Coisas a considerar antes de comprar uma villa

It’s surprisingly easy to get swept up in the excitement of buying a villa. But before your get your heart too invested in the idea, make sure to be realistic about what you want and the less-pleasant realities that come with owning property.

Questions to Ask Yourself

Here are some questions to consider to help you determine whether a property you’re considering is your best option:

Are you forcing the numbers to work?
Being able to “afford a house” goes far beyond whether you can hypothetically secure the funds for a down payment and get a mortgage. It also includes mortgage fees, notaire fees, and all the repairs, taxes, maintenance fees, utilities, and who knows what else that pops up over time. Make sure you take all of that into consideration and be realistic about what you can afford without adding financial stress to your life.

Does the home excite you?
Nem todo mundo está em um lugar onde eles são capazes de esperar por uma casa que os “excite”, mas se você está, por que gastar tanto dinheiro em algo que você não gosta tanto? É melhor esperar por uma vila que você pode se imaginar amando por décadas, do que acabar se mudando novamente, e provavelmente perder muito dinheiro. Afinal, pode levar anos para vender uma casa no famoso mercado imobiliário constipado da Riviera Francesa.

Does the home meet everyone’s needs?
If you live on your own, this isn’t an issue, but if you live with a partner and/or family, or plan to have guests, make sure the house is a good fit for everyone—not just you. Does it have enough parking for guests? Is it walking distance to your kids schools?

Are you ignoring the findings of the inspection reports?
Se sim, este pode não ser o lugar para você. Se os relatórios de inspeção e diagnóstico voltarem com bandeiras vermelhas tentando lhe dizer que esta não é a casa para você, ouça-os.

Are you up to the task of making all the repairs the home requires?
Please be aware that home improvement shows only show a tiny part of the entire renovation process. It is so much work. And also expensive. If you don’t have the skills to do it yourself, or the money to hire people to make the repairs, it’s time to pass.

Are you emotionally attached?

Don’t get too attached to a property. Once we begin picturing ourselves in a home or visualizing ourselves raising kids in a home, it’s really hard to avoid overpaying and walk away.

Your Actual Costs

Before buying a villa, you need to realize that the sale price is not the only money you’ll be on the hook for. There are a lot of sunk-costs. In addition to maintenance, fixing things you didn’t expect to need to fix, etc. you’ll also need to factor in these sunk costs:

Costs of Studies

Before you purchase a villa, you should get your own studies done. This costs about €1,000 for an average-sized home, rising to €2,500 for larger properties. 

There’s no guarantee that the studies done by the seller’s contractors are correct. In fact, many inspectors are incompetent, and in a government audit, they found huge inconsistencies. For example, one inspector rated a property as being B on the scale, meaning it was energy efficient, while another rated it E, which is poor. 

Notary Cost & Tax

To close the deal, the notary collects 7% to 8% (for their fee plus government taxes).

Mortgage Costs

There’s also a one-time sunk cost to set up a mortgage, which is usually 1.5% (1% mortgage registration, plus 0.5% underwriting fee) of the villa’s sale price, plus around €2000 to €3000 to do a ‘valuation’. And if you hired a mortgage broker, they charge a one-time % fee on top of that too. Add to that the yearly costs of mandatory mortgage insurance (which costs about 0.5% of the villa’s value each year), and the mortgage’s interest. Here’s a mortgage calculator so you can calculate your interest and monthly payments.

Yearly Sunk Costs

Don’t forget to factor in your new insurance costs (contents insurance and, if needed, red-zone insurance for natural disasters). Plus, some villas have a mandatory fee for community things like a guard, gardeners, etc. You’ll also need to budget for things like repairs and maintenance.

Taxes, Taxes, & More Taxes!

Every villa owner is also subject to several additional taxes, paid every year. For a €1 million villa, expect to pay around €4000 per year (but this varies). The easiest way to know what yours will be, aside from the wealth tax, is to ask for the tax statements from the current villa owner. Here are the taxes you should account for in your budget:

IFI / Wealth Tax

O IFI / wealth tax is between 0.5% and 1.5% annually, and is payable by both residents and non-residents in France with real estate assets worth over €1.3 million (at the current avaliação). Por exemplo, se você possui uma vila no valor de € 2,4 milhões, você pagaria mais de € 10.000 por ano em imposto IFI.

Você pode sair dessa situação fazendo uma hipoteca (portanto, certifique-se de que ela seja aprovada antes de assinar o contrato final), o que reduz seu patrimônio líquido real na propriedade, mas você precisará continuar refinanciando para manter seu patrimônio líquido abaixo de € 1,3 milhão.

Want to learn more? Here’s a handy FAQ about the wealth tax, a detailed guide to this tax, and some useful government-provided information.

Property Tax

The property tax (taxe foncière) rate for a primary home is around 1%, and 3% for secondary homes, and increasing. The bill for the taxe foncière arrives in the last quarter of the year and the amount is based on the estimated annual rental value of the property multiplied by a percentage set by the commune (ask for more information at your local mairie).

Residence Tax

The amount of the residence tax (taxe d’habitation) will vary depending on the decisions of each commune and the size and condition of each property. Holiday homes in areas of housing shortage (like the French Riviera) are liable to face a surcharge on their taxe d’habitation. Local councils have discretion to apply a surcharge of between 5% to 60%. Most councils apply a 20% rate, but some have adopted the maximum rate of 60%, so it’s good to find this out before you buy.

Even More Taxes!

There are a bunch of other taxes you’ll also need to pay, like a waste removal tax, television tax, etc.

If you reside outside France (and outside the European Economic Area) and own property in France, the tax authorities may also ask you to appoint a representative in France to receive correspondence concerning wealth tax assessment, collection, and disputed claims.

And BTW — when you want to sell, there are even more sunk costs. The French capital gains tax has greatly increased over the last few years. Combined with the required “social charges”, depending on the seller’s residence, it can add up to 34.5% for EU residents or 48.83% for non EU residents, not including the required income tax. Yikes!

Buying as an Investment?

The unfortunate truth is that the French Riviera is not a good place to buy real estate for an investment. Prices have been flat-lined for more than a decade and all signs point to prices decreasing in the future.

Além disso, o governo francês está ativamente tentando tornar os imóveis menos caros adicionando impostos anuais incômodos para segundas residências e pensando em maneiras de desincentivar a compra e venda de imóveis, compras de investimento, aluguéis no AirBnb e casas de férias. Você pode esperar 100% mais disso no futuro.

Even the CGEDD had this to say (on January 10, 2022): “From an investor’s point of view, the net rental yield (rent net of charges divided by sale price [not including other costs]) is very low. Investment in housing is therefore competitive with investment in long-term public debt, at a level of expected return that is admittedly very low in both cases… the resale value of which is not certain at any time.”

And, when you sell, you need to pay an overwhelming amount of taxes which can add up to 49%. All that is in addition to the real estate agency fees and fiscal representative fees, leaving you with less than half of any total gain in the end — se you make a gain at all.

Buying a ‘Newly Renovated’ (or New) Villa

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they buy villas at a low price (beware if you’re a seller, as you may get the losing end of this) and then do cheap renovations and try to flip it, using the same agent, at a ridiculously inflated price. You might be able to catch this by checking the map showing the villa sales (with exact location, size, pricing) from the past 5 years.

Naturalmente, esses desenvolvedores querem maximizar os lucros e minimizar as despesas. Afinal, é um negócio. Eles fazem isso cortando todos os tipos de cantos nas coisas que você não pode ver. Eles contratam os construtores mais baratos (e muitas vezes não qualificados), eletricistas, encanadores, etc. e dizem a essas pessoas para fazer o trabalho o mais barato e rápido possível.

Eles tranquilizam os compradores dando-lhes uma garantia (segundo a lei civil francesa, todas as obras de construção são garantidas por até 10 anos), mas o seguro paga os custos de reparação — não eles — e você still have to deal with all the problems that pop up. Plus, the insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were old and put together the wrong way. And you can expect repeated repairs of the same issue because cheap materials keep getting used — after all, the repair company gets paid each time.

This means the developer has zero incentives to do anything other than the cheapest job possible because, once you buy it, it’s your problem, not theirs. It also means BIG headaches for you, down the line, when you move in an realize that your air conditioning doesn’t work properly, the electrical and plumbing need to be re-done, underfloor or insulation was not added, etc.

Só porque parece bonito por fora não significa que seja bem-feito. É melhor encontrar uma vila que foi reformada anos atrás pelos proprietários — reformar para eles, não para revenda.

Crime

Imagine o horror: retornar à sua vila na França depois de sair para jantar, apenas para encontrar ocupantes indesejados assistindo TV e preparando o jantar na sua cozinha. Ou enquanto você está relaxando em seu apartamento ou vila, uma janela é aberta, permitindo que um homem entre e se agache em um dos seus quartos. Ou você simplesmente abre a porta da frente e uma família com muitas crianças pequenas entra sem sua permissão e se recusa a sair. Você pensaria que poderia simplesmente chamar a polícia e eles cuidariam disso para você, certo? Não. Não na França.

Roubos

As leis na França protegem os pobres e os criminosos, e a polícia raramente faz prisões por arrombamentos. Então não é de se surpreender que os roubos sejam uma big (e crescente) problema na Riviera Francesa. Há uma invasão a cada dois minutos na França, e a Riviera Francesa tem o maior número de arrombamentos de qualquer região, com aproximadamente 8.000 arrombamentos por ano. Proprietários de vilas (e locatários) nesta área são rotineiramente gaseados e roubados enquanto dormem, ou assaltados sob a mira de armas ao entrar em suas vilas. É, infelizmente, uma parte inevitável de possuir uma vila na Riviera Francesa.

Você precisará se familiarizar com as leis para não acabar na cadeia por se defender durante uma invasão. Em suma, você não pode se defender com mais força (ou mesmo a ameaça de mais força) do que os criminosos estão usando *naquele exato momento* (então se eles tiverem uma arma e se afastarem de você, você não pode atirar nas costas deles), ou você irá para a cadeia.

Há muito o que saber, então escrevemos um guia para arrombamentos e gaseamentos na Riviera Francesa.

Aqui está a website that will give you an idea of the crime in the area you’re considering and our overview of crime on the French Riviera (e por que você não ouve mais sobre isso).

Invasões de domicílio e invasores

Os direitos dos invasores são um grande problema para os proprietários de imóveis na Riviera Francesa (que é uma das quatro áreas na França que concentram 79% de todas as ocupações).

Desde famílias ciganas que vivem o “estilo de vida de invasores” (com a ajuda de muitos sites, instruções online e outros invasores), até estrangeiros que buscam asilo, redes criminosas (principalmente da Rússia, Romênia e Bulgária), há muitas pessoas por aí que conhecem as leis e abusam do sistema francês, que parece projetado para proteger criminosos.

Há tanto para lhe contar sobre esse problema que escrevemos um artigo separado e de leitura obrigatória guia para invasores e invasões domiciliares, já que é tão importante entender as limitações da polícia (na maioria das vezes eles não vão te ajudar) e o fato de que você pode ser acusado como criminoso por ameaçar os invasores da casa.

Efeitos das mudanças climáticas

As mudanças climáticas estão impactando cada vez mais a Riviera Francesa, trazendo inúmeros desafios para a região. Ondas de calor intensas na Riviera Francesa se tornam mais frequentes e prolongadas. Incêndios florestais se tornaram frequentes, exacerbados pelo aumento das temperaturas e secas prolongadas, que destruíram casas e habitats naturais.

A escassez de água também se tornou uma preocupação crítica, levando a medidas rigorosas de racionamento de água. Essas medidas têm provocou debates sobre justiça, particularmente entre moradores locais e a indústria do turismo. Os moradores locais argumentam que todos, incluindo hotéis e turistas, devem compartilhar o fardo da conservação, não enchendo piscinas ou regando jardins. No entanto, o setor de turismo, que é vital para a economia local, muitas vezes continua a usar recursos hídricos significativos para manter seus serviços, levando a sentimentos de desigualdade e ressentimento. De acordo com notícias locais, essas tensões destacam o desafio mais amplo de equilibrar a sustentabilidade ambiental com os interesses econômicos em uma região fortemente dependente do turismo.

A frequência crescente de desastres naturais, incluindo ondas de calor e incêndios florestais, provavelmente levará a prêmios de seguro mais altos para propriedades. Garantir cobertura abrangente e investir em medidas para mitigar os impactos do calor, como isolamento adequado e ar condicionado, será essencial para proteger seu investimento e bem-estar, então certifique-se de levar em consideração esse custo extra.

Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como obter o melhor preço e evitar preços excessivos, o que observar, como evitar golpes e muito mais.

Primeiro, para compreender o mercado imobiliário em França, é necessário compreender como o preço por m² é uma farsa gigante. Então, você pode passar para os outros guias:

Nosso guia para onde o mercado está indo inclui: previsões do mercado imobiliário da Riviera Francesa, tendências atuais e históricas de preços no mercado e as razões pelas quais os preços continuarão a cair. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

Nosso guia para golpes e segredos inclui: avisos sobre os truques antiéticos que agentes, notários, vendedores, desenvolvedores e construtores usam para tirar mais dinheiro de você. Esta é uma leitura obrigatória, e o guia do denunciante que aqueles no negócio não querem que você veja.

Nosso guia para corretores de imóveis inclui: as coisas desonestas que os agentes dirão a você, como as agências imobiliárias operam, agentes de compradores e localizadores de imóveis, por que você deve evitar agentes ilegais e não locais e em quem confiar (um aviso importante).

Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta.

Nosso guia de coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, armadilhas contratuais, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura definitiva.

Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.