal que les autres courtiers s'en vont. Il en résulte un vivier d'acheteurs qualifiés plus restreint, notamment internationaux, dont l'agent privilégié ne figure peut-être pas sur le mandat. Ce qui devrait être un marché coopératif se transforme en un jardin clos, où votre bien circule uniquement entre les contacts et les portails de cet agent, ce qui réduit la visibilité et prolonge la durée de présence sur le marché.
Agences immobilières en ligne
Une douzaine d'agences immobilières en ligne ont ouvert en France au cours des cinq dernières années. Bien qu'elles ne représentent qu'une part infime du marché, elles connaissent une croissance rapide. Elles facturent des frais bien inférieurs à ceux des agences immobilières traditionnelles. Il vaut la peine de les essayer avant de passer par une agence traditionnelle, car si vous pouvez vendre par l'intermédiaire de l'une d'entre elles, vous économiserez des frais et des efforts.
Voici les principaux à consulter :
Conseil lorsque vous traitez avec des agents : Les agences tentent parfois d'inclure dans les mandats des clauses pénales illégales obligeant le vendeur à payer tout ou partie des frais d'agence même si la maison est vendue par un autre agent, ou à payer 50 % si les vendeurs trouvent eux-mêmes acheteur. C’est illégal, mais les agences tentent quand même de vous arnaquer avec cette clause. Le seul intermédiaire rémunérateur est celui qui a réalisé la vente.
