حيل وكيل العقارات

كل ما عليك فعله هو القيام بجولة بالسيارة حول أي جزء من الريفييرا الفرنسية وسيصبح من الواضح جدًا أن هناك عددًا كبيرًا جدًا من الوكالات العقارية هنا. هناك واحد على الأقل في كل كتلة تجارية، إن لم يكن عدة. إن العثور على وكالة عقارية أسهل من العثور على مكان لشراء القهوة — إلى حد بعيد.

ليس من المستغرب أن يكون وكلاء العقارات في الريفييرا الفرنسية مجموعة تنافسية للغاية. هناك الآلاف من الوكلاء يتقاتلون جميعًا على عدد صغير نسبيًا من القوائم، ويحاولون دفع إيجارهم مقابل عدد قليل جدًا من المبيعات. باختصار، إنها وصفة لكل أنواع السلوك السيئ.

تبين أن حوالي 62% من الوكالات العقارية التي قامت الدولة بتفتيشها قد انتهكت القانون.

يشبه إلى حد كبير أي الصناعة التي لا تتوافق فيها الحوافز النقدية مع حافز الصدق مع المشتري، فإن هذا النوع من النظام يجبر الوكلاء إما على البحث عن مصالحهم المالية الخاصة أو أن يكونوا صادقين مع المشترين. ليس من المستغرب إذن أن يعطوا الأولوية لكسب المزيد من المال على الشفافية مع المشترين. لا يعني ذلك أن الوكلاء أشخاص سيئون (فلديهم عائلات يتعين عليهم إطعامها أيضًا)؛ المشكلة تكمن في حقيقة ذلك تم إعداد النظام بطريقة تحفز السلوك السيئ. كلما دفعت أكثر من اللازم، كلما زاد الربح الذي يحققونه.

بلغ الوضع من السوء حداً أن غالبية وكالات العقارات (62% في عام 2020 و63% في عام 2023) التي خضعت لتفتيش الدولة، تبين أنها انتهكت القانون من خلال قوائم عقارات مضللة. وقد خضع 1740 متخصصًا في مجال العقارات لتدقيق من قبل إدارة مكافحة الفساد والرقابة العامة في عامي 2020 و2023. وتشمل المخالفات الشائعة تقديم معلومات غير كاملة أو غير صحيحة للعملاء، وأساليب بيع خادعة، وعرض قوائم عقارات غير معروضة للبيع فعليًا (ثم إخبار المشترين المحتملين بأنهم "تلقوا عرضًا للتو")، أو إدراج منازل بشكل خاطئ على أنها "جديدة" أو "حصرية".

كما أن العديد من الوكالات لا ترغب حقًا في بيع الفيلا لأنها تحقق دخلاً ثابتًا من تأجيرها كإيجار لقضاء العطلات، وتحصل على 20٪ بالإضافة إلى الرسوم على كل عملية تأجير.

نصيحة: عند العمل مع الوكلاء، استخدم عنوان بريد إلكتروني مؤقتًا ولقبًا مزيفًا مختلفًا مع كل وكيل. ليست هناك حاجة (خاصة أنه لا ينبغي عليك أبدًا التوقيع على أي شيء مع الوكيل)، ولماذا تريد أن يكون اسمك الحقيقي في كل قواعد البيانات تلك؟ وبهذه الطريقة أيضًا، سيكون لديك مشكلات أقل مع الوكلاء الذين يرفضون العمل مع بعضهم البعض (كما هو موضح أدناه).

كيف يعمل وكلاء العقارات

لا يوجد وكيل واحد لديه حق الوصول إلى كل شيء في السوق. ولا حتى قريبة.

في فرنسا، لا توجد قاعدة بيانات مركزية لجميع العقارات المعروضة للبيع. كل وكالة لديها قوائمها الخاصة، وفقط إذا كانت حقًا إذا لم يتمكنوا من العثور على مشتري، فغالبًا ما ينفتحون على فكرة التعاون مع وكلاء آخرين. إنهم ينشرون بعض قوائمهم عبر الإنترنت (تلك التي يجدون صعوبة في بيعها)، ويحتفظون بالباقي سرًا (تسمى هذه "خارج السوق") حتى لا يتمكن الوكلاء الآخرون من اكتشافها.

يدرج معظم المالكين (الأذكياء) مع 2 أو 3 وكالات. غالبًا لا تحب الوكالات العمل مع بعضها البعض لأن ذلك يعني تقسيم العمولة. لهذا السبب، كمشتري، ستحتاج إلى الاتصال (والعمل مباشرة مع) أكبر عدد ممكن من الوكالات. لن يقوم العديد من الوكلاء في الريفييرا الفرنسية بمتابعة القوائم الجديدة بشكل استباقي، لذلك ستحتاج إلى مراسلتهم بانتظام لتذكيرهم بوجودك.

العديد من الوكالات أيضًا لا ترغب حقًا في بيع الفلل إلا إذا تمكنت من تحقيق عمولة ضخمة، لأنها تحقق أرباحًا من خلال الحصول على عمولة بنسبة 20٪ بالإضافة إلى الرسوم في كل مرة تجد فيها شخصًا يستأجرها كإيجار.

التراخيص والتأمين

منذ هناك العديد من "وكلاء العقارات" غير القانونيين في محاولة لكسب المال من عقارات الريفييرا الفرنسية، من المهم جدًا أن تتأكد من أن أي وكيل تعمل معه بشكل وثيق قانوني من خلال طلب ثلاثة أشياء: ترخيصه لممارسة المهنة (بطاقة احترافية)، وتأمين التعويض، وسندات الإخلاص (قطعة الضمان) تفاصيل.

لا تقلق، فمن الطبيعي والمقبول أن تطلب إثباتًا لذلك. سيساعد هذا على حمايتك في حالة حدوث خطأ ما. إذا لم يكن لديهم سند، فلا بأس، فقط تأكد من دفع أي أموال إلى كاتب العدل (وهو ما يجب عليك فعله على أي حال). ويجب على الوكلاء المرخصين عرض كل هذه التفاصيل في مكاتبهم، وإدراج تفاصيل هذه الأشياء الثلاثة في جميع المراسلات والعقود.

يمكنك أيضًا العثور على وكلاء مرخصين من خلال جمعيتين للوكلاء العقاريين: فنائيم و SNPI. يمنحك هذا أيضًا مكانًا إضافيًا للشكوى إليه إذا حدث خطأ ما.

احذروا "الوكلاء" الأجانب وغير الشرعيين

اعمل فقط مع الوكلاء الذين لديهم مكتب في المنطقة التي تبحث فيها عن فيلا. سيعرف الوكلاء المحليون المنطقة بشكل أفضل وقد يكونون قادرين على منحك إمكانية الوصول إلى الفيلات "خارج السوق" التي يعتقدون أن بإمكانهم بيعها بسرعة دون الحاجة إلى دفع تكاليف الدعاية. سيكونون أيضًا أكثر عرضة للحصول على ترخيص قانوني لممارسة المهنة - وتريد بالتأكيد التأكد من أن الوكيل الذي تعمل معه مرخص ومؤمن عليه.

قد يدعي بعض الوكلاء الأجانب أو غير المرخصين أنهم "وكيل الإدراج" أو "الوكيل الحصري"، لكنهم في الواقع ليسوا كذلك، وقد يفاجئونك بطلب رسوم إضافية في النهاية (والتي لست ملزمًا بدفعها!) أو إخفاء الرسوم في السعر المدرج. لهذا السبب، تجنب الوكلاء والخدمات العالمية / البريطانية / غير المحليةولا توقع أي شيء مع الوكيل - يجب أن تتم جميع العقود عبر كاتب العدل. وبالتأكيد لا تعطي المال للوكيل أبدًا (مرة أخرى، أعط المال فقط لكاتب العدل).

وكلاء المشتري / المكتشفون للعقارات

ما هو وكيل المشتري؟

يعد وكلاء المشتري (المعروفون أيضًا باسم Property Finders) شيئًا جديدًا في فرنسا (منذ عام 2000 تقريبًا). يعلنون أنهم سيقومون بعمل الاتصال بجميع الوكالات العقارية المختلفة والتعرف على الفلل خارج السوق. يقول البعض أيضًا أنهم سيبذلون قصارى جهدهم للتعرف على المبيعات الخاصة.

محددات:

بما أنهم جميعًا قاموا بتقسيم العمولة مع وكيل الإدراج، سوف يفوتون جميعًا العقارات التي لا يرغب وكيل القائمة في تقسيم العمولة عليها. ترفض العديد من الوكالات، وخاصة المعروفة منها، تقسيم العمولات (ما لم تكن الفيلا معروضة في السوق منذ زمن طويل). وهذا يعني أنه ما لم تكن على اتصال مباشر مع تلك الوكالات، فقد لا تتعرف على أفضل الفيلات المعروضة للبيع لديهم.

الوكلاء العاديون الذين يتظاهرون بأنهم وكلاء المشتري:

يمكن للوكيل الذي يعمل لدى وكالة تعرض فلل للبيع لا كن أيضًا وكيلًا حقيقيًا للمشتري، على الرغم من أن البعض سيحاول إقناعك بقدرتهم على ذلك. لن يتمكن الوكلاء العاديون من معرفة الفيلات "خارج السوق" التابعة للوكالات الأخرى (نظرًا لأن السبب الرئيسي لإبقائها خارج السوق/سرًا هو تجنب قيام وكلاء القائمة الآخرين بمعرفة عنها وسرقتها)، وسيحاولون لجعلك تدفع أكبر قدر ممكن (نظرًا لأنهم يقدمون تعويضًا على أساس العمولة).

المحلية مقابل الدولية:

كلما كانت محلية أكثر، كلما كان ذلك أفضل. من المستحيل أن يعرف أي شخص في المملكة المتحدة عن المبيعات الخاصة في الريفييرا الفرنسية - والتي تتطلب بناء علاقات شخصية أسبوعيًا وعقد اجتماعات مع السكان المحليين. ابحث عن وكيل مشتري يكون مقره بالقرب من المكان الذي تريد الشراء فيه، ويتحدث الفرنسية كلغة أولى، حتى أن السكان المحليين القدامى الكارهين للأجانب سيكونون ودودين ويخبرونهم بالمبيعات الخاصة.

قسط:

يفرض بعض وكلاء المشترين على المشتري رسومًا إضافية عند الانتهاء من البيع (لكنهم يأخذون أيضًا نصف العمولة من وكيل القائمة - وهو ما قد يعترفون به أو لا يعترفون به لك)، لكن معظمهم لا يتقاضون أي شيء من المشتري وبدلاً من ذلك ما عليك سوى تقسيم العمولة مع الوكلاء المستعدين للقيام بذلك (ليس كلهم مستعدين لذلك!)

سيطلب بعض وكلاء المشترين الرديءين (المال مقدمًا)، غالبًا لأنهم غير ناجحين بشكل مزمن في العثور على الفلل ودخلهم الوحيد هو هذه الدفعات الأولية. أبداً ادفع مقدما. في الواقع، لا تدفع لهم على الإطلاق. اسمح لهم بالحصول على أموال من الوكيل / البائع المدرج. إذا وافقت على أن تدفع لهم بضعة آلاف من اليورو الإضافية، فلا ينبغي عليك أن تدفع لوكيل المشتري إلا إذا وجد لك فيلا التي تشتريها - وفقط عندما تكتمل عملية الشراء بنسبة 100%.

هل يمكنك الوثوق بهم؟

إنه نفس الشيء كما هو الحال مع وكلاء القائمة. وبما أنهم يحصلون على عمولة بناءً على سعر البيع، فسيتم تحفيزهم لإيجاد طريقة للتلاعب بك لدفع أكثر مما تحتاج إليه. لهذا لا يمكنك الاستماع إلى نصائحهم ولا يزال الأمر متروكًا لك لإجراء البحث الخاص بك تحديد سعر العرض الصحيح.

انكماش:

إذا طلبوا عقدًا، يمكنك ذلك ببساطة قل أنك لا تريد توقيع عقد على الإطلاق، أو على الأقل حتى تجد الفيلا التي ترغب في شرائها. إذا احتجوا، فلا تستسلم. سيوافقون في النهاية على الاستمرار في العمل معك. إذا قررت التوقيع على عقد في مرحلة ما (ينبغي أن يحدث هذا فقط بمجرد العثور على فيلا ترغب في شرائها)، فهناك أشياء يجب معرفتها قبل التوقيع:

• تأكد من أن العقد "بسيط" وليس "حصريًا". تأكد بنسبة 100% من أن العقد لا يحتوي على أي شيء يتعلق بالحصرية، وإلا فسوف تدين لهم بالمال حتى لو كانوا غير مفيدين تمامًا (وهو ما يفعله الكثيرون) ويمكنك العثور على فيلا بطريقة أخرى.
• اطلب دليلاً على أنها مرخصة ومؤمنة.
• تأكد من أنك تفهم كل شيء في العقد. سيوفر معظمهم عقودًا باللغة الإنجليزية.
• يجب أن ينص العقد على أنك لا تدين لهم بأي أموال، أو أن وكيل المشتري لا يحصل على أجره إلا عند اكتمال عملية البيع. يجب أن يذكر أنهم سيتقاسمون العمولة مع وكيل الإدراج، التي يدفعها البائع، وأن وكيل المشتري لن يفرض على المشتري أي رسوم.

بمن تثق؟ تحذير

الشيء الرئيسي الذي يجب أن تتذكره دائمًا هو أن وكلاء العقارات (والموثقين) يحصلون على أموالهم عند إتمام عملية الشراء كلما أنفقت أكثر، زادت الأرباح التي يحققونها. ويدفع لهم نسبة مئوية من سعر البيع، و لن يحصلوا على أموالهم إلا إذا أكملت شراء الفيلا. لذلك، بطبيعة الحال، يتم تحفيزهم ليكونوا متفائلين جدًا بشأن السوق وأي فيلا تفكر فيها.

ولهذا السبب سيخبر الكثيرون المشترين المحتملين أن الفيلا التي تعاني من مشاكل كبيرة في العفن والهيكل هي "في حالة ممتازة"، أو يتعمدون تضخيم المساحة المربعة، أو يخبرونك بأكاذيب وأنصاف حقائق أخرى لجعلك تشتري بأعلى سعر ممكن.

نظرًا لهذا، من المهم أن تقوم بالفحص الخاص بك لمعرفة ما إذا كانت جميع المباني الموجودة في العقار قد تم بناؤها بشكل قانوني أم لا، وللتحقق من ذلك. تحقق من الأشياء الأخرى المدرجة في هذا الدليل. لا تتوقع أن يكون الوكلاء صادقين بشأن أي جانب من جوانب العقار - أنت هم الشخص الوحيد الذي سوف نبحث عنه لك الإهتمامات. الأمر متروك لك لتعيين خبراء مستقلين (الذين يتقاضون رواتبهم سواء اشتريت الفيلا أم لا) للتحقق مرة أخرى من كل شيء.

أولئك الذين يعملون في مجال الترويج لتأجير الفلل سوف يشجعون الناس أيضًا على الشراء. إذا اشتريت فيلا ثم أدركت أنك تدفع مبالغ زائدة ولا يمكنك إعادة بيعها، فهذه أخبار جيدة للأشخاص الذين يكسبون عيشهم من خلال تنظيم إيجارات الفيلا أثناء العطلات، حيث من المرجح أن تكون خطوتك التالية هي تجنيدهم لمساعدتك في استئجارها. (ضع في اعتبارك أن وسطاء الإيجار هؤلاء يتقاضون عمولة بنسبة 20%، وتفرض الحكومة ضريبة إيجار بنسبة 40%، لذا ستجني أقل من نصف سعر الإيجار).

(غير أمين) الأشياء التي يخبرك بها العملاء

في ظل الحوافز الخاطئة دائماً قم بالبحث الخاص بك، واحترس من هذه الأشياء التي يقولها بعض الوكلاء:

"السوق ساخن جدًا الآن!"

الوكالات دائماً أريدك أن تصدق أن هذا سوق شديد السخونة وأن الأسعار آخذة في الارتفاع، لأن هذا يضغط على المشترين ليشعروا بأنه يجب عليهم الشراء عاجلاً ومقابل المزيد من المال، ويحفز البائعين على إدراج منازلهم. حتى في الأسواق الضعيفة أو المتراجعة بشكل واضح، سيخبرك العديد من الوكلاء والموثقين في كثير من الأحيان أنها سوق ساخنة. هنا فِعلي حالة سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

"هذه الفيلا جديدة في السوق!"

غالبًا ما تشير رسائل البريد الإلكتروني التي تحتوي على قوائم العقارات إلى "قائمة جديدة" أو "جديدة في السوق" عندما تكون الفيلا معروضة للبيع بالفعل لعدة أشهر أو سنوات. لا تنتبه عندما يقول الوكيل أنه "جديد". بدلاً من ذلك، قم بإلقاء نظرة على التاريخ الموجود في التشخيص.

"لا يمكنك تحديد سعر المتر المربع الخاص بك على موقع الويب الخاص بالموثق ('DVF') بسبب _____."

قد يقدمون أي عدد من الأكاذيب حول هذا الأمر، مثل أن الموثقين لا يحسبون الفيلات التي تم شراؤها باستخدام SCI (إنهم يفعلون ذلك - إنهم يحسبون الجميع المعاملات العقارية السكنية بغض النظر عمن يدفع ثمنها)، والتي تشمل مبيعات العقارات غير المعروضة للعامة أو بين العائلات بسعر منخفض (لم يفعلوا ذلك)، أن يزيل الأثرياء بيعهم منه للخصوصية (هذا هو غير مسموح)، أو أن أسعار البيع المنشورة للموثق منخفضة بشكل غير صحيح (فهي كذلك قطعاً ليست منخفضة بشكل غير صحيح - في الواقع هم عالية بشكل غير صحيح!- وهذا هو ينظمها القانون الفرنسي لزيادة الشفافية.) في الواقع، تم نشر أسعار البيع تشمل TVA (الضريبة المدفوعة)!

فيما يلي دليل للوصول إلى سعر العرض الخاص بك.

"لقد انفجر السوق / ارتفعت الأسعار منذ أن نشر الموثقون أسعار البيع آخر مرة ..."

مرة أخرى، هذا بالتأكيد 100% لا صحيح أن سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية يشبه دبس السكر - إنه كذلك جداً حركة بطيئة. بالإضافة إلى ذلك، فإن ادعاءاتهم أيضًا غير قابلة للتحقق تمامًا ولا توجد طريقة يمكن لأي وكيل أن يعرف بها. ال فقط طريقة معرفة اتجاهات أسعار سوق العقارات هي من خلال أسعار البيع المنشورة من قبل الموثقين (المزيد عن اتجاهات السوق هنا)، والذي تم تحديثه كل 6 أشهر. الوكلاء مشهورون بالكذب بشأن أسعار البيع، وحتى لو فعلوا ذلك كان أن نكون صادقين، فإنهم يعرفون فقط هُم المبيعات، وهم وكيل واحد من بين أكثر من 1500 وكيل في الريفييرا الفرنسية!

"تقع هذه الفيلا في شارع باهظ الثمن، لذا فإن السعر مبرر." أو "المنزل الموجود في الشارع تم بيعه بمبلغ €_____." أو "لقد قمت مؤخرًا ببيع العديد من الفلل في هذه المنطقة لأكثر من عام €______".

أولاً، يمكنك التحقق مما إذا كان ذلك من خلال البحث في المبيعات السابقة، المدرجة في القائمة موقع DVF - ولكن مع انخفاض غير صحيح للمتر المربع). إذا لم تكن هذه المبيعات مدرجة، فافترض أن هذا على الأرجح غير صحيح. ثانيًا، يجب أن يظل سعر المتر المربع ضمن النطاق السعري المعلن للموثق (المزيد عن هذا هنا)، الذي يتضمن كل فيلا على كل الشارع في تلك المنطقة/البلدة، بما في ذلك الجميع الشوارع "الخاصة" باهظة الثمن. ثالثا، فقط لأن أحد المشترين لم يفعل ذلك القيام بأبحاثهم والدفع الزائد، لا يعني أنه يجب عليك ذلك.

"لقد تم بيع هذه الفيلا للتو / تلقيت للتو عرضًا!"

هناك عدة أسباب قد تجعل الوكيل يخبرك بذلك:

• هناك احتمال أن يكون هذا صحيحًا (ولكن عليك التأكد).
• يرفض بعض الوكلاء العمل مع وكلاء آخرين (لأسباب مختلفة، عادة لأنهم لا يريدون تقاسم العمولة)، مما يؤدي إلى إخبار الوكيل الذي تعمل معه بأن العقار قد تم بيعه في حين أنه لم يتم بيعه، لذا تأكد للتحقق مرة أخرى مع وكيل القائمة.
• من الممكن أن تكون قائمة زائفة مصممة لدفعك إلى الاتصال بالوكالة للحصول على فيلا لم تكن معروضة للبيع أبدًا.
• إذا كنت مشتريًا متعلمًا وتعرف أن سعر الفيلا مبالغ فيه، فقد يخبرك الوكيل أن الفيلا حصلت على عرض ليجعلك تقدم عرضًا أعلى من السوق، وعندما لا تفعل ذلك، قد يقولون إنها بيعت. لكن هذا غالبًا ما يكون ببساطة لأنهم يعلمون أن البائع مجرد مضارب وغير مهتم بالبيع بسعر عادل، لذا فإن القول بأنه تم بيعه يهدف إلى جعلك تعتقد أنك مخطئ بشأن السوق (أن الفيلات تباع بسعر أعلى، و في كثير من الأحيان، مما هي عليه).
• سبب آخر وراء قول الوكيل ذلك هو عندما يقرر المالك إخراج الفيلا الخاصة به من السوق لأنها لا تبيعها - من الواضح أن الوكلاء لن يقولوا ذلك، لذا بدلاً من ذلك يتظاهرون بأنهم باعوا الفيلا. يفحص نشر كتاب العدل المبيعات للتحقق.

تذكر: العديد من الصفقات تفشل؛ إن العقار المعروض عليه بعيد كل البعد عن كونه صفقة مكتملة (في الواقع، أكثر من 50٪ من العروض تفشل، ويرجع ذلك في الغالب إلى أن البنك لن يضمن الرهن العقاري لعرض مبالغ فيه بشكل واضح) وقد ينتهي الأمر بالفيلا مرة أخرى السوق خلال شهر.

"لقد رفضوا بالفعل عرضًا لـ [أدخل السعر الأعلى من السوق هنا]".

هذا ليس صحيحًا دائمًا تقريبًا. هذا تكتيك شائع جدًا يستخدمه الوكلاء لجعلك تعتقد أن الفيلا مطلوبة، ولجعلك تقدم أكثر من القيمة السوقية. إذا كان الرقم مرتفعًا جدًا، فقد يحاولون أيضًا إخافتك لأن وكيل القائمة لن يشارك العمولة، أو لأنهم يعرفون ذلك البائع لا يريد حقًا البيع.

"تم بيع الفيلا بالفعل ولكن المشتري لم يتمكن من الحصول على رهن عقاري."

هذا ربما يكون او لا يكون صحيح. إذا كان هذا صحيحًا، فإن السبب الأكثر ترجيحًا لعدم تمكنهم من الحصول على رهن عقاري هو أن تقييم البنك أظهر أن عرض المشتري كان أعلى بكثير من القيمة السوقية. لذا، إذا كان هذا صحيحًا، فهذا يعني بالتأكيد أن سعر الفيلا مبالغ فيه للغاية، حتى بسعر العرض الذي تم قبوله. إذا لم يكن الأمر صحيحًا، فهذا يعني أن الوكيل يقول هذا ليخدعك ويدفعك إلى الاعتقاد بأنها فيلا مرغوبة يرغب الآخرون في دفع ثمنها.

"إنهم يفكرون في العرض، لذا عليك التصرف بسرعة!"

هذا ليس صحيحًا في معظم الأوقات (ولكن من حين لآخر، يكون مبلغ العرض الذي يخبرونك به دائمًا أعلى بكثير من العرض الفعلي). يعد هذا تكتيكًا شائعًا يستخدم للضغط عليك، ولجعل الفيلا تبدو مرغوبة، ولجعلك تقدم عرضًا سريعًا بمبلغ أعلى من "مبلغ العرض" (الخيالي). نصيحتنا: تقديم القيمة السوقية ثم الانتظار والترقب.

"إنه استثمار - ستسترد أموالك عندما تبيع..."

وهذا ببساطة ليس صحيحا في أي مكان، ولكن بشكل خاص في فرنسا، حيث ظلت السوق ثابتة لمدة 15 عاما تقريبا. ليس لدى المشترين أي فكرة عما دفعته مقابل الفيلا الخاصة بك، وحتى لو فعلوا ذلك، فلن يهم، حيث سيتم بيع الفيلات مهما كانت القيمة السوقية في ذلك الوقت. العقارات مثل أي سوق أخرى: فهي تشهد صعودًا وهبوطًا، ويخسر الناس أموالهم على "استثماراتهم" طوال الوقت.

"إنها بسعر السوق. ويمكنك الاطلاع من خلال البحث عن فلل للبيع في المنطقة.

العملاء الذين يقولون هذا يحاولون إرباكك. أسعار الطلب/الإدراج/للبيع ليست "قيمة سوقية"؛ هذه هي الأسعار لا أحد على استعداد للدفع (وإلا، فسيتم بيع تلك الفيلات بالفعل!) وبدلاً من ذلك، فهو كذلك أسعار المباعة (أسعار المتر المربع التي تم بيع الفلل بها بالفعل) هي التي تحدد "القيمة السوقية" (ما هي قيمة الفيلات في تلك المدينة).

"يمكنك بالتأكيد توسيع المتر المربع."

الحيلة الكلاسيكية هي أنهم يحصلون عليها هُم اتصل بالمهندس المعماري "للتحقق" من أنه يمكنك توسيع عقار ما، ولكن بمجرد شرائه، يخيفك الجميع وتكتشف بالطريقة الصعبة أنه من غير الممكن توسيع المتر المربع (حتى لو "يحتفظ بنفس البصمة") . لقد حدث هذا للعديد من جهات الاتصال الخاصة بنا ويبدو أنه ممارسة شائعة. الطريقة الوحيدة لمعرفة ما إذا كان بإمكانك توسيعها هي الحصول على موافقة تصريح التخطيط المناسب من Mairie، والتحقق مرة أخرى من Mairie شخصيًا.

المقالات التي تقتبس وكلاء

ينشر العديد من الصحفيين مقالات ترعاها الوكالات العقارية. تفتقر هذه المقالات (مثل كل المحتوى المدعوم مدفوع الأجر) إلى أي نزاهة صحفية. إنهم يعطون دائمًا تقريبًا إحصائيات المبيعات التي لم يتم نسخها احتياطيًا من قبل الموثقين. أي وكيل أو وكالة تدعي أن السوق يتغير، فهي تعتمد فقط على معلومات وكالتها الخاصة (واحدة من مئات الوكالات في هذا المجال)، وبما أنه لا توجد طريقة للتحقق مما يقولونه، فلا يمكنك نفترض أنه صحيح.

أي مقال ينص على أن السوق يرتفع بنسبة٪ أو يذكر كيفية أداء السوق، ولا يرتبط بشكل مباشر بمصدره، لا يتمتع بالمصداقية. المصدر الوحيد الذي يمكنه أن يقول بدقة ما الذي يفعله السوق هو الموثقون. فترة. هم المجموعة الوحيدة مع الجميع معلومات المبيعات.

وحتى ذلك الحين، عندما يذكر الموثقون النسبة المئوية لتغير أسعار السوق، ضع في اعتبارك أنه منذ ذلك الحين لم يحددوا المتر المربع الصحيح مع أسعار البيع (وتعتمد إحصائيات الأسعار هذه دائمًا على سعر المتر المربع)، ولا توجد طريقة لتقدير النسبة المئوية للزيادة أو النقصان في أسعار البيع بشكل صحيح. حتى تجبر الحكومة الموثقين على الإبلاغ بدقة عن متر مربع من العقارات المباعة، ببساطة لا توجد طريقة دقيقة لتحديد النسبة المئوية لارتفاع أو انخفاض أسعار السوق.

المقالات التي تنص على أن أعدادًا كبيرة من الأمريكيين (أو أدخل البلد هنا) يشترون عقارات في فرنسا هي أيضًا نفايات مدعومة. ينشر الموثقون إحصائيات حول نسبة مبيعات الأجانب وآخر إحصائية نشروها كانت في عام 2016 (كما ورد في تقريرهم لخريف 2022)، والتي ذكرت أن 5.2% فقط من المشترين ليسوا فرنسيين. مرة أخرى، لا توجد طريقة لأي وكيل لمعرفة هذه الإحصائيات ما لم ينشرها الموثقون.

كيفية الإجابة على سؤال "ما هي ميزانيتك؟"

وبما أن العديد من الخصائص موجودة مبالغ فيها بشكل كبيرأفضل طريقة للإجابة على هذا السؤال هي أن تقول هذا: "ليس لدينا ميزانية. سوف ندفع القيمة السوقية. سوف نحصل على تقييمين – أحدهما من قبل البنك الذي نتعامل معه – وسوف نبني عرضنا على هذين التقييمين. لذا أظهر لنا كل ما يتوافق مع ما نبحث عنه وسنتعامل مع سعر العرض بمجرد العثور على السعر الذي يعجبنا. بعد ذلك، سوف تقوم بصياغة العرض الخاص بك عن طريق باتباع هذا الدليل.

هل تحتاج إلى وكيل؟

قد تجد هذا صادمًا، ولكن 58% فقط من مبيعات الفلل تتم عن طريق وكلاء العقارات، ويتم بيع العديد منها "خارج السوق" لعملائها (أو المطورين، والتي تمنح الوكيل بعد ذلك عمولة أخرى عندما يقوم بقلبها) دون الحاجة إلى نشر القائمة عبر الإنترنت.

ويتم بيع الباقي عن طريق المزادات، أو مباشرة عن طريق الموثقين (4٪ من المبيعات)، أو من خلال المبيعات الخاصة عبر الصحف المحلية، أو وسائل التواصل الاجتماعي، أو المواقع المبوبة، أو الصحافة العقارية المتخصصة (المدرجة من قبل المالك). وذلك لأن وكلاء العقارات يتقاضون ما بين 4% و10%، ويفضل العديد من المالكين تجربة البيع بطريقة أخرى، والتعامل مع الوكلاء فقط إذا لم يتمكنوا من العثور على مشتري بمفردهم.

بمجرد حصول الوكيل على العقار، سيحاول أولاً عرضه "خارج السوق" للمطورين. ثم سيقدمونها بهدوء لعملائهم والوكلاء الآخرين الذين لديهم شراكات معهم. إذا لم يتمكن أي منهم من العثور على مشتري مهتم، عندها يبدأون في الدفع للإعلان عنه.

إنهم يحجمون عن نشر القائمة لأطول فترة ممكنة لأن الإعلان عنها بشكل علني يدعو إلى المنافسة من الوكالات الأخرى (يجد الوكلاء الآخرون القائمة على Google Earth ويتواصلون مع البائع، لذلك سوف يفعلون جعل العمولة إذا بيعها). لذا عادةً، إذا لم يتم بيع الفيلا بحلول وقت الإعلان عنها علنًا، فذلك بسبب ارتفاع سعرها أو وجود مشكلات فيها.

لهذه الأسباب، من الأفضل أن تبحث عن الفلل بنفسك، وأن تتصل أيضًا بأكبر عدد ممكن من الوكلاء، لذلك من المرجح أن يتم إخبارك عن العقارات "خارج السوق".

نصيحة: يمكنك عمل طلب الحصول على معلومات ملكية أي فيلا والتعامل مع أصحاب المنازل مباشرة.

شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي القيمة، وكيفية الحصول على أفضل سعر وتجنب المبالغة في الأسعار، وما الذي يجب البحث عنه، وكيفية تجنب التعرض للاحتيال، والمزيد.

أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

ملكنا دليل إلى أين يتجه السوق يتضمن: توقعات سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، واتجاهات الأسعار الحالية والتاريخية في السوق، والأسباب التي تجعل الأسعار ستستمر في الانخفاض. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

ملكنا دليل الحيل والأسرار يتضمن: تحذيرات بشأن الحيل غير الأخلاقية التي يستخدمها الوكلاء والموثقون والبائعون والمطورون والبنائون للحصول على المزيد من المال منك. هذا أمر لا بد منه، ودليل المبلغين عن المخالفات الذي لا يريد العاملون في مجال الأعمال أن تراه.

ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك.

ملكنا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك يتضمن: التقارير التشخيصية والمسوحات، والشمس والمناخات الدقيقة، والمشكلات المحتملة المتعلقة بالمنظر، وضرائب الإسكان، والعمر، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول، ومناطق الخطر (الحمراء)، والمخاطر الصحية، وقضايا الخصوصية والمساحة، والمشكلات القريبة، وما ستمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية، وسبب بيعها، وكيفية التحقق منها، والمزيد.

ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.

ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، واستخدام SCI، ومزالق العقد، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.

ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.