Amit figyelembe kell venni villa vásárlása előtt

It’s surprisingly easy to get swept up in the excitement of buying a villa. But before your get your heart too invested in the idea, make sure to be realistic about what you want and the less-pleasant realities that come with owning property.

Questions to Ask Yourself

Here are some questions to consider to help you determine whether a property you’re considering is your best option:

Are you forcing the numbers to work?
Being able to “afford a house” goes far beyond whether you can hypothetically secure the funds for a down payment and get a mortgage. It also includes mortgage fees, notaire fees, and all the repairs, taxes, maintenance fees, utilities, and who knows what else that pops up over time. Make sure you take all of that into consideration and be realistic about what you can afford without adding financial stress to your life.

Does the home excite you?
Nem mindenki van olyan helyzetben, hogy kitartson egy olyan otthon mellett, ami „izgalmasnak” tartja, de ha mégis, miért költene ennyi pénzt valamire, ami nem igazán tetszik? Jobb várni egy olyan villára, amit évtizedekig el tud képzelni, mint hogy végül újra elköltözzön, és valószínűleg sok pénzt veszítsen. Végül is évekbe telhet el eladni egy házat a közismerten zsúfolt francia riviérai ingatlanpiacon.

Does the home meet everyone’s needs?
If you live on your own, this isn’t an issue, but if you live with a partner and/or family, or plan to have guests, make sure the house is a good fit for everyone—not just you. Does it have enough parking for guests? Is it walking distance to your kids schools?

Are you ignoring the findings of the inspection reports?
Ha igen, akkor lehet, hogy ez nem a megfelelő hely az Ön számára. Ha az ellenőrzési és diagnosztikai jelentések vészjelzésekkel érkeznek, amelyek megpróbálják azt súgni, hogy ez nem a megfelelő ház az Ön számára, hallgasson rájuk.

Are you up to the task of making all the repairs the home requires?
Please be aware that home improvement shows only show a tiny part of the entire renovation process. It is so much work. And also expensive. If you don’t have the skills to do it yourself, or the money to hire people to make the repairs, it’s time to pass.

Are you emotionally attached?

Don’t get too attached to a property. Once we begin picturing ourselves in a home or visualizing ourselves raising kids in a home, it’s really hard to avoid overpaying and walk away.

Your Actual Costs

Before buying a villa, you need to realize that the sale price is not the only money you’ll be on the hook for. There are a lot of sunk-costs. In addition to maintenance, fixing things you didn’t expect to need to fix, etc. you’ll also need to factor in these sunk costs:

Costs of Studies

Before you purchase a villa, you should get your own studies done. This costs about €1,000 for an average-sized home, rising to €2,500 for larger properties. 

There’s no guarantee that the studies done by the seller’s contractors are correct. In fact, many inspectors are incompetent, and in a government audit, they found huge inconsistencies. For example, one inspector rated a property as being B on the scale, meaning it was energy efficient, while another rated it E, which is poor. 

Notary Cost & Tax

To close the deal, the notary collects 7% to 8% (for their fee plus government taxes).

Mortgage Costs

There’s also a one-time sunk cost to set up a mortgage, which is usually 1.5% (1% mortgage registration, plus 0.5% underwriting fee) of the villa’s sale price, plus around €2000 to €3000 to do a ‘valuation’. And if you hired a mortgage broker, they charge a one-time % fee on top of that too. Add to that the yearly costs of mandatory mortgage insurance (which costs about 0.5% of the villa’s value each year), and the mortgage’s interest. Here’s a mortgage calculator so you can calculate your interest and monthly payments.

Yearly Sunk Costs

Don’t forget to factor in your new insurance costs (contents insurance and, if needed, red-zone insurance for natural disasters). Plus, some villas have a mandatory fee for community things like a guard, gardeners, etc. You’ll also need to budget for things like repairs and maintenance.

Taxes, Taxes, & More Taxes!

Every villa owner is also subject to several additional taxes, paid every year. For a €1 million villa, expect to pay around €4000 per year (but this varies). The easiest way to know what yours will be, aside from the wealth tax, is to ask for the tax statements from the current villa owner. Here are the taxes you should account for in your budget:

IFI / Wealth Tax

A IFI / wealth tax is between 0.5% and 1.5% annually, and is payable by both residents and non-residents in France with real estate assets worth over €1.3 million (at the jelenlegi (értékelés). Például, ha egy 2,4 millió euró értékű villával rendelkezik, akkor évente több mint 10 000 eurót kellene fizetnie nemzetközi jövedelemadóként.

Ebből ki lehet jönni jelzáloghitellel (ezért győződjön meg róla, hogy jóváhagyják, mielőtt aláírja a végleges szerződést), ami csökkenti az ingatlanban lévő tényleges saját tőkéjét, de folyamatosan refinanszíroznia kell, hogy a saját tőkéje 1,3 millió euró alatt maradjon.

Want to learn more? Here’s a handy FAQ about the wealth tax, a detailed guide to this tax, and some useful government-provided information.

Property Tax

The property tax (adó foncière) rate for a primary home is around 1%, and 3% for secondary homes, and increasing. The bill for the adó foncière arrives in the last quarter of the year and the amount is based on the estimated annual rental value of the property multiplied by a percentage set by the commune (ask for more information at your local mairie).

Residence Tax

The amount of the residence tax (lakhatási adó) will vary depending on the decisions of each commune and the size and condition of each property. Holiday homes in areas of housing shortage (like the French Riviera) are liable to face a surcharge on their lakhatási adó. Local councils have discretion to apply a surcharge of between 5% to 60%. Most councils apply a 20% rate, but some have adopted the maximum rate of 60%, so it’s good to find this out before you buy.

Even More Taxes!

There are a bunch of other taxes you’ll also need to pay, like a waste removal tax, television tax, etc.

If you reside outside France (and outside the European Economic Area) and own property in France, the tax authorities may also ask you to appoint a representative in France to receive correspondence concerning wealth tax assessment, collection, and disputed claims.

And BTW — when you want to sell, there are even more sunk costs. The French capital gains tax has greatly increased over the last few years. Combined with the required “social charges”, depending on the seller’s residence, it can add up to 34.5% for EU residents or 48.83% for non EU residents, not including the required income tax. Yikes!

Buying as an Investment?

The unfortunate truth is that the French Riviera is not a good place to buy real estate for an investment. Prices have been flat-lined for more than a decade and all signs point to prices decreasing in the future.

Emellett a francia kormány aktívan próbálja olcsóbbá tenni az ingatlanokat azáltal, hogy nehézkes éves adókat vet ki a második otthonokra, és olyan módszereket keres, amelyekkel visszaszoríthatja az ingatlanfelújítást, a befektetési célú vásárlásokat, az AirBnb-bérlést és a nyaralókat. Száz százalékig biztosak lehetünk benne, hogy a jövőben erre még több lesz.

Even the CGEDD had this to say (on January 10, 2022): “From an investor’s point of view, the net rental yield (rent net of charges divided by sale price [not including other costs]) is very low. Investment in housing is therefore competitive with investment in long-term public debt, at a level of expected return that is admittedly very low in both cases… the resale value of which is not certain at any time.”

And, when you sell, you need to pay an overwhelming amount of taxes which can add up to 49%. All that is in addition to the real estate agency fees and fiscal representative fees, leaving you with less than half of any total gain in the end — if you make a gain at all.

Buying a ‘Newly Renovated’ (or New) Villa

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they buy villas at a low price (beware if you’re a seller, as you may get the losing end of this) and then do cheap renovations and try to flip it, using the same agent, at a ridiculously inflated price. You might be able to catch this by checking the map showing the villa sales (with exact location, size, pricing) from the past 5 years.

Természetesen ezek a fejlesztők maximalizálni akarják a profitot és minimalizálni a kiadásokat. Végül is ez egy üzlet. Ezt úgy teszik, hogy mindenféle olyan dolgot megspórolnak, amit nem látsz. Felveszik a legolcsóbb (és gyakran képzetlen) építőmunkásokat, villanyszerelőket, vízvezeték-szerelőket stb., és azt mondják nekik, hogy a lehető legolcsóbban és leggyorsabban végezzék el a munkát.

Megnyugtatják a vásárlókat azzal, hogy garanciát vállalnak (a francia polgári jog szerint minden építési munkára akár 10 év garanciát vállalnak), de a biztosítás fizeti a javítási költségeket – nem őket –, és te still have to deal with all the problems that pop up. Plus, the insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were old and put together the wrong way. And you can expect repeated repairs of the same issue because cheap materials keep getting used — after all, the repair company gets paid each time.

This means the developer has zero incentives to do anything other than the cheapest job possible because, once you buy it, it’s your problem, not theirs. It also means BIG headaches for you, down the line, when you move in an realize that your air conditioning doesn’t work properly, the electrical and plumbing need to be re-done, underfloor or insulation was not added, etc.

Attól, hogy kívülről jól néz ki, még nem biztos, hogy jól is van megcsinálva. Jobban jársz, ha olyan villát keresel, amelyet évekkel ezelőtt újítottak fel a tulajdonosok – nekik újítsd fel, ne viszonteladás céljából.

Bűncselekmény

Képzeld el a borzalmat: miután elmentél vacsorázni, visszatérsz a franciaországi villádba, és nemkívánatos vendégeket találsz, akik tévét néznek és vacsorát készítenek maguknak a konyhádban. Vagy miközben a lakásodban vagy villádban pihensz, felfeszítenek egy ablakot, és egy férfi bejut és leguggol az egyik hálószobádba. Vagy egyszerűen kinyitod a bejárati ajtót, és egy sok kisgyermekes család belép az engedélyed nélkül, majd nem hajlandó távozni. Azt hinnéd, hogy csak hívd a rendőrséget, és ők elintézik helyetted, ugye? Nem. Franciaországban nem.

Betörések

A francia törvények a szegényeket és a bűnözőket védik, a rendőrség pedig ritkán tartóztat le betörések miatt. Így nem meglepő, hogy a betörések gyakoriak. big (és egyre növekvő) probléma a Francia Riviérán. Betörés történt. kétpercenként Franciaországban, és a Francia Riviérán a legtöbb betörés történik az összes régió közül, nagyjából 8000 betörés éventeA környékbeli villatulajdonosokat (és bérlőket) rendszeresen gázzal rabolják ki és rabolják ki alvás közben, vagy fegyverrel fenyegetik meg őket, miközben belépnek a villájukba. Sajnos ez elkerülhetetlen velejárója egy villatulajdonlásnak a Francia Riviérán.

Ismerkedj meg a törvényekkel, hogy ne kerülj börtönbe azért, mert betörés közben védekezel. Röviden, nem védekezhetsz nagyobb erővel (vagy akár nagyobb erővel sem), mint amennyit a bűnözők *abban a pillanatban* alkalmaznak (tehát ha fegyverük van, és elfordulnak tőled, nem lőheted le őket hátba), különben börtönbe kerülsz.

Sok mindent kell tudni, ezért írtunk egyet Útmutató a betörésekhez és gázosításokhoz a Francia Riviérán.

Itt van a website that will give you an idea of the crime in the area you’re considering and our overview of crime on the French Riviera (és miért nem hallani róla többet).

Ingatlanfoglalók és betörések

A Francia Riviérán élő háztulajdonosok számára nagy problémát jelentenek az önkényes lakásfoglalók jogai (ez az ország egyike annak a négy területnek Franciaországban, amelyek az összes önkényes lakás 79%-át teszik ki).

A „foglalók életmódját” folytató cigánycsaládoktól (számos weboldal, online útmutató és más foglalók segítségével) a menedékjogot kérő külföldiekig, bűnözői hálózatok (többnyire Oroszországból), Romániában és Bulgáriában), sokan vannak, akik ismerik a törvényeket, és visszaélnek a francia rendszerrel, amely látszólag a bűnözők védelmére szolgál.

Annyi mindent lehetne mondani erről a problémáról, hogy írtunk egy külön, kötelező olvasmányt is róla. Útmutató az önkényes lakásfoglalókhoz és a betörésekhez, mivel nagyon fontos megérteni a rendőrség korlátait (legtöbbször nem segítenek) és azt a tényt, hogy te bűnözőként vádolhatják meg a ház betolakodóinak fenyegetése miatt.

Klímaváltozás hatásai

Az éghajlatváltozás egyre nagyobb hatással van a Francia Riviérára, számos kihívást jelentve a régió számára. A Francia Riviérán egyre gyakoribbak és elhúzódóbbak az intenzív hőhullámok. Az erdőtüzek gyakoribbak lettek, amit súlyosbít a hőmérséklet emelkedése és az elhúzódó aszályok, amelyek otthonokat és természetes élőhelyeket pusztítottak el.

A vízhiány szintén kritikus problémává vált, ami szigorú vízkorlátozási intézkedéseket vezetett be. Ezek az intézkedések vitákat váltott ki a méltányosságról, különösen a helyi lakosok és a turisztikai ágazat között. A helyiek azzal érvelnek, hogy mindenkinek, beleértve a szállodákat és a turistákat is, osztoznia kellene a természetvédelem terhén azáltal, hogy nem töltik fel az úszómedencéket vagy öntözik a kerteket. A helyi gazdaság számára létfontosságú turisztikai ágazat azonban gyakran továbbra is jelentős vízkészleteket használ fel szolgáltatásai fenntartásához, ami egyenlőtlenséghez és nehezteléshez vezet. A helyi híradások szerint ezek a feszültségek rávilágítanak a környezeti fenntarthatóság és a gazdasági érdekek egyensúlyba hozásának szélesebb körű kihívására egy olyan régióban, amely nagymértékben függ a turizmustól.

A természeti katasztrófák, beleértve a hőhullámokat és az erdőtüzeket, növekvő gyakorisága valószínűleg magasabb biztosítási díjakat eredményez majd az ingatlanokra vonatkozóan. Az átfogó fedezet biztosítása és a hőhatások enyhítésére irányuló intézkedésekbe, például a megfelelő szigetelésbe és légkondicionálásba való befektetés elengedhetetlen lesz befektetése és jóléte védelme érdekében, ezért mindenképpen vegye figyelembe ezt a többletköltséget.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi értékét, hogyan érheti el a legjobb árat és kerülje el a túlárazást, mire kell ügyelnie, hogyan kerülheti el a csalást stb.

Először is, ahhoz, hogy megértsük a francia ingatlanpiacot, meg kell értened, hogyan A m²-es ár egy óriási átverés. Ezután továbbléphet a többi útmutatóhoz:

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz a következőket tartalmazza: figyelmeztetések azokról az etikátlan trükkökről, amelyeket az ügynökök, közjegyzők, eladók, fejlesztők és építők használnak, hogy több pénzt hozzon ki Önből. Ez egy kötelező olvasmány, és a bejelentőknek szóló útmutató, amelyet a szakmabeliek nem akarnak látni.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára magában foglalja: a tisztességtelen dolgokat, amelyeket az ügynökök elmondanak Önnek, hogyan működnek az ingatlanügynökségek, a vevő ügynökei és az ingatlankeresők, miért kerülje el az illegális és nem helyi ügynököket, és kiben bízzon (fontos figyelmeztetés).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz Tartalmazza: az ár és az induló ajánlat megtárgyalása, a becsületes közjegyző választása, a feketén vásárlás, a hivatalos ajánlat és a letét, az SCI használata, a szerződéses buktatók, a megfontolási időszak, a pénz átadása előtti teendők és a végső aláírás.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.