أشياء مهمة جدًا يجب اكتشافها

قبل أن تقوم بتقديم عرض لشراء فيلا، من المهم جدًا أن تتعرف على الأمور التالية حول العقار:

تقارير التشخيص والمسوحات

هناك عدد من المسوحات أن البائع ملزم قانونًا بإعطائك (إذا لم يفعل ذلك، يمكنك مقاضاته لاحقًا). إنها ليست شاملة بأي حال من الأحوال، وبعض المساحين فاسدون وسيكذبون لصالح الوكيل أو الموثق، لذلك من المهم إجراء الفحص الخاص بك أيضًا (قبل قمت بتوقيع العقد.)

يجب أن تكون التشخيصات التي قدمها لك البائع حديثة (التفاصيل هنا). وهنا أ دليل لتقارير التشخيص و دليل آخر. The seller isn’t obliged to fix defects; as the purchaser, you will be expected to pay to fix them. The obligation on the seller is simply to provide the full reports. If he/she does not do so, they remain fully responsible for defects relating to these specific matters (that is, if your notaire doesn’t screw you by adding an “as is” clause — more about that in the section about contracts).

Requirements for the reports change over time, so it’s important that you’re up-to-date on the latest rules. For example, from July 2021 the energy consumption levels in the property can no longer be used to determine the rating (since people selling second homes were faking good ratings) and a broader analysis of the energy efficiency performance of the property now needs to be undertaken. (Still, there’s rampant fraud as sellers bribe to get good ratings.) Sellers must also get an audit that will provide a precise outline of the work needed to renovate the house so that it can achieve a rating of at least B on the DPE.

يجب عليك 100٪ قم بتعيين "خبير في باتيمنت" معتمد من CERTIBAT to inspect the villa and point out any areas for concern (like non-obvious structural problems, etc.) Make sure to hire someone that’s not too local, so there’s less chance that they’re pals with your real estate agent or notaire (which may lead them to omit some flaws in their report.) Meet them near the villa, so they don’t know the address in advance and can’t work out an under-the-table deal with the real estate agent.

أثناء قيامك بذلك، اطلب من مهندس التحقق من حالة "فيديو صحي(مساحة زحف أسمنتية أسفل الفيلا تمنع مشاكل الرطوبة، وهي مهمة جدًا في الريفييرا الفرنسية)، والسقف، وكيف ستصمد الفيلا بمرور الوقت، من الناحية الهيكلية.

لا تقلق من الأشخاص الذين يخبرونك أنه ليس هناك حاجة لإجراء مسح، أو أنه يجب عليك القيام بذلك بعد توقيع عقد مع البائع. تأكد من إجراء الاستطلاعات الخاصة بك قبل قمت بالتوقيع على "التسوية دي فينتي". على الرغم من أنك كمشتري لديك فترة تهدئة مدتها عشرة أيام، إلا أنه ليس من الممكن دائمًا ترتيب استطلاع خلال تلك الفترة. وبعبارة أخرى، فإنك تتعرض لخطر مصادرة إيداعك إذا كنت ترغب في الانسحاب في وقت لاحق، بعد أي نتائج للاستطلاع. ومع ذلك، يجب عليك بالتأكيد إضافة "البنود المعلقة" إلى العقد التي تمنحك تعويضًا إذا غيرت رأيك بشأن المضي قدمًا في عملية البيع بعد إجراء أي استطلاعات إضافية.

إذا كشفت عمليات التفتيش عن وجود أي خلل في تركيبات الكهرباء أو السباكة أو الغاز، فمن المهم تصحيح هذه المشاكل. كما يجب عليك التحقق مما إذا كان لهذه الخلل أي تأثير على تأمين ممتلكاتك.

نصيحة: سيخبرك التاريخ الموجود في تقرير التشخيص أن العقار معروض في السوق على الأقل منذ ذلك التاريخ.

الشمس والمناخات الدقيقة

الظل: On the French Riviera, especially from Villefranche to Menton, there are many pockets where the mountains hide the sun early and/or late in the day. For example, in Eze-sur-Mer there’s a section that locals dubbed “Dark Eze” because after 2pm it goes dark — the sun shines on the rest of Eze, but this area gets no light, as it’s in the shadow of the mountain. Villas in this area rent for less money and are much harder to sell. You can get a sense of this via Google Earth, but make sure to also visit the villa both in the morning and the late afternoon.

سحاب: وبينما تستمتع بقية المنطقة بيوم مشمس جميل، فإن أي فيلا تقع على ارتفاع يزيد عن 300 متر فوق سطح البحر (فوق كورنيش مواين) ستُغطى بسحب جبلية لربع الوقت، مانعةً الشمس والمنظر. هذا أمرٌ طبيعيٌّ في جبال الألب. تشتهر لا توربي بسحب كثيفة تشبه الضباب في كثير من الأيام، مما يُصعّب الرؤية لأكثر من بضعة أمتار. إنه مناخٌ غريبٌ للغاية.

المعرفة المحلية: أنت بحاجة إلى هذه المعرفة المحلية حتى لا تشتري بطريق الخطأ "Dark Eze" أو "The Fog"، على سبيل المثال. لكن اسأل السكان المحليين، وليس الوكلاء بالطبع. أفضل شيء تالي هو الذهاب إلى هناك في جميع الأوقات من اليوم للتحقق من شكله.

المشاكل المحتملة مع طريقة العرض

Find out if the neighbor cuts his trees short to give his neighbor a sea view (because, if he doesn’t like you or if he sells his property to someone less accommodating, your sea view can be taken away, destroying the property value).

Find out if the property between you and your view is developable (and assume that if it is, it will be) or if a tall building could one day replace the villa that stands between you and your view (in Eze, new buildings are only allowed to be 2-stories tall, but in Roquebrune-Cap-Martin, newly-built 8-story apartment blocks have ruined many villas views.) In other words, look into whether your view can be blocked, as a big part of the value of a property is the view.

يمكنك البحث عن تصاريح البناء الحالية والسابقة على هذا الموقع الحكومي (which also lets you look up property owners names, so you can find out who your neighbors are).

ضرائب الإسكان

Housing Taxes (taxe foncière): يمكنك ان ترا ال الاتجاه في الضرائب على الإسكان over time, and by area. Your agent should be able to tell you the tax rate that the current owner is paying (and verify with the Mairie), but know that this rate can increase by up to 10% year-to-year. التحقق من الديون التاريخية من المنطقة التي تفكر فيها. سيعطيك هذا فكرة عما إذا كان الأشخاص الذين يديرون المنطقة يبالغون في الإنفاق وسيتعين عليك في النهاية تحمل علامة التبويب عن طريق زيادة الضرائب العقارية.

Second Home Tax (taxe d’habitation): There’s an extra tax on second homes (any property that’s not your ‘primary residence’) that’s based on the ‘cadastral rental value’ of the property (and the tax rate is generally 60% higher on the French Riviera than in other places in France). Think of the ‘cadastral rental value’ as the tax office’s notional guess at what your home would earn in rent for a full year if you let it unfurnished. For example, a 200 m² villa in Beaulieu typically shows a cadastral value around €45,000 which is multiplied by 35% to give you a ضريبة السكن bill of €15,700 every year (plus you’ll also get a separate bill for the ضريبة فونسيير of €6,750).

Wealth Tax: There’s also ضريبة الثروة الإضافية على فيلات تبلغ قيمتها أكثر من 1.3 مليون يورو (ولكن من خلال شرائها برهن عقاري، ثم إعادة التمويل لإبقاء رأس المال أقل من 1.3 مليون يورو، يمكنك الالتفاف حول دفع هذا المبلغ).

Surprise Tax Bill: If you buy a villa with hidden additions and you can inherit a surprise, multi-year tax bill you’re legally obliged to pay. If, after you purchase the property, the tax office discovers an undeclared pool, extension, or other improvement (and they’re checking via drone!), they will reassess the property and bill you, the حاضِر owner (not the one who did the work), for 4 years of back taxes plus a 10% late-payment surcharge.

Community Tax: If the house is in a gated community (“domaine”), you’ll need to hire an accountant to analyze the finances of that domaine. We’ve heard horror stories of neighbors not paying their dues and saddling new buyers with much higher fees than expected (more about this below).

عمرها

إذا كان عمر الفيلا أقل من خمس سنوات، فسيتعين عليك دفع ضريبة مبيعات بنسبة ٢٠٪! ستكون رسوم التوثيق أقل، ولكن بنسب مئوية قليلة فقط.

إذا كانت الفيلا قديمة، فقد يلزم إعادة تصميم السقف والسباكة والكهرباء (لقد تغيرت المعايير كثيرًا في العقد الماضي)، وهو ما قد يكون مكلفًا. تأكد من إجراء فحص مستقل وإدراج ذلك في تحليل التكلفة.

المخاطر الصحية

رادون

الرادون هو غاز مشع سام عديم اللون والرائحة السبب الرئيسي لسرطان الرئة بجوار التدخين. فهو يخرج من الأرض ثم يتراكم داخل المنازل – و يمكن أن يجعلك لأقصى حد sick. According to a recent study by the French nuclear safety agency IRSN, the gas multiplies lung cancer risk “by a factor of 20”, and over 3000 new cases of lung cancer per year in France are directly attributable to radon. In areas that have high radon, there’s no way to completely avoid exposure.

هنا خريطة قابلة للبحث للمناطق التي بها غاز الرادون، حتى تعرف أين يجب تجنبه.

التلوث والمجالات الكهرومغناطيسية

وإليك كيفية القيام بذلك اكتشف ما إذا كانت هناك مناطق ملوثة سامة أو إشعاع كهرومغناطيسي مسبب للسرطان يجب القلق بشأنه في مكان قريب. وهنا أ خريطة للمناطق ذات المستويات العالية بشكل خاص من PFAS (فوريفر المواد الكيميائية التي لا يستطيع جسمك التخلص منها، والتي تتراكم في الجسم وتسبب السرطان وأمراض أخرى).

الأسبستوس

تعاني العديد من الفلل التي تم بناؤها قبل عام 2000 من مشاكل الأسبستوس. هذه مشكلة مكلفة و خطر صحي خطيرولهذا السبب يجب إبلاغك بذلك، كمشتري، في عملية التشخيص. يمكن أن يستغرق الأمر مجرد كمية صغيرة من الأسبستوس لتعطيك ورم الظهارة المتوسطة، وقد تمر عقود قبل أن تعرف أنك تأثرت. إنها طريقة غير قابلة للشفاء وسيئة بشكل خاص، ولهذا السبب تكون اللوائح صارمة للغاية.

إذا احتجتَ يومًا إلى تجديد أو إجراء إصلاحات، فيجب أخذ الأسبستوس في الاعتبار، فهو يزيد التكلفة بشكل كبير. كما يصعب إعادة بيع فيلا مُغطاة بالأسبستوس، لأن العديد من المشترين لا يرغبون في شرائها.

باعتبارك مالكًا، يتعين عليك مراجعة حالة الأسبستوس كل عامين. في النهاية سوف يبدأ في الانهيار وستضطر إلى استبداله. تكلفة التخلص الآمن هي جداً غالي. يتطلب الأمر وجود موظفين مدربين لارتداء الملابس الصحيحة أثناء إنشاء منطقة تغيير آمنة في الموقع؛ بعد استخدام المعدات المتخصصة لقطع وإزالة الأسبستوس، يتعين عليهم إزالة ملابس السلامة الخاصة بهم بالطريقة الصحيحة. يجب تصفية الهواء الموجود في موقع الإزالة وقياسه لعدة أيام حتى يتم اعتباره آمنًا. يتعين على أحد المتخصصين تحليل نوع الأسبستوس الدقيق ويجب تعبئته في أكياس والتخلص منه بأمان. يمكن أن تستغرق هذه العملية أسابيع وهي ليست رخيصة.

تذكر: الأسبستوس لا يوجد فقط على الأسطح - بل يمكن أن يكون أيضًا في الداخل، أو على أنابيب التدفئة المخبأة تحت الأرض، أو يستخدم لعزل الجدران، وما إلى ذلك. إنه مادة سيئة وخبيثة ولن تعرف ما إذا كنت تستنشقها حتى لقد فات الأوان.

Nearby Farmland and Golf Courses

Living near a golf course or farm can have serious health consequences due to the pesticides they use. Pesticides are known to cause cancer, and a 2025 study found that living within 1 mile (1.6 km) of a golf course doubles the risk of getting Parkinson’s disease, with risk fading beyond 3–6 miles. House-dust studies found herbicide levels are four times higher when crop fields lay within 750 meters of the front door, and spray studies show pesticide droplets travel about 300 meters (≈1000 ft) on a light breeze, so homes inside that radius get a very high amount of fallout. If you want to minimize the health risks, aim to buy at least a kilometer (1000 meters) away from golf courses or non-organic farmland.

How to measure the distance in Google Maps: right-click on the villa→ measure distance → click the edge of the golf fairway or field; read meters.

مناطق الخطر (المخاطر).

تقسيم المناطق مهم جدا لمعرفة ذلك. كمشتري، يجب أن تكون على علم (قبل إرسال عرضك) إذا كانت الفيلا تقع في المنطقة الحمراء، من خلال التقارير التشخيصية والاستبيانات التي يتعين على المالكين تقديمها كجزء من عملية البيع. في بعض الأحيان يحاول المالكون أو الوكلاء خداع المشترين من خلال تقديم تقارير كاذبة أو قديمة لهم، لذا فمن الأفضل التحقق بنفسك.

قبل شراء فيلا، تأكد من زيارة أقرب ميري للاستفسار عن خطة المخاطر المحلية وما ستترتب عليه التزاماتك. أثناء وجودك هناك، تأكد أيضًا من السؤال عما إذا كانت هناك أي طلبات بناء/تخطيط للعقارات القريبة من الفيلا (يمكنك انظر المشاريع المعتمدة هنا).

يمكنك أيضا التشاور خريطة تفاعلية عرض تراكبات الطبقات لكل نوع من أنواع المخاطر على حدة. وهنا بعض أكثر معلومات حول مناطق الخطر في فرنسا، وهذا الموقع يشرح كل من المخاطر المحتملة.

تحذير تأمين منطقة المخاطر

في المناطق الحمراء، يُسمح لشركات التأمين بحرمانك من التغطية. إذا قاموا بتغطيتك، فهو كذلك جدا باهظة الثمن (يبلغ متوسط تكلفة التأمين على فيلا صغيرة في المنطقة الحمراء بقيمة مليون يورو 3500 يورو إضافية سنويًا على الأقل).

بغض النظر عن تقسيم المناطق، إذا تعرض منزلك لأضرار بسبب ظاهرة طبيعية وكنت محظوظًا بما يكفي لأن يكون لديك شركة تأمين مستعدة لتأمينك، فيجب أن تعلم أن شركات التأمين لن تقوم بمعالجة المطالبات إلا بعد الإعلان رسميًا عن حالة الكارثة الطبيعية من قبل مرسوم وزاري (يُسمى "التوقيف المشترك بين الوزارات"، والذي يحدد بوضوح المناطق المتضررة وطبيعة الضرر)، ومن ثم لا يكون أمامك سوى فترة زمنية ضيقة مدتها 10 أيام لتقديم المطالبة. الجانب السلبي هو أن الأمر قد يستغرق أشهرًا حتى يتم منح الحالة، أو قد لا تشمل المنطقة المغطاة الفيلا الخاصة بك. إذا كانت الكارثة الطبيعية في منطقة صغيرة (مثل عدد قليل من المنازل)، فمن المحتمل ألا تعلن مجتمعك عن كارثة طبيعية ومن ثم يمكن أن يرفض التأمين الخاص بك تغطيتك.

المناطق الحمراء

إن التواجد في منطقة حمراء عالية الخطورة يجب أن يقلل من تقييم العقار بنسبة 20٪ على الأقل مقارنة بالفيلات باللون الأزرق (المخاطر المُدارة؛ تتطلب تصريحًا خاصًا لبناء أي شيء) أو المناطق البيضاء (لا مخاطر ولا متاعب).

إذا كانت الفيلا التي تهتم بها تقع في منطقة عالية الخطورة (حمراء)، فعندئذٍ:

• هناك خطر كبير من تعرض الممتلكات الخاصة بك للتلف أو التدمير في نهاية المطاف بسبب شيء طبيعي، مثل الحفرة (كهوف فارغة تحت الأرض والتي تبتلع المنازل أحيانًا)، أو الانهيارات الجليدية، أو الحرائق، أو الفيضانات، وما إلى ذلك.
• إذا تم تدمير الفيلا الخاصة بك، أو حمام السباحة، أو المباني الملحقة، أو جزء من أي هيكل، فلا يمكنك إعادة البناء. أبدًا. الممتلكات الخاصة بك سوف تصبح عديمة القيمة.
• فهو يحد من عدد البنوك الراغبة في منحك قرضًا عقاريًا، لأنها ستتحمل أيضًا مخاطر أن يصبح العقار عديم القيمة.
• سيكون التأمين الخاص بك مكلفًا للغاية (يضيف الكثير من التكاليف الغارقة السنوية)، وقد ترفض شركات التأمين تغطيتك.
• لا يمكنك بناء أي شيء جديد على الأرض. لا يمكنك بناء مسبح أو إضافة أو تراس جديد. إذا قام المالك السابق ببناء أي شيء بشكل غير قانوني، فقد تضطر إلى الدفع مقابل هدمه.
• تحدد الحكومة عدد غرف النوم والساكنين في الفيلا (وقد يكون أقل مما تتوقع، لذلك ستحتاج إلى التحقق).
• يجعل من الصعب إعادة بيعها.
• وفي بعض الحالات، يلزمك أيضًا بالدفع مقابل ذلك تدابير الوقاية من المخاطر عدة مرات في السنة.

إذا قلل وكيل العقارات الخاص بك من خطورة تحذيرات المنطقة الحمراء، أو أخبرك أنها "قرار اتخذ في باريس ولا يقومون بفحص كل عقار"، أو قال إن كل الريفييرا الفرنسية تقريبًا هي منطقة حمراء (5٪ فقط من فرنسا هي منطقة حمراء) - فهم ليسوا صادقين.

Below is an example of a “PPR map” which shows where the red zones are, which you can get at the local Mairie (you can also check the risk areas by address online). إنها محددة بشكل لا يصدق وهناك العديد من أنواع المخاطر التي يتم أخذها في الاعتبار. يقوم المتخصصون ذوو التعليم العالي بفحص كل عقار من أجل تخصيصه للمنطقة الحمراء.

المناطق الزرقاء

المناطق الزرقاء هي مناطق معرضة لخطر معتدل. وهذا يعني أنه من الصعب جدًا (ولكن ليس من المستحيل!) الحصول على إذن للتوسع أو البناء. سيكون عليك تقديم تنازلات بشأن ماذا وكيف ستبني (على سبيل المثال، قد لا يُسمح بتواجد غرفة المعيشة الخاصة بك في الطابق الرئيسي، أو قد تضطر إلى إضافة طابق سفلي، وما إلى ذلك). وهذا يجعل البناء والتجديد أكثر تكلفة، ويزيد من تكاليف التأمين الخاصة بك.

المناطق الخضراء

هذه منطقة طبيعية محمية. لا يمكنك البناء على (المسابح والمدرجات) أو إزالة الأشجار في هذه المنطقة (ما لم يُطلب منك ذلك لمنع الحرائق). يجب أن تظل المناطق الخضراء طبيعية 100%.

المناطق البيضاء

هذه هي المنطقة المثالية للتواجد فيها. لا توجد مخاطر كبيرة (باستثناء الزلازل) ويمكنك البناء (بافتراض أن المنزل ليس هو الأكبر المسموح به بالفعل على مساحة الأرض تلك، وأنك لست قريبًا من أي شيء تاريخي).

قيود التجديد وتقسيم المناطق

إلى جانب قواعد تقسيم المناطق (كما هو موضح أعلاه، إذا كنت في منطقة حمراء، فلن تتمكن من توسيع الهيكل أو إعادة بنائه)، ستحتاج أيضًا إلى التحقق مما إذا كان العقار عبارة عن مبنى مدرج (النصب التاريخي)، على مسافة 500 متر من أحد المباني المدرجة في القائمة، في منطقة محمية (منطقة حماية التراث المعماري الحضري والمدفوع)، أو في منطقة خضراء محمية (يمكنك ابحث هنا لمعرفة حدود تقسيم المناطق والمناطق الخضراء).

إذا كان الأمر كذلك، فاسأل البلدية المحلية عن القيود المفروضة، خاصةً فيما يتعلق بالتجديد. على سبيل المثال، يُمنع على الأرجح إجراء تعديلات جوهرية على الواجهة، وقد تُفرض عليك قيود صارمة في اختيار المواد والتشطيبات وحتى الألوان، مما قد يؤثر ليس فقط على فكرتك، بل أيضًا على ميزانيتك.

إذن التخطيط هو المفتاح أيضًا؛ يجب عليك أيضًا التأكد من إدراج شرط ("بند معلق") في عقد البيع ("تسوية للمبيعات") ينص على أن الشراء يعتمد على الموافقة على إذن التخطيط.

احصل على الأقل على اثنين من عروض الأسعار "devis" (وليس "التقديرات"، وهي غير ملزمة وبالتالي عادة جزء صغير من التكلفة الحقيقية) قبل التوقيع على العقار، ولديك خطة لكيفية المضي قدمًا: هل ستستخدم مهندسًا معماريًا (مطلوب قانونًا في المشاريع التي تبلغ مساحتها 170 مترًا مربعًا وما فوق)، أو مدير مشروع، أو بنائين وحرفيين فرنسيين أو بريطانيين، أو ستنفذ العمل نفسك؟

هل تفكر في تخطي خطوة أذونات التخطيط؟ إنه أمر مغري، لكن لا تفعل ذلك. بشكل مثير للصدمة، إنها أ مجرم offense to undertake works without planning permission, and the penalty is a fine of up to €300,000 and 2 years in prison(!!) Local mayors can also impose fines of up to €500 a day for unauthorized construction work. Although you may think you can get away with it, it is normally neighbors who alert the authorities, and bring a civil action for ‘damages’.

المشاكل القريبة

وهنا بعض بسيطة طرق لرؤية صور الأقمار الصناعية الماضية للمنطقة حتى تتمكن من رؤية كيف تغيرت مع مرور الوقت (وإذا كانت تلك القمامة الموجودة في العقار المجاور هي في الواقع مجرد "مؤقتة"، أو إذا كانت هناك مناطق تخييم قريبة، وما إلى ذلك). أسهل طريقة هي تحميل جوجل ايرث برو لمشاهدة الصور التاريخية.

تأكد من التحقق (في Mairie / Town Hall بالمدينة) مما إذا كانت الأرض المجاورة للفيلا قابلة للبناء، وما إذا كانت هناك أي مبيعات للأراضي القريبة في العقد الماضي. تحقق أيضا موقع أذونات التخطيط.

لا ترغب في شراء فيلا ثم تكتشف أن أحد المطورين قد اشترى الأرض المجاورة وقام بتقسيمها، وسوف تستمع إلى ضجيج البناء للعقد القادم. أو ما هو أسوأ من ذلك - أنهم يخططون لبناء مبنى سكني أو فندق أو موقع تخييم مجاور.

ما ستمتلكه بالفعل

الخرائط المساحية هي الوثائق الرسمية للحكومة التي توضح الخطوط العريضة لحدود الملكية وشكل المباني عليها. يمكنك البحث عنهم على موقع GeoPortail أو على الموقع الرسمي للسجل العقاري.

يجب عليك أيضًا مراجعة Town Hall للاطلاع على الخطط للتأكد من مطابقتها لما رأيته، للتأكد من عدم وجود أي تغييرات حديثة لم تتم إضافتها إلى الخرائط بعد. لا تريد أن تكتشف لاحقًا أن جارك اشترى مؤخرًا نصف الحديقة التي كنت تعتقد أنك تشتريها. لهذا السبب، الأمر يستحق الدفع لإجراء الاستطلاع.

الإضافات والهياكل غير القانونية

هذا مهم… إذا لم يتم عرض جزء من الفيلا التي تفكر فيها، أو حمام السباحة أو أي من المباني الملحقة، على الخريطة المساحية، فهذا يعني أنه تم بناؤه دون تصاريح / إذن مناسب، ويمكن أن تفرض عليك الحكومة المحلية غرامة كبيرة و أجبرك على تمزيق هذا الجزء من الفيلا. في الواقع، قد يكون هذا (سرًا) سبب سعي البائع للتخلص من العقار. إذا لم يحصل البائع على الإذن اللازم، فتأكد من تصحيح الوضع قبل البيع، وتحقق من ذلك مباشرةً مع البلدية (مجلس المدينة) و/أو المحافظة، وإلا فلا تشتري العقار!

يمكنك البحث من خلال تصاريح البناء التاريخية على هذا الموقعوذلك من خلال البحث عن مدينة، ثم الضغط على الزر الأخضر "عرض تراخيص البناء" للاطلاع على تاريخ تراخيص البناء. ضع في اعتبارك أن هذا الموقع عادةً ما يكون قديمًا منذ عامين، لذلك لن يعرض لك أحدث التصاريح.

إذا مثلاً أخبرك الوكيل أن الإضافة تمت في 2018 ولا تستطيع ذلك العثور على رخصة بناء إذا تطابقت، فقد تم ذلك بشكل غير قانوني وقد تضطر إلى الدفع مقابل حذف الإضافة. نفس الشيء مع حمام السباحة أو المرآب.

وبعد 10 سنوات، لم يعد الامتثال مطلوبًا من شركة Mairie، ولكن فترة الاستئناف من قبل أطراف ثالثة بسبب عدم المطابقة والاكتشاف والتسبب في الضرر هي 30 عامًا. لذلك، إذا تم بناء أو إضافة أي جزء من المبنى أو الشرفة أو المسبح أو المرآب خلال الثلاثين عامًا الماضية (وسوف تحتاج إلى التحقق من ذلك)، فأنت بحاجة إلى التأكد من أن بنائه ومواصفاته قانونية بنسبة 100٪، وإلا فلا الجار الحاقد يمكن أن يجبرك على هدمه.

تأكد من الحصول على الأخيرة شهادة عدم الطعن / شهادة المطابقة (شهادة تؤكد أن العقار والتجديدات السابقة تتوافق مع القوانين المحلية) - إنها مهمة لعدة أسباب، بما في ذلك التأمين والقدرة على الإصلاح والتجديد في المستقبل. مرة أخرى، تحقق من صحتها في Mairie! افعل كل هذا قبل وضع توقيعك على العرض الرسمي.

المساحة بين فيلتك وجارك

إذا كنت تفكر في وضع خط طويل من الأشجار أو الشجيرات بينك وبين الجار، فيجب أن تعلم أن القانون المدني ينص على أنه يجب أن يكون هناك مترين على الأقل بين حدود العقار والشجرة التي تزيد عن طوله 2 متر. الحد الأدنى للمسافة لجميع النباتات الأخرى هو 50 سم. تنطبق هذه القاعدة فقط في حالة عدم تطبيق قواعد أو استخدامات أخرى على المنطقة أو المنطقة. سيكون بمقدور مجلس مدينتك تقديم تفاصيل عن القوانين المحلية. لاحظ أيضًا أن صاحب الشجرة، حتى لو كانت مزروعة على مسافة قانونية، يكون مسؤولاً عن الأضرار التي تسببها الأشجار والجذور الممتدة إلى العقارات المجاورة.

الوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول

هل المنطقة أو الفيلا بها إنترنت فايبر (عالي السرعة)؟ وهنا أ خريطة لسرعات الإنترنت المتاحة (يمكنك أيضًا البحث حسب العنوان)، و أ خريطة للمناطق مع الألياف، ويمكنك التعمق في الخاصية المحددة. إذا كنت تعرف العنوان الدقيق للفيلا التي تهتم بها، يمكنك التحقق من موقع Orange الإلكتروني لمعرفة نوع الإنترنت المتوفر. إذا لم تكن الألياف متوفرة بعد، يمكنك التحقق من توقعات بموعد الحصول على إنترنت الألياف. لدى الحكومة خطة للتأكد من وصول الألياف إلى المزيد من المناطق، ولكن يستمرون في دفع الموعد النهائي أبعد وأبعد، وبعض الشوارع التي تحتوي على عدد قليل من الفيلات، أو الفيلات التي لا تقع على الطريق الرئيسي، قد تكون كذلك أبداً احصل على الألياف، لذلك لا ننصحك بالاعتماد على ذلك.

لا تنسى حتى لو كان شارعك مزودًا بالألياف، فلن تتمكن جميع الفلل من الحصول عليها بسبب نوع التضاريس ومشكلات المنحدر. من الأفضل شراء فيلا بها ألياف بالفعل، لأنه إذا لم تكن الفيلا بها ألياف بالفعل، فليس هناك ضمان أنك ستتمكن من الحصول عليها في المستقبل. وسيصبح عدم وجود الألياف أكثر من مجرد كسر للصفقات بالنسبة للمشترين في المستقبل (حيث يزداد اعتماد الناس على خدمات مؤتمرات الفيديو والبث المباشر)، عندما ترغب في البيع.

جميع أشكال الإنترنت (بما في ذلك القمر الصناعي، 4G، VDSL، ADSL، وما إلى ذلك) بخلاف الألياف الضوئية تعاني من انقطاعات وسرعات غير متناسقة تجعل مكالمات الفيديو صعبة. لديهم أيضًا حد أقصى للتنزيل، مما يعني أنه حتى لو قالوا "غير محدود"، بعد تنزيل قدر معين من المحتوى، يتم تقليل السرعات إلى حد كبير. لذا، إذا كنت تخطط لبث الكثير من مقاطع الفيديو (على سبيل المثال، إذا كنت تحب مشاهدة "Netflix والاسترخاء")، أو إجراء أي مكالمات فيديو، فمن المحتمل أنك ستحتاج إلى الألياف الضوئية.

من الجيد أيضًا معرفة حالة برج الهاتف المحمول/الخلوي في المنطقة التي تفكر فيها. وهنا أ خريطة التغطية المتنقلة في جميع أنحاء فرنسا.

لماذا يبيعون؟

تعرّف على وضع البائع قدر الإمكان. اسأل:

"كم مضى عليه من الوقت وهو في السوق؟" (احترس: سيخبرك العديد من الوكلاء بالمدة التي يستغرقها ذلك هم (لقد تم إدراجه، ولكن ربما تم إدراجه مع العديد من الوكلاء الآخرين قبل ذلك... يمكنك التأكد من ذلك من خلال رؤية التواريخ الموجودة في المسوحات التي كلفوا بها للبيع.)

"لماذا يبيعون؟" (مرة أخرى، قد لا تكون الإجابة صادقة... فمن غير المرجح أن يعترف البائع بوجود تصريح لإحاطة الفيلا بالتخييم، أو أنه سيتم بناء مبنى شاهق قريبًا يحجب الرؤية، أو أن هناك مشكلات هيكلية كبيرة الفيلا.) الأمر متروك لك لمعرفة من يملك قطع الأراضي القريبة وما يمكن استخدامها من أجله.

بامكانك ايضا تحقق على هذا الموقع (من خلال الخريطة) إذا تم بيعه خلال 1 إلى 5 سنوات الماضية، وبكم يمكنك أيضًا التحقق من حجم المبيعات الحديثة في المباني المجاورة.

Gated Domains

Is the house in a private gated domain (“lotissement” / gated community / private estate)? While the agent will pitch this as a positive thing, it’s usually not. Being in a domain could end up being a huge headache and a lot of extra cost.

Break-ins are just as frequent inside as outside of domains, but it makes having guests and getting packages into an ongoing hassle. It also means increased regulation for what you can and can’t do with your villa, adhering to extra rules regarding noise and yard-work, receiving deliveries, working from home, etc., and paying hefty yearly fees (that can increase at any time!) The rules can change at any time to prohibit you from renting your house or running a home business. For these reasons, they’re also harder to resell.

Gated domains can turn into owning property into a money pit. Today’s service charges look fine—until a few neighbors stop paying, or the private road, gate, trees, fences, pipes, or drains need replacing (resurfacing a 200-meter internal road can mean €25-30,000 per owner) and—instead of the town paying for it—أنت and your neighbors must cover the bill, plus هُم portion. Services start to fray (gate repairs postponed, road lights out) and property values slip.

And if أنت can’t pay all your fees? Interest accrues quickly and the association can register an automatic lien (hypothèque légale) on your villa; the notaire will block any future sale until every cent is cleared. Bailiffs can freeze your bank accounts or seize the property outright. Recent laws even allow a “flash” seizure without a full trial.

Make sure to check the finances of the domain to see if it’s in debt, in legal trouble, or if neighbors have stopped paying their fees—and assume tomorrow’s rules (and costs) may not match today’s brochure.

Don’t Just Trust—Verify!

قد لا يبحث كاتب العدل والوكلاء عن مصلحتك، مع الأخذ في الاعتبار أنهم يحصلون على نسبة مئوية من سعر البيع، و لن يحصلوا على أموالهم إلا إذا أكملت شراء الفيلا. Expect this, and keep in the back of your mind that—just like agents—many will hide issues from potential buyers, and there’s no way to know if yours is other than hiring your own inspectors and doing your own research at the Mairie.

Never forget: It’s up to you to hire independent experts (who get paid whether you buy the villa or not) to double-check everything.

شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي القيمة، وكيفية الحصول على أفضل سعر وتجنب المبالغة في التسعير، وما الذي يجب الانتباه إليه، وكيفية تجنب الوقوع في عملية احتيال، والمزيد.

أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

ملكنا دليل إلى أين يتجه السوق يتضمن: توقعات سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، واتجاهات الأسعار الحالية والتاريخية في السوق، والأسباب التي تجعل الأسعار ستستمر في الانخفاض. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

ملكنا دليل الحيل والأسرار يتضمن: تحذيرات من الحيل غير الأخلاقية التي يستخدمها الوكلاء، والموثقون، والبائعون، والمطورون، والبناؤون لجني المزيد من المال منك. هذا دليلٌ لا غنى عنه، وهو دليلٌ للمبلغين عن المخالفات لا يريد العاملون في هذا المجال أن يروه.

ملكنا دليل لوكلاء العقارات يتضمن: الأشياء غير الصادقة التي سيخبرك بها الوكلاء، وكيف تعمل وكالات العقارات، ووكلاء المشترين ومكتشفي العقارات، ولماذا يجب عليك تجنب الوكلاء غير القانونيين وغير المحليين، ومن تثق به (تحذير مهم).

ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك.

ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.

ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، واستخدام SCI، ومزالق العقد، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.

ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.