Πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη πριν αγοράσετε μια βίλα

It’s surprisingly easy to get swept up in the excitement of buying a villa. But before your get your heart too invested in the idea, make sure to be realistic about what you want and the less-pleasant realities that come with owning property.

Questions to Ask Yourself

Here are some questions to consider to help you determine whether a property you’re considering is your best option:

Are you forcing the numbers to work?
Being able to “afford a house” goes far beyond whether you can hypothetically secure the funds for a down payment and get a mortgage. It also includes mortgage fees, notaire fees, and all the repairs, taxes, maintenance fees, utilities, and who knows what else that pops up over time. Make sure you take all of that into consideration and be realistic about what you can afford without adding financial stress to your life.

Does the home excite you?
Δεν βρίσκονται όλοι σε θέση να περιμένουν ένα σπίτι που τους «ενθουσιάζει», αλλά αν ναι, γιατί να ξοδεύετε τόσα χρήματα σε κάτι που δεν σας ενδιαφέρει και τόσο; Είναι καλύτερο να περιμένετε για μια βίλα που μπορείτε να φανταστείτε τον εαυτό σας να αγαπάτε για δεκαετίες, παρά να καταλήξετε να μετακομίζετε ξανά και πιθανότατα να χάσετε πολλά χρήματα. Άλλωστε, μπορεί να χρειαστούν χρόνια για να πουλήσετε ένα σπίτι στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρας, η οποία είναι διάσημη για τη δυσκοιλιότητα.

Does the home meet everyone’s needs?
If you live on your own, this isn’t an issue, but if you live with a partner and/or family, or plan to have guests, make sure the house is a good fit for everyone—not just you. Does it have enough parking for guests? Is it walking distance to your kids schools?

Are you ignoring the findings of the inspection reports?
Αν ναι, αυτό μπορεί να μην είναι το κατάλληλο μέρος για εσάς. Αν οι αναφορές επιθεώρησης και διάγνωσης εμφανίζουν προειδοποιητικά σημάδια που προσπαθούν να σας πουν ότι αυτό δεν είναι το κατάλληλο σπίτι για εσάς, ακούστε τις.

Are you up to the task of making all the repairs the home requires?
Please be aware that home improvement shows only show a tiny part of the entire renovation process. It is so much work. And also expensive. If you don’t have the skills to do it yourself, or the money to hire people to make the repairs, it’s time to pass.

Are you emotionally attached?

Don’t get too attached to a property. Once we begin picturing ourselves in a home or visualizing ourselves raising kids in a home, it’s really hard to avoid overpaying and walk away.

Your Actual Costs

Before buying a villa, you need to realize that the sale price is not the only money you’ll be on the hook for. There are a lot of sunk-costs. In addition to maintenance, fixing things you didn’t expect to need to fix, etc. you’ll also need to factor in these sunk costs:

Costs of Studies

Before you purchase a villa, you should get your own studies done. This costs about €1,000 for an average-sized home, rising to €2,500 for larger properties. 

There’s no guarantee that the studies done by the seller’s contractors are correct. In fact, many inspectors are incompetent, and in a government audit, they found huge inconsistencies. For example, one inspector rated a property as being B on the scale, meaning it was energy efficient, while another rated it E, which is poor. 

Notary Cost & Tax

To close the deal, the notary collects 7% to 8% (for their fee plus government taxes).

Mortgage Costs

There’s also a one-time sunk cost to set up a mortgage, which is usually 1.5% (1% mortgage registration, plus 0.5% underwriting fee) of the villa’s sale price, plus around €2000 to €3000 to do a ‘valuation’. And if you hired a mortgage broker, they charge a one-time % fee on top of that too. Add to that the yearly costs of mandatory mortgage insurance (which costs about 0.5% of the villa’s value each year), and the mortgage’s interest. Here’s a mortgage calculator so you can calculate your interest and monthly payments.

Yearly Sunk Costs

Don’t forget to factor in your new insurance costs (contents insurance and, if needed, red-zone insurance for natural disasters). Plus, some villas have a mandatory fee for community things like a guard, gardeners, etc. You’ll also need to budget for things like repairs and maintenance.

Taxes, Taxes, & More Taxes!

Every villa owner is also subject to several additional taxes, paid every year. For a €1 million villa, expect to pay around €4000 per year (but this varies). The easiest way to know what yours will be, aside from the wealth tax, is to ask for the tax statements from the current villa owner. Here are the taxes you should account for in your budget:

IFI / Wealth Tax

ο IFI / wealth tax is between 0.5% and 1.5% annually, and is payable by both residents and non-residents in France with real estate assets worth over €1.3 million (at the current (εκτίμηση). Για παράδειγμα, εάν έχετε στην κατοχή σας μια βίλα αξίας 2,4 εκατομμυρίων ευρώ, θα πληρώνατε περισσότερα από 10.000 ευρώ ετησίως σε φόρο ΔΧΟ.

Μπορείτε να ξεφύγετε από αυτό έχοντας ένα στεγαστικό δάνειο (οπότε βεβαιωθείτε ότι έχετε λάβει έγκριση πριν υπογράψετε το τελικό συμβόλαιο), το οποίο μειώνει το πραγματικό σας κεφάλαιο στο ακίνητο, αλλά θα πρέπει να συνεχίσετε την αναχρηματοδότηση για να διατηρήσετε το κεφάλαιο σας κάτω από 1,3 εκατομμύρια ευρώ.

Want to learn more? Here’s a handy FAQ about the wealth tax, a detailed guide to this tax, and some useful government-provided information.

Property Tax

The property tax (taxe foncière) rate for a primary home is around 1%, and 3% for secondary homes, and increasing. The bill for the taxe foncière arrives in the last quarter of the year and the amount is based on the estimated annual rental value of the property multiplied by a percentage set by the commune (ask for more information at your local mairie).

Residence Tax

The amount of the residence tax (taxe d’habitation) will vary depending on the decisions of each commune and the size and condition of each property. Holiday homes in areas of housing shortage (like the French Riviera) are liable to face a surcharge on their taxe d’habitation. Local councils have discretion to apply a surcharge of between 5% to 60%. Most councils apply a 20% rate, but some have adopted the maximum rate of 60%, so it’s good to find this out before you buy.

Even More Taxes!

There are a bunch of other taxes you’ll also need to pay, like a waste removal tax, television tax, etc.

If you reside outside France (and outside the European Economic Area) and own property in France, the tax authorities may also ask you to appoint a representative in France to receive correspondence concerning wealth tax assessment, collection, and disputed claims.

And BTW — when you want to sell, there are even more sunk costs. The French capital gains tax has greatly increased over the last few years. Combined with the required “social charges”, depending on the seller’s residence, it can add up to 34.5% for EU residents or 48.83% for non EU residents, not including the required income tax. Yikes!

Buying as an Investment?

The unfortunate truth is that the French Riviera is not a good place to buy real estate for an investment. Prices have been flat-lined for more than a decade and all signs point to prices decreasing in the future.

Επιπλέον, η γαλλική κυβέρνηση προσπαθεί ενεργά να κάνει τα ακίνητα λιγότερο ακριβά, προσθέτοντας δυσκίνητους ετήσιους φόρους για τις δεύτερες κατοικίες και σκέφτοντας τρόπους για να αποθαρρύνει την αλλαγή κατοικίας, τις αγορές επενδύσεων, τις ενοικιάσεις μέσω AirBnb και τις εξοχικές κατοικίες. Μπορείτε 100% να περιμένετε περισσότερα από αυτό στο μέλλον.

Even the CGEDD had this to say (on January 10, 2022): “From an investor’s point of view, the net rental yield (rent net of charges divided by sale price [not including other costs]) is very low. Investment in housing is therefore competitive with investment in long-term public debt, at a level of expected return that is admittedly very low in both cases… the resale value of which is not certain at any time.”

And, when you sell, you need to pay an overwhelming amount of taxes which can add up to 49%. All that is in addition to the real estate agency fees and fiscal representative fees, leaving you with less than half of any total gain in the end — αν you make a gain at all.

Buying a ‘Newly Renovated’ (or New) Villa

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they buy villas at a low price (beware if you’re a seller, as you may get the losing end of this) and then do cheap renovations and try to flip it, using the same agent, at a ridiculously inflated price. You might be able to catch this by checking the map showing the villa sales (with exact location, size, pricing) from the past 5 years.

Φυσικά, αυτοί οι κατασκευαστές θέλουν να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη και να ελαχιστοποιήσουν τα έξοδα. Είναι, άλλωστε, μια επιχείρηση. Το κάνουν αυτό κάνοντας κάθε είδους περικοπές σε πράγματα που δεν μπορείτε να δείτε. Προσλαμβάνουν τους απολύτως φθηνότερους (και συχνά ανειδίκευτους) κατασκευαστές, ηλεκτρολόγους, υδραυλικούς κ.λπ. και λένε σε αυτούς τους ανθρώπους να κάνουν τη δουλειά όσο το δυνατόν φθηνότερα και γρηγορότερα.

Καθησυχάζουν τους αγοραστές δίνοντάς τους εγγύηση (σύμφωνα με το γαλλικό αστικό δίκαιο όλες οι οικοδομικές εργασίες είναι εγγυημένες για έως και 10 χρόνια), αλλά η ασφάλεια πληρώνει το κόστος επισκευής —όχι αυτοί— και εσείς still have to deal with all the problems that pop up. Plus, the insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were old and put together the wrong way. And you can expect repeated repairs of the same issue because cheap materials keep getting used — after all, the repair company gets paid each time.

This means the developer has zero incentives to do anything other than the cheapest job possible because, once you buy it, it’s your problem, not theirs. It also means BIG headaches for you, down the line, when you move in an realize that your air conditioning doesn’t work properly, the electrical and plumbing need to be re-done, underfloor or insulation was not added, etc.

Το ότι φαίνεται ωραίο εξωτερικά δεν σημαίνει ότι είναι και καλοφτιαγμένο. Καλύτερα να βρείτε μια βίλα που ανακαινίστηκε πριν από χρόνια από τους ιδιοκτήτες — ανακαινίστε την για αυτούς, όχι για μεταπώληση.

Εγκλημα

Imagine the horror: returning to your villa in France after going out for dinner, only to find unwelcome occupants watching TV and making themselves dinner in your kitchen. Or while you’re relaxing in your apartment or villa, a window is pried open, allowing a man to enter and squat in one of your bedrooms. Or you simply open your front door and a family with many young kids enters without your permission then refuses to leave. You’d think you can just call the police and they will handle it for you, right? Nope. Not in France.

Burglaries

The laws in France protect the poor and the criminal, and the police rarely make arrests for break-ins. So it’s not surprising that burglaries are a big (and growing) problem on the French Riviera. There’s a break-in κάθε δύο λεπτά στη Γαλλία, και η Γαλλική Ριβιέρα έχει τις περισσότερες διαρρήξεις από οποιαδήποτε άλλη περιοχή, με περίπου 8.000 διαρρήξεις κάθε χρόνο. Villa owners (and renters) in this area routinely get gassed and robbed while sleeping, or held up at gunpoint while entering their villa. It’s, sadly, an inevitable part of owning a villa on the French Riviera.

Θα χρειαστεί να εξοικειωθείτε με τους νόμους, ώστε να μην καταλήξετε στη φυλακή επειδή υπερασπιστήκατε τον εαυτό σας κατά τη διάρκεια μιας διάρρηξης. Με λίγα λόγια, δεν μπορείτε να υπερασπιστείτε τον εαυτό σας με περισσότερη βία (ή ακόμα και με την απειλή περισσότερης βίας) από ό,τι χρησιμοποιούν οι εγκληματίες *εκείνη ακριβώς τη στιγμή* (οπότε αν έχουν όπλο και γυρίσουν την πλάτη σας, δεν μπορείτε να τους πυροβολήσετε πισώπλατα), αλλιώς θα πάτε στη φυλακή.

There’s a lot to know, so we wrote a guide to break-ins and gassings on the French Riviera.

Ορίστε a website that will give you an idea of the crime in the area you’re considering and our overview of crime on the French Riviera (και γιατί δεν ακούτε περισσότερα γι' αυτό).

Squatters & Home Invasions

Squatter’s rights are a big problem for homeowners on the French Riviera (which is one of only four areas in France that account for 79% of all squats).

From gypsy families who live the “squatter’s lifestyle” (with the help of many websites, online instructions, and other squatters), to foreigners seeking asylum, to criminal networks (mostly from Russia, Romania and Bulgaria), there are many people out there who know the laws and abuse the French system, which seems designed to protect criminals.

There’s so much to tell you about this problem that we wrote a separate, must-read guide to squatters and home invasions, since it’s so important to understand the limitations of the police (most of the time they won’t help you) and the fact that εσείς can get charged as a criminal for threatening the home invaders.

Επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής

Η κλιματική αλλαγή επηρεάζει ολοένα και περισσότερο τη Γαλλική Ριβιέρα, φέρνοντας πολλές προκλήσεις στην περιοχή. Οι έντονοι καύσωνες στη Γαλλική Ριβιέρα γίνονται πιο συχνοί και παρατεταμένοι. Οι δασικές πυρκαγιές έχουν γίνει συχνές, επιδεινούμενες από την άνοδο της θερμοκρασίας και τις παρατεταμένες ξηρασίες, οι οποίες έχουν καταστρέψει κατοικίες και φυσικούς οικοτόπους.

Η λειψυδρία έχει επίσης καταστεί κρίσιμο πρόβλημα, με αποτέλεσμα αυστηρά μέτρα κατανομής του νερού. πυροδότησε συζητήσεις σχετικά με τη δικαιοσύνη, ιδίως μεταξύ των κατοίκων της περιοχής και της τουριστικής βιομηχανίας. Οι ντόπιοι υποστηρίζουν ότι όλοι, συμπεριλαμβανομένων των ξενοδοχείων και των τουριστών, θα πρέπει να μοιράζονται το βάρος της διατήρησης, μη γεμίζοντας πισίνες ή ποτίζοντας κήπους. Ωστόσο, ο τουριστικός τομέας, ο οποίος είναι ζωτικής σημασίας για την τοπική οικονομία, συχνά συνεχίζει να χρησιμοποιεί σημαντικούς υδάτινους πόρους για τη διατήρηση των υπηρεσιών του, οδηγώντας σε αισθήματα ανισότητας και δυσαρέσκειας. Σύμφωνα με τοπικά ειδησεογραφικά δημοσιεύματα, αυτές οι εντάσεις υπογραμμίζουν την ευρύτερη πρόκληση της εξισορρόπησης της περιβαλλοντικής βιωσιμότητας με τα οικονομικά συμφέροντα σε μια περιοχή που εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον τουρισμό.

Η αυξανόμενη συχνότητα των φυσικών καταστροφών, συμπεριλαμβανομένων των καύσωνων και των δασικών πυρκαγιών, πιθανότατα θα οδηγήσει σε υψηλότερα ασφάλιστρα για ακίνητα. Η διασφάλιση ολοκληρωμένης κάλυψης και η επένδυση σε μέτρα για τον μετριασμό των επιπτώσεων της θερμότητας, όπως η σωστή μόνωση και ο κλιματισμός, θα είναι απαραίτητες για την προστασία της επένδυσής σας και της ευημερίας σας, γι' αυτό φροντίστε να λάβετε υπόψη αυτό το επιπλέον κόστος.

Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός αξία, πώς να αποκτήσετε την καλύτερη τιμή και να αποφύγετε την υπερτιμολόγηση, τι να προσέξετε, πώς να αποφύγετε την απάτη και πολλά άλλα.

Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:

Μας οδηγός για το πού κατευθύνεται η αγορά περιλαμβάνει: Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, τρέχουσες και ιστορικές τάσεις τιμών στην αγορά και τους λόγους για τους οποίους οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

Μας οδηγός για καταχωρήσεις ακινήτων περιλαμβάνει: πώς να βρείτε βίλες προς πώληση, τι να προσέξετε, παραπληροφόρηση και προειδοποιήσεις, δημοπρασίες και κατασχέσεις, αγορές απευθείας από τους πωλητές, γιατί το χρονοδιάγραμμα είναι το παν και ο λόγος για τον οποίο μόνο οι μισές περίπου από τις πωλήσεις βίλας αναφέρονται δημόσια.

Μας οδηγός για απάτες και μυστικά περιλαμβάνει: προειδοποιήσεις σχετικά με τα ανήθικα κόλπα που χρησιμοποιούν οι πράκτορες, οι συμβολαιογράφοι, οι πωλητές, οι προγραμματιστές και οι κατασκευαστές για να πάρουν περισσότερα χρήματα από εσάς. Αυτό πρέπει να διαβαστεί και ο οδηγός πληροφοριοδοτών που δεν θέλουν να δείτε οι εργαζόμενοι στην επιχείρηση.

Μας οδηγός για κτηματομεσίτες περιλαμβάνει: τα ανέντιμα πράγματα που θα σας πουν οι μεσίτες, πώς λειτουργούν τα κτηματομεσιτικά γραφεία, μεσίτες αγοραστών και ανιχνευτές ακινήτων, γιατί πρέπει να αποφεύγετε τους παράνομους και μη τοπικούς πράκτορες και ποιον να εμπιστευτείτε (μια σημαντική προειδοποίηση).

Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας περιλαμβάνει: γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη υπερτιμολόγηση, πώς να υπολογίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας (τι αξίζει) και έναν οδηγό βήμα προς βήμα για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας.

Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει: διαπραγμάτευση της τιμής και της αρχικής προσφοράς, επιλογή έντιμου συμβολαιογράφου, αγορά στο μαύρο, την επίσημη προσφορά και κατάθεση, χρήση SCI, παγίδες συμβολαίου, την περίοδο υπαναχώρησης, τι πρέπει να κάνετε πριν παραδώσετε τα χρήματα και τελική υπογραφή.

Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.