Tarification : déterminer la valeur marchande d'une villa

Selon les rapports, les analyses de marché et les économistes, agents, acheteurs et notaires que nous avons consultés, la majorité des propriétés de villas de la Côte d'Azur répertoriées à plus d'un million d'euros sont répertoriées à des prix irréalistes et restent sur le marché jusqu'à ce que le vendeur baisse le prix pour qu'il soit bien inférieur aux autres sur le marché, le prix de vente moyen étant d'environ 70 % inférieur au prix demandé initialement entre 2023 et 2025. Cela semble fou ? Voici pourquoi.

La Côte d'Azur est un marché d'acheteurs, et ce depuis 2008 (à l'exception de la bulle immobilière liée à la Covid). Ce marché s'est encore accru à partir de 2023 (et le restera encore de nombreuses années) en raison de De nombreux facteurs, y compris les acheteurs étrangers qui achètent plutôt des maisons dans leur pays de résidence, et le gouvernement français décourage activement l'achat de résidences secondaires. Cela signifie que, En tant qu'acheteur, vous disposez d'un grand pouvoir de négociation si vous pouvez négocier directement avec le propriétaire. (Tu peux demander les coordonnées du propriétaire du gouvernement.)

Toujours se rappeler: L'agent, le notaire et tout entrepreneur qui travaille avec l'un ou l'autre n'ont qu'un seul objectif : vous vendre une villa au prix le plus élevé possible, le plus rapidement possible. C'est ainsi qu'ils sont le plus payés, avec le moins de travail. Pour cette raison, il est très important que vous ne fassiez pas confiance à leurs conseils en matière de prix.

Comment répondre à "Quel est votre budget ?"

Étant donné que tant de propriétés sont excessivement chères, la meilleure façon de répondre à cette question est de dire ceci : « Nous n'avons pas de budget. Nous paierons la valeur marchande. Nous paierons deux évaluations (une par l'évaluateur recommandé par notre banque) et baserons notre offre sur celles-ci. Alors montrez-nous tout ce qui correspond à ce que nous recherchons et nous nous occuperons du prix de l'offre une fois que nous en aurons trouvé un qui nous plaît. Ensuite, vous élaborerez votre offre en suivant le guide ci-dessous.

Pourquoi il y a tellement de surtarification extrême

« C'est un bon prix et nous avons suscité beaucoup d'intérêt. A ce prix, cette villa se vendra très rapidement. Vous devez décider tout de suite !", disent souvent les agents immobiliers (voici une liste de choses plus malhonnêtes que les agents immobiliers pourraient vous dire), dans l'espoir de vous précipiter dans l'achat d'une villa hors de prix. Cependant, il n'est pas rare que l'acheteur se rende compte qu'il ne s'agissait que d'une tactique de vente à haute pression et que la villa est toujours à vendre des mois (voire des années) plus tard, généralement parce qu'elle est extrêmement chère.

Il existe plusieurs phénomènes propres à ce secteur qui incitent les vendeurs à lister leurs biens pour 3x à 8x (voire plus) supérieur à sa valeur réelle…

Les agences qui surévaluent

Immobilier les agences disent aux vendeurs qu'ils peuvent vendre leur propriété pour beaucoup plus que ça ne vaut vraiment juste pour sécuriser l'inscription de leur agence. Les propriétaires ont tendance à s'inscrire auprès de l'agent qui dit qu'ils peuvent obtenir le plus d'argent pour eux - et cela devient une sorte de guerre d'enchères entre les agents qui souhaitent obtenir l'inscription auprès de leur agence. Avec qui signeriez-vous : l'agent qui vous promet 8 millions d'euros pour votre villa, celui qui vous dit qu'il vaut 3 millions d'euros ou celui qui vous dit qu'il ne vaut en fait que 1,2 million d'euros ?

Le résultat est que les villas sont généralement mises en vente à un prix deux à cinq fois supérieur à leur valeur réelle (et à ce que 99 % des acheteurs seraient prêts à payer).

De nombreux propriétaires finissent par associer le prix demandé de la maison à leur estime de soi (les gens ont l'impression qu'ils s'en sortent bien dans la vie lorsqu'ils sont convaincus que leur maison vaut plusieurs millions), il leur est donc difficile de faire face à la réalité.

De nombreux agents gonflent également considérablement les m² dans l'annonce., pour justifier le prix, car aucune loi n'exige que les annonces de villas indiquent des m² précis. La villa reste alors sur le marché pendant des années, jusqu'à ce que le vendeur baisse son prix, souvent à plusieurs reprises.

Les investisseurs qui s'en moquent

Autre phénomène propre au marché immobilier de la Côte d'Azur : les investisseurs fortunés demandent à des agents de lister les villas qu'ils possèdent à des prix plusieurs fois supérieurs à leur valeur, dans l'hypothèse où un riche Monégasque (qui n'a pas fait ses recherches, ou ne se soucie pas du prix) ferait une erreur et l'achèterait - puis ils utiliseraient le prix de la vente pour acheter 2 ou 3 villas similaires et empocheraient l'argent restant.

Ces propriétaires possèdent souvent plusieurs villas qu'ils utilisent pour générer des revenus (ils les louent pour la saison estivale). Selon certaines estimations, cela représente près de 40 % des villas de la Côte d'Azur ! Ces propriétaires ne se soucient pas vraiment de savoir si leur villa se vend, et ils ne sont certainement pas intéressés à la vendre à sa valeur marchande.

La bonne nouvelle est que le gouvernement français essaie activement de décourager ce type d'achat d'investissement, dans le but de rendre le logement plus abordable. Cette année, ils ont ajouté de nouvelles taxes lourdes pour les résidences secondaires (qui touchent près de 40 % des villas sur la Côte d'Azur) et réfléchissent activement à d'autres moyens de décourager les maisons retournées, les achats d'investissements étrangers, les locations AirBnb et les maisons de vacances. Vous pouvez à 100% vous attendre à plus de cela à l'avenir. (Apprenez-en plus à ce sujet dans notre guide de prévisions de marché.)

Souvenirs de Russes

Autre phénomène affectant le marché immobilier de la Côte d'Azur, la espérons que les acheteurs russes dépensiers finiront par revenirAprès 2014, les achats russes ont considérablement diminué, et cette région en a subi les conséquences. Pourtant, de nombreux vendeurs de la Côte d'Azur gardent espoir, attendant le retour des Russes – un jour ou l'autre. Mais, en raison de l'invasion de l'Ukraine et des sanctions et saisies qui ont suivi, cela n'arrivera pas. Lire notre article complémentaire. guide pour les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur pour en savoir plus.

Évasion fiscale légale

Et encore une autre raison pour laquelle certains propriétaires mettent leur propriété en vente sans réellement vouloir la vendre (donc, la mettre en vente à un prix fou, ils pensent que personne ne la paiera), c'est pour évasion fiscale légale. Tant qu'une villa est mise en vente, le propriétaire est exonéré de plusieurs taxes foncières onéreuses ! Cela s'applique aux résidences secondaires, dont la Côte d'Azur regorge (près de 40 % des villas de la région appartiennent à cette catégorie). Les agences immobilières s'approprient ce phénomène car elles peuvent présenter ces annonces comme un (faux) indicateur de la situation du marché. Elles les appellent « annonces fantômes ».

De plus, conserver une villa pendant au moins 5 ans permet de réduire considérablement les impôts lors de la revente. Cela encourage les vendeurs à proposer des prix exorbitants jusqu'à ce que la durée de vie de la villa atteigne 5 ans. Les impôts diminuent également après 10 et 22 ans.

3 marchés en un

La Côte d'Azur est trois marchés en un: privé, hors marché et coté en bourse. Toute villa cotée en bourse a d'abord été sur le marché privé, puis hors marché. Chacune de ces étapes a des prix différents, en particulier la dernière étape, où les prix sont considérablement gonflés.

Marché 1 : Le marché privé. Premièrement, les vendeurs essaient de vendre sans faire appel à un agent. Dans toute la France, plus de 50 % de toutes les villas sont vendues à des particuliers, mais sur la Côte d'Azur, ce chiffre est plus proche de 75 % des ventes de villas. Beaucoup d’entre eux sont vendus à des amis d’amis ou via des publications sur les réseaux sociaux, etc. En tant qu’acheteur, c’est certainement la meilleure façon d’acheter. Vous pouvez faire un demande d'obtention des informations sur la propriété d'une villa.

Marché 2 : Hors marché. S'ils ne peuvent pas vendre en privé, ils s'inscrivent auprès d'un agent. Un grand pourcentage de villas sont vendues « hors marché » par l'agent sans être répertoriées publiquement sur Internet. Beaucoup d'entre eux sont vendus à des développeurs avant même que les acheteurs réguliers ne puissent les voir.

Marché 3 : coté en bourse. Si personne ne veut acheter la villa, les agents l'énumèrent publiquement sur Internet. (En savoir plus dans notre guide des mandataires.) Ces villas – celles qui sont cotées en bourse – sont toujours très chères et/ou ont quelque chose qui ne va vraiment pas, c'est pourquoi elles n'ont pas encore été vendues. Ils restent généralement sur le marché pendant des années, jusqu'à ce que le propriétaire abandonne ou vende à titre privé. Garde ça en tête.

Prix moyen falsifié

Le prix moyen par ville est faussement gonflé et ne se base pas sur les véritables prix de vente. Consultez notre guide sur ce phénomène et lisez-en plus ci-dessous :

Important : plusieurs raisons pour lesquelles vous devriez ignorer la tarification au m2

En France, le m² est une arnaque utilisée pour tenter de faire monter les prix.

Il y a tellement de choses à dire à ce sujet que nous en avons fait un article séparé tout savoir sur le prix moyen au m² et comment les m² répertoriés en DVF sont, en fait, une arnaque complète.

Malheureusement, sans le réel En fonction de la taille du bien, vous ne pouvez pas calculer le prix exact au m² (c'est aussi la raison pour laquelle le site Web du gouvernement présente des prix moyens au m² incorrects). Cela profite aux notaires et aux agents, car ils sont payés à la commission, mais peut nuire gravement aux acheteurs.

Heureusement, il est rare qu'un acheteur se fasse avoir, car la plupart ont besoin d'un prêt hypothécaire (notamment pour éviter l'impôt sur la fortune), et la banque exigera toujours une évaluation professionnelle (cependant, certains de ces évaluateurs sont paresseux et comptent sur les moyennes m² frauduleuses et incorrectes, alors assurez-vous que le vôtre sait comment trouver correctement la valeur marchande).

Gardez à l’esprit que le prix varie également considérablement en fonction de la zone d’une ville. Par exemple, Èze est beaucoup plus cher si vous cherchez à Eze Bord-de-Mer, qui est en bord de mer. Si vous cherchez une villa près de la Moyenne ou de la Grand Corniche, le prix baisse considérablement.

Besoin de plus de raisons pour ignorer le m² ? De plus, les agents mentent régulièrement sur la superficie en m² des villas, et ils font également mentir aux inspecteurs. La seule façon de connaître le m² réel est de le faire mesurer par votre propre inspecteur indépendant.

Besoin d’encore plus de raisons ? Les agences immobilières manipulent également le marché en achetant des propriétés à des prix 5 fois supérieurs ou plus à la valeur marchande, afin de réaliser une vente à un prix supérieur à celui de toute autre villa vendue dans cette zone. Il s'agit de la même tactique de manipulation du marché qui est utilisée dans d'autres industries axées sur le luxe, comme le marché de l'art. Ils le font pour pouvoir pointer cette vente dans le but de justifier leurs prix demandés bien au-dessus du marché, et pour pouvoir manipuler les prix moyens au m² annoncés.

Maintenant que tu comprends ça vous ne pouvez pas faire confiance à tout ce que vous lisez en ligne basé sur le m², voici comment estimer les prix moyens réels au m² :

Comment estimer la valeur marchande de la villa

Toute offre doit tenir compte de l'état actuel du marché, donc avant de commencer sur les instructions ci-dessous, lisez notre prévisions d'experts du marché immobilier de la Côte d'Azur.

Méthode #1 : Comparez avec les voisins

C'est plus facile que vous ne le pensez! Il vous suffit de regarder les autres propriétés à proximité qui ont été vendues, et ignorer tous les prix au m².

Comme vous l'avez appris plus haut, les notaires sont obligés de répertorier les villas et les appartements qui se sont vendus sur un site Web gouvernemental, connu sous le nom de « DVF ». Il dispose d'une carte interactive de France qui vous permet de cliquer sur la zone de votre choix pour voir les prix de TOUTES les villas qui se sont vendues récemment, acheté par n'importe qui — SCI et acheteurs corporatifs inclus (mais n'oubliez pas : ce site contient des informations incorrectes en m²). Remarque : les prix indiqués inclure la TVA (taxe).

Conseil d'initié : Le site Web Prix de l'immobilier en France Les données de vente de DVF remontent à bien plus loin que site officiel du DVF (10 ans contre 5 ans pour DVF — ce qui est utile car les données des années de bulle immobilière Covid ne sont pas représentatives des prix actuels du marché). La seule chose qui manque est la taille de la parcelle (vous devrez donc consulter DVF si vous voulez le savoir et voir le terrain délimité / la carte cadastrale). Il affiche les données sur une carte satellite de style Google Earth qui est bien supérieure à la vue satellite de DVF. Notez que vous devez être patient car le chargement de la superposition des prix prend parfois quelques secondes.

Voici un exemple typique…

Il s'agit d'une villa ordinaire et sans particularité actuellement en vente dans une partie moins recherchée de Èze, en haut d'une ruelle communale pentue et mal entretenue. Malgré le bruit de la route et son exposition est, il est classé à un prix absolument imbattable. fou demander un prix. Aucune villa n'a jamais À Èze, le bien a été vendu à un prix proche de ce prix au m², selon l'histoire. Mais cela n'a pas empêché les agents immobiliers de tenter de surenchérir pour obtenir le bien.

Elle restera sur le marché jusqu'à ce que ses propriétaires soient désespérés, et elle sera alors probablement vendue entre 1 et 1,5 million d'euros. Elle est en vente depuis huit ans (dont six sans baisse de prix) et, sans surprise, elle n'a toujours pas trouvé preneur.

En attendant, il est répertorié comme un location de vacancesDe 2019 à 2025, sa superficie était de 379 m² et sa valeur était de 6 millions d'euros. Depuis 2025, sa superficie est de 323 m² et 4,5 millions d'euros. C'est toujours Je ne le vends pas, car il ne vaut en réalité qu'environ 1 million d'euros.

Après vérification le site du gouvernement DVF et Google Earth, nous pouvons voir que la villa du voisin a probablement été réalisée par le même promoteur et est du même style et approximativement de la même taille (en fonction de son empreinte et de ses sols, comme on le voit via Google Earth); il s'est récemment vendu 930 500 € !

Et un autre exemple :

Cette villa sur les hauteurs de Villefranche-sur-Mer est proposée à 4,6 millions d'euros. Elle est sur le marché depuis 7 ans et n'a reçu aucune offre. D'une superficie de 260 m², elle nécessite une rénovation complète (intérieur très années 80).

La voici (à gauche), à ​​côté de la villa voisine, qui est plus de deux fois plus grande :

Et dans les données DVF, on peut voir que la villa du voisin (beaucoup plus grande, 670 m²) s'est vendue 1,1 million d'euros au plus fort de la bulle immobilière liée à la Covid (un prix bien plus élevé qu'avant ou après la bulle). Presque toutes les autres villas du quartier ont été vendues à des prix similaires.

… et pourtant, le propriétaire s'est laissé convaincre par un agent malhonnête qui tentait de sécuriser la vente, que sa villa valait 4,6 millions d'euros, au lieu des quelque 800 000 euros qu'elle vaut réellement. Ou bien, il l'a mise en vente à un prix exorbitant, espérant que quelqu'un qui n'a pas lu ce guide se fera avoir. Ou bien, il la met en vente sans intention réelle de la vendre, uniquement pour éviter une partie de la taxe foncière appliquée en zone tendue (villes en pénurie de logements, comme la plupart des villes de la Côte d'Azur).

Méthode #2 : Faire une liste

La première chose que vous devrez déterminer est le prix historique (basé sur les prix de vente réels) dans la ville où vous souhaitez acheter est et quel sera le prix à l'avenirPour ce faire, nous vous apprendrons à analyser et à dresser une liste de villas individuelles similaires qui ont été vendues dans la zone directement à proximité.

Étape 1:

Demandez à un notaire de rechercher toutes les ventes dans une zone sur « Perval », à laquelle seuls les notaires ont accès (ils en gardent l'accès car il montre toutes les ventes depuis 6 semaines jusqu'au moment où ils ont commencé à suivre les ventes), ou faites la recherche vous-même.

La voie notariale :

Choisissez une étude notariale qui propose « Consultation PERVAL » à son tarif (c'est le cas de nombreuses études notariales dans les zones touristiques). Idéalement, une étude notariale très éloignée de la zone (comme à Lyon ou Bordeaux, par exemple) afin de ne pas être incitée à supprimer les ventes à bas prix de sa liste.

• Exemples de prix publiés : 60 € pour l'extrait brut, 120 € avec commentaire.

Envoyez-leur un e-mail avec :

• zone de la ville dans laquelle se trouve la propriété que vous analysez ;
• la largeur du rayon que vous souhaitez (par exemple, « même village » ou « à moins de 2 minutes à pied ») ;
• tous les filtres (uniquement maisons individuelles, min 3 chambres, etc.).

La voie du bricolage :

Vous pouvez également consulter vous-même les ventes passées, mais vous ne pourrez pas consulter les ventes des six derniers mois. C'est toutefois une bonne méthode pour une recherche préliminaire. Pour cela, vous devez : consultez le bien sur House Prices France pour vérifier les prix de vente des villas à proximité, consultables par carte de style Google Earth (ignorer les m² publiés):

Avertissement: Les agences immobilières tentent de manipuler le marché en s'achetant mutuellement des propriétés à des prix cinq fois supérieurs ou plus à la valeur marchande, afin de réaliser une vente à un prix supérieur à celui de toute autre villa vendue dans le quartier. Elles le font pour justifier leurs prix de vente bien supérieurs à ceux du marché et manipuler les prix moyens au m² annoncés. Ainsi, si vous constatez une ou deux ventes bien supérieures à la valeur marchande, elles ne doivent pas être prises en compte dans votre calcul du m² moyen.

Étape 2 (facultative, pour plus de précision) :

Ensuite, comparez la carte de le site des permis d'urbanisme (recherchez la ville dans la barre bleue supérieure, puis faites défiler vers le bas et cliquez sur le bouton vert pour afficher toutes les autorisations de planification) pour le site DVF répertoriant les biens vendus avec leurs prix. Cliquez sur toutes les propriétés qui se chevauchent (à la fois avec permis de construire et vendues) et notez les m² corrects sur le site Web des permis de construire (ajoutez les m² « existants » aux m² « nouveaux » pour obtenir le total).

Gardez à l’esprit que le site Web des permis de construire n’est pas mis à jour fréquemment, donc une villa peut avoir été encore agrandie (ou même démolie et une nouvelle villa construite sur ce terrain) depuis la dernière mise à jour. Vous pouvez toujours vous rendre à la Mairie locale pour vous renseigner sur des villas spécifiques et leurs derniers permis de construire.

Étape 3:

Dressez une liste. Pour calculer la valeur marchande des villas dans le même secteur, vous devrez dresser la liste des villas vendues à proximité, de même style (provençale ou moderne, car leurs prix diffèrent), et examiner attentivement Prix de l'immobilier en France et deviner le prix de vente moyen des m² de ces villas (sur la base de votre estimation du réel m²) et ajoutez des captures d'écran des villas à votre liste.

Voici un exemple de la liste que vous devrez créer (que vous pouvez utiliser comme modèle) en utilisant une comparaison pour une villa à Eze. Voici à quoi ça ressemble sous forme PDF (réalisé par impression -> sauts de page personnalisés -> enregistrer au format PDF). Voici un autre exemple (celui-ci est de Beausoleil) dans un format plus simple.

Étape 4:

Les étapes 1 à 3 vous donneront une fourchette de prix approximative. Ensuite, pour savoir où dans cette plage cette villa s'adapte, vous regardez ces facteurs, qui le placent soit plus haut soit plus bas dans la fourchette :

1. Quel est le qualité de la villa et est-elle bien construite ? Le bâtiment lui-même est-il de très haute qualité, intermédiaire ou de mauvaise qualité ? A-t-il des choses que les bonnes constructions ont, comme un vide sanitaire (mini-sous-sol pour que la moisissure ne s'accumule pas au rez-de-chaussée), etc. ?
2. Est-ce que les électroménagers et les finitions intérieures, la cuisine, les salles de bains, les planchers, etc. luxe ou basique?
3. La villa comprend-elle espace supplémentaire non compris dans le m² 'habitable' — un pool house ou une maison d'amis/appartement ? Si oui, ajoutez de la valeur. Sinon, soustrayez.
4. Déterminez si la villa se trouve dans une partie plus ou moins chère de celle-ci zone / ville. Par exemple, les zones plus proches de l'eau ont beaucoup plus de valeur.
5. Comment est la voir? Pourrait-il être bloqué à l'avenir ? Une vue fantastique et dégagée sur la mer augmente la valeur. Voir des voisins ou d'autres villas dans la vue l'abaisse. C'est moins vrai dans les zones où la plupart des villas ont une belle vue, comme Eze.
6. Est-ce le style de la villa ? style moderne ou ancien? Les villas neuves et modernes se vendent considérablement plus cher au m² (et ont beaucoup, beaucoup plus d'acheteurs qui les veulent - y compris des acheteurs fortunés, qui paieront parfois au-dessus de la valeur marchande) que les villas traditionnelles, classiques, provençales, "de style moderne" -provençales ou des styles à l'ancienne.
7. Quand la villa a-t-elle été construite ? Plus récent les villas se vendent plus cher et nécessitent moins de réparations. Plus ancien les villas ont probablement besoin de travaux pour mettre à jour l'électricité, la plomberie, le toit, les égouts et d'autres problèmes, alors tenez-en compte.
8. Ensuite, prenez en compte s'il a besoin rénovations, et ce que cela coûtera. Si ce n'est pas le cas, cela le rend plus précieux, mais si c'est le cas, cela fait baisser un peu sa valeur.
9. Si la le terrain est constructible, afin que vous puissiez agrandir la maison, cela ajouterait une petite valeur, mais sinon, cela en retirerait de la valeur. Si c'est dans un zone rouge, le prix devrait chuter d'environ 20 %.
10. Facteur de combien atterrir est inclus et la qualité de la jardins, piscine, garage, etc.
11. La villa utilise-t-elle un allée partagée? Cela diminue la valeur au m² et ajoute des coûts d'entretien réguliers (ainsi que des litiges juridiques potentiels) que vous devrez prévoir dans votre budget.
12. Y a-t-il une piscine de taille normale ? piscine? S'il n'y a pas de piscine, peut-on en construire une ? (Assurez-vous d'abord de vérifier qu'il est fourni avec des autorisations valides !) Si vous devez le construire, déduisez le double du coût de la piscine du prix. S'il n'est pas garanti que vous puissiez construire une piscine, la valeur chute d'environ 40 % et vous devriez sérieusement envisager de ne pas acheter, car vous ne pourrez pas la louer facilement (ou pas du tout) en tant que location de vacances, ni sera-t-il facile à revendre.
13. Y aura-t-il du bruit ? construction proche? (Vérifiez les permis de construire ici.)
14. Est-ce dans une communauté, à distance de marche d'un école ou dans un endroit gardé domaine? Cela augmente le prix. Si c'est isolé, cela diminue le prix.
15. Vérifiez ensuite s'il existe d'autres facteurs susceptibles de faire baisser le prix, comme un train à portée de voix, le fait d'être négligé, une allée cahoteuse, un signal mobile faible, pas de fibre ou moche les lignes électriques, ou route bruit – ce qui réduirait considérablement la valeur.

Une autre partie de la détermination du prix de vente d'une villa consiste à déterminer depuis combien de temps elle est sur le marché. Étant donné que les agents ne vous diront probablement pas la vérité (ou ils vous diront simplement combien de temps ils ont avait la liste), la meilleure option est d'obtenir le Diagnostique rapports et les mandat (l'accord d'inscription) de l'agent, et regardez la date dessus. Alors vous saurez qu'il est en vente depuis au moins aussi longtemps. (MAIS comme les rapports de diagnostic ne sont valables que trois ans, si la villa est sur le marché depuis plus de trois ans, les diagnostics peuvent avoir été refaits récemment et montrer une date plus récente.)

S'il est sur le marché depuis plus de quelques mois, il y a une raison : soit le prix est beaucoup, beaucoup trop élevé, soit il y a de sérieux problèmes avec la propriété. Plus il est sur le marché depuis longtemps, plus votre offre devrait être basse.

Cela vous indiquera où dans la fourchette de prix du m² l'évaluer. Vous devez également tenir compte de la trajectoire du marché (voici comment savoir si les prix augmentent ou baissent). Cela vous donnera un prix que vous pourrez justifier dans une lettre au vendeur.

Si le vendeur accepte, vous pouvez alors faire effectuer des enquêtes pour voir si le m² est exact, si la villa a besoin de mises à niveau électriques ou de plomberie, etc. et sur cette base, vous pouvez ajuster davantage le prix avant de mettre l'offre dans un contrat légal avec le notaire (que vous auriez dû sélectionner au préalable).

Méthode #3 : Obtenez une évaluation / évaluation

Si vous êtes très intéressé par une propriété et que le propriétaire a besoin d'être convaincu pour obtenir le prix du marché, vous pouvez alors payer pour une évaluation/estimation. Mais rappelez-vous : tous les vendeurs ne veulent pas vraiment vendre ou n’écouteront pas la logique/la raison. La seule façon de vraiment savoir si un vendeur a été mal informé par son agent et souhaite réellement vendre est d’en discuter directement avec le propriétaire.

Pour obtenir une évaluation, contactez la banque où vous envisagez d'obtenir votre prêt hypothécaire. Ils auront une liste d'évaluateurs qu'ils utilisent. Demandez-leur également pendant combien de temps l'évaluation est valide, afin qu'elle puisse être utilisée pour l'hypothèque (sinon vous finirez par la payer deux fois). Les banques vous font toujours payer une expertise dans le cadre du coût de mise en place de l'hypothèque (elle coûte environ 3000 €), mais généralement cela se fait après une visite chez le notaire. Cependant, vous pouvez choisir de faire l'évaluation plus tôt et utiliser cette évaluation pour négocier avec le vendeur / prouvant que le prix devrait être inférieur.

Pour choisir un évaluateur, demandez leur processus et demandez-leur s'ils se basent sur les tailles de villa en m² que les notaires publient. S'ils disent oui, alors ne les utilisez pas. Vous avez besoin d'un évaluateur qui comprend que les m² indiqués par les notaires sont erronés, sinon ils évalueront la villa à un prix environ trois fois plus élevé que la valeur marchande.

N'hésite pas !

Voici comment fonctionnent les marchés immobiliers (et de nombreux autres marchés) : un acheteur sans instruction surpaye quelque chose, puis tous les courtiers et agents pointent du doigt cette vente et crient "voir? c'est la vraie valeur de tout "Villas !" N'écoutez pas. Vous connaissez la vraie valeur marchande, et elle est basée sur la majorité des ventes, pas sur une ou deux ventes qui ont été surévaluées.

Faites votre offre directement au propriétaire si vous le pouvez (vous pouvez faire un demande d'obtention des informations sur la propriété d'une villa) ou alors faites-le par l'intermédiaire d'un notaire, en expliquant que le prix est basé sur la valeur marchande, et restez ferme. Ne négociez pas, sinon le vendeur saura qu'il peut vous soutirer plus et il lui sera plus difficile de parvenir à un accord sur la valeur marchande. Ne laissez pas les agents vous embrouiller ou vous manipuler. Tenez-vous-en à votre prix.

S'ils disent non, vous pouvez leur dire de revenir vers vous si leur propriété ne se vend pas, et si vous n'avez pas trouvé autre chose d'ici là, vous pourriez toujours être intéressé. S'il s'agit d'un vendeur sérieux, cette tactique vous permettra probablement d'obtenir un bon prix, éventuellement.

S'ils ne sont pas des vendeurs sérieux, ils n'accepteront pas votre offre à moins que vous ne payiez considérablement trop cher, ce que vous ne devriez absolument pas faire (si vous êtes pressé de trouver un logement, il est plus judicieux financièrement de trouver un loyer à l'année tout en vous continuez à chercher une villa au prix du marché). Acheter un bien immobilier sur la Côte d’Azur est une question de patience. Vous finirez par trouver une superbe villa à la valeur marchande. (Cela prend généralement des années de recherche.)

L'idéal est de trouver un vendeur sérieux dont la villa ne présente aucun problème majeur, mais qui n'a pas trouvé preneur car son prix est trop élevé. Utilisez ensuite cette tactique et proposez une valeur marchande (qui peut être, dans de nombreux cas, bien inférieure à la moitié du prix demandé !). Continuez à vous renseigner, et si la villa ne se vend pas, le vendeur reviendra vers vous lorsqu'il sera désespéré de vendre (lorsque le délai de vente sera écoulé pour des raisons personnelles). Vous pourrez alors peut-être même négocier un prix inférieur au prix du marché pour conclure une vente rapide.

Soyez patient, car l'achat d'un bien immobilier ressemble beaucoup au mariage - si vous prenez la mauvaise décision, cela peut être une erreur très coûteuse et un engagement à long terme sur lequel il n'est pas facile de revenir.

Voici une liste de choses (malhonnêtes) que disent les agents. Il est très important de consulter régulièrement la liste afin de ne pas tomber dans le piège de leurs mensonges.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

Lorsque vous êtes prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'un bien réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Tout d'abord, pour comprendre le marché immobilier en France, vous devez comprendre comment la tarification au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

Notre guide vers où le marché se dirige comprend : les prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, les tendances actuelles et historiques des prix sur le marché et pourquoi les prix continueront de baisser. De plus, complémentaire guide pour les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut rechercher, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées en bourse.

Notre guide des escroqueries et des secrets comprend : des avertissements sur les astuces contraires à l'éthique que les agents, les notaires, les vendeurs, les promoteurs et les constructeurs utilisent pour vous soutirer plus d'argent. C'est un ouvrage à lire absolument et le guide de dénonciation que les professionnels du secteur ne veulent pas que vous voyiez.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents de l'acheteur et les chasseurs de biens, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide des choses importantes à savoir comprend : les rapports de diagnostic et les enquêtes, le soleil et les microclimats, les problèmes potentiels avec la vue, les taxes d'habitation, l'âge, l'accès Internet et mobile, les zones de danger (rouges), les risques pour la santé, les problèmes d'intimité et d'espace, les problèmes à proximité, ce que vous ll possèdent réellement, des ajouts et des structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre guide des choses à considérer comprend : votre réel les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », l'apprentissage de la criminalité locale et des squatters, et les questions à vous poser.

Notre guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix & de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle & la caution, l'utilisation d'une SCI, les pièges du contrat, le délai de rétractation, que faire avant de remettre l'argent, et la signature définitive.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.