Tarification : déterminer la valeur marchande d'une villa

Selon les rapports, les analyses de marché et les économistes, agents, acheteurs et notaires que nous avons consultés, la majorité des propriétés villas sur la Côte d'Azur cotées à plus d'un million d'euros sont cotées à des prix irréalistes et restent sur le marché jusqu'à ce que le vendeur baisse le prix. être bien inférieur aux autres sur le marché, le prix de vente moyen étant d'environ 70 % par rapport à la demande initiale en 2022/23. Cela semble fou ? Voici pourquoi.

La Côte d'Azur est un marché d'acheteurs, et ce depuis 2008. Elle l'est encore plus en 2023 (et le sera encore de nombreuses années) grâce à De nombreux facteurs, y compris les acheteurs étrangers qui achètent plutôt des maisons dans leur pays de résidence, et le gouvernement français décourage activement l'achat de résidences secondaires. Cela signifie que, En tant qu'acheteur, vous disposez d'un grand pouvoir de négociation si vous pouvez négocier directement avec le propriétaire. (Tu peux demander les coordonnées du propriétaire du gouvernement.)

Toujours se rappeler: L'agent, le notaire et tout entrepreneur qui travaille avec l'un ou l'autre n'ont qu'un seul objectif : vous vendre une villa au prix le plus élevé possible, le plus rapidement possible. C'est ainsi qu'ils sont le plus payés, avec le moins de travail. Pour cette raison, il est très important que vous ne fassiez pas confiance à leurs conseils en matière de prix.

Comment répondre à "Quel est votre budget ?"

Étant donné que tant de propriétés sont excessivement chères, la meilleure façon de répondre à cette question est de dire ceci : « Nous n'avons pas de budget. Nous paierons la valeur marchande. Nous paierons deux évaluations (une par l'évaluateur recommandé par notre banque) et baserons notre offre sur celles-ci. Alors montrez-nous tout ce qui correspond à ce que nous recherchons et nous nous occuperons du prix de l'offre une fois que nous en aurons trouvé un qui nous plaît. Ensuite, vous élaborerez votre offre en suivant le guide ci-dessous.

Pourquoi il y a tellement de surtarification extrême

« C'est un bon prix et nous avons suscité beaucoup d'intérêt. A ce prix, cette villa se vendra très rapidement. Vous devez décider tout de suite !", disent souvent les agents immobiliers (voici une liste de choses plus malhonnêtes que les agents immobiliers pourraient vous dire), dans l'espoir de vous précipiter dans l'achat d'une villa hors de prix. Cependant, il n'est pas rare que l'acheteur se rende compte qu'il ne s'agissait que d'une tactique de vente à haute pression et que la villa est toujours à vendre des mois (voire des années) plus tard, généralement parce qu'elle est extrêmement chère.

Il existe plusieurs phénomènes propres à ce secteur qui incitent les vendeurs à lister leurs biens pour 3x à 8x (voire plus) supérieur à sa valeur réelle…

Les agences qui surévaluent

Immobilier les agences disent aux vendeurs qu'ils peuvent vendre leur propriété pour beaucoup plus que ça ne vaut vraiment juste pour sécuriser l'inscription de leur agence. Les propriétaires ont tendance à s'inscrire auprès de l'agent qui dit qu'ils peuvent obtenir le plus d'argent pour eux - et cela devient une sorte de guerre d'enchères entre les agents qui souhaitent obtenir l'inscription auprès de leur agence. Avec qui signeriez-vous : l'agent qui vous promet 8 millions d'euros pour votre villa, celui qui vous dit qu'il vaut 3 millions d'euros ou celui qui vous dit qu'il ne vaut en fait que 1,2 million d'euros ?

The result is that villas get listed for sale at three to as much as ten times what they are worth. Many owners end up associating this with their self-worth (it makes people feel like they’re doing OK in life when they’re convinced their house is worth many millions), so it’s hard for them to come to grips with reality.

Many agents also greatly inflate the m² in the listing, to justify the price, since there’s no law that requires villa listings to have accurate m². Then the villa simply sits on the market for years until the seller lowers the price, often several times.

Les investisseurs qui s'en moquent

Another phenomenon specific to the French Riviera real estate market: Wealthy investors get agents to list the villas they own at prices that are many times higher that they are worth, on the off-chance that a wealthy person from Monaco (who has not done their research, or does not care about the price) will make a mistake and buy it — then they’ll use the sale money to buy 2 or 3 similar villas and pocket the remaining money.

Ces propriétaires possèdent souvent plusieurs villas qu'ils utilisent pour générer des revenus (ils les louent pour la saison estivale). Selon certaines estimations, cela représente près de 40 % des villas de la Côte d'Azur ! Ces propriétaires ne se soucient pas vraiment de savoir si leur villa se vend, et ils ne sont certainement pas intéressés à la vendre à sa valeur marchande.

La bonne nouvelle est que le gouvernement français essaie activement de décourager ce type d'achat d'investissement, dans le but de rendre le logement plus abordable. Cette année, ils ont ajouté de nouvelles taxes lourdes pour les résidences secondaires (qui touchent près de 40 % des villas sur la Côte d'Azur) et réfléchissent activement à d'autres moyens de décourager les maisons retournées, les achats d'investissements étrangers, les locations AirBnb et les maisons de vacances. Vous pouvez à 100% vous attendre à plus de cela à l'avenir. (Apprenez-en plus à ce sujet dans notre guide de prévisions de marché.)

Souvenirs de Russes

Autre phénomène affectant le marché immobilier de la Côte d'Azur, la espérons que les acheteurs russes dépensiers finiront par revenir. Après 2014, les achats russes ont considérablement diminué, et ce domaine en a ressenti les retombées. Et pourtant, de nombreux vendeurs de la Côte d'Azur gardent espoir, attendant le retour des Russes – un jour. Mais, en raison de l'invasion de l'Ukraine et des sanctions et saisies qui ont suivi, cela ne se produira pas. Une fois que ces vendeurs se rendront compte que l'arbre à argent russe est mort, les prix chuteront de façon spectaculaire. Lisez notre supplément guide pour les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur pour en savoir plus.

Évasion fiscale légale

Et encore une autre raison pour laquelle certains propriétaires mettent leur propriété en vente sans réellement vouloir la vendre (donc, la mettre en vente à un prix fou, ils pensent que personne ne la paiera), c'est pour évasion fiscale légale. Tant qu'une villa est mise en vente, le propriétaire est exonéré de plusieurs taxes foncières onéreuses ! This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at.

3 marchés en un

La Côte d'Azur est trois marchés en un: privé, hors marché et coté en bourse. Toute villa cotée en bourse a d'abord été sur le marché privé, puis hors marché. Chacune de ces étapes a des prix différents, en particulier la dernière étape, où les prix sont considérablement gonflés.

Marché 1 : Le marché privé. Premièrement, les vendeurs essaient de vendre sans faire appel à un agent. Dans toute la France, plus de 50 % de toutes les villas sont vendues à des particuliers, mais sur la Côte d'Azur, ce chiffre est plus proche de 75 % des ventes de villas. Beaucoup d’entre eux sont vendus à des amis d’amis ou via des publications sur les réseaux sociaux, etc. En tant qu’acheteur, c’est certainement la meilleure façon d’acheter. Vous pouvez faire un demande d'obtention des informations sur la propriété d'une villa.

Marché 2 : Hors marché. S'ils ne peuvent pas vendre en privé, ils s'inscrivent auprès d'un agent. Un grand pourcentage de villas sont vendues « hors marché » par l'agent sans être répertoriées publiquement sur Internet. Beaucoup d'entre eux sont vendus à des développeurs avant même que les acheteurs réguliers ne puissent les voir.

Marché 3 : coté en bourse. Si personne ne veut acheter la villa, les agents l'énumèrent publiquement sur Internet. (En savoir plus dans notre guide des mandataires.) Ces villas – celles qui sont cotées en bourse – sont toujours très chères et/ou ont quelque chose qui ne va vraiment pas, c'est pourquoi elles n'ont pas encore été vendues. Ils restent généralement sur le marché pendant des années, jusqu'à ce que le propriétaire abandonne ou vende à titre privé. Garde ça en tête.

Prix moyen falsifié

Le prix moyen par ville est faussement gonflé et n'est pas basé sur les véritables prix de vente. Voir ci-dessous:

Important : plusieurs raisons pour lesquelles vous devriez ignorer la tarification au m2

En France, le m² est une arnaque utilisée pour tenter de faire monter les prix.

Il y a tellement de choses à dire à ce sujet que nous en avons fait un article séparé tout savoir sur le prix moyen au m² et comment les m² répertoriés en DVF sont, en fait, une arnaque complète.

Malheureusement, sans le réel m² size, you can’t calculate the correct m² pricing (this is also why the government website has incorrect m² pricing averages). This benefits the notaires and agents, since they’re paid on % commission, but can seriously harm buyers.

Heureusement, ce n'est pas souvent qu'un acheteur se laisse berner car la plupart ont besoin d'un prêt hypothécaire (notamment pour éviter l'impôt sur la fortune), et la banque exigera toujours une évaluation professionnelle (cependant, certains de ces évaluateurs sont paresseux et se basent sur des moyennes de m² incorrectes, alors assurez-vous que le vôtre le sache comment trouver correctement la valeur marchande).

Gardez à l’esprit que le prix varie également considérablement en fonction de la zone d’une ville. Par exemple, Èze est beaucoup plus cher si vous cherchez à Eze Bord-de-Mer, qui est en bord de mer. Si vous cherchez une villa près de la Moyenne ou de la Grand Corniche, le prix baisse considérablement.

Besoin de plus de raisons pour ignorer le m² ? De plus, les agents mentent régulièrement sur la superficie en m² des villas, et ils font également mentir aux inspecteurs. La seule façon de connaître le m² réel est de le faire mesurer par votre propre inspecteur indépendant.

Besoin d’encore plus de raisons ? Les agences immobilières manipulent également le marché en achetant des propriétés à des prix 5 fois supérieurs ou plus à la valeur marchande, afin de réaliser une vente à un prix supérieur à celui de toute autre villa vendue dans cette zone. Il s'agit de la même tactique de manipulation du marché qui est utilisée dans d'autres industries axées sur le luxe, comme le marché de l'art. Ils le font pour pouvoir pointer cette vente dans le but de justifier leurs prix demandés bien au-dessus du marché, et pour pouvoir manipuler les prix moyens au m² annoncés.

Maintenant que tu comprends ça vous ne pouvez pas faire confiance à tout ce que vous lisez en ligne basé sur le m², voici comment estimer les prix moyens réels au m² :

Comment estimer la valeur marchande de la villa

Toute offre doit tenir compte de l'état actuel du marché, donc avant de commencer sur les instructions ci-dessous, lisez notre prévisions d'experts du marché immobilier de la Côte d'Azur.

Méthode #1 : Comparez avec les voisins

C'est plus facile que vous ne le pensez! Il vous suffit de regarder les autres propriétés à proximité qui ont été vendues, et ignorer tous les prix au m².

Comme vous l'avez appris plus haut, les notaires sont obligés de répertorier les villas et les appartements qui se sont vendus sur un site Web gouvernemental, connu sous le nom de « DVF ». Il dispose d'une carte interactive de France qui vous permet de cliquer sur la zone de votre choix pour voir les prix de TOUTES les villas qui se sont vendues récemment, acheté par n'importe qui — SCI et acheteurs corporatifs inclus (mais n'oubliez pas : ce site contient des informations incorrectes en m²). Remarque : les prix indiqués inclure la TVA (taxe).

Voici un exemple…

Il s'agit d'une villa ordinaire et sans particularité actuellement en vente dans une partie moins recherchée de Èze, au bout d'une voie communale mal entretenue. Malgré beaucoup de bruit de la route et orienté vers l'est, il est coté à près de 6 millions d'euros. Un absolument fou demander un prix. Aucune villa n'a jamais vendu pour un prix proche de ce prix au m² à Eze, dans l'histoire enregistrée. Mais cela n'a pas empêché les agents inscripteurs d'essayer de surenchérir sur les autres agents pour obtenir l'inscription de leur agence. Il restera sur le marché jusqu'à ce que les propriétaires soient désespérés, après quoi il sera probablement vendu entre 1 et 1,5 million d'euros. Il est en vente depuis 6 ans sans réduction de prix et, sans surprise, il n'est toujours pas vendu. En attendant, il est répertorié comme location de vacances chère avec l'argument qu'elle vaut 6 millions d'euros (comme la plupart des maisons qui restent sur le marché depuis des années).

Après vérification le site du gouvernement DVF et Google Earth, nous pouvons voir que la villa du voisin a probablement été réalisée par le même promoteur et est du même style et approximativement de la même taille (en fonction de son empreinte et de ses sols, comme on le voit via Google Earth); il s'est récemment vendu 930 500 € !

Et un autre exemple :

Cette villa dans les hauteurs de Villefranche-sur-Mer demande 4,6 M€. Il fait 260 m² et est à rénover entièrement (c'est très années 80 à l'intérieur).

La voici (à gauche), à ​​côté de la villa voisine, qui est plus de deux fois plus grande :

Et dans DVF, on voit que la villa du voisin (qui est beaucoup plus grande, 670 m²) s'est vendue 1,1 M€ au plus fort du boom Covid (prix plus élevés que d'habitude). Presque toutes les autres villas des environs se sont vendues à des prix similaires.

… et pourtant, le propriétaire a été convaincu par un agent malhonnête qui tentait d'obtenir l'inscription, que sa villa vaut 4,6 millions d'euros, au lieu des 800 000 € environ qu'elle vaut réellement.

Méthode #2 : Faire une liste

La première chose que vous devrez déterminer est le prix historique (basé sur les prix de vente réels) dans la ville où vous souhaitez acheter est et quel sera le prix à l'avenir. To do this, we’ll teach you how to analyze and make a list of similar individual villas that have sold in the area directly nearby.

Étape 1:

Rechercher le bien sur DVF pour consulter les prix de vente des villas à proximité, consultables par carte (ignorer les m² publiés):

Ensuite, trouvez la propriété via l'adresse sur Google Earth:

Vous pouvez même avoir une idée de la vue :

Mais gardez à l'esprit la date des images, car la villa a peut-être été agrandie ou rénovée depuis lors. Si la date de l'image est antérieure à la dernière vente, vérifiez le site des permis d'urbanisme pour voir s'il était réellement plus grand que ce que montre Google Earth, à la date de la vente.

Avertissement: Les agences immobilières tentent de manipuler le marché en achetant des propriétés à des prix 5 fois supérieurs ou plus à la valeur marchande, afin de réaliser une vente à un prix supérieur à celui auquel n'importe quelle autre villa a été vendue dans cette zone. Ils le font pour pouvoir pointer cette vente dans le but de justifier leurs prix demandés bien au-dessus du marché, et pour pouvoir manipuler les prix moyens au m² annoncés. Ainsi, si vous constatez une ou deux ventes bien supérieures à la valeur marchande, celles-ci ne doivent pas être prises en compte dans votre calcul du m² moyen.

Étape 2 (facultative, pour plus de précision) :

Ensuite, comparez la carte de le site des permis d'urbanisme (recherchez la ville dans la barre bleue supérieure, puis faites défiler vers le bas et cliquez sur le bouton vert pour afficher toutes les autorisations de planification) pour le site DVF répertoriant les biens vendus with their prices. Click on all the properties that overlap (both have planning and sold) and note the correct m² from the planning permissions website (add the ‘existing’ to the ‘new’ m² to get the total).

Gardez à l’esprit que le site Web des permis de construire n’est pas mis à jour fréquemment, donc une villa peut avoir été encore agrandie (ou même démolie et une nouvelle villa construite sur ce terrain) depuis la dernière mise à jour. Vous pouvez toujours vous rendre à la Mairie locale pour vous renseigner sur des villas spécifiques et leurs derniers permis de construire.

Étape 3:

Fais une liste. Pour calculer la valeur marchande des villas dans la même zone, vous devrez faire une liste des villas vendues à proximité qui sont dans le même style (provençal versus moderne, car elles ont des prix différents), regarder attentivement sur Google Earth et deviner le prix de vente moyen des m² de ces villas (sur la base de votre estimation du réel m² size) and add screenshots of the villas to your list.

Voici un exemple de la liste que vous devrez créer (que vous pouvez utiliser comme modèle) en utilisant une comparaison pour une villa à Eze. Voici à quoi ça ressemble sous forme PDF (réalisé par impression -> sauts de page personnalisés -> enregistrer au format PDF). Voici un autre exemple (celui-ci est de Beausoleil) dans un format plus simple.

Étape 4:

Les étapes 1 à 3 vous donneront une fourchette de prix approximative. Ensuite, pour savoir où dans cette plage cette villa s'adapte, vous regardez ces facteurs, qui le placent soit plus haut soit plus bas dans la fourchette :

1. Quel est le qualité de la villa et est-elle bien construite ? Le bâtiment lui-même est-il de très haute qualité, intermédiaire ou de mauvaise qualité ? A-t-il des choses que les bonnes constructions ont, comme un vide sanitaire (mini-sous-sol pour que la moisissure ne s'accumule pas au rez-de-chaussée), etc. ?
2. Est-ce que les électroménagers et les finitions intérieures, la cuisine, les salles de bains, les planchers, etc. luxe ou basique?
3. La villa comprend-elle espace supplémentaire non compris dans le m² 'habitable' — un pool house ou une maison d'amis/appartement ? Si oui, ajoutez de la valeur. Sinon, soustrayez.
4. Déterminez si la villa se trouve dans une partie plus ou moins chère de celle-ci zone / town. For example, areas closer to the water are much more valuable.
5. Comment est la voir? Pourrait-il être bloqué à l'avenir ? Une vue fantastique et dégagée sur la mer augmente la valeur. Voir des voisins ou d'autres villas dans la vue l'abaisse. C'est moins vrai dans les zones où la plupart des villas ont une belle vue, comme Eze.
6. Est-ce le style de la villa ? style moderne ou ancien? Les villas neuves et modernes se vendent considérablement plus cher au m² (et ont beaucoup, beaucoup plus d'acheteurs qui les veulent - y compris des acheteurs fortunés, qui paieront parfois au-dessus de la valeur marchande) que les villas traditionnelles, classiques, provençales, "de style moderne" -provençales ou des styles à l'ancienne.
7. Quand la villa a-t-elle été construite ? Plus récent les villas se vendent plus cher et nécessitent moins de réparations. Plus ancien les villas ont probablement besoin de travaux pour mettre à jour l'électricité, la plomberie, le toit, les égouts et d'autres problèmes, alors tenez-en compte.
8. Ensuite, prenez en compte s'il a besoin rénovations, et ce que cela coûtera. Si ce n'est pas le cas, cela le rend plus précieux, mais si c'est le cas, cela fait baisser un peu sa valeur.
9. Si la le terrain est constructible, afin que vous puissiez agrandir la maison, cela ajouterait une petite valeur, mais sinon, cela en retirerait de la valeur. Si c'est dans un zone rouge, le prix devrait chuter d'environ 20 %.
10. Facteur de combien atterrir est inclus et la qualité de la jardins, pool, garage, etc.
11. La villa utilise-t-elle un allée partagée? This lowers the m² value, and adds regular maintenance costs (as well as potential legal disputes) that you’ll need to budget for.
12. Y a-t-il une piscine de taille normale ? piscine? S'il n'y a pas de piscine, peut-on en construire une ? (Assurez-vous d'abord de vérifier qu'il est fourni avec des autorisations valides !) Si vous devez le construire, déduisez le double du coût de la piscine du prix. S'il n'est pas garanti que vous puissiez construire une piscine, la valeur chute d'environ 40 % et vous devriez sérieusement envisager de ne pas acheter, car vous ne pourrez pas la louer facilement (ou pas du tout) en tant que location de vacances, ni sera-t-il facile à revendre.
13. Y aura-t-il du bruit ? construction proche? (Vérifiez les permis de construire ici.)
14. Est-ce dans une communauté, à distance de marche d'un école ou dans un endroit gardé domaine? Cela augmente le prix. Si c'est isolé, cela diminue le prix.
15. Vérifiez ensuite s'il existe d'autres facteurs susceptibles de faire baisser le prix, comme un train à portée de voix, le fait d'être négligé, une allée cahoteuse, un signal mobile faible, pas de fibre ou moche les lignes électriques, ou route bruit – ce qui réduirait considérablement la valeur.

Une autre partie de la détermination du prix de vente d'une villa consiste à déterminer depuis combien de temps elle est sur le marché. Étant donné que les agents ne vous diront probablement pas la vérité (ou ils vous diront simplement combien de temps ils ont avait la liste), la meilleure option est d'obtenir le Diagnostique rapports et les mandat (l'accord d'inscription) de l'agent, et regardez la date dessus. Alors vous saurez qu'il est en vente depuis au moins that long. (BUT since diagnostics reports are only valid for three years, if the villa has been on the market for more than three years, the diagnostics might have recently been re-done and show a more recent date.)

S'il est sur le marché depuis plus de quelques mois, il y a une raison : soit le prix est beaucoup, beaucoup trop élevé, soit il y a de sérieux problèmes avec la propriété. Plus il est sur le marché depuis longtemps, plus votre offre devrait être basse.

Cela vous indiquera où dans la fourchette de prix du m² l'évaluer. Vous devez également tenir compte de la trajectoire du marché (voici comment savoir si les prix augmentent ou baissent). This will give you a price that you can justify in a letter to the seller.

Si le vendeur accepte, vous pouvez alors faire effectuer des enquêtes pour voir si le m² est exact, si la villa a besoin de mises à niveau électriques ou de plomberie, etc. et sur cette base, vous pouvez ajuster davantage le prix avant de mettre l'offre dans un contrat légal avec le notaire (que vous auriez dû sélectionner au préalable).

Méthode #3 : Obtenez une évaluation / évaluation

Si vous êtes très intéressé par une propriété et que le propriétaire a besoin d'être convaincu pour obtenir le prix du marché, vous pouvez alors payer pour une évaluation/estimation. Mais rappelez-vous : tous les vendeurs ne veulent pas vraiment vendre ou n’écouteront pas la logique/la raison. La seule façon de vraiment savoir si un vendeur a été mal informé par son agent et souhaite réellement vendre est d’en discuter directement avec le propriétaire.

Pour obtenir une évaluation, contactez la banque où vous envisagez d'obtenir votre prêt hypothécaire. Ils auront une liste d'évaluateurs qu'ils utilisent. Demandez-leur également pendant combien de temps l'évaluation est valide, afin qu'elle puisse être utilisée pour l'hypothèque (sinon vous finirez par la payer deux fois). Les banques vous font toujours payer une expertise dans le cadre du coût de mise en place de l'hypothèque (elle coûte environ 3000 €), mais généralement cela se fait après une visite chez le notaire. Cependant, vous pouvez choisir de faire l'évaluation plus tôt et utiliser cette évaluation pour négocier avec le vendeur / prouvant que le prix devrait être inférieur.

Pour choisir un évaluateur, demandez leur processus et demandez-leur s'ils se basent sur les tailles de villa en m² que les notaires publient. S'ils disent oui, alors ne les utilisez pas. Vous avez besoin d'un évaluateur qui comprend que les m² indiqués par les notaires sont erronés, sinon ils évalueront la villa à un prix environ trois fois plus élevé que la valeur marchande.

N'hésite pas !

Voici comment fonctionnent les marchés immobiliers (et de nombreux autres marchés) : un acheteur sans instruction surpaye quelque chose, puis tous les courtiers et agents pointent du doigt cette vente et crient "voir? c'est la vraie valeur de tout villas!” Don’t listen. You know the real market value, and it’s based on the majority of sales, not one or two sales that were overpriced.

Faites votre offre directement au propriétaire si vous le pouvez (vous pouvez faire un demande d'obtention des informations sur la propriété d'une villa) or else do it via a notaire, explaining that it’s based on the market value, and stand firm. Don’t negotiate, or the seller will know they can squeeze more out of you and it’ll be harder to reach a market-value deal. Don’t let agents confuse or manipulate you. Stick to your price.

S'ils disent non, vous pouvez leur dire de revenir vers vous si leur propriété ne se vend pas, et si vous n'avez pas trouvé autre chose d'ici là, vous pourriez toujours être intéressé. S'il s'agit d'un vendeur sérieux, cette tactique vous permettra probablement d'obtenir un bon prix, éventuellement.

S'ils ne sont pas des vendeurs sérieux, ils n'accepteront pas votre offre à moins que vous ne payiez considérablement trop cher, ce que vous ne devriez absolument pas faire (si vous êtes pressé de trouver un logement, il est plus judicieux financièrement de trouver un loyer à l'année tout en vous continuez à chercher une villa au prix du marché). Acheter un bien immobilier sur la Côte d’Azur est une question de patience. Vous finirez par trouver une superbe villa à la valeur marchande. (Cela prend généralement des années de recherche.)

La meilleure situation est de trouver un vendeur sérieux dont la villa n'a pas de problèmes majeurs, mais qui ne s'est pas vendue car elle est trop chère. Ensuite, vous utilisez cette tactique et offrez une valeur marchande (qui pourrait être, dans de nombreux cas, bien inférieure à la moitié du prix demandé !). Continuez à vous enregistrer et, éventuellement, lorsque la villa ne se vendra pas, ils reviendront vers vous lorsqu'ils chercheront désespérément à vendre (lorsque le temps sera écoulé pour leur situation de divorce/fiscal/etc.) et à ce moment-là, vous pourrait même être en mesure de négocier un prix inférieur au marché pour conclure une vente rapide.

Soyez patient, car l'achat d'un bien immobilier ressemble beaucoup au mariage - si vous prenez la mauvaise décision, cela peut être une erreur très coûteuse et un engagement à long terme sur lequel il n'est pas facile de revenir.

Voici une liste de choses (malhonnêtes) que disent les agents. Il est très important de consulter régulièrement la liste afin de ne pas tomber dans le piège de leurs mensonges.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

Lorsque vous êtes prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'un bien réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Tout d'abord, pour comprendre le marché immobilier en France, vous devez comprendre comment la tarification au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

Notre guide vers où le marché se dirige comprend : les prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, les tendances actuelles et historiques des prix sur le marché et pourquoi les prix continueront de baisser. De plus, complémentaire guide pour les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut rechercher, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées en bourse.

Notre guide des escroqueries et des secrets includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents de l'acheteur et les chasseurs de biens, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide des choses importantes à savoir comprend : les rapports de diagnostic et les enquêtes, le soleil et les microclimats, les problèmes potentiels avec la vue, les taxes d'habitation, l'âge, l'accès Internet et mobile, les zones de danger (rouges), les risques pour la santé, les problèmes d'intimité et d'espace, les problèmes à proximité, ce que vous ll possèdent réellement, des ajouts et des structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre guide des choses à considérer comprend : votre réel les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », l'apprentissage de la criminalité locale et des squatters, et les questions à vous poser.

Notre guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix & de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle & la caution, l'utilisation d'une SCI, les pièges du contrat, le délai de rétractation, que faire avant de remettre l'argent, et la signature définitive.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.