Very Important Things to Find Out

Innan du lägger ett erbjudande på en villa är det mycket viktigt att du tar reda på följande saker om fastigheten:

Diagnostiska rapporter och undersökningar

Det finns a number of surveys that the seller is legally obligated to give you (if they don’t, you can sue them later). They’re by no means exhaustive, and some surveyors are corrupt and will lie for the benefit of the agent or notaire, so it’s important to get your own inspection done as well (innan you sign the contract.)

The diagnostics given to you by the seller need to be recent (here are the details). Here’s a guide to diagnostics reports och another guide. The seller isn’t obliged to fix defects; as the purchaser, you will be expected to pay to fix them. The obligation on the seller is simply to provide the full reports. If he/she does not do so, they remain fully responsible for defects relating to these specific matters (that is, if your notaire doesn’t screw you by adding an “as is” clause — more about that in the section about contracts).

Requirements for the reports change over time, so it’s important that you’re up-to-date on the latest rules. For example, from July 2021 the energy consumption levels in the property can no longer be used to determine the rating (since people selling second homes were faking good ratings) and a broader analysis of the energy efficiency performance of the property now needs to be undertaken. (Still, there’s rampant fraud as sellers bribe to get good ratings.) Sellers must also get an audit that will provide a precise outline of the work needed to renovate the house so that it can achieve a rating of at least B on the DPE.

Det borde du till 100 % hire a CERTIBAT-certified ‘Expert de Batiment’ to inspect the villa and point out any areas for concern (like non-obvious structural problems, etc.) Make sure to hire someone that’s not too local, so there’s less chance that they’re pals with your real estate agent or notaire (which may lead them to omit some flaws in their report.) Meet them near the villa, so they don’t know the address in advance and can’t work out an under-the-table deal with the real estate agent.

Medan du håller på, be en ingenjör att kontrollera skicket påvide sanitaire‘ (a cement crawl space under the villa that prevents moisture problems, which is very important on the French Riviera), the roof, and how the villa is going to hold up over time, structurally.

Do not be discouraged by people who tell you there is no need to have a survey done, or that you should do it after signing a contract with the seller. Se till att du gör dina undersökningar innan du skriver under "compromis de vente". Även om du som köpare har tio dagars ångerfrist, är det inte alltid möjligt att ordna en undersökning under den tiden. Med andra ord riskerar du att förlora din insättning om du skulle vilja dra dig ur vid ett senare tillfälle, efter eventuella undersökningsresultat. Ändå bör du definitivt lägga till "avstängande klausuler" i kontraktet som ger dig ersättning om du skulle ändra dig om att gå vidare med försäljningen efter att ytterligare undersökningar har gjorts.

If the inspections reveal anomalies in the electricity, plumbing, or gas installations, it’s important to correct such problems. You should also check whether such anomalies would have any impact on your property insurance.

Tips: Datumet på diagnostikrapporten visar att fastigheten har varit på marknaden minst sedan det datumet.

Sol och mikroklimat

Skugga: On the French Riviera, especially from Villefranche to Menton, there are many pockets where the mountains hide the sun early and/or late in the day. For example, in Eze-sur-Mer there’s a section that locals dubbed “Dark Eze” because after 2pm it goes dark — the sun shines on the rest of Eze, but this area gets no light, as it’s in the shadow of the mountain. Villas in this area rent for less money and are much harder to sell. You can get a sense of this via Google Earth, but make sure to also visit the villa both in the morning and the late afternoon.

Moln: And while the rest of the area is enjoying a beautiful sunny day, any villa perched more than 1,000ft/300m above the sea (above the Moyenne Corniche) will be engulfed in mountain cloud cover a quarter of the time, blocking the sun and the view. That’s just something you deal with being in the Alps. La Turbie famously gets engulfed in an extra-thick fog-like clouds on many days, making hard to see more than a few meters. It’s a weird super-micro-climate.

Lokal kunskap: Du behöver denna lokalkännedom så att du inte råkar köpa i "Dark Eze" eller i "The Fog", till exempel. Men fråga lokalbefolkningen, inte agenter förstås. Det näst bästa är att gå dit alla tider på dygnet för att kolla hur det är.

Potentiella problem med vyn

Find out if the neighbor cuts his trees short to give his neighbor a sea view (because, if he doesn’t like you or if he sells his property to someone less accommodating, your sea view can be taken away, destroying the property value).

Find out if the property between you and your view is developable (and assume that if it is, it will be) or if a tall building could one day replace the villa that stands between you and your view (in Eze, new buildings are only allowed to be 2-stories tall, but in Roquebrune-Cap-Martin, newly-built 8-story apartment blocks have ruined many villas views.) In other words, look into whether your view can be blocked, as a big part of the value of a property is the view.

Du kan söka efter befintliga och tidigare bygglov på denna statliga webbplats (which also lets you look up property owners names, so you can find out who your neighbors are).

Bostadsskatter

Housing Taxes (taxe foncière): Du kan se trenden i bostadsskatten over time, and by area. Your agent should be able to tell you the tax rate that the current owner is paying (and verify with the Mairie), but know that this rate can increase by up to 10% year-to-year. Kontrollera den historiska skulden av området du funderar på. Detta kommer att ge dig en uppfattning om om de människor som förvaltar området överutgifter och du kommer så småningom att behöva ta tag i höjda fastighetsskatter.

Second Home Tax (taxe d’habitation): There’s an extra tax on second homes (any property that’s not your ‘primary residence’) that’s based on the ‘cadastral rental value’ of the property (and the tax rate is generally 60% higher on the French Riviera than in other places in France). Think of the ‘cadastral rental value’ as the tax office’s notional guess at what your home would earn in rent for a full year if you let it unfurnished. For example, a 200 m² villa in Beaulieu typically shows a cadastral value around €45,000 which is multiplied by 35% to give you a taxe d’habitation bill of €15,700 every year (plus you’ll also get a separate bill for the taxe foncière of €6,750).

Wealth Tax: There’s also en extra förmögenhetsskatt på villor värda över 1,3 miljoner euro (men genom att köpa den med ett bolån och sedan refinansiera för att hålla det egna kapitalet mindre än 1,3 miljoner euro kan du komma runt att betala detta).

Surprise Tax Bill: If you buy a villa with hidden additions and you can inherit a surprise, multi-year tax bill you’re legally obliged to pay. If, after you purchase the property, the tax office discovers an undeclared pool, extension, or other improvement (and they’re checking via drone!), they will reassess the property and bill you, the current owner (not the one who did the work), for 4 years of back taxes plus a 10% late-payment surcharge.

Community Tax: If the house is in a gated community (“domaine”), you’ll need to hire an accountant to analyze the finances of that domaine. We’ve heard horror stories of neighbors not paying their dues and saddling new buyers with much higher fees than expected (more about this below).

Dess ålder

If the villa is less than 5 years old, you’ll have to pay 20% sales tax! The notaire fees will be lower, but only by a few percent.

Om villan är gammal kan taket, VVS och el behöva göras om (standarderna har förändrats mycket under det senaste decenniet), vilket kan bli dyrt. Se till att få en oberoende inspektion och inkludera dessa i din kostnadsanalys.

Hälsorisker

Radon

Radon är en färglös, luktfri giftig radioaktiv gas alltså den främsta orsaken till lungcancer bredvid rökning. Det kommer upp ur marken och bygger sedan upp inuti hem — och det kan göra dig extremely sick. According to a recent study by the French nuclear safety agency IRSN, the gas multiplies lung cancer risk “by a factor of 20”, and over 3000 new cases of lung cancer per year in France are directly attributable to radon. In areas that have high radon, there’s no way to completely avoid exposure.

Här är en sökbar karta över områdena med radon, så att du vet var du ska undvika.

Föroreningar och EMF

Så här gör du ta reda på om det finns giftiga föroreningszoner eller cancerframkallande elektromagnetisk strålning att oroa sig för i närheten. Och här är en karta över områden med särskilt höga halter av PFAS (för alltid kemikalier som din kropp inte kan avgifta, och som bygger upp i kroppen och orsakar cancer och andra sjukdomar).

Asbest

Många villor byggda före år 2000 har asbestproblem. Detta är ett dyrt problem och ett allvarlig hälsorisk, varför det måste rapporteras till dig som köpare i diagnostiken. Det kan ta bara en liten mängd asbest att ge dig mesoteliom, och det kan ta decennier innan du vet att du har drabbats. Det är obotligt och en särskilt otäck väg att gå, varför reglerna är så stränga.

If you ever need to renovate or perform repairs then the asbestos has to be considered, and it increases the cost significantly. It’s also harder to resell a villa with asbestos, as many buyers don’t want to buy a villa with asbestos.

Som ägare är du skyldig att ha statusen för asbesten granskad vartannat år. Så småningom kommer den att börja smula sönder och du kommer att tvingas byta ut den. Kostnaden för säker omhändertagande är mycket dyr. Det kräver två utbildad personal att bära rätt kläder medan de sätter upp ett säkert omklädningsrum på plats; efter att ha använt specialutrustning för att skära och ta bort asbest måste de ta av sig sina säkerhetskläder på rätt sätt. Luften på borttagningsplatsen måste filtreras och mätas i dagar tills den bedöms vara säker. En specialist måste analysera den exakta typen av asbest och den måste förpackas och kasseras på ett säkert sätt. Denna process kan ta veckor och är inte billig.

Kom ihåg: asbest finns inte bara på tak – det kan också vara inomhus, på värmerör gömda under golvet, används för att isolera väggar etc. Det är otäcka, lömska grejer och du vet inte om du andas in det förrän det är för sent.

Nearby Farmland and Golf Courses

Living near a golf course or farm can have serious health consequences due to the pesticides they use. Pesticides are known to cause cancer, and a 2025 study found that living within 1 mile (1.6 km) of a golf course doubles the risk of getting Parkinson’s disease, with risk fading beyond 3–6 miles. House-dust studies found herbicide levels are four times higher when crop fields lay within 750 meters of the front door, and spray studies show pesticide droplets travel about 300 meters (≈1000 ft) on a light breeze, so homes inside that radius get a very high amount of fallout. If you want to minimize the health risks, aim to buy at least a kilometer (1000 meters) away from golf courses or non-organic farmland.

How to measure the distance in Google Maps: right-click on the villa→ measure distance → click the edge of the golf fairway or field; read meters.

Farozoner (risk).

Zonindelningen är väldigt viktig att ta reda på. Som köpare bör du informeras (innan du skickar ditt erbjudande) om villan ligger i en röd zon, via de diagnostiska rapporter och undersökningar som ägarna måste ta fram som en del av försäljningsprocessen. Ibland försöker ägare eller agenter lura köpare genom att ge dem falska eller inaktuella rapporter, så det är bäst att kontrollera själv.

Innan du köper en villa, se till att besöka närmaste Mairie att fråga om den lokala riskplanen och vad dina skyldigheter kommer att innebära. När du är där, se till att också fråga om det finns några byggnads-/planeringsförfrågningar för fastigheter nära villan (du kan se godkända projekt här).

Du kan också konsultera en interaktiv karta visar lageröverlagringar av varje enskild risktyp. Här är några fler information om riskzoner i Frankrike, och den här webbplatsen förklarar var och en av de potentiella riskerna.

Varning för riskzonsförsäkring

I röda zoner får försäkringsbolag neka dig täckning. Om de täcker dig så är det det very expensive (it costs at least €3500 extra per year to properly insure a small red-zone villa worth €1 million).

Oavsett zonindelning, om ditt hus är skadat av ett naturfenomen och du har turen att ha ett försäkringsbolag som är villigt att försäkra dig, bör du veta att försäkringsbolagen bara kommer att behandla anspråk när ett tillstånd av naturkatastrof har officiellt deklarerats av ministeriellt dekret (kallat en 'arrêté interministériel', som tydligt definierar de drabbade zonerna och vilken typ av skada det är), och då har du bara ett snävt 10-kalenderdagarsfönster för att göra ett anspråk. Nackdelen är att det kan ta månader innan statusen beviljas, eller att området som omfattas kanske inte inkluderar din villa. Om naturkatastrofen var i ett litet område (som bara ett fåtal hus), kommer din kommun sannolikt inte att förklara en naturkatastrof och då kan din försäkring vägra att täcka dig.

Röda zoner

Att befinna sig i en röd högriskzon bör sänka värderingen av fastigheten med minst 20 % compared with villas in blue (managed risks; requires special permission to build anything) or white zones (no risk and no hassles).

Om villan du är intresserad av råkar vara belägen i en högriskzon (röd), då:

• Det finns en stor risk att din egendom så småningom skadas eller förstörs av något naturligt, som ett sänkhål (tomma grottor under marken som ibland sväljer hus), lavin, brand, översvämning, etc.
• Om din villa, pool, uthus eller delar av någon struktur förstörs, kan du INTE bygga om. Någonsin. Din egendom kommer att bli värdelös.
• Det begränsar antalet banker som är villiga att ge dig ett bolån, eftersom de också tar risken att fastigheten blir värdelös.
• Din försäkring kommer att bli mycket dyr (tillför en hel del årliga sänkta kostnader), och försäkringsbolag kan vägra att täcka dig.
• Du kan inte bygga något nytt på marken. Du kan inte bygga en pool eller tillägg eller ny terrass. Om den tidigare ägaren byggde något olagligt kan du bli tvungen att betala för att riva ner det.
• Regeringen begränsar antalet sovrum och passagerare i villan (och det kan vara färre än du förväntar dig, så du måste kontrollera).
• Det gör det svårare att sälja vidare.
• I vissa fall förbinder det dig också att betala för riskförebyggande åtgärder flera gånger per år.

If your real estate agent downplays the seriousness of red zone warnings, or tells you that it’s “a decision made in Paris and they don’t inspect each property”, or says that almost all of French Riviera is red zone (only 5% of France is red zone) — they’re not being honest.

Below is an example of a “PPR map” which shows where the red zones are, which you can get at the local Mairie (you can also check the risk areas by address online). Det är otroligt specifikt och det finns många typer av risker som redovisas. Högutbildade specialister undersöker varje fastighet för att tilldela den en röd zon.

Blå zoner

Blå zoner är områden med måttlig risk. Det betyder att det är mycket svårare (men inte omöjligt!) att få tillstånd att bygga ut eller bygga. Du kommer att behöva göra eftergifter på vad och hur du bygger (till exempel kanske ditt vardagsrum inte får ligga på entréplan, eller så kan du behöva lägga till en källare etc.) Det gör att bygga och renovera dyrare, och ökar dina försäkringskostnader.

Gröna zoner

Detta är ett skyddat naturområde. Du kan inte bygga på (det inkluderar pooler och terrasser) eller röja träd i detta område (såvida du inte uppmanas att göra det för att förhindra bränder). Gröna zoner måste förbli 100 % naturliga.

Vita zoner

Det här är den idealiska zonen att vara i. Ingen betydande risk (bortsett från seismik) och du kan bygga (förutsatt att huset inte redan är det största tillåtna på den markstorleken och att du inte är i närheten av något historiskt).

Renoveringsbegränsningar och zonindelning

Förutom zonindelningsreglerna (som beskrivits ovan, om du befinner dig i en röd zon kommer du inte att kunna förstora eller bygga om strukturen), måste du också kontrollera om en fastighet är en kulturminnesmärkt byggnad (monument historique), inom 500 m från en kulturminnesmärkt byggnad, i ett naturskyddsområde (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysage), eller i ett skyddat grönområde (du kan sök här för att se zonindelning och grönområdesgränser).

If it is, ask the local Mairie what restrictions exist, particularly regarding renovation. You will likely be prohibited from making significant alterations to the facade, for example, and you may be severely limited in your choice of materials, finishes, and even colors, which may affect not only your concept but also your budget.

Bygglov är också nyckeln; du bör också se till att infoga ett villkor ('klausul suspensive') i köpekontraktet ('compromis de vente') som säger att köpet är beroende av att bygglov godkänns.

Få åtminstone ett par "devis"-citat (inte "uppskattningar", som inte är bindande och därför vanligtvis en bråkdel av den verkliga kostnaden) innan du skriver på för fastigheten, och har en plan för hur du ska gå tillväga: Kommer du att använda en arkitekt (lagligt obligatoriskt för projekt på 170 m² och högre), en projektledare, franska eller brittiska byggare och hantverkare, eller utföra arbetet själv?

Thinking of skipping the planning permissions step? It’s tempting, but don’t. Shockingly, it’s a criminal offense to undertake works without planning permission, and the penalty is a fine of up to €300,000 and 2 years in prison(!!) Local mayors can also impose fines of up to €500 a day for unauthorized construction work. Although you may think you can get away with it, it is normally neighbors who alert the authorities, and bring a civil action for ‘damages’.

Närliggande problem

Här är några enkla sätt att se tidigare satellitbilder av området så att du kan se hur det har förändrats över tiden (och om skräpet på den intilliggande fastigheten faktiskt bara är "tillfälligt", eller om det finns campingplatser i närheten, etc). Det enklaste sättet är att ladda ner Google Earth Pro för att se historiska bilder.

Se till att kontrollera (i stadens Mairie / stadshus) om marken bredvid villan är byggbar och om det har skett någon markförsäljning i närheten under det senaste decenniet. Kolla också the planning permissions website.

Du vill inte köpa en villa och sedan få reda på att en byggherre köpt och delat upp marken intill, och du kommer att lyssna på byggljud under det kommande decenniet. Eller ännu värre – att de planerar ett hyreshus, hotell eller campingplats bredvid.

Vad du faktiskt kommer att äga

Matrikelkartor är regeringens officiella dokument som visar utformningen av fastighetsgränserna och formen på byggnaderna på den. Du kan söka efter dem på GeoPortail-webbplatsen eller på den officiella fastighetsregistrets webbplats.

Du bör också kolla på rådhuset för att se planerna för att se till att de stämmer överens med vad du har sett, för att se till att det inte har skett några senaste ändringar som inte har lagts till på kartorna ännu. Du vill inte senare få reda på att din granne nyligen köpt hälften av trädgården du trodde att du skulle köpa. Av denna anledning, det är värt att betala för att få en undersökning gjord.

Olagliga tillägg och strukturer

Det här är viktigt… Om en del av villan du funderar på, eller poolen eller någon av uthusen, inte visas på fastighetskartan, betyder det att den byggdes utan lämpliga tillstånd/tillstånd, och den lokala regeringen kan debitera dig en rejäl böter och tvinga dig att riva den delen av villan. In fact, that might be (secretly) why the seller is trying to get rid of the property. If the seller didn’t get proper permission, make sure they rectify the situation before the sale, and verify it directly with the local Mairie (city hall) and/or Préfecture, or don’t buy it!

Du kan söka bland historiska bygglov på denna webbplats, genom att söka efter en stad och sedan klicka på den gröna knappen "se bygglov" för att se bygglovshistoriken. Tänk på att den här sidan vanligtvis är ett par år inaktuell, så den visar dig inte de senaste tillstånden.

Om ombudet till exempel berättar att tillägget gjordes 2018 och du inte kan hitta bygglov som stämmer, då gjordes det olagligt och man kunde tvingas betala för att slita ner tillägget. Samma sak med en pool eller garage.

Efter 10 år krävs inte längre efterlevnad från Mairie, men perioden för överklagande från tredje part för en avvikelse, upptäckt och orsakande av skada är 30 år. Så om någon del av byggnaden, terrassen, poolen eller garaget byggdes eller lades till under de senaste 30 åren (och du måste verifiera detta), måste du se till att dess konstruktion och specifikationer var 100 % lagliga, annars en elak granne kan tvinga dig att riva den.

Se till att få en ny intyg om icke-bestridande / certifikat de konformitet (ett certifikat som bekräftar att fastigheten och tidigare renoveringar överensstämmer med lokala lagar) — det är viktigt av många anledningar, inklusive försäkring och möjligheten att reparera och renovera i framtiden. Återigen, verifiera dess äkthet på Mairie! Gör allt detta innan du sätter din signatur på ett officiellt erbjudande.

Utrymmet mellan din villa och grannen

Om du tänker sätta upp en hög rad träd eller buskar mellan dig och grannen bör du veta att civillagen säger att det måste vara minst 2 meter mellan fastighetsgränsen och ett träd som är mer än 2 meter hög. Minsta avstånd för alla andra växter är 50 cm. Denna regel gäller endast om inga andra regler eller användningar gäller för regionen eller distriktet. Ditt stadshus kommer att kunna ge information om lokala lagar. Observera också att ägaren av ett träd, även om det planterats på lagligt avstånd, är ansvarig för skador som orsakas av träd och rötter som sträcker sig till angränsande fastigheter.

Internet och mobil åtkomst

Har området eller villan fiber (höghastighets) internet? Här är en karta över tillgängliga internethastigheter (du kan också söka på adress), och en karta över områdena med fiber, och du kan gå igenom den exakta egenskapen. Om du vet den exakta adressen till villan du är intresserad av kan du kolla på Oranges hemsida för att se vilken typ av Internet som är tillgänglig. Om fiber inte är tillgänglig ännu kan du kolla in prognos för när det kan få fiberinternet. Regeringen har en plan för att se till att fler områden får fibertillgång, men de fortsätter att pressa deadline längre och längre, och vissa gator med få villor, eller villor som inte ligger på huvudvägen, kan aldrig skaffa fiber, så vi rekommenderar inte att du litar på det.

Tänk på att även om din gata får fiber, kommer inte alla villor att kunna få det på grund av terrängtyp och problem med lutning. Det är bäst att köpa en villa som redan har fiber, eftersom om villan inte redan har det finns det ingen garanti för att du kommer att kunna få det i framtiden. Och att inte ha fiber kommer att bli ännu mer av en deal-breaker för köpare i framtiden (eftersom människor blir mer beroende av videokonferens- och streamingtjänster), när du vill sälja.

Alla former av Internet (inklusive satellit, 4G, VDSL, ADSL, etc.) förutom fiber har avbrott och inkonsekventa hastigheter som gör videosamtal svåra. De har också nedladdningstak, vilket betyder att även om de säger "obegränsat", efter att du har laddat ner en viss mängd innehåll, sänks hastigheterna ner till en rännil. Så om du planerar att strömma massor av video (dvs. du gillar att "Netflix and chill") eller göra några videosamtal, behöver du förmodligen fiber.

Det är också bra att veta hur situationen för mobil-/mobiltornet är för det område du funderar på. Här är en karta över mobiltäckningen över Frankrike.

Varför säljer de?

Find out as much as you can about the situation of the vendor. Ask:

"Hur länge har den funnits på marknaden?" (Se upp: många agenter kommer att berätta hur länge de have had it listed, but it could have been listed with several other agents before that… you can double-check by seeing the dates on the surveys they commissioned for the sale.)

"Varför säljer de?" (Återigen, svaret kanske inte är sanningsenligt... säljaren kommer sannolikt inte att medge att det finns tillstånd att omge villan med camping, eller att ett höghus snart kommer att byggas och blockera utsikten, eller att det finns stora strukturella problem med villan.) Det är upp till dig att kontrollera vem som äger de närliggande tomterna och vad de kan användas till.

Du kan också kolla på denna webbplats (via kartan) om det har sålts under de senaste 1 till 5 åren, och för hur mycket Du kan också kontrollera hur mycket den senaste tidens omsättning har varit i närliggande byggnader.

Gated Domains

Is the house in a private gated domain (“lotissement” / gated community / private estate)? While the agent will pitch this as a positive thing, it’s usually not. Being in a domain could end up being a huge headache and a lot of extra cost.

Break-ins are just as frequent inside as outside of domains, but it makes having guests and getting packages into an ongoing hassle. It also means increased regulation for what you can and can’t do with your villa, adhering to extra rules regarding noise and yard-work, receiving deliveries, working from home, etc., and paying hefty yearly fees (that can increase at any time!) The rules can change at any time to prohibit you from renting your house or running a home business. For these reasons, they’re also harder to resell.

Gated domains can turn into owning property into a money pit. Today’s service charges look fine—until a few neighbors stop paying, or the private road, gate, trees, fences, pipes, or drains need replacing (resurfacing a 200-meter internal road can mean €25-30,000 per owner) and—instead of the town paying for it—you and your neighbors must cover the bill, plus their portion. Services start to fray (gate repairs postponed, road lights out) and property values slip.

And if you can’t pay all your fees? Interest accrues quickly and the association can register an automatic lien (hypothèque légale) on your villa; the notaire will block any future sale until every cent is cleared. Bailiffs can freeze your bank accounts or seize the property outright. Recent laws even allow a “flash” seizure without a full trial.

Make sure to check the finances of the domain to see if it’s in debt, in legal trouble, or if neighbors have stopped paying their fees—and assume tomorrow’s rules (and costs) may not match today’s brochure.

Don’t Just Trust—Verify!

Notarien och ombuden kanske inte ser till ditt bästa, med tanke på att de får en procentandel av försäljningspriset, och they only get paid if you complete the purchase for the villa. Expect this, and keep in the back of your mind that—just like agents—many will hide issues from potential buyers, and there’s no way to know if yours is other than hiring your own inspectors and doing your own research at the Mairie.

Never forget: It’s up to you to hire independent experts (who get paid whether you buy the villa or not) to double-check everything.

Köpa en villa? Läs detta först!

När du är redo att leta efter en fastighet, se till att läsa vår komplett guide för att köpa fastigheter i Frankrike. Dessa guider förklarar hur man uppskattar en fastighets verklig value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Först, för att förstå fastighetsmarknaden i Frankrike, måste du förstå hur m² prissättning är en gigantisk bluff. Sedan kan du gå vidare till de andra guiderna:

Vår guide till vart marknaden är på väg inkluderar: Franska Rivierans fastighetsmarknadsförutsägelser, aktuella och historiska pristrender på marknaden och anledningarna till att priserna kommer att fortsätta att falla. Plus, kompletterande guide till ryssar och deras inverkan på den franska Rivierans fastighetsmarknad.

Vår guide till fastighetslistor inkluderar: hur man hittar villor till salu, vad man ska hålla utkik efter, desinformation och varningar, auktioner och utmätningar, köp direkt från säljare, varför timing är allt och anledningen till att bara ungefär hälften av villaförsäljningen är offentligt listad.

Vår guide till bedrägerier och hemligheter includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Vår guide till fastighetsmäklare includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Vår guide till prissättning och bestämning av en villas marknadsvärde inkluderar: varför det finns så mycket extrema överpriser, hur man uppskattar en villas marknadsvärde (vad den är värd) och en steg-för-steg-guide för att hitta ditt offertpris.

Vår guide till saker att tänka på inkluderar: din faktisk kostnader, problem med att köpa en "nyrenoverad" villa, lära dig om lokal kriminalitet och husockupanter och frågor att ställa dig själv.

Vår guide till köpprocessen inkluderar: att förhandla om priset och det ursprungliga erbjudandet, välja en ärlig notarie, köpa i svart, det officiella erbjudandet och depositionen, använda en SCI, kontraktsfällor, ångerfristen, vad du ska göra innan du lämnar över pengarna och slutlig signering.

Vår guide för efter köp inkluderar: försäkringsfallgropar, tips för fritidshus, hyra din villa, renovera och vad du ska veta om att anställa människor.

Guide för säljare: Hur du prissätter din villa så att den säljs.