أشياء مهمة جدًا يجب اكتشافها

قبل أن تقوم بتقديم عرض لشراء فيلا، من المهم جدًا أن تتعرف على الأمور التالية حول العقار:

تقارير التشخيص والمسوحات

هناك عدد من المسوحات أن البائع ملزم قانونًا بإعطائك (إذا لم يفعل ذلك، يمكنك مقاضاته لاحقًا). إنها ليست شاملة بأي حال من الأحوال، وبعض المساحين فاسدون وسيكذبون لصالح الوكيل أو الموثق، لذلك من المهم إجراء الفحص الخاص بك أيضًا (قبل قمت بتوقيع العقد.)

يجب أن تكون التشخيصات التي قدمها لك البائع حديثة (التفاصيل هنا). وهنا أ دليل لتقارير التشخيص و دليل آخرالبائع غير مُلزم بإصلاح العيوب؛ بصفتك المشتري، يُتوقع منك دفع ثمنها. التزام البائع هو ببساطة تقديم التقارير الكاملة. إذا لم يفعل ذلك، فإنه يبقى مسؤولاً مسؤولية كاملة عن العيوب المتعلقة بهذه الأمور المحددة (أي إذا لم يُخدعك كاتب العدل بإضافة بند "كما هو" - المزيد حول ذلك في قسم العقود).

تتغير متطلبات التقارير مع مرور الوقت، لذا من المهم أن تكون على اطلاع بأحدث القواعد. على سبيل المثال، ابتداءً من يوليو 2021، لم يعد من الممكن استخدام مستويات استهلاك الطاقة في العقار لتحديد التقييم (لأن من يبيعون منازل ثانية كانوا يدّعون تقييمات جيدة)، ويلزم الآن إجراء تحليل أوسع لأداء كفاءة الطاقة في العقار. (مع ذلك، لا يزال هناك الاحتيال المتفشي يجب على البائعين أيضًا الحصول على تدقيق يوفر مخططًا دقيقًا للعمل المطلوب لتجديد المنزل حتى يتمكن من تحقيق تصنيف B على الأقل على DPE.

يجب عليك 100٪ قم بتعيين "خبير في باتيمنت" معتمد من CERTIBAT لتفقد الفيلا والإشارة إلى أي مناطق مثيرة للقلق (مثل المشاكل الهيكلية غير الواضحة، وما إلى ذلك). تأكد من تعيين شخص ليس محليًا جدًا، لذلك هناك فرصة أقل لأن يكونوا أصدقاء مع وكيل العقارات أو كاتب العدل (مما قد يؤدي إلى إغفال بعض العيوب في تقريرهم). قابلهم بالقرب من الفيلا، حتى لا يعرفوا العنوان مسبقًا ولا يمكنهم التوصل إلى صفقة تحت الطاولة مع وكيل العقارات.

أثناء قيامك بذلك، اطلب من مهندس التحقق من حالة "فيديو صحي(مساحة زحف أسمنتية أسفل الفيلا تمنع مشاكل الرطوبة، وهي مهمة جدًا في الريفييرا الفرنسية)، والسقف، وكيف ستصمد الفيلا بمرور الوقت، من الناحية الهيكلية.

لا تقلق من الأشخاص الذين يخبرونك أنه ليس هناك حاجة لإجراء مسح، أو أنه يجب عليك القيام بذلك بعد توقيع عقد مع البائع. تأكد من إجراء الاستطلاعات الخاصة بك قبل قمت بالتوقيع على "التسوية دي فينتي". على الرغم من أنك كمشتري لديك فترة تهدئة مدتها عشرة أيام، إلا أنه ليس من الممكن دائمًا ترتيب استطلاع خلال تلك الفترة. وبعبارة أخرى، فإنك تتعرض لخطر مصادرة إيداعك إذا كنت ترغب في الانسحاب في وقت لاحق، بعد أي نتائج للاستطلاع. ومع ذلك، يجب عليك بالتأكيد إضافة "البنود المعلقة" إلى العقد التي تمنحك تعويضًا إذا غيرت رأيك بشأن المضي قدمًا في عملية البيع بعد إجراء أي استطلاعات إضافية.

إذا كشفت عمليات التفتيش عن وجود أي خلل في تركيبات الكهرباء أو السباكة أو الغاز، فمن المهم تصحيح هذه المشاكل. كما يجب عليك التحقق مما إذا كان لهذه الخلل أي تأثير على تأمين ممتلكاتك.

نصيحة: سيخبرك التاريخ الموجود في تقرير التشخيص أن العقار معروض في السوق على الأقل منذ ذلك التاريخ.

الشمس والمناخات الدقيقة

الظل: على الريفييرا الفرنسية، وخاصةً من فيلفرانش إلى مينتون، توجد مناطق كثيرة تحجب فيها الجبال الشمس في الصباح الباكر أو في وقت متأخر من النهار. على سبيل المثال، في إيز سور مير، هناك منطقة يُطلق عليها السكان المحليون اسم "إيز المظلمة" لأنها تُظلم بعد الساعة الثانية ظهرًا - حيث تُشرق الشمس على بقية إيز، لكن هذه المنطقة لا يصلها الضوء لوقوعها في ظل الجبل. تُؤجر الفيلات في هذه المنطقة بأسعار أقل، ويصعب بيعها. يمكنك معرفة ذلك عبر جوجل إيرث، ولكن احرص على زيارة الفيلا أيضًا في الصباح الباكر وفي وقت متأخر من بعد الظهر.

سحاب: وبينما تستمتع بقية المنطقة بيوم مشمس جميل، فإن أي فيلا تقع على ارتفاع يزيد عن 300 متر فوق سطح البحر (فوق كورنيش مواين) ستُغطى بسحب جبلية لربع الوقت، مانعةً الشمس والمنظر. هذا أمرٌ طبيعيٌّ في جبال الألب. تشتهر لا توربي بسحب كثيفة تشبه الضباب في كثير من الأيام، مما يُصعّب الرؤية لأكثر من بضعة أمتار. إنه مناخٌ غريبٌ للغاية.

المعرفة المحلية: أنت بحاجة إلى هذه المعرفة المحلية حتى لا تشتري بطريق الخطأ "Dark Eze" أو "The Fog"، على سبيل المثال. لكن اسأل السكان المحليين، وليس الوكلاء بالطبع. أفضل شيء تالي هو الذهاب إلى هناك في جميع الأوقات من اليوم للتحقق من شكله.

المشاكل المحتملة مع طريقة العرض

اكتشف ما إذا كان الجار يقطع أشجاره قصيرة ليمنح جاره إطلالة على البحر (لأنه إذا لم يعجبك أو إذا باع ممتلكاته لشخص أقل استيعابًا، فقد يتم إزالة إطلالة البحر منك، مما يؤدي إلى تدمير قيمة العقار).

اكتشف ما إذا كان العقار الذي بينك وبين منظرك قابلاً للتطوير (وافترض أنه إذا كان كذلك، فسيكون كذلك) أو إذا كان مبنى مرتفع يمكن أن يحل يومًا ما محل الفيلا التي تقف بينك وبين منظرك (في إيزي، يُسمح للمباني الجديدة بأن تكون من طابقين فقط، ولكن في روكبرون كاب مارتن، دمرت كتل الشقق المبنية حديثًا والمكونة من 8 طوابق إطلالات العديد من الفيلات). بعبارة أخرى، انظر ما إذا كان من الممكن حجب منظرك، حيث أن جزءًا كبيرًا من قيمة العقار هو المنظر.

يمكنك البحث عن تصاريح البناء الحالية والسابقة على هذا الموقع الحكومي (الذي يسمح لك أيضًا بالبحث عن أسماء مالكي العقارات، حتى تتمكن من معرفة من هم جيرانك).

ضرائب الإسكان

ضرائب السكن (taxe foncière): يمكنك ان ترا ال الاتجاه في الضرائب على الإسكان مع مرور الوقت، وحسب المنطقة. يجب أن يكون وكيلك قادرًا على إخبارك بمعدل الضريبة الذي يدفعه المالك الحالي (والتحقق منه مع البلدية)، ولكن اعلم أن هذا المعدل قد يرتفع بنسبة تصل إلى ١٠٪ سنويًا. التحقق من الديون التاريخية من المنطقة التي تفكر فيها. سيعطيك هذا فكرة عما إذا كان الأشخاص الذين يديرون المنطقة يبالغون في الإنفاق وسيتعين عليك في النهاية تحمل علامة التبويب عن طريق زيادة الضرائب العقارية.

ضريبة المنزل الثاني (taxe d'habitation): تُفرض ضريبة إضافية على المنازل الثانية (أي عقار ليس "سكنك الرئيسي")، وتُحسب بناءً على "القيمة الإيجارية العقارية" للعقار (ويكون معدل الضريبة أعلى بنسبة 60% في الريفييرا الفرنسية مقارنةً بمناطق أخرى في فرنسا). تُعد "القيمة الإيجارية العقارية" بمثابة ضريبة مكتب الضرائب. نظري خمن كم سيُدرّ إيجار منزلك لمدة عام كامل إذا تركته بدون أثاث. على سبيل المثال، عادةً ما تُظهر فيلا بمساحة 200 متر مربع في بوليو قيمة عقارية تبلغ حوالي 45,000 يورو، مضروبةً في 35% للحصول على: ضريبة السكن فاتورة بقيمة 15700 يورو كل عام (بالإضافة إلى أنك ستحصل أيضًا على فاتورة منفصلة لـ ضريبة فونسيير (6750 يورو).

ضريبة الثروة: هناك أيضا ضريبة الثروة الإضافية على فيلات تبلغ قيمتها أكثر من 1.3 مليون يورو (ولكن من خلال شرائها برهن عقاري، ثم إعادة التمويل لإبقاء رأس المال أقل من 1.3 مليون يورو، يمكنك الالتفاف حول دفع هذا المبلغ).

مشروع قانون الضرائب المفاجئ: إذا اشتريت فيلا بإضافات مخفية، وورثت فاتورة ضريبية مفاجئة لسنوات عديدة، فأنت ملزم قانونًا بدفعها. إذا اكتشفت مصلحة الضرائب، بعد شراء العقار، وجود مسبح أو امتداد أو أي تحسينات أخرى غير مُصرّح بها (ويتحققون عبر طائرة بدون طيار!)، فسيعيدون تقييم العقار ويصدرون فاتورة لك. حاضِر المالك (وليس الشخص الذي قام بالعمل)، لمدة 4 سنوات من الضرائب المتأخرة بالإضافة إلى رسوم إضافية بنسبة 10٪ في حالة التأخير في الدفع.

ضريبة المجتمع: إذا كان المنزل يقع ضمن مجمع سكني مسوّر (دومين)، فستحتاج إلى محاسب لتحليل الوضع المالي لهذا المجمع. لقد سمعنا قصصًا مروعة عن جيران لا يدفعون مستحقاتهم ويحمّلون المشترين الجدد رسومًا أعلى بكثير من المتوقع (المزيد عن هذا لاحقًا).

عمرها

إذا كان عمر الفيلا أقل من خمس سنوات، فسيتعين عليك دفع ضريبة مبيعات بنسبة ٢٠٪! ستكون رسوم التوثيق أقل، ولكن بنسب مئوية قليلة فقط.

إذا كانت الفيلا قديمة، فقد يلزم إعادة تصميم السقف والسباكة والكهرباء (لقد تغيرت المعايير كثيرًا في العقد الماضي)، وهو ما قد يكون مكلفًا. تأكد من إجراء فحص مستقل وإدراج ذلك في تحليل التكلفة.

المخاطر الصحية

رادون

الرادون هو غاز مشع سام عديم اللون والرائحة السبب الرئيسي لسرطان الرئة بجوار التدخين. فهو يخرج من الأرض ثم يتراكم داخل المنازل – و يمكن أن يجعلك لأقصى حد مريضوفقًا لدراسة حديثة أجرتها الوكالة الفرنسية للسلامة النووية (IRSN)، يُضاعف هذا الغاز خطر الإصابة بسرطان الرئة "بمعدل 20 ضعفًا"، ويُعزى أكثر من 3000 حالة جديدة من سرطان الرئة سنويًا في فرنسا مباشرةً إلى الرادون. في المناطق التي ترتفع فيها مستويات الرادون، لا توجد طريقة لتجنب التعرض له تمامًا.

هنا خريطة قابلة للبحث للمناطق التي بها غاز الرادون، حتى تعرف أين يجب تجنبه.

التلوث والمجالات الكهرومغناطيسية

وإليك كيفية القيام بذلك اكتشف ما إذا كانت هناك مناطق ملوثة سامة أو إشعاع كهرومغناطيسي مسبب للسرطان يجب القلق بشأنه في مكان قريب. وهنا أ خريطة للمناطق ذات المستويات العالية بشكل خاص من PFAS (فوريفر المواد الكيميائية التي لا يستطيع جسمك التخلص منها، والتي تتراكم في الجسم وتسبب السرطان وأمراض أخرى).

الأسبستوس

تعاني العديد من الفلل التي تم بناؤها قبل عام 2000 من مشاكل الأسبستوس. هذه مشكلة مكلفة و خطر صحي خطيرولهذا السبب يجب إبلاغك بذلك، كمشتري، في عملية التشخيص. يمكن أن يستغرق الأمر مجرد كمية صغيرة من الأسبستوس لتعطيك ورم الظهارة المتوسطة، وقد تمر عقود قبل أن تعرف أنك تأثرت. إنها طريقة غير قابلة للشفاء وسيئة بشكل خاص، ولهذا السبب تكون اللوائح صارمة للغاية.

إذا احتجتَ يومًا إلى تجديد أو إجراء إصلاحات، فيجب أخذ الأسبستوس في الاعتبار، فهو يزيد التكلفة بشكل كبير. كما يصعب إعادة بيع فيلا مُغطاة بالأسبستوس، لأن العديد من المشترين لا يرغبون في شرائها.

باعتبارك مالكًا، يتعين عليك مراجعة حالة الأسبستوس كل عامين. في النهاية سوف يبدأ في الانهيار وستضطر إلى استبداله. تكلفة التخلص الآمن هي جداً غالي. يتطلب الأمر وجود موظفين مدربين لارتداء الملابس الصحيحة أثناء إنشاء منطقة تغيير آمنة في الموقع؛ بعد استخدام المعدات المتخصصة لقطع وإزالة الأسبستوس، يتعين عليهم إزالة ملابس السلامة الخاصة بهم بالطريقة الصحيحة. يجب تصفية الهواء الموجود في موقع الإزالة وقياسه لعدة أيام حتى يتم اعتباره آمنًا. يتعين على أحد المتخصصين تحليل نوع الأسبستوس الدقيق ويجب تعبئته في أكياس والتخلص منه بأمان. يمكن أن تستغرق هذه العملية أسابيع وهي ليست رخيصة.

تذكر: الأسبستوس لا يوجد فقط على الأسطح - بل يمكن أن يكون أيضًا في الداخل، أو على أنابيب التدفئة المخبأة تحت الأرض، أو يستخدم لعزل الجدران، وما إلى ذلك. إنه مادة سيئة وخبيثة ولن تعرف ما إذا كنت تستنشقها حتى لقد فات الأوان.

الأراضي الزراعية وملاعب الجولف القريبة

قد يؤدي العيش بالقرب من ملاعب الجولف أو المزارع إلى عواقب صحية خطيرة بسبب المبيدات الحشرية المستخدمة. من المعروف أن المبيدات الحشرية تسبب السرطان، دراسة 2025 وجدت دراسة أن العيش على بعد ميل واحد (1.6 كم) من ملعب الجولف يضاعف خطر الإصابة بمرض باركنسون، مع تلاشي الخطر بعد مسافة تتراوح بين 3 و6 أميال. غبار المنزل دراسات وجد أن مستويات مبيدات الأعشاب أعلى بأربع مرات عندما تقع حقول المحاصيل على مسافة 750 مترًا من الباب الأمامي، ويتم الرش تظهر الدراسات تنتقل قطرات المبيدات الحشرية لمسافة 300 متر تقريبًا (≈1000 قدم) على ضوء لذا، تتعرض المنازل الواقعة ضمن هذا النطاق لكمية كبيرة جدًا من التسربات النووية. لتقليل المخاطر الصحية، يُنصح بشراء منزل على بُعد كيلومتر واحد (1000 متر) على الأقل من ملاعب الجولف أو الأراضي الزراعية غير العضوية.

كيفية قياس المسافة في خرائط جوجل: انقر بزر الماوس الأيمن على الفيلا→ قياس المسافة → انقر على حافة الممر أو الملعب الخاص بلعبة الجولف؛ اقرأ الأمتار.

مناطق الخطر (المخاطر).

تقسيم المناطق مهم جدا لمعرفة ذلك. كمشتري، يجب أن تكون على علم (قبل إرسال عرضك) إذا كانت الفيلا تقع في المنطقة الحمراء، من خلال التقارير التشخيصية والاستبيانات التي يتعين على المالكين تقديمها كجزء من عملية البيع. في بعض الأحيان يحاول المالكون أو الوكلاء خداع المشترين من خلال تقديم تقارير كاذبة أو قديمة لهم، لذا فمن الأفضل التحقق بنفسك.

قبل شراء فيلا، تأكد من زيارة أقرب ميري للاستفسار عن خطة المخاطر المحلية وما ستترتب عليه التزاماتك. أثناء وجودك هناك، تأكد أيضًا من السؤال عما إذا كانت هناك أي طلبات بناء/تخطيط للعقارات القريبة من الفيلا (يمكنك انظر المشاريع المعتمدة هنا).

يمكنك أيضا التشاور خريطة تفاعلية عرض تراكبات الطبقات لكل نوع من أنواع المخاطر على حدة. وهنا بعض أكثر معلومات حول مناطق الخطر في فرنسا، وهذا الموقع يشرح كل من المخاطر المحتملة.

تحذير تأمين منطقة المخاطر

في المناطق الحمراء، يُسمح لشركات التأمين بحرمانك من التغطية. إذا قاموا بتغطيتك، فهو كذلك جدا باهظة الثمن (يبلغ متوسط تكلفة التأمين على فيلا صغيرة في المنطقة الحمراء بقيمة مليون يورو 3500 يورو إضافية سنويًا على الأقل).

بغض النظر عن تقسيم المناطق، إذا تعرض منزلك لأضرار بسبب ظاهرة طبيعية وكنت محظوظًا بما يكفي لأن يكون لديك شركة تأمين مستعدة لتأمينك، فيجب أن تعلم أن شركات التأمين لن تقوم بمعالجة المطالبات إلا بعد الإعلان رسميًا عن حالة الكارثة الطبيعية من قبل مرسوم وزاري (يُسمى "التوقيف المشترك بين الوزارات"، والذي يحدد بوضوح المناطق المتضررة وطبيعة الضرر)، ومن ثم لا يكون أمامك سوى فترة زمنية ضيقة مدتها 10 أيام لتقديم المطالبة. الجانب السلبي هو أن الأمر قد يستغرق أشهرًا حتى يتم منح الحالة، أو قد لا تشمل المنطقة المغطاة الفيلا الخاصة بك. إذا كانت الكارثة الطبيعية في منطقة صغيرة (مثل عدد قليل من المنازل)، فمن المحتمل ألا تعلن مجتمعك عن كارثة طبيعية ومن ثم يمكن أن يرفض التأمين الخاص بك تغطيتك.

المناطق الحمراء

إن التواجد في منطقة حمراء عالية الخطورة يجب أن يقلل من تقييم العقار بنسبة 20٪ على الأقل مقارنة بالفيلات باللون الأزرق (المخاطر المُدارة؛ تتطلب تصريحًا خاصًا لبناء أي شيء) أو المناطق البيضاء (لا مخاطر ولا متاعب).

إذا كانت الفيلا التي تهتم بها تقع في منطقة عالية الخطورة (حمراء)، فعندئذٍ:

• هناك خطر كبير من تعرض الممتلكات الخاصة بك للتلف أو التدمير في نهاية المطاف بسبب شيء طبيعي، مثل الحفرة (كهوف فارغة تحت الأرض والتي تبتلع المنازل أحيانًا)، أو الانهيارات الجليدية، أو الحرائق، أو الفيضانات، وما إلى ذلك.
• إذا تم تدمير الفيلا الخاصة بك، أو حمام السباحة، أو المباني الملحقة، أو جزء من أي هيكل، فلا يمكنك إعادة البناء. أبدًا. الممتلكات الخاصة بك سوف تصبح عديمة القيمة.
• فهو يحد من عدد البنوك الراغبة في منحك قرضًا عقاريًا، لأنها ستتحمل أيضًا مخاطر أن يصبح العقار عديم القيمة.
• سيكون التأمين الخاص بك مكلفًا للغاية (يضيف الكثير من التكاليف الغارقة السنوية)، وقد ترفض شركات التأمين تغطيتك.
• لا يمكنك بناء أي شيء جديد على الأرض. لا يمكنك بناء مسبح أو إضافة أو تراس جديد. إذا قام المالك السابق ببناء أي شيء بشكل غير قانوني، فقد تضطر إلى الدفع مقابل هدمه.
• تحدد الحكومة عدد غرف النوم والساكنين في الفيلا (وقد يكون أقل مما تتوقع، لذلك ستحتاج إلى التحقق).
• يجعل من الصعب إعادة بيعها.
• وفي بعض الحالات، يلزمك أيضًا بالدفع مقابل ذلك تدابير الوقاية من المخاطر عدة مرات في السنة.

إذا قلل وكيل العقارات الخاص بك من خطورة تحذيرات المنطقة الحمراء، أو أخبرك أنها "قرار اتخذ في باريس ولا يقومون بفحص كل عقار"، أو قال إن كل الريفييرا الفرنسية تقريبًا هي منطقة حمراء (5٪ فقط من فرنسا هي منطقة حمراء) - فهم ليسوا صادقين.

فيما يلي مثال على "خريطة PPR" التي توضح أماكن المناطق الحمراء، والتي يمكنك الحصول عليها من Mairie المحلية (يمكنك أيضًا التحقق من مناطق الخطر حسب العنوان عبر الإنترنت). إنها محددة بشكل لا يصدق وهناك العديد من أنواع المخاطر التي يتم أخذها في الاعتبار. يقوم المتخصصون ذوو التعليم العالي بفحص كل عقار من أجل تخصيصه للمنطقة الحمراء.

المناطق الزرقاء

المناطق الزرقاء هي مناطق معرضة لخطر معتدل. وهذا يعني أنه من الصعب جدًا (ولكن ليس من المستحيل!) الحصول على إذن للتوسع أو البناء. سيكون عليك تقديم تنازلات بشأن ماذا وكيف ستبني (على سبيل المثال، قد لا يُسمح بتواجد غرفة المعيشة الخاصة بك في الطابق الرئيسي، أو قد تضطر إلى إضافة طابق سفلي، وما إلى ذلك). وهذا يجعل البناء والتجديد أكثر تكلفة، ويزيد من تكاليف التأمين الخاصة بك.

المناطق الخضراء

هذه منطقة طبيعية محمية. لا يمكنك البناء على (المسابح والمدرجات) أو إزالة الأشجار في هذه المنطقة (ما لم يُطلب منك ذلك لمنع الحرائق). يجب أن تظل المناطق الخضراء طبيعية 100%.

المناطق البيضاء

هذه هي المنطقة المثالية للتواجد فيها. لا توجد مخاطر كبيرة (باستثناء الزلازل) ويمكنك البناء (بافتراض أن المنزل ليس هو الأكبر المسموح به بالفعل على مساحة الأرض تلك، وأنك لست قريبًا من أي شيء تاريخي).

قيود التجديد وتقسيم المناطق

إلى جانب قواعد تقسيم المناطق (كما هو موضح أعلاه، إذا كنت في منطقة حمراء، فلن تتمكن من توسيع الهيكل أو إعادة بنائه)، ستحتاج أيضًا إلى التحقق مما إذا كان العقار عبارة عن مبنى مدرج (النصب التاريخي)، على مسافة 500 متر من أحد المباني المدرجة في القائمة، في منطقة محمية (منطقة حماية التراث المعماري الحضري والمدفوع)، أو في منطقة خضراء محمية (يمكنك ابحث هنا لمعرفة حدود تقسيم المناطق والمناطق الخضراء).

إذا كان الأمر كذلك، فاسأل البلدية المحلية عن القيود المفروضة، خاصةً فيما يتعلق بالتجديد. على سبيل المثال، يُمنع على الأرجح إجراء تعديلات جوهرية على الواجهة، وقد تُفرض عليك قيود صارمة في اختيار المواد والتشطيبات وحتى الألوان، مما قد يؤثر ليس فقط على فكرتك، بل أيضًا على ميزانيتك.

إذن التخطيط هو المفتاح أيضًا؛ يجب عليك أيضًا التأكد من إدراج شرط ("بند معلق") في عقد البيع ("تسوية للمبيعات") ينص على أن الشراء يعتمد على الموافقة على إذن التخطيط.

احصل على الأقل على اثنين من عروض الأسعار "devis" (وليس "التقديرات"، وهي غير ملزمة وبالتالي عادة جزء صغير من التكلفة الحقيقية) قبل التوقيع على العقار، ولديك خطة لكيفية المضي قدمًا: هل ستستخدم مهندسًا معماريًا (مطلوب قانونًا في المشاريع التي تبلغ مساحتها 170 مترًا مربعًا وما فوق)، أو مدير مشروع، أو بنائين وحرفيين فرنسيين أو بريطانيين، أو ستنفذ العمل نفسك؟

هل تفكر في تخطي خطوة أذونات التخطيط؟ إنه أمر مغري، لكن لا تفعل ذلك. بشكل مثير للصدمة، إنها أ مجرم القيام بأعمال دون تصريح تخطيطي يُعدّ مخالفة، وعقوبتها غرامة تصل إلى 300,000 يورو والسجن لمدة عامين. كما يحق لرؤساء البلديات فرض غرامات تصل إلى 500 يورو يوميًا على أعمال البناء غير المرخصة. مع أنك قد تظن أن بإمكانك الإفلات من العقاب، إلا أن الجيران عادةً ما يُبلغون السلطات، ويرفعون دعوى مدنية للمطالبة بالتعويضات.

المشاكل القريبة

وهنا بعض بسيطة طرق لرؤية صور الأقمار الصناعية الماضية للمنطقة حتى تتمكن من رؤية كيف تغيرت مع مرور الوقت (وإذا كانت تلك القمامة الموجودة في العقار المجاور هي في الواقع مجرد "مؤقتة"، أو إذا كانت هناك مناطق تخييم قريبة، وما إلى ذلك). أسهل طريقة هي تحميل جوجل ايرث برو لمشاهدة الصور التاريخية.

تأكد من التحقق (في Mairie / Town Hall بالمدينة) مما إذا كانت الأرض المجاورة للفيلا قابلة للبناء، وما إذا كانت هناك أي مبيعات للأراضي القريبة في العقد الماضي. تحقق أيضا موقع أذونات التخطيط.

لا ترغب في شراء فيلا ثم تكتشف أن أحد المطورين قد اشترى الأرض المجاورة وقام بتقسيمها، وسوف تستمع إلى ضجيج البناء للعقد القادم. أو ما هو أسوأ من ذلك - أنهم يخططون لبناء مبنى سكني أو فندق أو موقع تخييم مجاور.

ما ستمتلكه بالفعل

الخرائط المساحية هي الوثائق الرسمية للحكومة التي توضح الخطوط العريضة لحدود الملكية وشكل المباني عليها. يمكنك البحث عنهم على موقع GeoPortail أو على الموقع الرسمي للسجل العقاري.

يجب عليك أيضًا مراجعة Town Hall للاطلاع على الخطط للتأكد من مطابقتها لما رأيته، للتأكد من عدم وجود أي تغييرات حديثة لم تتم إضافتها إلى الخرائط بعد. لا تريد أن تكتشف لاحقًا أن جارك اشترى مؤخرًا نصف الحديقة التي كنت تعتقد أنك تشتريها. لهذا السبب، الأمر يستحق الدفع لإجراء الاستطلاع.

الإضافات والهياكل غير القانونية

هذا مهم… إذا لم يتم عرض جزء من الفيلا التي تفكر فيها، أو حمام السباحة أو أي من المباني الملحقة، على الخريطة المساحية، فهذا يعني أنه تم بناؤه دون تصاريح / إذن مناسب، ويمكن أن تفرض عليك الحكومة المحلية غرامة كبيرة و أجبرك على تمزيق هذا الجزء من الفيلا. في الواقع، قد يكون هذا (سرًا) سبب سعي البائع للتخلص من العقار. إذا لم يحصل البائع على الإذن اللازم، فتأكد من تصحيح الوضع قبل البيع، وتحقق من ذلك مباشرةً مع البلدية (مجلس المدينة) و/أو المحافظة، وإلا فلا تشتري العقار!

يمكنك البحث من خلال تصاريح البناء التاريخية على هذا الموقعوذلك من خلال البحث عن مدينة، ثم الضغط على الزر الأخضر "عرض تراخيص البناء" للاطلاع على تاريخ تراخيص البناء. ضع في اعتبارك أن هذا الموقع عادةً ما يكون قديمًا منذ عامين، لذلك لن يعرض لك أحدث التصاريح.

إذا مثلاً أخبرك الوكيل أن الإضافة تمت في 2018 ولا تستطيع ذلك العثور على رخصة بناء إذا تطابقت، فقد تم ذلك بشكل غير قانوني وقد تضطر إلى الدفع مقابل حذف الإضافة. نفس الشيء مع حمام السباحة أو المرآب.

وبعد 10 سنوات، لم يعد الامتثال مطلوبًا من شركة Mairie، ولكن فترة الاستئناف من قبل أطراف ثالثة بسبب عدم المطابقة والاكتشاف والتسبب في الضرر هي 30 عامًا. لذلك، إذا تم بناء أو إضافة أي جزء من المبنى أو الشرفة أو المسبح أو المرآب خلال الثلاثين عامًا الماضية (وسوف تحتاج إلى التحقق من ذلك)، فأنت بحاجة إلى التأكد من أن بنائه ومواصفاته قانونية بنسبة 100٪، وإلا فلا الجار الحاقد يمكن أن يجبرك على هدمه.

تأكد من الحصول على الأخيرة شهادة عدم الطعن / شهادة المطابقة (شهادة تؤكد أن العقار والتجديدات السابقة تتوافق مع القوانين المحلية) - إنها مهمة لعدة أسباب، بما في ذلك التأمين والقدرة على الإصلاح والتجديد في المستقبل. مرة أخرى، تحقق من صحتها في Mairie! افعل كل هذا قبل وضع توقيعك على العرض الرسمي.

المساحة بين فيلتك وجارك

إذا كنت تفكر في وضع خط طويل من الأشجار أو الشجيرات بينك وبين الجار، فيجب أن تعلم أن القانون المدني ينص على أنه يجب أن يكون هناك مترين على الأقل بين حدود العقار والشجرة التي تزيد عن طوله 2 متر. الحد الأدنى للمسافة لجميع النباتات الأخرى هو 50 سم. تنطبق هذه القاعدة فقط في حالة عدم تطبيق قواعد أو استخدامات أخرى على المنطقة أو المنطقة. سيكون بمقدور مجلس مدينتك تقديم تفاصيل عن القوانين المحلية. لاحظ أيضًا أن صاحب الشجرة، حتى لو كانت مزروعة على مسافة قانونية، يكون مسؤولاً عن الأضرار التي تسببها الأشجار والجذور الممتدة إلى العقارات المجاورة.

الوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول

هل المنطقة أو الفيلا بها إنترنت فايبر (عالي السرعة)؟ وهنا أ خريطة لسرعات الإنترنت المتاحة (يمكنك أيضًا البحث حسب العنوان)، و أ خريطة للمناطق مع الألياف، ويمكنك التعمق في الخاصية المحددة. إذا كنت تعرف العنوان الدقيق للفيلا التي تهتم بها، يمكنك التحقق من موقع Orange الإلكتروني لمعرفة نوع الإنترنت المتوفر. إذا لم تكن الألياف متوفرة بعد، يمكنك التحقق من توقعات بموعد الحصول على إنترنت الألياف. لدى الحكومة خطة للتأكد من وصول الألياف إلى المزيد من المناطق، ولكن يستمرون في دفع الموعد النهائي أبعد وأبعد، وبعض الشوارع التي تحتوي على عدد قليل من الفيلات، أو الفيلات التي لا تقع على الطريق الرئيسي، قد تكون كذلك أبداً احصل على الألياف، لذلك لا ننصحك بالاعتماد على ذلك.

لا تنسى حتى لو كان شارعك مزودًا بالألياف، فلن تتمكن جميع الفلل من الحصول عليها بسبب نوع التضاريس ومشكلات المنحدر. من الأفضل شراء فيلا بها ألياف بالفعل، لأنه إذا لم تكن الفيلا بها ألياف بالفعل، فليس هناك ضمان أنك ستتمكن من الحصول عليها في المستقبل. وسيصبح عدم وجود الألياف أكثر من مجرد كسر للصفقات بالنسبة للمشترين في المستقبل (حيث يزداد اعتماد الناس على خدمات مؤتمرات الفيديو والبث المباشر)، عندما ترغب في البيع.

جميع أشكال الإنترنت (بما في ذلك القمر الصناعي، 4G، VDSL، ADSL، وما إلى ذلك) بخلاف الألياف الضوئية تعاني من انقطاعات وسرعات غير متناسقة تجعل مكالمات الفيديو صعبة. لديهم أيضًا حد أقصى للتنزيل، مما يعني أنه حتى لو قالوا "غير محدود"، بعد تنزيل قدر معين من المحتوى، يتم تقليل السرعات إلى حد كبير. لذا، إذا كنت تخطط لبث الكثير من مقاطع الفيديو (على سبيل المثال، إذا كنت تحب مشاهدة "Netflix والاسترخاء")، أو إجراء أي مكالمات فيديو، فمن المحتمل أنك ستحتاج إلى الألياف الضوئية.

من الجيد أيضًا معرفة حالة برج الهاتف المحمول/الخلوي في المنطقة التي تفكر فيها. وهنا أ خريطة التغطية المتنقلة في جميع أنحاء فرنسا.

لماذا يبيعون؟

تعرّف على وضع البائع قدر الإمكان. اسأل:

"كم مضى عليه من الوقت وهو في السوق؟" (احترس: سيخبرك العديد من الوكلاء بالمدة التي يستغرقها ذلك هم (لقد تم إدراجه، ولكن ربما تم إدراجه مع العديد من الوكلاء الآخرين قبل ذلك... يمكنك التأكد من ذلك من خلال رؤية التواريخ الموجودة في المسوحات التي كلفوا بها للبيع.)

"لماذا يبيعون؟" (مرة أخرى، قد لا تكون الإجابة صادقة... فمن غير المرجح أن يعترف البائع بوجود تصريح لإحاطة الفيلا بالتخييم، أو أنه سيتم بناء مبنى شاهق قريبًا يحجب الرؤية، أو أن هناك مشكلات هيكلية كبيرة الفيلا.) الأمر متروك لك لمعرفة من يملك قطع الأراضي القريبة وما يمكن استخدامها من أجله.

بامكانك ايضا تحقق على هذا الموقع (من خلال الخريطة) إذا تم بيعه خلال 1 إلى 5 سنوات الماضية، وبكم يمكنك أيضًا التحقق من حجم المبيعات الحديثة في المباني المجاورة.

المجالات المسورة

هل يقع المنزل ضمن نطاق ملكية خاصة مُسوّرة (مجمع سكني مُسوّر/ملكية خاصة)؟ قد يُروّج الوكيل العقاري لهذا الأمر كأمر إيجابي، ولكنه في الغالب ليس كذلك. قد يُشكّل وجوده ضمن نطاق ملكية مُسوّرة مشكلة كبيرة وتكاليف إضافية باهظة.

عمليات الاقتحام تتكرر هذه الأمور داخل وخارج الفيلات، ولكنها تُصعّب استقبال الضيوف وتوصيل الطرود. كما يعني ذلك تشديد الرقابة على ما يُسمح به وما لا يُسمح به في الفيلا، والالتزام بقواعد إضافية تتعلق بالضوضاء وأعمال الحدائق، واستلام الطلبات، والعمل من المنزل، وما إلى ذلك، ودفع رسوم سنوية باهظة (قد تزيد في أي وقت!). يمكن أن تتغير هذه القواعد في أي وقت لمنعك من تأجير منزلك أو إدارة مشروعك المنزلي. لهذه الأسباب، يصعب أيضًا إعادة بيعه.

قد تتحول العقارات المُسوّرة إلى جحيم مالي. تبدو رسوم الخدمات اليوم مقبولة - إلى أن يتوقف بعض الجيران عن الدفع، أو إلى أن يحتاج الطريق الخاص، أو البوابة، أو الأشجار، أو الأسوار، أو الأنابيب، أو المصارف إلى الاستبدال (قد يكلف تجديد طريق داخلي بطول 200 متر ما بين 25 و30 ألف يورو لكل مالك)، وبدلًا من أن تدفع المدينة ثمنه -أنت ويجب على جيرانك دفع الفاتورة، بالإضافة إلى هُم بدأت الخدمات تتدهور (تأجيل إصلاح البوابات، وانطفاء أضواء الطرق) وانخفاض قيم العقارات.

وإذا أنت ألا تستطيع سداد جميع رسومك؟ تتراكم الفوائد بسرعة، ويمكن للجمعية تسجيل رهن تلقائي (hypothèque légale) على فيلتك؛ وسيمنع الموثق أي بيع مستقبلي حتى يتم سداد جميع الرسوم. يمكن للمحضرين تجميد حساباتك المصرفية أو مصادرة العقار بالكامل. حتى أن القوانين الحديثة تسمح بالمصادرة السريعة دون محاكمة كاملة.

تأكد من التحقق من تمويل المجال لمعرفة ما إذا كان مدينًا أو يعاني من مشاكل قانونية أو إذا توقف الجيران عن دفع رسومهم - وافترض أن قواعد الغد (والتكاليف) قد لا تتطابق مع كتيب اليوم.

لا تثق فقط - بل تحقق!

قد لا يبحث كاتب العدل والوكلاء عن مصلحتك، مع الأخذ في الاعتبار أنهم يحصلون على نسبة مئوية من سعر البيع، و لن يحصلوا على أموالهم إلا إذا أكملت شراء الفيلا. توقع هذا، واحتفظ في ذهنك أنه - تمامًا مثل الوكلاء - سيخفي العديد منهم المشكلات عن المشترين المحتملين، ولا توجد طريقة لمعرفة ما إذا كانت مشكلتك موجودة أم لا سوى من خلال تعيين مفتشين خاصين بك وإجراء بحثك الخاص في Mairie.

لا تنس أبدًا: الأمر متروك لك لتوظيف خبراء مستقلين (الذين يحصلون على أجر سواء اشتريت الفيلا أم لا) للتحقق من كل شيء.

شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي القيمة، وكيفية الحصول على أفضل سعر وتجنب المبالغة في التسعير، وما الذي يجب الانتباه إليه، وكيفية تجنب الوقوع في عملية احتيال، والمزيد.

أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

ملكنا دليل إلى أين يتجه السوق يتضمن: توقعات سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، واتجاهات الأسعار الحالية والتاريخية في السوق، والأسباب التي تجعل الأسعار ستستمر في الانخفاض. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

ملكنا دليل الحيل والأسرار يتضمن: تحذيرات من الحيل غير الأخلاقية التي يستخدمها الوكلاء، والموثقون، والبائعون، والمطورون، والبناؤون لجني المزيد من المال منك. هذا دليلٌ لا غنى عنه، وهو دليلٌ للمبلغين عن المخالفات لا يريد العاملون في هذا المجال أن يروه.

ملكنا دليل لوكلاء العقارات يتضمن: الأشياء غير الصادقة التي سيخبرك بها الوكلاء، وكيف تعمل وكالات العقارات، ووكلاء المشترين ومكتشفي العقارات، ولماذا يجب عليك تجنب الوكلاء غير القانونيين وغير المحليين، ومن تثق به (تحذير مهم).

ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك.

ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.

ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، واستخدام SCI، ومزالق العقد، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.

ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.