Dingen om te overwegen voordat u een villa koopt

It’s surprisingly easy to get swept up in the excitement of buying a villa. But before your get your heart too invested in the idea, make sure to be realistic about what you want and the less-pleasant realities that come with owning property.

Questions to Ask Yourself

Here are some questions to consider to help you determine whether a property you’re considering is your best option:

Are you forcing the numbers to work?
Being able to “afford a house” goes far beyond whether you can hypothetically secure the funds for a down payment and get a mortgage. It also includes mortgage fees, notaire fees, and all the repairs, taxes, maintenance fees, utilities, and who knows what else that pops up over time. Make sure you take all of that into consideration and be realistic about what you can afford without adding financial stress to your life.

Does the home excite you?
Niet iedereen kan het zich veroorloven om lang te wachten op een huis dat hen echt aanspreekt, maar als u dat wel kunt, waarom zou u dan zoveel geld uitgeven aan iets waar u niet echt enthousiast over bent? Het is beter om te wachten op een villa waar u zich tientallen jaren in kunt voorstellen, dan uiteindelijk weer te moeten verhuizen en waarschijnlijk veel geld te verliezen. Het kan immers jaren duren om een huis te verkopen op de beruchte, vaak overbelaste vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Does the home meet everyone’s needs?
If you live on your own, this isn’t an issue, but if you live with a partner and/or family, or plan to have guests, make sure the house is a good fit for everyone—not just you. Does it have enough parking for guests? Is it walking distance to your kids schools?

Are you ignoring the findings of the inspection reports?
Als dat zo is, is dit misschien niet de juiste plek voor u. Als de inspectie- en diagnoseverslagen rode vlaggen bevatten die erop wijzen dat dit niet het huis voor u is, neem die dan serieus.

Are you up to the task of making all the repairs the home requires?
Please be aware that home improvement shows only show a tiny part of the entire renovation process. It is so much work. And also expensive. If you don’t have the skills to do it yourself, or the money to hire people to make the repairs, it’s time to pass.

Are you emotionally attached?

Don’t get too attached to a property. Once we begin picturing ourselves in a home or visualizing ourselves raising kids in a home, it’s really hard to avoid overpaying and walk away.

Your Actual Costs

Before buying a villa, you need to realize that the sale price is not the only money you’ll be on the hook for. There are a lot of sunk-costs. In addition to maintenance, fixing things you didn’t expect to need to fix, etc. you’ll also need to factor in these sunk costs:

Costs of Studies

Before you purchase a villa, you should get your own studies done. This costs about €1,000 for an average-sized home, rising to €2,500 for larger properties. 

There’s no guarantee that the studies done by the seller’s contractors are correct. In fact, many inspectors are incompetent, and in a government audit, they found huge inconsistencies. For example, one inspector rated a property as being B on the scale, meaning it was energy efficient, while another rated it E, which is poor. 

Notary Cost & Tax

To close the deal, the notary collects 7% to 8% (for their fee plus government taxes).

Mortgage Costs

There’s also a one-time sunk cost to set up a mortgage, which is usually 1.5% (1% mortgage registration, plus 0.5% underwriting fee) of the villa’s sale price, plus around €2000 to €3000 to do a ‘valuation’. And if you hired a mortgage broker, they charge a one-time % fee on top of that too. Add to that the yearly costs of mandatory mortgage insurance (which costs about 0.5% of the villa’s value each year), and the mortgage’s interest. Here’s a mortgage calculator so you can calculate your interest and monthly payments.

Yearly Sunk Costs

Don’t forget to factor in your new insurance costs (contents insurance and, if needed, red-zone insurance for natural disasters). Plus, some villas have a mandatory fee for community things like a guard, gardeners, etc. You’ll also need to budget for things like repairs and maintenance.

Taxes, Taxes, & More Taxes!

Every villa owner is also subject to several additional taxes, paid every year. For a €1 million villa, expect to pay around €4000 per year (but this varies). The easiest way to know what yours will be, aside from the wealth tax, is to ask for the tax statements from the current villa owner. Here are the taxes you should account for in your budget:

IFI / Wealth Tax

De IFI / wealth tax is between 0.5% and 1.5% annually, and is payable by both residents and non-residents in France with real estate assets worth over €1.3 million (at the current taxatiewaarde). Als u bijvoorbeeld een villa bezit ter waarde van € 2,4 miljoen, betaalt u meer dan € 10.000 per jaar aan IFI-belasting.

Je kunt dit voorkomen door een hypotheek af te sluiten (zorg er dus voor dat je goedkeuring krijgt voordat je het definitieve contract tekent), waardoor je werkelijke eigen vermogen in de woning daalt, maar je zult wel steeds moeten herfinancieren om je eigen vermogen onder de € 1,3 miljoen te houden.

Want to learn more? Here’s a handy FAQ about the wealth tax, a detailed guide to this tax, and some useful government-provided information.

Property Tax

The property tax (taxe foncière) rate for a primary home is around 1%, and 3% for secondary homes, and increasing. The bill for the taxe foncière arrives in the last quarter of the year and the amount is based on the estimated annual rental value of the property multiplied by a percentage set by the commune (ask for more information at your local mairie).

Residence Tax

The amount of the residence tax (taxe d’habitation) will vary depending on the decisions of each commune and the size and condition of each property. Holiday homes in areas of housing shortage (like the French Riviera) are liable to face a surcharge on their taxe d’habitation. Local councils have discretion to apply a surcharge of between 5% to 60%. Most councils apply a 20% rate, but some have adopted the maximum rate of 60%, so it’s good to find this out before you buy.

Even More Taxes!

There are a bunch of other taxes you’ll also need to pay, like a waste removal tax, television tax, etc.

If you reside outside France (and outside the European Economic Area) and own property in France, the tax authorities may also ask you to appoint a representative in France to receive correspondence concerning wealth tax assessment, collection, and disputed claims.

And BTW — when you want to sell, there are even more sunk costs. The French capital gains tax has greatly increased over the last few years. Combined with the required “social charges”, depending on the seller’s residence, it can add up to 34.5% for EU residents or 48.83% for non EU residents, not including the required income tax. Yikes!

Buying as an Investment?

The unfortunate truth is that the French Riviera is not a good place to buy real estate for an investment. Prices have been flat-lined for more than a decade and all signs point to prices decreasing in the future.

Daarnaast probeert de Franse overheid actief de vastgoedprijzen te verlagen door omslachtige jaarlijkse belastingen op tweede huizen in te voeren en manieren te bedenken om het opknappen en doorverkopen van huizen, investeringsaankopen, verhuur via Airbnb en vakantiewoningen te ontmoedigen. Je kunt in de toekomst zeker meer van dit soort maatregelen verwachten.

Even the CGEDD had this to say (on January 10, 2022): “From an investor’s point of view, the net rental yield (rent net of charges divided by sale price [not including other costs]) is very low. Investment in housing is therefore competitive with investment in long-term public debt, at a level of expected return that is admittedly very low in both cases… the resale value of which is not certain at any time.”

And, when you sell, you need to pay an overwhelming amount of taxes which can add up to 49%. All that is in addition to the real estate agency fees and fiscal representative fees, leaving you with less than half of any total gain in the end — if you make a gain at all.

Buying a ‘Newly Renovated’ (or New) Villa

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they buy villas at a low price (beware if you’re a seller, as you may get the losing end of this) and then do cheap renovations and try to flip it, using the same agent, at a ridiculously inflated price. You might be able to catch this by checking the map showing the villa sales (with exact location, size, pricing) from the past 5 years.

Natuurlijk willen deze projectontwikkelaars de winst maximaliseren en de kosten minimaliseren. Het is immers een bedrijf. Ze doen dit door te bezuinigen op zaken die je niet kunt zien. Ze huren de allergoedkoopste (en vaak onbekwame) bouwvakkers, elektriciens, loodgieters, enzovoort in en geven hen de opdracht om het werk zo goedkoop en snel mogelijk af te ronden.

Ze stellen kopers gerust door een garantie te geven (volgens het Franse burgerlijk recht is alle bouw tot 10 jaar gegarandeerd), maar de verzekering betaalt de reparatiekosten – niet zij – en Jij still have to deal with all the problems that pop up. Plus, the insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were old and put together the wrong way. And you can expect repeated repairs of the same issue because cheap materials keep getting used — after all, the repair company gets paid each time.

This means the developer has zero incentives to do anything other than the cheapest job possible because, once you buy it, it’s your problem, not theirs. It also means BIG headaches for you, down the line, when you move in an realize that your air conditioning doesn’t work properly, the electrical and plumbing need to be re-done, underfloor or insulation was not added, etc.

Dat iets er van buiten mooi uitziet, betekent niet dat het ook goed gedaan is. Je kunt beter een villa zoeken die jaren geleden door de eigenaren is gerenoveerd – renoveer voor hen, niet met het oog op doorverkoop.

Crime

Imagine the horror: returning to your villa in France after going out for dinner, only to find unwelcome occupants watching TV and making themselves dinner in your kitchen. Or while you’re relaxing in your apartment or villa, a window is pried open, allowing a man to enter and squat in one of your bedrooms. Or you simply open your front door and a family with many young kids enters without your permission then refuses to leave. You’d think you can just call the police and they will handle it for you, right? Nope. Not in France.

Burglaries

The laws in France protect the poor and the criminal, and the police rarely make arrests for break-ins. So it’s not surprising that burglaries are a big (and growing) problem on the French Riviera. There’s a break-in every two minutes in France, and the French Riviera has the most break-ins of any region, with roughly 8,000 break-ins every year. Villa owners (and renters) in this area routinely get gassed and robbed while sleeping, or held up at gunpoint while entering their villa. It’s, sadly, an inevitable part of owning a villa on the French Riviera.

Je moet de wetgeving goed kennen, zodat je niet in de gevangenis belandt omdat je jezelf verdedigde tijdens een inbraak. Kort gezegd: je mag jezelf niet met meer geweld (of zelfs maar met de dreiging van meer geweld) verdedigen dan de criminelen *op dat exacte moment* gebruiken (dus als ze een wapen hebben en zich van je afwenden, mag je ze niet in de rug schieten), anders ga je de gevangenis in.

There’s a lot to know, so we wrote a guide to break-ins and gassings on the French Riviera.

Here’s a website that will give you an idea of the crime in the area you’re considering and our overview of crime on the French Riviera (en waarom je er niet meer over hoort).

Squatters & Home Invasions

Squatter’s rights are a big problem for homeowners on the French Riviera (which is one of only four areas in France that account for 79% of all squats).

From gypsy families who live the “squatter’s lifestyle” (with the help of many websites, online instructions, and other squatters), to foreigners seeking asylum, to criminal networks (mostly from Russia, Romania and Bulgaria), there are many people out there who know the laws and abuse the French system, which seems designed to protect criminals.

There’s so much to tell you about this problem that we wrote a separate, must-read guide to squatters and home invasions, since it’s so important to understand the limitations of the police (most of the time they won’t help you) and the fact that Jij can get charged as a criminal for threatening the home invaders.

Gevolgen van klimaatverandering

Klimaatverandering heeft een steeds grotere impact op de Franse Rivièra en brengt talrijke uitdagingen met zich mee voor de regio. Intense hittegolven aan de Franse Rivièra komen steeds vaker voor en duren langer. Bosbranden komen steeds vaker voor, verergerd door stijgende temperaturen en langdurige droogte, en hebben huizen en natuurgebieden verwoest.

Waterschaarste is ook een kritiek probleem geworden, wat heeft geleid tot strenge waterrantsoeneringsmaatregelen. Deze maatregelen hebben leidde tot discussies Het gaat om eerlijkheid, met name tussen de lokale bevolking en de toeristische sector. De lokale bevolking vindt dat iedereen, inclusief hotels en toeristen, de verantwoordelijkheid voor natuurbehoud moet delen door geen zwembaden te vullen of tuinen te besproeien. De toeristische sector, die van vitaal belang is voor de lokale economie, blijft echter vaak aanzienlijke watervoorraden gebruiken om haar diensten te onderhouden, wat leidt tot gevoelens van ongelijkheid en wrok. Volgens lokale nieuwsberichten benadrukken deze spanningen de bredere uitdaging om ecologische duurzaamheid in evenwicht te brengen met economische belangen in een regio die sterk afhankelijk is van toerisme.

De toenemende frequentie van natuurrampen, waaronder hittegolven en bosbranden, zal waarschijnlijk leiden tot hogere verzekeringspremies voor woningen. Het afsluiten van een uitgebreide verzekering en het investeren in maatregelen om de gevolgen van hitte te beperken, zoals goede isolatie en airconditioning, is essentieel om uw investering en welzijn te beschermen. Houd dus rekening met deze extra kosten.

Villa kopen? Lees dit eerst!

Wanneer u klaar bent om naar een woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in FrankrijkDeze gidsen leggen uit hoe u de waarde van een woning kunt schatten echt waarde, hoe u de beste prijs krijgt en voorkomt dat u te veel vraagt, waar u op moet letten, hoe u voorkomt dat u wordt opgelicht, en nog veel meer.

Om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u allereerst begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische oplichterij. Daarna kunt u doorgaan naar de andere gidsen:

Ons gids voor waar de markt naartoe gaat Bevat: voorspellingen over de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends op de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullende informatie gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Ons gids voor vastgoedaanbiedingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, misinformatie en waarschuwingen, veilingen en executieverkopen, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

Ons gids voor oplichting en geheimen Bevat waarschuwingen over de onethische trucs die makelaars, notarissen, verkopers, projectontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld van u af te troggelen. Dit is een must-read, en dé klokkenluidersgids die de mensen in de branche u liever niet laten zien.

Ons gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaars in onroerend goed werken, aankoopmakelaars en woningzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

Ons gids voor het bepalen van de marktwaarde van een villa en het bepalen van de prijs ervan bevat: waarom er zoveel extreem overprijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt schatten (wat het waard is) en een stapsgewijze handleiding om de juiste vraagprijs te vinden.

Ons gids met belangrijke dingen om te ontdekken omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon en microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, onroerendgoedbelasting, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, problemen met privacy en ruimte, problemen in de buurt, wat u daadwerkelijk bezit, illegale toevoegingen en structuren, waarom ze worden verkocht, hoe u dit kunt verifiëren en meer.

Ons handleiding voor het aankoopproces Dit omvat: onderhandelen over de prijs en het eerste bod, het kiezen van een betrouwbare notaris, zwart kopen, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, valkuilen in contracten, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd en de definitieve ondertekening.

Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor tweede huizen, het verhuren van uw villa, renoveren en wat u moet weten over het inhuren van personeel.

Gids voor verkopers: Hoe u de prijs van uw villa bepaalt, zodat deze verkocht wordt.